深圳香蜜湖B303－0041宗地投资评估报告书

1、柏深圳香蜜湖板B303蔼半0041矮宗地投资评估报告书编制人：XXX白二零零四年四月扮十一日目录班1.0 暗研究结论爸般扒摆.1爸 1.1隘宗地基本情况矮盎邦.叭.埃1疤1.2板地价范围绊. 昂把瓣.翱.1按 1.3 翱地块投资价值靶蔼 熬按.1熬2.0 把研究方法碍 芭 罢.凹胺.2背 2.1 蔼剩余法求地价阿 捌.哎傲.懊.2盎2.2 氨运用建设项目斑投资经济评价方扒法与参数进行埃宗地的财务评价矮 啊懊瓣.阿.2俺2.3 熬研究依据敖 澳凹般.扮3班 笆3.0 般宗地最佳利用方爸式构思吧 啊案.4矮3.1 板宗地总体规划方绊案设计俺 .班.吧爱.4蔼 3.2 瓣最佳开发建设方肮案设计笆板颁

2、案.5盎4.0 艾宗地地价测算扒 拜敖捌.6白4.1 哎地价之外的成本背测算埃 稗.岸霸.6皑销售收入测算盎捌.癌摆.俺7扳地价成本测算暗 .安.把.扳.伴7搬5.0 邦项目财务评价埃 吧鞍盎.7埃 5.1 按项目盈利能力分半析拜暗懊.矮.7伴 按 5.1.1 拜税金计算佰 拌.版叭.八8阿 5氨.1.2 鞍损益表袄 佰.拔拌.隘8艾 5班.1.3 罢宗地现金流量表叭与动态盈利分析矮 .颁.胺.8懊5.2 耙项目不确定性分颁析安班俺.艾.10瓣 5埃.2.1 靶项目盈亏平衡分班析澳.板.稗.芭10案 5瓣.2.2 案敏感性分析艾拌.阿芭.版10佰 5搬.2.3 伴概率分析绊 奥.瓣把.拔11半

3、6.0 罢项目综合经济评佰价与建议敖 摆熬.12板 6.1 斑项目综合经济评懊价败胺翱.疤12邦 6.2敖有关说明及建议邦 把翱办12 附表、附图半附表一氨 般宗地地价测算表罢 败扒爸.14矮附图一绊 疤项目概率分析图芭 氨.瓣靶.安16研究结论哀1.1 哀宗地基本情况颁宗地编号为拜B303-00把41熬，地块位于香蜜跋湖，土地用途为吧住宅用地唉;邦土地面积为岸93544矮平方米，建筑容板积率拜挨1.4癌；可建设总建筑白面积为熬131000肮平方米版,佰其中：住宅扳127650版平方米（高层住案宅哀85芭，低层住宅占半15摆，但最终比例摆按报建实施方案笆确定）；幼儿园吧3000哎平方米，垃圾站

4、把50按平方米，社区管矮理中心瓣300靶平方米；土地使懊用年期肮70俺年，自耙2003奥年矮8板月翱25耙日起到耙2073伴年瓣8暗月案24俺日止。百竞投中标方应在阿宗地使用权转让芭合同签订后版5扳个工作日内一次把付清地价款。半涉及交易标的物伴转让应交的税费败中，依法属转让爸方应交纳的均由肮甲方承担；依法邦属受让方应交纳皑的由乙方承担。八如转让合同按规碍定需要公证的，绊公证费用甲乙双氨方各承担笆50%拜。叭1.2 佰地价范围跋经测算，本地块柏的正常地价范围斑应在般74931拔瓣87416霸万案元人民币之间，傲其中市场正常价颁位点应在背80913岸万懊元，扣除土地转肮让契税颁3拔，则得竞标报矮价

5、范围应在氨72749芭笆84870斑万元人民币之间扒，市场正常竞标翱价位点在熬78557版万元人民币。敖对应市场价位点埃80913罢万元，则得相应澳楼面地价为扳6339般元拜/啊平方米隘.芭1.3 摆地块投资价值袄对应以上地价范唉围，测得相应的肮投资财务效果指肮标如表鞍1俺邦1扒所示。凹综上，当地价在搬74931昂百80913罢万元人民币之间安时，属于投资安肮全区；当地肮价在熬80913白笆87416把万元人民币之间扮时，即进入投资白风险区；超过拔87416挨万元后，将进入伴高风险区搬,胺投资者需慎重考耙虑。笆表八1哀胺1 隘宗地投资财务效蔼果指标矮项目皑地价为搬74931阿万元傲地价为白80

6、913案万元拜地价为爸87416案万元俺投资利润率（哎）矮25矮20凹15板税后利润（万元八）罢24050爱20042阿1568熬4爸内部收益率（袄IRR靶）（蔼%罢）办20.08阿16.24案12.48霸财务净现值（霸FNPV癌）（万元）跋20760隘15221翱9199.87半投资回收期（静捌态）（年）安2.95袄3.0把3.12伴投资回收期（动氨态）（年）爸3.1搬3.2稗3.4懊2.0 熬研究方法芭2.1 哎剩余法求地价袄运用剩余法来确稗定宗地的最高限暗价，其基本思路耙为：阿地价澳= 胺房地产建成价格吧（建筑费专敖业费租售费用翱税费）利润搬该方法的操作程扒序如下：氨研究待估宗地的翱基本

7、情况白选择最佳开发利懊用方式班估算开发后的房版地产价格罢估计建筑费、专把业费、利息、税哀费、租售半费用和开发商应把得的利润求地价跋2.2 半运用建设项目矮经济评价方法与岸参数进行宗地拜的财务评价隘建设项目的财务搬评价一般分两个巴层次，即：全部拌投资的财务效果澳评价和自有（权斑益）资金的财务爱效果评价。拔 巴全部投资的财务霸效果评价蔼，即排除财务条瓣件的影响，将全奥部资金（包括全暗部借贷资金和权蔼益资金）作为计阿算基础，考察项昂目的盈利能力。啊由于它不考虑投班资资金的来源构澳成，以及借贷还凹本付息和所得税巴的问题，所以它霸实际上是一种简颁化了的、投资项坝目唉“斑息、税前肮”搬的盈利能力分析敖，借

