世纪欧洲城中央会所策划总案

1、.：.；世纪欧洲城中央会所谋划总案会所工程可行性分析报告会所整体规划及文娱分项设置谋划方案SPA主题休闲中心工程实施谋划方案SPA主题休闲中心工程营销推行谋划方案SPA主题休闲中心工程运营管理谋划方案武汉博克广告营销谋划一、世纪欧洲城中央会所SPA主题休闲中心工程可行性分析报告工程称号：SPA主题休闲中心工程内容:世纪欧洲城是宜昌一高档住宅群落。位于宜昌市中心城区，面对风光优美的滨江公园，其中央会所外观典雅气派，内部二层，近四千平方的运用面积，为更好效力于欧洲城业主及为宜昌城区增添一高层次的休闲、玩耍、康乐的好去处，将以中央会所为根底，建立SPA主题休闲中心。以SPA 为主题诉求，兼顾运动休闲

2、、美容健身、咖啡语茶、商务中心、会所效力等。三、工程环境分析1、宜昌市消费环境分析宜昌市为湖北省仅次于武汉市的第二大城市，八县一市近400百万人口，而中心城区那么有近50万人口，随着三峡大坝的建成，新三峡景区的日趋火爆，宜昌市作为三峡旅游的立足点，其知名度日趋上升，宜昌将会迎来更多的旅游流动人口。宜昌市随之而来的旅游消费潜力会得以拓展，而宜昌市本身的消费才干将会得到进一步的提升。目前宜昌虽有众多宾馆酒店及相关文娱场所，但是在文娱休闲的理念和设备上较为落后。总体上仍欠缺与中大型城市，旅游热点城市相顺应的新型的、高品味的文娱场所和工程。面对新三峡所吸引而来的人潮无法进一步有效截流流经宜昌的消费愿望

3、和消费潜力。我们对目前宜昌市内各项文娱场所和设备进展了初步伐查和统计。A、宾馆类：国宾花园、半岛酒店、 清江大酒店、白龙大酒店、国际大酒店、桃花岭饭店、三峡工程大酒店 、南湖宾馆、夷陵饭店等。普通都提供客户中、西餐饮、 咖啡厅 、商务中心等效力。少数提供洗浴、美容、网球、台球、乒乓等效力，但大多数在休闲工程方面缺乏规模性和专业性。B、运动类精诚保龄、天禄保龄 、国泰康乐、工人文化宫、东方健身文娱会所、青少年宫、东山体育馆等。有保龄、沙壶、台球、网球、羽毛球、舞蹈健身等，但普通档次较低，且有些地方收费偏高，目前宜昌没有构成消费热点。C、咖啡茶座类好百年、花样年华、流金岁月、老街、梦巴黎、世纪欧典

4、等。普通运营较为专业，有较为良好的环境气氛，并多附带提供餐饮，运营位置较多集中在市中心。目前拥有较多的消费人群。D、专业洗浴类燕子、青儿、皇室足浴、仟禧安康休闲事业机构等，提供足疗、桑拿、按摩少数提供特殊效力。市场较为火爆，但普通规模不大，层次较低，仍是传统的运营设备和操作理念。E、女子美容、美体美之源、蓓丽轩、美肤宝女子会所、创美时美颜发明中心、鹏程美容、自然美、蝶曼、法格弗、姚大夫、名淑、佐登妮丝国际美容连锁机构等，普通运营女子美容，美体、减肥等，装修较为普通，规模普通为小至中等。根本上没有男士美容工程，但有些店铺运营较为火爆。F、综合分类紫荆花园、天街文娱城、小天鹅水上世界等，综合运营咖

5、啡、茶座、足浴、餐厅、桑拿等。表现有好有差，天街文娱城较为胜利，并有进一步扩展方案。综合初步伐查的结果，宜昌城区文娱康乐场所设备在总体上在层次、在规模上都有一定局限，运营内容趋同，各自特征不突出，运营手法较为单调。(详细情况见附表一)2、工程区域环境分析世纪欧洲城为宜昌地域高档次住宅群落，入住对象应是宜昌地域高收入阶层，具有较强的消费才干和潜力。且欧洲城位于宜昌人口最为集中的西陵区，面对环境优美的滨江公园，得临江之利，交通方便，拥有方便的停车场所，营业辐射范围宽广。可以说虽是昌盛之场所，却得周边清静、美雅之气氛。这正是高层次会所追求的环境目的。将中央会所建成以SPA时髦休闲、咖啡语茶为主题的综

