深圳香蜜湖某地块 宗地投资评估报告正文

1、香蜜湖B3030041宗地投资评估第 PAGE 19 页 共 NUMPAGES 19 页研究结论氨1.1 宗地基扒本情况邦宗地编号为B3伴03-0041扒，地块位于香蜜拜湖，土地用途为办住宅用地;土地板面积为9354板4平方米，建筑扮容积率艾搬1.4；可建设肮总建筑面积为1邦31000平方版米,其中：住宅巴127650平懊方米（高层住宅罢85，低层住安宅占15，但啊最终比例按报建颁实施方案确定）隘；幼儿园300胺0平方米，垃圾埃站50平方米，凹社区管理中心3鞍00平方米；土伴地使用年期70阿年，自2003败年8月25日起拌到2073年8败月24日止。吧竞投中标方应在哀宗地使用权转让扮合同签订后

2、5个爱工作日内一次付扒清地价款。八涉及交易标的物安转让应交的税费班中，依法属转让挨方应交纳的均由埃甲方承担；依法拔属受让方应交纳叭的由乙方承担。俺如转让合同按规拌定需要公证的，俺公证费用甲乙双扳方各承担50%摆。瓣1.2 地价范靶围绊经测算，本地块啊的正常地价范围斑应在挨749318懊7416万百元人民币之间，碍其中市场正常价唉位点应在版80913万埃元，扣除土地转颁让契税3，则哎得竞标报价范围罢应在72749跋84870万半元人民币之间，哎市场正常竞标价傲位点在7855拜7万元人民币。班对应市场价位点败80913万元邦，则得相应楼面盎地价为6339把元半/百平方米伴.蔼1.3 地块投按资价值

3、碍对应以上地价范奥围，测得相应的霸投资财务效果指唉标如表11所般示。案综上，当地价在安749318懊0913万元人拔民币之间时，属艾于投资安全区；疤当地艾价在80913斑87416万哀元人民币之间时扳，即进入投资风凹险区；超过87班416万元后，版将进入高风险区澳,投资者需慎重奥考虑。斑表11 宗地暗投资财务效果指邦标坝项目佰地价为7493袄1万元靶地价为8091啊3万元隘地价为8741般6万元拔投资利润率（敖）邦25盎20败15办税后利润（万元扳）把24050八20042柏15684翱内部收益率（I版RR）（%办）袄20.08傲16.24班12.48柏财务净现值（F哎NPV）（万元拌）白20

4、760百15221笆9199.87摆投资回收期（静办态）（年）办2.95唉3.0熬3.12耙投资回收期（动芭态）（年）哀3.1稗3.2把3.4把2.0 研究方暗法背2.1 剩余法扮求地价鞍运用剩余法来确唉定宗地的最高限唉价，其基本思路碍为：办地价= 房地产啊建成价格（建半筑费专业费奥租售费用税费稗）利润霸该方法的操作程俺序如下：碍研究待估宗地的背基本情况捌选择最佳开发利胺用方式斑估算开发后的房敖地产价格暗估计建筑费、专叭业费、利息、税罢费、租售班费用和开发商应哎得的利润求地价皑2.2 运用阿建设项目经济评爸价方法与参数艾进行宗地的财务邦评价巴建设项目的财务岸评价一般分两个班层次，即：全部翱投资

5、的财务效果胺评价和自有（权跋益）资金的财务艾效果评价。般 爸全部投资的财务奥效果评价班，即排除财务条昂件的影响，将全拜部资金（包括全笆部借贷资金和权伴益资金）作为计哀算基础，考察项凹目的盈利能力。瓣由于它不考虑投耙资资金的来源构蔼成，以及借贷还跋本付息和所得税背的问题，所以它拌实际上是一种简吧化了的、投资项颁目坝“哀息、税前隘”蔼的盈利能力分析般，借此可以在各板个投资项目或方吧案间建立相互比背较的共同基础，笆以便考察项目是埃否有投资的价值敖，在分析是否可吧行的同时，进行邦方案的选优。坝 白自有（权益）资斑金的财务效果评案价白，即从企业的角耙度出发，分析包按括财务条件在内熬的两类因素对项跋目的影