8、此可以在各按个投资项目或方俺案间建立相互比皑较的共同基础，笆以便考察项目是案否有投资的价值隘，在分析是否可暗行的同时，进行霸方案的选优。阿 蔼自有（权益）资巴金的财务效果评扮价艾，即从企业的角昂度出发，分析包半括财务条件在内板的两类因素对项盎目的影响，以企绊业投入的权益资半金为计算基础，拔而所谓考察企业熬投入所投入的权奥益资金的盈利能笆力，实际上是对疤项目息、税后的叭盈利能力的分析柏。同时，还考察奥企业的生存能力稗、偿债能力、利埃润及其分配，以巴及各方投资者的按盈利能力等。艾 唉在本宗地评估报佰告中，选用全部坝投资的财务效果翱评价法，分析该伴地块的投资盈利斑能力哎半通过全部投资的奥现金流量表，

9、得颁出项目内部收益挨率（俺FIRR哎）、投资回收期俺（斑P跋t蔼）、财务内部净碍现值（癌FNPV挨）以及投资利润唉率等指标。由此按来判断该宗地投盎资在财务上的可爱行性。疤2.3 瓣研究依据爸香蜜湖吧B303-00斑41背宗地规划指标矮国务院发展研究阿中心数据库颁广东省房地产疤统计年鉴坝广东省房地产开隘发各类管理费用澳标准澳中国人民银行存芭、贷款利率案广东统计年鉴敖搜房网相关数据百中国人民银行稗121稗号文件癌广州市建安工程伴定预、决算定额扮3.0 哀宗地最佳利用方扳式构思蔼根据该宗地位于哀深圳市福田区香盎蜜湖地段、且建爱筑容积率疤癌1.4伴，可以确定，该隘地块要想获得最跋大收益，就必须八按高尚

10、住宅区规坝划，定位于高端氨客户，确保以优拜美的景观环境和扳国际性的配套设鞍施来赢得市场。爸3.1 瓣宗地总体规划方安案设计暗 般总基底面积肮 93544扮拌22摆扳20580 m俺2凹，用地平衡表及办项目主要经济指颁标分别见表哀3疤盎1靶和表肮3按傲2鞍。高层住宅鞍总建筑面积拌 127650敖百0.85背颁108,503肮 伴m伴2拜住宅规划为啊120办胺180 m拜2 懊/暗户，平均每套面扳积为胺150 m爸2 扳左右耙,爸规划户数疤720霸户。计划规划为奥12俺版14霸栋爸11耙层住宅（其中首奥层架空绿化），背住宅总基底面积叭计罢11050 m柏2 办。别墅艾总建筑面积蔼 127560敖懊

11、0.15按靶19,148 按m疤2扮 八别墅规划为熬250半笆350 m瓣2 唉/唉栋，平均每栋面埃积为爱300 m安2 耙，占地面积计敖120 m岸2扳，规划总栋数为把64懊栋。总计占地面按积为俺 64 癌袄120=768按0 m颁2案 佰 霸 邦公建配套八幼儿园奥3000 m案2 邦，按两层考虑，背其占地计胺1500 m袄2 蔼，佰社区管理中心矮 300 m罢2 昂，垃圾站鞍50 m埃2 摆，均按一层考虑版，占地计懊350 m绊2 盎。停车位绊基于该地块未来般将规划建设成深耙圳的豪宅区，故艾应至少考虑每户般一个车位（不含癌别墅用户车位）敖，建议车库集中佰设置，规划暗720昂个车位，每个车伴

12、位按氨35靶平方米考虑，车奥库规划面积位为熬 720爱巴35唉昂25200 m暗2 袄。扮 皑园林、绿化及道半路袄 百为体现高尚住宅把区的品味感，建盎议该住宅区的绿拌地覆盖率不低于凹65鞍，可考虑将高靶层建筑的首层架氨空绿化。则盎 扳绿地面积为版 93544把搬0.65摆昂m斑2扒暗60803 m按2隘道路规划占地面凹积为伴 93544敖矮0.15隘霸14031 m傲2跋表捌3胺拌1 埃用地平衡表矮项目袄用地面积（胺m2 肮）芭所占比重半(%)耙人均面积（柏m2 氨/扮人）佰备注袄规划总用地啊93544巴癌34.09傲坝一、居住用地办18730佰20版跋霸高层住宅用地岸11050巴11.81爱

13、癌首层架空绿化背低层住宅用地案7680扳8.21敖稗罢公建用地疤1850柏1.98邦凹敖道路用地隘14032俺15瓣拔佰公共绿地吧60803拜65版22.15搬伴二、其它用地癌9176百熬袄挨表捌3背跋2 疤项目主要技术经办济指标摆项目俺数量般单位捌总户数靶784翱户盎居住人口颁2744唉人般总建筑面积案156200挨M拜2跋 搬1.百高层住宅建筑面芭积案108503矮M颁2凹2.爸低层住宅建筑面叭积隘19148跋M扮2搬3.绊公建配套建筑面澳积蔼3350百M绊2坝4.肮地下车库建筑面叭积办25200澳M袄2邦车位数凹720爱个伴人口密度搬293吧人把/邦公顷办绿化率昂65半按容积率摆1.4案

14、拜3.2 胺最佳开发建设方挨案设计跋建议分期滚动开岸发，首期开发别吧墅及整个住宅区阿的配套规划建设邦，通过别墅的市办场推广来打造项板目的品牌，提升懊项目的品位，从碍而带动其后的高芭层销售。懊计划整个地块的邦开发建设周期为背30背个月，销售周期哎为傲24巴个月。其中可行捌性研究及规划报拜批等前期准备阶蔼段为哀6俺个月，宗地竞买班后傲18吧个月时推出首期肮别墅，高层住宅版分两期推出，计扒划至啊42伴个月时完成全部氨销售。拜与此对应的项目芭投资与融资计划敖如下表昂3斑捌3蔼所示罢.氨表佰3疤熬3 靶项目投资与融资般计划表矮序号凹项目八建设经营期哎合计跋1霸版6熬7瓣阿12版13半埃18澳19皑跋24

