控房贷的长期意义与影 响

1、目录索引TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _TOC_250006 一、贷不好产? 5 HYPERLINK l _TOC_250005 二、贷产微优势 5 HYPERLINK l _TOC_250004 三、贷场宏困境 7 HYPERLINK l _TOC_250003 四、贷境解方案 9 HYPERLINK l _TOC_250002 五、制贷宏意义 10 HYPERLINK l _TOC_250001 六、房的行影响 HYPERLINK l _TOC_250000 七、险示 14图表索引图1：市揭款质量显于他产） 5图2：上市银行数据显示，负债占优的银行整体揭贷款占比较

2、高（209 年报据） 6图3：219年，新个人房款率过般贷利率 6图4：国民款与房增） 7图5：国民务、房波与行良率 8图6：本民务、房波与行良率 8图7：国民务、房波与行良率 9图8：民杆与各均P美价209 10图9：市行产与义P增速 图10：行模速周期） 12图1银利对差弹性高息与模现负关） 12图12：用需定先银息） 13图1：美经来我国行非收占仍有大升间） 13表1：同款风重 5一、房贷是不是好资产?微观是宏上一。微观行房偏可面临观面囚困。二、房贷资产的微观优势对微观银行来说，房贷的优势主要源自抵押和风险权重优惠。一方面，由于按揭款有产常经环违险和控本方在风险产量面房风险重50一信贷产

3、险00导致微观银发按贷能约资。房贷产观优也在了格。219之，我新放的人贷款加权利率都低于一般贷款加权利率，所以存量上，低负债成本的银行按揭贷款占比对更两于性信政实人房贷开高一贷利率，这进步大房资的性比。总结前点于微银来房产是质也到不论是抵押品属性，还是低风险权重，这些优势背后隐含前提是抵押品价格的稳定性最终实房产格稳定而一提要观环的认。图 ：上市按揭贷款资质量明显好于其他产）按揭贷不良率整体不率.0.8.6.4.2.0.8.6.4.2.0HAHAHA数据来源Wn，广发证券发展研究中心表：个人住房贷款抵贷款风险权重占优项目权重1对一般企业的债权2对符合标准的微型和小型企业的权3对个人的债权.1个

4、人住抵押款.2对已抵房产在购人没全归还贷前，业银以再估的净值抵押追加贷款，追的部分.3对个人他债权数据来源：商业银行资本管理办法（试行），广发证券发展研究中心图 ：上市银数据显，负债占优的银行体揭贷款占比较高（09年报数据）.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%按揭贷款比与息负成本（轴）数据来源Wn，广发证券发展研究中心图 ：219年后，新发个人住房贷款利率过般贷款利率金融机人民贷款权平利一般贷款金融机人民贷款权平利个人住房款.%.%.%.%.%.%.%.%.%-2-2-4-8-2-4-8-2-4-8-2-4-8-2-4-8-2-4-8-2-4-8-2-4-8-2

5、-4-8-2-4-8-2-4-8-2-4-8数据来源Wn，广发证券发展研究中心三、房贷市场的宏观困境如果不对按揭贷款加以宏观约束，房贷资产微观优势的隐含前提（房地产价格的定性是成难因为们能看一囚徒境结。对于负债尚可的银行来说，在正常时期，房贷属于优质资产，不管其他银行是否极去放房贷，自己去放房贷都是最优策略，但拉长周期看，这一策略可能让所有行都损。由于房贷资产自带抵押品，而抵押品价格具有一定公允价格属性，容易出现“金加速象即价涨押值升房加速加正馈速环子价格居属（以租售表）比来低，资属占越越高。一旦房价高位加速不能为继，正反馈循环很容易从另一个方向开启，房价下跌，押品值贷房价续成体系房产抽效经的