6、响，以企绊业投入的权益资板金为计算基础，绊而所谓考察企业鞍投入所投入的权败益资金的盈利能吧力，实际上是对艾项目息、税后的拜盈利能力的分析背。同时，还考察绊企业的生存能力肮、偿债能力、利靶润及其分配，以摆及各方投资者的般盈利能力等。板 在本宗靶地评估报告中，澳选用全部投资的俺财务效果评价法伴，分析该地块的疤投资盈利能力疤挨通过全部投资的敖现金流量表，得盎出项目内部收益岸率（FIRR）爱、投资回收期（澳P柏t罢）、财务内部净败现值（FNPV吧）以及投资利润澳率等指标。由此奥来判断该宗地投耙资在财务上的可耙行性。翱2.3 研究依佰据瓣香蜜湖B303办-0041宗地安规划指标哀国务院发展研究袄中心数据

7、库摆广东省房地产爱统计年鉴碍广东省房地产开哎发各类管理费用翱标准绊中国人民银行存哀、贷款利率八广东统计年鉴爸搜房网相关数据按中国人民银行1八21号文件般广州市建安工程袄定预、决算定额败3.0 宗地最哎佳利用方式构思氨根据该宗地位于按深圳市福田区香版蜜湖地段、且建拜筑容积率哀凹1.4，可以确哎定，该地块要想稗获得最大收益，哀就必须按高尚住柏宅区规划，定位盎于高端客户，确俺保以优美的景观耙环境和国际性的跋配套设施来赢得班市场。拔3.1 宗地总扒体规划方案设计啊 总基底板面积 9354唉4岸爱22205安80 m稗2百，用地平衡表及八项目主要经济指拔标分别见表3敖1和表32。高层住宅昂总建筑面积 1

8、耙27650拔背0.85搬108拜,哎503 邦m熬2吧住宅规划为12岸0180 m挨2 爸/哎户，平均每套面盎积为150 m懊2 哀左右,规划户数昂720户。计划哀规划为121柏4栋11层住宅昂（其中首层架空办绿化），住宅总哀基底面积计11翱050 m唉2 柏。别墅傲总建筑面积 1哀27560扳暗0.15绊19澳,敖148 阿m埃2 邦别墅规划为25办0350 m皑2 笆/芭栋，平均每栋面拜积为300 m澳2 鞍，占地面积计1胺20 m版2爱，规划总栋数为拔64栋。总计占罢地面积为 64扮 半昂120=768胺0 m唉2 肮 爸 懊公建配套板幼儿园3000岸 m巴2 绊，按两层考虑，肮其占地

9、计150叭0 m阿2 肮，拜社区管理中心 鞍300 m熬2 拜，垃圾站50 奥m暗2 八，均按一层考虑啊，占地计350疤 m班2 佰。停车位扳基于该地块未来岸将规划建设成深拜圳的豪宅区，故皑应至少考虑每户袄一个车位（不含袄别墅用户车位）胺，建议车库集中啊设置，规划72敖0个车位，每个般车位按35平方巴米考虑，车库规暗划面积位为 唉 720唉败352520班0 m版2 败。癌 瓣园林、绿化及道坝路鞍 安为体现高尚住宅懊区的品味感，建坝议该住宅区的绿扒地覆盖率不低于艾65，可考虑案将高层建筑的首肮层架空绿化。则俺 绿地面奥积为 9354暗4吧奥0.65瓣罢m斑2拔60803 昂m皑2碍道路规划占地

10、面笆积为 935摆44吧奥0.1514背031 m柏2佰表31 翱 用地平衡表奥项目傲用地面积（澳m2 背）氨所占比重颁(%)澳人均面积（稗m2 /跋人）盎备注笆规划总用地叭93544癌肮34.09安跋一、居住用地半1873般0拌20艾捌般高层住宅用地耙11050暗11.81熬白首层架空绿化澳低层住宅用地叭7680背8.21澳伴凹公建用地叭1850坝1.98邦奥敖道路用地扒14032氨15扒皑瓣公共绿地唉60803把65鞍22.15芭办二、其他用地哎9176俺埃按俺表32 百项目主要技术经般济指标岸项目跋数量敖单位隘总户数挨784碍户败居住人口皑2744斑人啊总建筑面积奥156200捌M啊2隘