15、肮25叭傲30吧31昂熬36颁37拔办42熬1巴投资总额熬坝蔼埃拔袄爸拔艾1.1拜建设投资跋唉佰板绊傲班版板1.1.1癌土地成本埃叭80913.8奥6 伴懊瓣敖绊耙翱1.1.2绊前期工程费鞍叭755.00 皑393.00 氨翱搬凹芭疤1.1.3鞍建安成本费半34000.7啊0 白懊2913.70扳 叭11113.0拔0 皑11802.0凹0 白8172.00碍 背岸八1.1.5半基础设施费氨2292.56矮 靶霸柏1145.78挨 办687.47 拜459.31 班袄巴1.1.6霸公建配套费跋1185.16霸 靶芭474.06 奥355.55 昂355.55 拌埃扒搬1.1.7皑不可预见费凹3

16、589.58背 颁897.39 把538.44 笆430.75 岸430.俺75 鞍430.75 俺430.75 巴430.75 岸1.1.8按管理费佰3590.00靶 搬512.80 叭512.80 叭512.80 哎512.80 隘512.80 扮512.80 奥512.80 板1.1.9瓣销售费用拜5384.36般 叭白岸807.65 熬1076.87罢 澳1615.31吧 癌1346.09昂 靶538.44 案1.1.10隘利息费用哀奥笆笆鞍盎皑翱盎1.2背流动资金百0.00 靶0.00 扳0.00 袄0.00 绊0.00 肮0.00 瓣0.00 矮0.0罢0 奥2阿资金筹措颁阿疤背八

17、颁挨扳瓣2.1叭自有资金艾笆肮奥坝霸敖俺八2.2般借款澳奥吧绊罢般绊八矮2.3袄销售收入再投入澳捌板爱俺袄绊八白说明：因利息费笆用取决于投标公班司的融资结构，八而融资结构的优碍劣又取决于公司胺在资本市场的能吧力高低。该宗地埃地价需在成交后瓣5疤日内一次缴清，肮故对竞投人的资办金压力很大。可袄以考虑竞得土地凹后全部建设缺口爸资金从银行借贷哎。因为项目的融俺资结构不明，且拜项目全部投资的般财务评价又与融靶资结构无关，故扒此表中的利息费霸用计算和资金筹隘措计划都暂没计摆算。办4.0 巴宗地地价测算绊4.1 霸地价之外的成本哎测算懊参考目前建筑市罢场及房地产开发艾市场的基本行情袄，估算出该宗地吧开发项

18、目的总成傲本费用为安68651.4扳3岸万元。具体测算阿详见附表巴1百。坝 斑4.2 唉销售收入测算笆参考目前香蜜湖昂地段的住宅市场捌行情，高层为白11000熬元稗/ m绊2傲，低层为暗22000蔼元稗/ m坝2伴, 办停车位（为便于霸计算，全部按销伴售考虑）为罢250000跋元暗/颁个，则测算出总拔销售收入为拌 179478安.35艾万元。具体测算傲详见附表伴1澳。蔼4.3 吧地价成本测算拔 拌根据目前国内房靶地产市场投资回懊报基本现状，并案综合考虑深圳房颁地产市场的竞争唉程度，取定开发哎商投资该宗地的懊可承受回报率极拌限为疤15坝，正常期望投按资回报率为摆20佰，市场投资回癌报率的上限为扒

19、25艾。罢则该宗地的地价扳范围为霸74291爱疤87416 敖万元，正常市场败期望地价为跋80913澳万元。白扣除宗地转让契版税皑3胺，则得该宗地柏的竞投报价范围瓣为隘72749巴癌84970蔼万元，正常市场佰水平竞投报价为哎78557翱万元扮。具体测算详见罢附表百1八。凹5.0鞍项目财务评价瓣由于香蜜湖斑B303敖瓣0041唉宗地的最终中标败地价尚处于预测拔阶段，因此选取哀该地块的市场期半望价作为计算基捌础，来测算该宗癌地的投资价值。拌5.1 皑项目盈利能力分瓣析爸5.1.1 八税金计算（见表俺5扳皑1跋）哀因为首期发售计耙划在宗地接手后爱第昂18熬个月时，故前一蔼年半内无销售收昂入。而艾土

20、地增值税是按皑照纳税人转让房坝地产所取得的增靶值额和税法规定隘的百4案级超额累进税率绊来计算征收的，板增值额是纳税人扒转让房地产所取霸得的收入减除税案法规定扣除项目败金额后的余额。坝根据房地产行业摆的一般收益水平挨，土地增值税应昂缴额基本在销售隘收入的癌1啊左右。艾5.1.2 坝损益表（见表岸5隘蔼2阿）案由损益表可以看百出，公司在第一耙年内利润为负，肮这主要是因为支癌付巨额地价所致般。第二、三年内埃尽管有利润，但把仍不足以弥补第案一年的亏算。直背到最后一年才发盎生所得税的缴交笆。艾5.1.3 隘宗地现金流量表叭与动态盈利分析袄（见表隘5班办3唉）埃由现金流量表和罢动态盈利分析可叭以看出，项目

21、的阿累计净现金流和埃累计折现现金流暗由负变正均要发靶生在最后一个年邦度。但项目的内扮部收益率为百16.24办，净现值为澳15221百万元，均处于较颁高水平。原因在翱于地价要在中标蔼后一次缴交完毕耙，造成巨额现金把流流出，而项目坝的开发建设、销奥售要滞后一段时碍间，不过该宗地颁规划建筑面积不佰大，建设周期相扮对较短，故投资凹回收期指标也较袄为理想。隘相应的地价在败74291扒万元和哀87416白万元时的投资回百报指标如表般5胺罢4癌所示。捌 般 吧 凹 澳表昂5吧爸1 扒销售税金及附加鞍表把 芭 懊 暗 澳（单位：万元）罢捌挨建设经营期巴合计傲序号叭项目吧1哀拔6霸7盎邦12跋13奥巴18奥19

22、巴跋24盎25拔吧30吧31版白36挨37笆白42爸1霸销售收入艾隘俺扳42125.6白0 哎41205.8拔3 扮54941.1斑0 啊41205.8阿3 拔179478.袄36 盎2背销售税金及附加氨扒扳版2624.42阿 靶2567.12胺 版3422.83搬 鞍2567.1袄2 跋11181.5绊0 笆2.1板营业税扮澳扮敖2106.28奥 皑2060.29班 佰2747.06绊 笆2060.29般 爸8973.92斑 袄2.2叭城市维护建设税爱败凹扮147.44 案144.22 氨192.29 柏144.22 埃628.17 斑2.3熬教育费附加疤熬凹胺63.19 耙61.81 把8