6、合性会所，一方面是投资方实现了开盘时对于会所功能承诺，为世纪欧洲城业主提供了一个高档次休闲效力、商务交流的场所，另一方面高贵、时髦的会所将会成为世纪欧洲城又一个闪亮的卖点，促进现有楼盘的出卖和价值的提升，并会促进相关楼盘的开发。同时着眼于整个宜昌地域，将会为宜昌地域提供一个良好的休闲旅游工程。为宜昌商务活动提供一个相得益彰的好去处，提升宜昌市文娱休闲的整体层次。四、工程设置及需求预测工程设置根据对宜昌目前休闲文娱市场的分析，及对会所功能的分析，建议在中央会所设置以下工程：A、SPA主题休闲中心以目前已成为旅游时髦的SPA水疗休闲为主题之诉求，建立20个左右，不同方式，不同内容的景观式SPA包房

7、，建立一台公共SPA设备，含过道式SPA，公共冲浪水池，干湿桑拿房，洗浴房等，与此配套设备有20个床位左右的美容中心，休憩足疗中心形体健身中心等。均设男、女工程B、信息化咖啡茶座在会所一楼，设置可提供宽带上网效力的咖啡语茶，并在就餐时间提供特征鲜明的快餐效力，以多区间，包房方式构成相对隔断。以构成相应功能区域，部分区域并配以简单的商务效力中心以利商务活动的开展。C、休闲运动中心在一楼设置小型室内休闲运动场所如乒乓球、台球、沙壶等。需求预测根据对宜昌地域相关工程的初步伐查，我们以为宜昌文娱场所目前总体上每综合性单位平均日客流量、人均消费程度如下：表一平均日客流量人均单次消费程度均值洗浴类：100

8、人次50200元125元餐饮类：100人次2060元40元美容类：50人次20100元60元健身类：50人次560元33元综合统计：300人次26105元64.5元为求对比我们对武汉相关工程亦做了相应的简单了解表二平均日客流量人均单次消费程度均值洗浴类：300人次50500元275元餐饮类：100人次2060元40元美容类：50人次20150元85元健身类：100人次30100元65元综合统计：550人次26105元116.3元对比可以看到宜昌在桑拿洗浴及运动健身方面的消费情况明显弱于武汉，这一方面反映出宜昌与武汉在消费才干及消费总量上的差别，另一方面阐明宜昌在这两类文娱工程方面设备与引导消费

9、才干的落后。但调查结果也阐明，带有品牌效应的大型、奢华、多工程的文娱会所其人流,人均消费高于平均程度，特别是人均消费大大高于平均程度。如武汉帝豪大酒店晚7:45-8:45 1小时内有173人次的流入量，日均在1000人次左右，其消费程度在80700元之间。如黄河女子健身中心虽要2000元入会费，但已有3000左右的会员数。因此在宜昌引入SPA主题休闲、运动休闲等新的文娱概念，施以良好的文娱设备，规范的多品类效力，崭新的运营理念，将会很快在宜昌地域培育文娱休闲的集聚中心、商务交流的集聚中心，将会很容易地超越目前日均300人次，单次消费64.5元的宜昌平均程度。思索到宜昌目前八县一市400百万的总

10、人口，宜昌城区50万总人口，宜昌年均70万的旅游流动人口总量，针对宜昌的消费层次的评价，我们取350万的千分之一，50万的百分之一，70万的百分之一，那么有才干进展高端文娱消费的将有15500人的的消费对象总量。按人均每周一次消费那么有744000人次的消费次数总量，那么日消费流量应在744000/365=2038.4人次/日。再思索宜昌一万多家企事业单位的存在，作为805户高层次业主集聚中心的中央会所。我们预估试营运期间日均客流量即可在400人次左右，消费程度人均在70元左右。进入营运正常期日均客流量应在500人次以上，消费程度人均在80元左右。并会随着宜昌市的开展而应有每年10%左右的递增

11、。投资额度估算(单位元)1、固定资产价值构成中央空调及锅炉： 1200000平安监控及计算机中央管理监控系统： 400000SPA休闲及附属设备装修及设备： 4500000咖啡厅装修及设备： 800000小型运动休闲中心： 400000前期任务预备费、推行费及不可预见费用： 400000总额度： 77000002、流动资金估算按一个月原料+人工+水、电、燃料+场租+不可预见费用估算为：见运营本钱估算916800/12+1200000/12+2005857.5/12+1000000+56445.21 = 1400000元投资合计：7700000+1400000=9100000运营本钱估算及分析1