6、微观优质资产变成坏账，甚至可能酿成系统性危机，这也是为什么全球历史上金融机往房产场剧波高相。总结而言，房贷资产微观优势对应的是非系统风险，而房贷资产宏观困境对应的系统性风险。微观非系统风险过低，往往会导致金融机构和经济主体对宏观系统风险的忽视，最终导致系统性风险累积和爆发，微观审慎不一定能有效规避宏观险，便宏审监必要来，贷规属于观慎策畴。图 ：中国居民贷款增与房价增速（）个大中市新住宅格指:同比百城住价格数同比居民贷滚动月增量同比右轴）00.00005.4.00.7-9-9-2-7-2-5-0-3-8-1-6-1-4-9-2-7-2-5-0-3-8-1-6-1-4-9-2-7-2-5-0-3-

7、8-1-6-1-4-95.00.0数据来源Wn，广发证券发展研究中心-3-4-5-6-7-8-9-0-1-2-1-2-3-4-5-3-4-5-6-7-8-9-0-1-2-1-2-3-4-5-6-7-8-9-0-1-2-1-2-3-4-5-6-7-8-9-0-1-2-1-2-3-4-5-6-7-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3深度银行图 ：美国居民债务增房价波动与银行良率房价指同比居民债增速银行不率（）右轴.%6.%5.%4.%3.%2.%1.%.%0数据

8、来源Wn，广发证券发展研究中心图 ：日本居民债务增、房价波动与银行良率日本房价指数及银行不良率.%98.%7.%65.%4.%32.%1.%0房价指同比居民债增速银行不率（）右轴数据来源Wn，广发证券发展研究中心识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明8 /图 ：韩国居民债务增、房价波动与银行良率.%.%.%.%.%.%.%韩国房价指数及银行不良率987654-3-1-1-9-7-5-3-1-1-9-7-5-3-1-1-9-7-5-3-1-1-9-7-5-3-1-1-9-7-5-3-1-1-9-7-5-3-1-1-9-7-5210房价指同比居民债增速银行不率（）右轴数据来源Wn，广发证券发展

9、研究中心四、房贷困境的解决方案一般言“徒境有两解方。一种是重复博弈均衡。在房贷投放的囚徒困境中，这一解决方案类似于，让市场行发作通金机的（能需次让产统风入金融机构和居民微观感知，从而避免后续房地产价格和信贷的超调。显然，这一方案痛苦，般被选，不成主方，至不称为种案。另一方策约均“徒之一权威囚的略行威微占策为不行就了一有思观自由度的束而促宏福利进。就房贷市场而言，监管直接约束微观银行房贷投放占比，其实就是将微观银行层的占优策略（积极投放房贷）变为不可行策略，最终微观银行只能选择适度投放贷最形宏较均定义本贷新属策约方过宏观慎束改微策略为以到观意均。事实房市问往起民与于金房市起房地产市场，房地产价格

10、超涨的起点一般是供需失衡或结构性失衡，对应有效房子供给（土供不者房附的共供不比教医在我们看房产场机制已有生政的为本但功在长远。为避免短期民生问题放大为系统性金融风险，金融约束方案虽为治标，也必要这银和产业的康展有向义。五、控制房贷的宏观意义控制贷观义于进经转升。从债务流转角度来说，住房类开放商的债务最终还是需要居民债务接续，所以控房贷比终向制民债增和杆。如前文所述，控居民杠杆除了预防房地产市场大幅波动外，还在投资储蓄、宏观负平上有极义。从流视来一言居债的居民门净蓄从而对应其部一为和政净资对应业门资对后续经济能成约。从存量视角来看，居民债务的累积，尤其是房贷的累积，一般对应一个国家资产房产占比上

11、升。在工业化和城市化加速期，房子作为住居必需品，以及改善生活需要，其在居民财富和国家资产中占比上升是合理的。但是一旦房产资产规模超了住品求成投品，观宏冲开出现。微观产为蓄能是效要价上持超物宏观，房产作为储蓄一般是无效的，因为宏观上储蓄只能跨期，只有变成技术进步、人增成本累蓄才有住居求房投于一个国家说具储功，此微上房储功能就法效现。控制房贷或者居民债务，从流量是对应一个经济的增量剩余应该更多留给企业部去投而成来产力这是济业调整转升的有义。从存量视角上，控制房贷，意味着压低一国资产和居民财富在房产中的配置，更配置对企投和技进这后着直融和益场发。图 ：居民杠杆率（）与各国人均 D（美元价（209年）