23、2.41 捌61.81 暗269.22 阿2.4矮防洪工程维护费巴叭碍绊75.83 鞍74.17 癌98.89 吧74.17 哀323.06 爱2.5凹交易管理费扒瓣傲翱210.63 安206.03 澳274.71 把206.03 柏897.39 俺2.6罢印花税隘傲癌哎21.06 搬20.60 奥27.47 败20.60 爸89.74 蔼3俺土地增值税哎笆霸岸421.26 半412.06 罢549.41 靶412.06 柏1794.78熬 艾 半 敖 埃 稗 背表爱 5唉绊2 办损益表耙 扮 懊 板 把 白（鞍单位：万元）袄序号皑项目碍合计般1敖拜12案13瓣绊24矮25胺办36颁36巴澳4

24、2俺1背销售收入邦179478.挨36 巴0.00罢42125.6疤0隘96146.9碍3稗41205.8捌3把2半总成本费用胺149565.按29 胺89962.2叭3斑33906.5盎7叭21520.9暗4安4175.55瓣3扳利润总额霸29913.0颁7 艾-89962.瓣23瓣8219.03搬74625.9凹9吧37030.2笆8昂4败所得税背9871.31稗 翱0.00熬0.00靶0.00佰9871.31半5邦税后利润拔20041.7案6 安0.00阿0.00白0.00芭20041.7阿6背6班盈余公积金案2004.18罢 敖0.00阿0.00唉0.00氨2004.18蔼7伴可分配利

25、润吧18037.5耙8 俺0.00般0.00霸0.00癌18037.5暗8扳表唉5翱盎3 敖宗地现金流量表扮与动态盈利分析跋 吧 吧（单位：万元）耙序号扒项目叭建设经营期办1拌叭12巴13笆隘24按25坝俺36俺37坝耙42矮1捌现金流入凹0.00 板42125.6阿0 办96146.9氨3 百41205.8摆3 稗1.1暗销售收入芭0.00 安42125.6绊0 矮96146.9柏3 昂41205.8坝3 蔼1.2翱其它现金流入氨0.00 吧0.00 办0.00 哀0.00 颁2捌现金流出班87911.0稗5 奥32276.6稗5 叭20431.2绊3 翱4461.17岸 翱2.1败建设投资

26、坝87911.0扒5 扮29230.9袄7 败13479.8爸1 百1481.99斑 霸2.2叭土地增值税安0.00 案421.26 颁961.47 癌412.06 啊2.3瓣销售税金及附加吧0.00 埃2624.42暗 吧5989.95把 爱2567.12暗 袄3懊净现金流办-87911.碍05 搬9848.95胺 隘75715.7败0 办36744.6般6拔 霸4啊累计净现金流俺-87911.瓣05 澳-78062.百10 按-2346.4百0 敖34398.2懊7 暗5捌折现现金流爸-81399.半12 挨8443.89奥 阿60105.5背6 稗28070.7敖9 按6芭累计折现净现金

27、安流澳-81399.啊12 班-72955.吧23 扮-12849.叭67 肮15221.1扮2 坝评价指标芭扮芭背岸FNPV(I=背8%)拔15221.1八2 岸财务内部收益率扮IRR扳16.24%矮投资回收期（静搬态）办3.03 岸投资回收期（动氨态）板3.20 奥表拌5稗凹4 败财务效果指标比挨较稗项目安地价为爱74931拜万时奥地价为百87416哎万时霸内部收益率（鞍IRR稗）（瓣%八）氨20.08凹12.48把财务净现值（挨FNPV疤）（万元）阿20760挨9199.87奥投资回收期（静安态）（年）挨2.95百3.12稗投资回收期（动捌态）（年）版3.1邦3.4绊5.2 敖项目不确定

28、性分案析叭5.2.1 暗盈亏平衡分析凹假定本宗地开发暗建设投资不变，翱且售价和回款速皑度如基准方案所阿设，则由计算可哀得，当销售率为拜 柏（颁80913.8颁6傲靶68651.4鞍3哎）颁/17翱9478.35靶*100%=8叭3.33% 隘时，宗地全部投氨资利润率为零。敖一般认为，当盈澳亏平衡点的销售艾率拜拔70盎邦 盎时，项目风险较八小。本宗地投资哎盈亏平衡点的销邦售率为笆83.33芭，可见其风险澳较高。哎5.2.2 阿敏感性分析霸影响本宗地投资颁财务效益的主要拔不确定因素为宗拜地获取价格、售扮价水平、建设成隘本的高低、建设碍经营期的长短、凹销售税率等。根癌据宗地目前状况扮可知，以上诸因翱

29、素中最有可能发扒生变化的是宗地肮获取价格的高低扮和未来销售价格巴的变化。因而，般本宗地敏感性分鞍析主要针对全部蔼投资的评价指标癌（颁FIRR,FN暗PV懊和投资利润率）傲，分别计算售价拔上下波动败5班、按10柏和宗地获取价傲格上下波动拌5靶、胺10暗时，对经济指摆标的影响。计算傲结果详见敏感性背分析表搬5般靶4背。胺表半5暗矮4 凹项目敏感性分析芭表袄全部投资霸基准方案板地价变动扒售价变动案-10%笆-5%坝5%蔼10%蔼-10%矮-5%傲5%袄10%隘FNPV芭15221.1埃2叭22713.1唉5瓣18967.1盎3伴11475.1白1岸7729.09拜829.2笆8025.16半2241

30、7.1碍26913.7澳FNPV哎升降幅度佰49.22%挨24.61%白-24.61%澳-49.22%隘-94.55%埃-4摆7.28%版47.28%唉76.82%案IRR拌16.24%蔼21.54%拔18.79%俺13.85%奥11.63%伴7.93%氨12.13%耙20.27%板24.24%办IRR隘升降幅度邦32.64%安15.70%矮-14.72%般-28.39%鞍-51.17%哎-25.31%蔼24.82%扮49.26%凹投资利润率疤20%矮26.86%捌23.34%鞍16.84%翱13.84%唉8.00%懊14%绊26%安32%啊投资利润率升降芭幅度拔34.30%啊16.70%鞍-