11、 俺1.班高层住宅建筑面盎积凹108503傲M佰2拜2.疤低层住宅建筑面哎积啊19148伴M唉2暗3.袄公建配套建筑面摆积办3350哀M氨2敖4.暗地下车库建筑面坝积翱25200爱M哎2澳车位数挨720摆个啊人口密度矮293啊人鞍/哎公顷澳绿化率扒65百懊容积率班1.4扮澳3.2 最佳开把发建设方案设计暗建议分期滚动开霸发，首期开发别跋墅及整个住宅区澳的配套规划建设罢，通过别墅的市岸场推广来打造项摆目的品牌，提升半项目的品位，从艾而带动其后的高叭层销售。袄计划整个地块的啊开发建设周期为按30个月，销售罢周期为24个月捌。其中可行性研摆究及规划报批等叭前期准备阶段为奥6个月，宗地竞埃买后18个月

12、时佰推出首期别墅，敖高层住宅分两期埃推出，计划至4耙2个月时完成全奥部销售。版与此对应的项目癌投资与融资计划安如下表33所袄示.绊表33 傲 项目投资与融斑资计划表皑序号案项目隘建设经营期摆合计蔼1敖搬6敖7懊矮12班13扳扳18佰19疤盎24败25半癌30白31拌唉36傲37挨爸42柏1搬投资总额哎芭俺爸扳碍肮邦盎1.1哀建设投资坝拔白挨昂把敖隘肮1.1.1暗土地成本颁百80913.8澳6 翱稗爸摆背傲耙1.1.2矮前期工程费昂癌755.00 疤393.00 唉罢鞍白啊爸1.1.3扒建安成本费安34000.7敖0 霸熬2913.70芭 埃11113.0哎0 哀11802.0拔0 板8172.

13、00肮 癌懊办1.1.5把基础设施费般2292.56败 拌艾肮1145.78奥 拔687.47 百459.31 半肮芭1.1.6艾公建配套费霸1185.16邦 傲爸474.06 隘355.55 耙355.55 稗叭俺哎1.1.7瓣不可预见费耙3589.58袄 柏897.39 傲538.44 昂430.75 肮430.75 岸430.75 安430.75 罢430.75 跋1.1.8芭管理费敖359拌0.00 斑512.80 颁512.80 暗512.80 隘512.80 斑512.80 吧512.80 柏512.80 艾1.1.9伴销售费用挨5384.36拌 瓣爸坝807.65 捌1076.8

14、7爸 澳1615.31罢 柏1346.09熬 伴538.44 叭1.1.10笆利息费用百扮按袄爸皑斑疤笆1.2佰流动资金哎0.00 扮0.00 昂0.00 敖0.00 靶0.00 百0.00 摆0.00 凹0.00 稗2扒资金筹措百霸扒霸爸跋佰啊艾2.1哀自有资金氨懊案昂八胺八癌埃2.2哎借款蔼敖笆隘把败凹癌唉2.3佰销售收入再投入霸敖艾啊搬哎袄跋矮说明：因利息费懊用取决于投标公埃司的融资结构，案而融资结构的优捌劣又取决于公司白在资本市场的能坝力高低。该宗地罢地价需在成交后把5日内一次缴清背，故对竞投人的啊资金压力很大。颁可以考虑竞得土般地后全部建设缺捌口资金从银行借啊贷。因为项目的笆融资结构

15、不明，颁且项目全部投资翱的财务评价又与办融资结构无关，柏故此表中的利息稗费用计算和资金扳筹措计划都暂没扒计算。按4.0 宗地地稗价测算八4.1 地价之矮外的成本测算斑参考目前建筑市半场及房地产开发案市场的基本行情按，估算出该宗地班开发项目的总成拔本费用为686疤51.43万元挨。具体测算详见盎附表1。 罢4.2 销售收暗入测算般参考目前香蜜湖扳地段的住宅市场澳行情，高层为1背1000元柏/挨 m半2蔼，低层为220肮00元隘/捌 m疤2斑, 袄停车位（为便于啊计算，全部按销袄售考虑）为25扳0000元背/百个，则测算出总邦销售收入为 1拔79478.3坝5万元。具体测稗算详见附表1。捌4.3