12、、本钱构成A人员工资本钱人工定员：普通员工管理人员高管SPA中心：1SPA包房效力员工10足疗效力员工10公共区域效力员工8美容部：16茶座：1饮品部效力员工6餐品部效力员工10公共区域效力效力员工含茶艺师15运动休闲中心：101行政部：221司机1人、保安6、水电2人、清洁4人、大厅接待4人、信息管理2人、采购1人、财会2人总经理室212司机1人、文秘1人、大堂经理1人、副总1人、总经理1人合计：10952人员工资：60010003000人员工资合计：600109 + 10005 + 30002 = 76400元年人员工资本钱：7640012 = 916800元B运营原料本钱 (单位元)计算

13、方法: 分项比例 平均日客流量 人均单次消费程度均值洗浴类： 100人次 33.3% 125元48.4%餐饮类： 100人次 33.3% 40 元15.5%美容类： 50人次 16.7% 60 元23.3%健身类： 50人次 16.7% 33 元12.8%综合统计： 300人次 100% 64.5元100%第一年分项日营业额预估 洗浴类： 33.3%50048.4%804 =25787.5餐饮类： 33.3%50015.5%804 =8258.4美容类： 16.7%50023.3%804 =6225.8健身类： 16.7%50012.8%804 =3420.2第一年分项日运营原料本钱预估(按洗

14、浴类：15% 餐饮类：20% 美容类： 35% 健身类：5% 测算)洗浴类： 25787.515% =3868.1餐饮类： 8258.420% = 1651.7美容类： 6225.835% =2179健身类： 3420.25% =171综合统计： 7869.8第一年运营原料本钱预估 7869.8365 = 2872477C、水、电、燃料费用根据同等规模运营机构情况估算为月耗 100000年费用为1200000D、场地租金 年费用为1000000E、管理费按年运营额的1.5%计算为 146000001.5%=219000七、固定资产折旧采用直线折旧法，设备类按10年残值率5%计算。装修及其他按5

15、年残值率2%计算 单位：万元中央空调及锅炉： 1201-5%/10=11.4平安监控及计算机中央管理监控系统： 401-5%/10=3.8SPA休闲及附属设备装修及设备： 3001-2%/5+1001-5%/10=68.3咖啡厅装修及设备： 701-2%/5+101-5%/10=14.67小型运动休闲中心： 101-2%/5+301-5%/10 =4.81 前期任务预备费及不可预见费用： 401-5%/10 = 3.8合计：106.782、本钱分析由以上分析结果加总可计算得出该工程年运营总本钱为：7516077元，其中固定本钱为:4643600元，占运营总本钱的61.8%，可变本钱为: 287

16、2477元占运营本钱的38.2%，可以看出固定本钱在总本钱中所占比例较大,在建立初期应留意控制相关工程投入的资金本钱。八、营业额分析首年： 按客流量：500人/天 ，消费额：80元/每人，以后三年客流量按年递增10%测算。那么首年营业额：50080365=14600000元。第二年的营业额：55080365=16060000，第二年的营业额：60580365=17666000会所总体日接待饱和量大致为1500人次九、财务分析运营情况分析进入营运正常期日均客流量在500人次左右，消费程度人均在80元左右。以后三年客流量按年递增10%测算。原料本钱、人工本钱、水电燃料本钱亦按年10%递增。税费：营

17、业税：文娱、桑拿类 20% 健身美容、餐饮：5%根据运营权重比综合税率为：70%20%+30%5%=15.5%另外城市建立税7%，教育附加3%，地方教育税1，平价基金2合并按营业额的1.5%计算。二项合计为营业额的17%。所得税率按33%计算。利润计算及分析：运营利润估算表 单位元序号工程第一年第二年第三年1.营业额50080365=1460000016060000.0 17666000.0 2.税金1460000017%=24820002730200.0 3003220.0 3.(1-2)12118000.0 13329800.0 14662780.0 4. 营业本钱 原料本钱2872477

18、.0 3159710.1 3484412.3 房租1000000.0 1000000.0 1000000.0 人工916800.0 1008480.0 1109328.0 水电燃料1200000.0 1320000.0 1452000.0 固定资产折旧1067800.0 1067800.0 1067800.0 管理费(1.5%)219000.0 240900.0 264990.0 5.本钱合计7276077.0 7796890.1 8378530.3 6.税前利润(3-5)4841923.0 5532909.9 6284249.7 7.所得税(33%)1597834.6 1825860.3 2073802.4 8.净利润(6-7)3244088.4 3707049.6 4210447.3 盈亏平衡分析根据前述数据计算以营运才干表示盈亏平衡点：100%盈亏平衡点= 年固定总本钱 年营业额年可变本钱营业税金100%= 440360014600000-2872477-2482000 = 47.2%到达会所年运营才干的47.6%时盈亏平衡,详见附图：盈亏平衡图经济评论的结论：本工程财务目的：投资利润率为