31、15.80%懊-30.80%癌-6搬0.0%白-30.0%般30.0%般60.0%般由表中数据可得唉：拌（般1班）地价、售价变盎动对财务净现值安的影响拜当宗地价格上升傲到吧20.3懊时，项目的净邦现值等于零，到坝达临界点。此时捌，如果地价继续版上升，则财务净鞍现值小于零，出败现亏损。哎售价下降扒5疤、暗10板时，财务净现邦值分别下降吧47.28班、斑94.55疤。当售价下降啊至背10.57拌时，该项目的财哎务净现值等于零八，达到临界点，唉此时，若售价再班下降，则财务净百现值小于零，出拌现亏损。鞍（哎2拔）地价、售价变艾动对财务内部收皑益率的影响办地价上升懊5翱、靶10拌时，将引起该白宗地的财务

32、内部办收益率分别下降蔼14.72胺、班28.39盎；当地价上升肮至稗13.67八时，该项目的安财务内部收益率艾等于基准收益率八（俺I拔c挨=8%艾）傲,跋到达临界点，此蔼时，如果继续上奥升，则财务内部肮收益率将达不到绊预期的基准收益跋率。败售价下降拔10捌时，项目的财靶务内部收益率已罢下降到昂7.93耙，不能满足预昂期的基准收益率澳。坝（艾3傲）地价、售价变板动对投资收益率扒的影响袄当地价上升岸10耙时，项目的投哀资利润率将下降拜至稗13.84搬，已不能满足斑预期的投资利润岸率办15盎。当售价下降癌5盎时，项目的投败资利润率也将不半能满足预期的投败资利润率要求。埃从上分析可以看办出，对财务净现

33、佰值来说，地价获八取价格和售价都版是敏感因素，相拌比之下，售价更办为敏感。原因在摆于该宗地地价要白一次性缴清，宗芭地获取价格的变碍动数值等于全部佰投资的净现值变扳动值。败对于内部收益率氨来说，地价比售捌价更为敏感。对艾于静态的投资收翱益率来说，售价芭是更为敏感的因扳素。邦除了地价和售价阿对本项目的影响办较大外，开发周爸期和销售率对本按项目的影响也值矮得注意。开发周罢期拖长除了导致凹资金不能及时回案收再投入，颁NPV吧和扮IRR疤也会下降，投资班回收期将延长外笆，还会加重资金隘的使用成本。而背销售率低下，即皑意味着投资资金岸不能快速回收，岸这样将使整个项碍目陷入僵局。 澳5.2.3 般概率分析翱

34、为了更精确地预凹测该宗地投资地办风险程度，下面俺用决策树来进行背计算，详看附图跋1拔。按经计算，笆E(FNPV)奥 = 2022把8.44 耙万元捌风险标准偏差疤9949.10艾净现值变异系数鞍吧49.18芭哎70%昂计算结果表明，拜本地块的期望折隘现净现金收入为笆20228.4芭4矮万元，处于较高盎盈利水平，而净碍现值变异系数为白49.18霸，远低于扮70阿，说明其风险邦程度在合理的范敖围之中。吧6.0 柏项目综合经济评搬价与建议巴6.1 半项目综合经济评背价瓣上述财务效益评拜估的结果说明，按本宗地作为面向皑高端客户的豪宅碍开发用地是有较按好投资前景的。阿但由于地价较高斑，且要一次性缴疤交完

35、毕，故对开凹发商的融资、高柏端客户开发、市疤场运作、房地产捌大势把握、政策捌研判等能力要求般很高。且该地块扳将是以公开竞拍澳方式获取，市场氨的炒做、竞拍现鞍场的紧张气氛、罢竞投者的不同战癌略导向等都会影皑响到该地块的竞稗买价格，所以是奥否投资该项目不拌能仅仅依靠对财岸务指标的分析，碍还要做充分的风芭险分析。疤 6.2拜 佰有关说明及建议氨本报告是在未有白投资方具体融资耙方案的前提下进巴行测算的，仅反捌映地块本哎身的投资收益情跋况，待确定投资版方具体的融资方芭案后，才能测算蔼出投资方的实际柏投资收益情况。敖为便于计算比较唉，本报告中的车暗库全部按销售处半理，不考虑租赁爸经营。同袄时，财务年度以霸

36、受让到该宗地的班第一个月开始，碍每凹12般个月为一财务年伴度。搬本报告是基于财蔼务分析的角度来拌思考问题的，一懊个项目投资与否稗，财务指奥标是很重要的，拜但却不是唯一起岸决定作用的。如碍果公司是基于战鞍略方面的考虑，扮想通过对该地块佰的竞买与开发来坝树立公司品牌，扮那幺财务指标在敖决策中所占权重爱将会下降，竞买啊的价格将会跃上爱一个新的台阶。凹宗地价格的评估佰应是建立对市场办的充分调查研究芭，包括竞争对手俺的可能竞把投策略、目标客袄户的消费心理、哀宗地的优劣势分般析等基础上来综扮合进行的。显然阿，本报告缺乏充扮分的市场调查支肮持。按在本报告相关测颁算数据的选取是碍基于笔者对广州搬市场的了解并考

37、败虑了广、白深两地房地产市奥场差异的基础上板确定的，由于对胺深圳市场没有深肮入的了解，所以跋测算结果难免存案在偏差。爱本报告隘中的最佳土地开吧发利用方案设计案是基于笔者既往稗工作经验来考虑皑的，尚缺少专业埃上的深度思考，澳且笔者未踏勘过隘宗地现场，因此巴方案设想不一定摆是最优的。原则跋上此步应进行多拔方案的比较、评拜估及选优。碍鉴于拍卖公告中胺提及高层和低层斑的最终比例按报安建实施方案确定靶，建议开蔼发商在此处多加隘研究，充分用活绊、用好相关政策拌规定。笔者认为盎最好是低层的比摆例调高些，且低瓣层的设计式样、扮户型等要多样化岸，以充分满足目绊标客户的多样化哀需求。巴由于该地块将用挨于开发面向高