16、地价成吧本测算百 根据目前国挨内房地产市场投百资回报基本现状扳，并综合考虑深拌圳房地产市场的邦竞争程度，取定傲开发商投资该宗扳地的可承受回报挨率极限为15柏，正常期望投资把回报率为20埃，市场投资回报拌率的上限为25澳。疤则该宗地的地价矮范围为7429蔼187416颁 万元，正常市办场期望地价为8矮0913万元。办扣除宗地转让契氨税3，则得该暗宗地的竞投报价皑范围为扮727498凹4970万元，矮正常市场水平竞叭投报价为785翱57万元哀。具体测算详见扒附表1。唉5.0项目财务班评价矮由于香蜜湖B3办030041敖宗地的最终中标案地价尚处于预测斑阶段，因此选取斑该地块的市场期哀望价作为计算基暗

17、础，来测算该宗叭地的投资价值。胺5.1 项目盈叭利能力分析扮5.1.1 税袄金计算（见表5捌1）扳因为首期发售计唉划在宗地接手后碍第18个月时，挨故前一年半内无澳销售收入。而疤土地增值税霸是埃按照纳税人转让办房地产所取得的拜增值额和税法规碍定的4级超佰额碍累进税率凹来计算征收的捌，增值额是纳税八人转让房地产所笆取得的收入减除熬税法规定扣除项背目金额后的余额绊。柏根据房地产行业柏的一般收益水平靶，土地增值税应挨缴额基本在销售巴收入的1左右盎。凹5.1.2 损跋益表（见表5稗2）皑由损益表可以看皑出，公司在第一暗年内利润为负，靶这主要是因为支氨付巨额地价所致笆。第二、三年内巴尽管有利润，但芭仍不足

18、以弥补第摆一年的亏算。直埃到最后一年才发皑生所得税的缴交拔。暗5.1.3 宗巴地现金流量表与版动态盈利分析（叭见表53）氨由现金流量表和跋动态盈利分析可扮以看出，项目的败累计净现金流和吧累计折现现金流奥由负变正均要发斑生在最后一个年坝度。但项目的内翱部收益率为16伴.24，净现版值为15221笆万元，均处于较版高水平。原因在吧于地价要在中标版后一次缴交完毕盎，造成巨额现金败流流出，而项目懊的开发建设、销盎售要滞后一段时摆间，不过该宗地邦规划建筑面积不安大，建设周期相鞍对较短，故投资半回收期指标也较肮为理想。挨相应的地价在7巴4291万元和半87416万元白时的投资回报指爱标如表54所办示。拜

19、颁 熬 敖 表51 拔 销售税金及附版加表 拜 拌 扒 巴（单位：万元）摆哀凹建设经营期斑合计傲序号懊项目靶1把八6肮7扳啊12肮13耙爱18敖19敖百24埃25肮矮30坝31俺瓣36奥37袄瓣42般1胺销售收入胺吧捌半42125.6版0 半41205.8熬3 盎54941.1柏0 哀41205.8半3 啊179478.坝36 艾2凹销售税金及附加胺败拔挨2624.42埃 霸2567.12奥 瓣3422.83澳 巴2567.12哀 颁11181.5班0 百2.1颁营业税阿阿白肮2106.28盎 凹2060.扒29 安2747.06懊 敖2060.29按 埃8973.92阿 傲2.2挨城市维护建

20、设税爸埃稗版147.44 凹144.22 隘192.29 搬144.22 袄628.17 班2.3板教育费附加坝哎八斑63.19 翱61.81 拔82.41 皑61.81 背269.22 扒2.4瓣防洪工程维护费唉半罢般75.83 板74.17 瓣98.89 昂74.17 敖323.06 稗2.5爸交易管理费傲把挨扮210.63 傲206.03 笆274.71 阿206.03 绊897.39 敖2.6爸印花税鞍把扮芭21.06 爸20.60 奥27.47 班20.60 坝89.74 扳3爸土地增值税岸阿疤扒421.26 绊412.06 摆549.41 敖412.06 阿1794.78半 佰 班

21、 耙 矮 疤 表颁 翱52霸 阿损益表阿 澳 蔼 耙 芭 颁（傲单位：万元）芭序号挨项目氨合计矮1懊碍12癌13笆白24唉25翱傲36爸36伴巴42爱1哀销售收入办179478.半36 搬0.00背42125.6佰0啊961稗46.93傲41205.8罢3碍2暗总成本费用矮149565.邦29 袄89962.2矮3败33906.5佰7爸21520.9吧4碍4175.55斑3跋利润总额爱29913.0胺7 笆-89962.瓣23柏8219.03办74625.9哎9摆37030.2芭8柏4白所得税隘9871.31芭 爸0.00背0.00背0.00芭9871.31岸5鞍税后利润埃20041.7扒6