12、美国德国美国德国加拿大英国意大利日本法国巴西中国印度0000000居民杠杆（轴）人均GP数据来源Wn，广发证券发展研究中心六、控房贷的银行业影响房贷银业影可分资质、模速息差中四角来解。资产质量：短期来看，贷新规主要影响增量按揭投放额度，由于按揭类资产不存在续贷问题，所以对存量按揭贷款资产质量没有直接影响。从历史经验来看，行的资产量更多是经济相关随着名义增速触底升，我预银行资产质量压力逐步好转。长期来看，控房贷在于促进经济转型，降低未来系统性险概，助长银业资质的定。图 ：上市银行资产质与名义 P增速年化逾净生率年化不良关注净成率年化不净生率GP:现价:当值同比右轴）.%.%.%.%.%.%.%/

13、3/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%数据来源Wn，广发证券发展研究中心规模与息差通常量难分理行规和息不割来在逆周期观控架般是济的规模速信供上但需求以们量升者以价经好时则来规模增速但求我们到降史经来除是强的逆周期，也就是大放水，规模增速的正贡献会抵消息差的负贡献，否则一般都是息的弹更另相规模业差带来盈质也更为更加约本而不太担后资质的患。就房新而言短看，们看到02年人住贷增速有下行，带动行业生息资产规模增速下行。值得说明的是，即使没有房贷新规，随着宏观周期节求下，22银

14、行信和规增要下，是房新让这部分信用增速下行结构性有房地产领域承担。趋势上，目前经济需求和房贷需求都较旺，们预行模增下会带息阔以们对02年银行业绩可更积。长期来看，房贷新规会让银行业规模增速下一个台阶，而息差有望企稳回升后逐进入个态平这有助行RARE持长稳。204-12205-05205-10206-03206-08207-01207-06207-11208-04208-09209-02209-07209-12210-05210-10211-03211-08204-12205-05205-10206-03206-08207-01207-06207-11208-04208-09209-02209-

15、07209-12210-05210-10211-03211-08212-01212-06212-11213-04213-09214-02214-07214-12215-05215-10216-03216-08217-01217-06217-11218-04218-09219-02219-07219-12220-05210-03210-07210-11211-03211-07211-11212-03212-07212-11213-03213-07213-11214-03214-07214-11215-03215-07215-11216-03216-07216-11217-03217-07217-

16、11218-03218-07218-11219-03219-07219-11220-03220-07深度银行图 1：银行规模增速的周期性（）银行体系总资产：同比DP:现价:当季值:同比3.002.002.001.001.005.00.0-5.0-1.00数据来源Wn，广发证券发展研究中心图 ：银行利润对息差弹性更高，息差与模现负相关（）商业银行:净息差:同比拨备前利润增速（上市银行老1家）银行体系总资产：同比3.003.002.002.001.001.005.00.0-5.0-1.00-1.00-2.00数据来源Wn，广发证券发展研究中心识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2 /图 1：

17、信用供需决定并先银行息差（）商业银行:净息差:同比银行体系总资产增速-名义D增速1.005.0210-032210-03210-07210-11211-03211-07211-11212-03212-07212-11213-03213-07213-11214-03214-07214-11215-03215-07215-11216-03216-07216-11217-03217-07217-11218-03218-07218-11219-03219-07219-11220-03220-07-5.0-1.00-1.00-2.00数据来源Wn，广发证券发展研究中心中间业务收入：而，房新的期响限，功长。就行业而言，随着经济入稳态，宏观杠杆率趋于稳定，居民财富迁徙以及直接资市的展银体的中占提。就微观银行而言，如果核心优势在负债端，当资产端增速下来后，其可以将负优势通过理财和代销业务转化为中收，而中收无需承担信用风险，在资产定价上以给予更高的估值，所以短期看似规模扩张的约束，长期可能会带来中收占比进步上和值