38、端八客户的豪宅，购跋买者更看中的将半是项目的搬档次感，建议开百发商在项目的规耙划设计上给予高隘度重视，一定要扮聘请一流的规划搬设计机构来担纲吧项目此项工作，哀包括对项目风水摆问题的综合研究般，这一点在粤港翱房地产市场尤其啊要受到重视。背为保证该地块投笆资决策的准确性敖，降低投资风险白，建议开发商在艾开发前期澳投资论证过程中跋，尽可能地让公傲司项目一线实施吧人员参与进来，百充分听取各方面盎的意见，集思广柏益，精益求精。把随着通货膨胀的傲确认，未来银行靶利率调整已经在颁所难免，利率调扳整对于资吧金密集的房地产阿企业来说，影响案是巨大的。本宗柏地的竞买企业很翱难想象完全依靠碍自有资金来开发拔，而竞到

39、土地到哀开发销售之间将巴有办18般个月以上的时间跋，建议开发商要八密切关注国家的背信贷政策和利率拌政策，并做细、跋做好项目的融资把计划。研究结论岸1.1 拜宗地基本情况矮宗地编号为癌B303-00败41罢，地块位于香蜜颁湖，土地用途为爸住宅用地巴;挨土地面积为背93544扒平方米，建筑容罢积率百柏1.4罢；可建设总建筑阿面积为跋131000昂平方米皑,肮其中：住宅懊127650案平方米（高层住柏宅矮85巴，低层住宅占拜15耙，但最终比例奥按报建实施方案巴确定）；幼儿园笆3000癌平方米，垃圾站把50扳平方米，社区管班理中心埃300拔平方米；土地使岸用年期傲70拌年，自安2003扮年翱8斑月靶2

40、5哎日起到昂2073鞍年版8半月靶24搬日止。案竞投中标方应在爱宗地使用权转让艾合同签订后爸5氨个工作日内一次暗付清地价款。搬涉及交易标的物跋转让应交的税费矮中，依法属转让拔方应交纳的均由半甲方承担；依法叭属受让方应交纳扮的由乙方承担。伴如转让合同按规拜定需要公证的，懊公证费用甲乙双暗方各承担吧50%埃。拌1.2 暗地价范围巴经测算，本地块扮的正常地价范围岸应在澳74931艾邦87416胺万艾元人民币之间，办其中市场正常价耙位点应在俺80913挨万巴元，扣除土地转阿让契税班3皑，则得竞标报拜价范围应在败72749背捌84870癌万元人民币之间矮，市场正常竞标爱价位点在皑78557盎万元人民币。

41、安对应市场价位点颁80913半万元，则得相应哀楼面地价为摆6339皑元耙/疤平方米皑.蔼1.3 瓣地块投资价值凹对应以上地价范叭围，测得相应的拜投资财务效果指埃标如表扳1唉啊1吧所示。爱综上，当地价在半74931百芭80913盎万元人民币之间拌时，属于投资安绊全区；当地埃价在罢80913熬伴87416啊万元人民币之间拔时，即进入投资胺风险区；超过搬87416版万元后，将进入拜高风险区岸,笆投资者需慎重考懊虑。癌表蔼1盎爱1 板宗地投资财务效啊果指标肮项目板地价为案74931昂万元扳地价为拜80913扒万元邦地价为靶87416巴万元拌投资利润率（爸）邦25摆20佰15坝税后利润（万元拜）翱240

42、50般20042敖15684隘内部收益率（袄IRR袄）（俺%捌）翱20.08绊16.24阿12.48哀财务净现值（埃FNPV柏）（万元）敖20760岸15221挨9199.87安投资回收期（静埃态）（年）扳2.95把3.0柏3.12按投资回收期（动耙态）（年）版3.1熬3.2俺3.4半2.0 蔼研究方法芭2.1 哀剩余法求地价瓣运用剩余法来确半定宗地的最高限翱价，其基本思路办为：艾地价伴= 皑房地产建成价格拜（建筑费专霸业费租售费用伴税费）利润霸该方法的操作程疤序如下：拔研究待估宗地的傲基本情况挨选择最佳开发利芭用方式安估算开发后的房肮地产价格拌估计建筑费、专哎业费、利息、税奥费、租售癌费用和

43、开发商应罢得的利润求地价背2.2 摆运用建设项目癌经济评价方法与盎参数进行宗地芭的财务评价昂建设项目的财务哎评价一般分两个敖层次，即：全部俺投资的财务效果搬评价和自有（权把益）资金的财务盎效果评价。昂 昂全部投资的财务案效果评价败，即排除财务条稗件的影响，将全瓣部资金（包括全搬部借贷资金和权跋益资金）作为计扒算基础，考察项胺目的盈利能力。案由于它不考虑投疤资资金的来源构埃成，以及借贷还吧本付息和所得税拌的问题，所以它班实际上是一种简唉化了的、投资项版目靶“澳息、税前敖”捌的盈利能力分析吧，借此可以在各芭个投资项目或方搬案间建立相互比按较的共同基础，伴以便考察项目是敖否有投资的价值扮，在分析是否

44、可半行的同时，进行熬方案的选优。吧 盎自有（权益）资百金的财务效果评伴价班，即从企业的角岸度出发，分析包癌括财务条件在内矮的两类因素对项霸目的影响，以企绊业投入的权益资邦金为计算基础，跋而所谓考察企业鞍投入所投入的权哀益资金的盈利能搬力，实际上是对吧项目息、税后的板盈利能力的分析傲。同时，还考察癌企业的生存能力皑、偿债能力、利暗润及其分配，以凹及各方投资者的胺盈利能力等。耙 叭在本宗地评估报白告中，选用全部皑投资的财务效果捌评价法，分析该氨地块的投资盈利啊能力埃翱通过全部投资的绊现金流量表，得斑出项目内部收益盎率（皑FIRR唉）、投资回收期碍（鞍P碍t唉）、财务内部净芭现值（背FNPV八）以及

45、投资利润案率等指标。由此澳来判断该宗地投皑资在财务上的可阿行性。班2.3 碍研究依据袄香蜜湖叭B303-00扒41罢宗地规划指标办国务院发展研究把中心数据库俺广东省房地产般统计年鉴蔼广东省房地产开霸发各类管理费用背标准吧中国人民银行存昂、贷款利率阿广东统计年鉴凹搜房网相关数据扳中国人民银行袄121挨号文件巴广州市建安工程扮定预、决算定额案3.0 昂宗地最佳利用方斑式构思斑根据该宗地位于罢深圳市福田区香拔蜜湖地段、且建班筑容积率隘翱1.4罢，可以确定，该办地块要想获得最袄大收益，就必须瓣按高尚住宅区规挨划，定位于高端蔼客户，确保以优柏美的景观环境和版国际性的配套设奥施来赢得市场。暗3.1 蔼宗地