22、绊0.00奥0.00疤0.00胺20041.7绊6背6昂盈余公积金傲2004.18班 背0.00阿0.00案0.00敖2004.18罢7霸可分配利润哀1捌8037.58班 办0.00百0.00半0.00疤18037.5懊8昂表53 宗阿地现金流量表与爸动态盈利分析 矮 邦 （单跋位：万元）案序号罢项目半建设经营期败1佰百12办13傲哎24昂25疤案36疤37熬佰42奥1唉现金流入耙0.00 昂42125.6霸0 爸96146.9百3 扳41205.8爱3 阿1.1凹销售收入隘0.00 鞍42125.6邦0 稗96146.9按3 八41205.8哀3 版1.2暗其他现金流入肮0.00 盎0.00

23、 岸0.00 拔0.00 哎2凹现金流出哎87911.0拔5 班32276.6啊5 拌20431.2盎3 瓣4461.17奥 罢2.1版建设投资胺87911.0皑5 般29230.9癌7 叭13479.8把1 柏1481.99蔼 袄2.2巴土地增值税唉0.00 安421.26 百961.47 笆412.06 捌2.3稗销售税金及附加板0.00 按2624.42蔼 斑5989.95哀 靶2567.12挨 绊3矮净现金流碍-87911.把05 爸9848.95埃 败75715.7懊0 笆36744.6哎6 敖4爸累计净现金流奥-87911.班05 坝-78062.埃10 巴-2346.4安0班 叭

24、34398.2隘7 胺5敖折现现金流扒-81399.盎12 巴8443.89盎 肮60105.5挨6 拔28070.7白9 皑6白累计折现净现金哎流百-81399.艾12 盎-72955.啊23 埃-12849.哀67 班15221.1办2 啊评价指标白凹般罢扳FNPV(I=敖8%)懊15221.1捌2 安财务内部收益率板IRR颁16.24%白投资回收期（静皑态）拜3.03 爸投资回收期（动岸态）袄3.蔼20白 爱表54 熬财务效果指标比唉较澳项目办地价为7493熬1万时耙地价为8741岸6万时昂内部收益率（I胺RR）（%癌）坝20.08芭12.48安财务净现值（F八NPV）（万元矮）白207

25、60岸9199.87邦投资回收期（静罢态）（年）霸2.95罢3.12安投资回收期（动鞍态）（年）扳3.1按3.4颁5.2 项目不百确定性分析矮5.2.1 盈皑亏平衡分析隘假定本宗地开发伴建设投资不变，拜且售价和回款速拜度如基准方案所瓣设，则由计算可霸得，当销售率为半 （80913岸.86686阿51.43）盎/179478啊.35*100拜%=83.33邦% 阿时，宗地全部投肮资利润率为零。胺一般认为，当盈隘亏平衡点的销售叭率坝巴70 时，项阿目风险较小。本阿宗地投资盈亏平把衡点的销售率为哎83.33，巴可见其风险较高佰。皑5.2.2 敏耙感性分析案影响本宗地投资斑财务效益的主要搬不确定因素为

26、宗扒地获取价格、售艾价水平、建设成跋本的高低、建设白经营期的长短、扳销售税率等。根熬据宗地目前状况肮可知，以上诸因凹素中最有可能发背生变化的是宗地敖获取价格的高低般和未来销售价格斑的变化。因而，哀本宗地敏感性分矮析主要针对全部案投资的评价指标凹（FIRR,F凹NPV和投资利绊润率），分别计搬算售价上下波动氨5、10和碍宗地获取价格上凹下波动5、1捌0时，对经济鞍指标的影响。计般算结果详见敏感拜性分析表54肮。般表54 项目白敏感性分析表百全部投资板基准方案鞍地价变动靶售价变动芭-10%半-5%摆5%罢10%翱-10%伴-5%巴5%敖10%坝FNPV哀15221.1佰2巴22713.1氨5叭18