46、总体规划方八案设计伴 吧总基底面积哀 93544鞍盎22啊靶20580 m摆2爸，用地平衡表及案项目主要经济指挨标分别见表澳3板扒1百和表暗3昂斑2皑。高层住宅疤总建筑面积盎 127650半澳0.85柏跋108,肮503 班m般2澳住宅规划为岸120耙岸180 m拔2 翱/芭户，平均每套面隘积为稗150 m瓣2 胺左右癌,版规划户数跋720按户。计划规划为氨12爱碍14绊栋八11白层住宅（其中首案层架空绿化），稗住宅总基底面积胺计靶11050 m翱2 懊。别墅罢总建筑面积啊 127560昂碍0.15拜班19,148 耙m氨2斑 罢别墅规划为昂250班哎350 m哀2 艾/碍栋，平均每栋面笆积为

47、奥300 m捌2 奥，占地面积计氨120 m靶2柏，规划总栋数为盎64伴栋。总计占地面安积为班 64 肮案120=768办0 m翱2白 拌 般 吧公建配套傲幼儿园安3000 m拔2 伴，按两层考虑，挨其占地计袄1500 m凹2凹 盎，按社区管理中心罢 300 m伴2 瓣，垃圾站罢50 m爱2 罢，均按一层考虑板，占地计扒350 m邦2 扮。停车位坝基于该地块未来爸将规划建设成深霸圳的豪宅区，故半应至少考虑每户巴一个车位（不含板别墅用户车位）捌，建议车库集中傲设置，规划澳720澳个车位，每个车百位按敖35颁平方米考虑，车办库规划面积位为按 720阿把35胺鞍25200 m摆2 敖。笆 唉园林、绿

48、化及道氨路般 佰为体现高尚住宅袄区的品味感，建艾议该住宅区的绿扮地覆盖率不低于奥65岸，可考虑将高爸层建筑的首层架八空绿化。则挨 敖绿地面积为耙 93544爸埃0.65斑哎m碍2把八60803 m靶2背道路规划占地面皑积为案 93544鞍芭0.15埃八14031 m爱2澳表胺3跋癌1 稗用地平衡表罢项目般用地面积（摆m2 隘）敖所占比重扒(%)扮人均面积（伴m2 /哀人）爸备注癌规划总用地斑93544搬颁34.09拔扮一、居住用地肮18730耙20半白吧高层住宅用地半11050阿11.81爸安首层架空绿化癌低层住宅用地靶7680板8.21爱耙哀公建用地斑1850白1.98巴埃颁道路用地敖140

49、32吧15稗爸办公共绿地肮60803瓣65瓣22.15靶扳二、其它用地懊9176阿斑盎摆表瓣3跋霸2 捌项目主要技术经芭济指标碍项目哎数量把单位熬总户数拜784氨户佰居住人口岸2744靶人昂总建筑面积皑156200摆M扳2按 般1.斑高层住宅建筑面八积暗108503氨M佰2唉2.皑低层住宅建筑面啊积翱19148拔M爸2碍3.般公建配套建筑面唉积靶3350癌M矮2柏4.肮地下车库建筑面耙积肮25200袄M拌2伴车位数佰720巴个罢人口密度盎293隘人佰/胺公顷鞍绿化率唉65斑爸容积率耙1.4袄把3.2 邦最佳开发建设方暗案设计绊建议分期滚动开百发，首期开发别唉墅及整个住宅区搬的配套规划建设佰，通

50、过别墅的市瓣场推广来打造项败目的品牌，提升爸项目的品位，从霸而带动其后的高碍层销售。袄计划整个地块的挨开发建设周期为跋30俺个月，销售周期搬为霸24啊个月。其中可行凹性研究及规划报阿批等前期准备阶颁段为阿6啊个月，宗地竞买耙后艾18吧个月时推出首期百别墅，高层住宅板分两期推出，计版划至颁42靶个月时完成全部邦销售。颁与此对应的项目肮投资与融资计划扒如下表办3熬背3颁所示捌.鞍表哀3坝疤3 颁项目投资与融资胺计划表般序号摆项目摆建设经营期哎合计柏1俺邦6拌7艾隘12隘13背蔼18吧19把背24扮25俺埃30啊31凹澳36拜37凹坝42稗1霸投资总额叭翱背挨扒邦佰暗扮1.1拔建设投资坝盎爸柏摆跋罢

51、八盎1.1.1癌土地成本败爸80913.8巴6 挨巴稗隘哎般皑1.1.2翱前期工程费案鞍755.00 拔393.00 鞍班艾板坝啊1.1.3澳建安成本费百34000.7摆0 半拌2913.70袄 佰11113.0安0 奥11802.0把0 班8172.00邦 奥爸拌1.1.5瓣基础设施费办2292.56百 捌柏白1145.78班 奥687.47 班459.31 鞍盎矮1.1.6皑公建配套费瓣1185.16叭 懊拌47斑4.06 昂355.55 霸355.55 阿般佰霸1.1.7罢不可预见费澳3589.58疤 懊897.39 傲538.44 癌430.75 跋430.75 版430.75 吧43

52、0.75 爸430.75 岸1.1.8哀管理费袄3590.00隘 瓣512.80 氨512.80 拜512.80 案512.80 伴512.80 佰512.80 哎512.80 拜1.1.9矮销售费用白5384.36俺 邦鞍扮807.65 埃1076.87皑 哀1615.31版 肮1346.09绊 班538.44 敖1.1.1艾0按利息费用啊白把芭耙傲俺般暗1.2翱流动资金邦0.00 蔼0.00 扮0.00 百0.00 瓣0.00 啊0.00 跋0.00 拌0.00 奥2氨资金筹措败懊伴白稗扒班鞍癌2.1版自有资金靶稗颁吧案安蔼靶艾2.2百借款背般摆班拌邦矮碍艾2.3绊销售收入再投入百扮摆艾叭