27、967.1哀3绊11475.1般1摆7729.09白829.2坝8025.16袄22417.1傲26913.7案FNPV皑升降幅度埃49.22%埃24.61%伴-24.61%爱-49.22%把-94.55%蔼-47.28%按47.28%袄76.82%懊IRR吧16.24%扳21.54%拌18.熬79%班13.85%佰11.63%把7.93%霸12.13%盎20.27%坝24.24%拌IRR瓣升降幅度懊32.64%皑15.70%蔼-14.72%百-28.39%背-51.17%岸-25.31%邦24.82%隘49.26%巴投资利润率鞍20%挨26.86%般23.34%懊16.84%耙13.84%敖

28、8.00%啊14%袄26%佰32%扒投资利润率升降吧幅度白34.30%拜16.70%哎-15.80%按-30.80%矮-60.0%瓣-30.0%爱30.0%背60.0%芭由表中数据可得翱：盎（1）地价、售佰价变动对财务净昂现值的影响伴当宗地价格上升爸到20.3时熬，项目的净现值隘等于零，到达临巴界点。此时，如搬果地价继续上升爸，则财务净现值般小于零，出现亏皑损。盎售价下降5、靶10时，财务碍净现值分别下降瓣47.28、半94.55。斑当售价下降至1胺0.57时，该隘项目的财务净现疤值等于零，达到伴临界点，此时，绊若售价再下降，般则财务净现值小笆于零，出现亏损霸。傲（2）地价、售凹价变动对财务内

29、板部收益率的影响办地价上升5、叭10时，将引罢起该宗地的财务阿内部收益率分别芭下降14.72鞍、28.39佰；当地价上升笆至13.67昂时，该项目的财笆务内部收益率等佰于基准收益率（澳I凹c搬=8%）,到达扳临界点，此时，绊如果继续上升，吧则财务内部收益岸率将达不到预期笆的基准收益率。皑售价下降10霸时，项目的财务艾内部收益率已下熬降到7.93扳，不能满足预期邦的基准收益率。搬（3）地价、售翱价变动对投资收爸益率的影响百当地价上升10搬时，项目的投办资利润率将下降爱至13.84皑，已不能满足预霸期的投资利润率碍15。当售价捌下降5时，项班目的投资利润率叭也将不能满足预扒期的投资利润率隘要求。拌

30、从上分析可以看扳出，对财务净现半值来说，地价获艾取价格和售价都芭是敏感因素，相佰比之下，售价更挨为敏感。原因在败于该宗地地价要板一次性缴清，宗阿地获取价格的变爱动数值等于全部吧投资的净现值变叭动值。碍对于内部收益率板来说，地价比售颁价更为敏感。对矮于静态的投资收碍益率来说，售价跋是更为敏感的因敖素。斑除了地价和售价蔼对本项目的影响鞍较大外，开发周肮期和销售率对本捌项目的影响也值按得注意。开发周爸期拖长除了导致百资金不能及时回般收再投入，NP熬V和IRR也会疤下降，投资回收跋期将延长外，还哎会加重资金的使吧用成本。而销售阿率低下，即意味按着投资资金不能岸快速回收，这样笆将使整个项目陷奥入僵局。

31、坝5.2.3 概凹率分析拌为了更精确地预罢测该宗地投资地疤风险程度，下面挨用决策树来进行凹计算，详看附图坝1。办经计算，E(F叭NPV) = 巴20228.4癌4 万元皑风险标准偏差肮9949.10绊净现值变异系数胺49.18罢70%霸计算结果表明，碍本地块的期望折安现净现金收入为案20228.4皑4万元，处于较鞍高盈利水平，而澳净现值变异系数白为49.18凹，远低于70啊，说明其风险程伴度在合理的范围俺之中。办6.0 项目综岸合经济评价与建扮议唉6.1 项目综啊合经济评价吧上述财务效益评昂估的结果说明，佰本宗地作为面向暗高端客户的豪宅澳开发用地是有较隘好投资前景的。霸但由于地价较高懊，且要一次性缴蔼交完毕，故对开岸发商的融资、高唉端客户开发、市吧场运作、房地产绊大势把握、政策阿研判等能力要求把很高。且该地块八将是以公开竞拍傲方式获取，市场挨的炒做、竞拍现阿场的紧张气氛、办竞投者的不同战把略导向等都会影凹响到该地块的竞柏买价格，所以是俺否投资该项目不隘能仅仅依靠对财斑务指标的分析，笆还要做充分的风笆险分析。案 6.2安 有关说明及建按议艾本报告是在未有拔投资方具体融资按方案的前提下进办行测算的，仅反疤映地块本佰