53、巴稗瓣叭说明：因利息费颁用取决于投标公佰司的融资结构，叭而融资结构的优巴劣又取决于公司爸在资本市场的能扒力高低。该宗地跋地价需在成交后瓣5胺日内一次缴清，佰故对竞投人的资昂金压力很大。可坝以考虑竞得土地肮后全部建设缺口跋资金从银行借贷邦。因为项目的融坝资结构不明，且般项目全部投资的跋财务评价又与融跋资结构无关，故昂此表中的利息费跋用计算和资金筹隘措计划都暂没计瓣算。俺4.0 拌宗地地价测算盎4.1 案地价之外的成本鞍测算般参考目前建筑市疤场及房地产开发芭市场的基本行情啊，估算出该宗地拌开发项目的总成安本费用为捌68651.4唉3艾万元。具体测算瓣详见附表氨1芭。碍 袄4.2 版销售收入测算柏参

54、考目前香蜜湖搬地段的住宅市场罢行情，高层为爱11000柏元皑/ m矮2扳，低层为案22000疤元袄/ m敖2奥, 皑停车位（为便于昂计算，全部按销隘售考虑）为柏250000吧元绊/唉个，则测算出总岸销售收入为敖 179478拔.35拔万元。具体测算碍详见附表肮1唉。扒4.3 白地价成本测算艾 版根据目前国内房澳地产市场投资回奥报基本现状，并俺综合考虑深圳房袄地产市场的竞争版程度，取定开发绊商投资该宗地的百可承受回报率极耙限为唉15靶，正常期望投奥资回报率为澳20颁，市场投资回罢报率的上限为阿25氨。绊则该宗地的地价岸范围为哎74291八啊87416 唉万元，正常市场坝期望地价为扒80913矮万

55、元。般扣除宗地转让契拜税胺3搬，则得该宗地罢的竞投报价范围板为盎72749埃叭84970败万元，正常市场跋水平竞投报价为跋78557罢万元拜。具体测算详见拌附表邦1靶。半5.0盎项目财务评价啊由于香蜜湖艾B303般鞍0041拔宗地的最终中标罢地价尚处于预测稗阶段，因此选取百该地块的市场期胺望价作为计算基颁础，来测算该宗佰地的投资价值。隘5.1 斑项目盈利能力分矮析肮5.1.1 办税金计算（见表百5哀背1芭）八因为首期发售计拌划在宗地接手后扒第靶18佰个月时，故前一翱年半内无销售收皑入。而皑土地增值税是按蔼照纳税人转让房岸地产所取得的增昂值额和税法规定癌的八4蔼级超额累进税率氨来计算征收的，爱增

56、值额是纳税人案转让房地产所取敖得的收入减除税罢法规定扣除项目捌金额后的余额。岸根据房地产行业疤的一般收益水平奥，土地增值税应瓣缴额基本在销售扒收入的搬1案左右。版5.1.2 哎损益表（见表鞍5扳氨2白）颁由损益表可以看扒出，公司在第一八年内利润为负，癌这主要是因为支袄付巨额地价所致俺。第二、三年内案尽管有利润，但敖仍不足以弥补第熬一年的亏算。直瓣到最后一年才发坝生所得税的缴交阿。靶5.1.3 搬宗地现金流量表罢与动态盈利分析凹（见表霸5爸伴3般）败由现金流量表和暗动态盈利分析可颁以看出，项目的背累计净现金流和柏累计折现现金流扮由负变正均要发绊生在最后一个年绊度。但项目的内摆部收益率为把16.2

57、4扒，净现值为隘15221胺万元，均处于较俺高水平。原因在碍于地价要在中标般后一次缴交完毕暗，造成巨额现金拔流流出，而项目阿的开发建设、销吧售要滞后一段时懊间，不过该宗地版规划建筑面积不唉大，建设周期相伴对较短，故投资安回收期指标也较颁为理想。斑相应的地价在阿74291芭万元和翱87416碍万元时的投资回颁报指标如表挨5板邦4坝所示。挨 隘 摆 巴 把表昂5白般1 搬销售税金及附加氨表斑 伴 叭 板 百（单位：万元）爸矮把建设经营期挨合计佰序号熬项目暗1鞍斑6百7奥熬12败13背版18拌19氨百24稗25蔼百30坝31凹斑36碍37矮挨42柏1哎销售收入柏啊摆鞍42125.6澳0 啊41205

58、.8伴3 办549皑41.10 凹41205.8癌3 百179478.阿36 百2拜销售税金及附加摆懊皑艾2624.42百 半2567.12啊 颁3422.83跋 艾2567.12霸 斑11181.5扮0 邦2.1啊营业税靶氨哀巴2106.28艾 柏2060.29熬 白2747.06岸 败2060.29哀 暗8973.92耙 班2.2熬城市维护建设税皑唉哀跋147.44 拌144.22 靶192.29 挨144.22 懊628.17 巴2.3挨教育费附加拜傲版斑63.19 哎61.81 阿82.41 安61.81 办2癌69.22 吧2.4矮防洪工程维护费瓣巴碍翱75.83 埃74.17 爱9

59、8.89 傲74.17 坝323.06 翱2.5翱交易管理费爸斑扒疤210.63 唉206.03 搬274.71 氨206.03 唉897.39 袄2.6疤印花税拜笆皑斑21.06 办20.60 扳27.47 捌20.60 耙89.74 哎3八土地增值税吧案案俺421.26 碍412.06 吧549.41 伴412.06 板1794.78鞍 捌 傲 熬 办 巴 埃表啊 氨 5邦俺2 翱损益表耙 哀 罢 爱 班 耙（懊单位：万元）敖序号懊项目氨合计拔1稗白12翱13版颁24翱25按叭36啊36扮巴42氨1办销售收入绊179478.伴36 凹0.00百42125.6懊0懊96146.9盎3霸412

60、05.8俺3般2笆总成本费用佰149565.捌29 板89962.2盎3挨33906.5败7拜21520.9疤4罢4175.55佰3颁利润总额肮29913.0安7 柏-89962.稗23蔼8219.03般74625.9矮9昂37030.2奥8背4扳所得税埃9871.靶31 袄0.00唉0.00埃0.00霸9871.31皑5稗税后利润矮20041.7澳6 摆0.00盎0.00傲0.00碍20041.7霸6翱6坝盈余公积金盎2004.18笆 按0.00八0.00氨0.00唉2004.18佰7埃可分配利润阿18037.5霸8 氨0.00案0.00袄0.00笆18037.5安8矮表班5唉俺3 碍宗地现