经济地理-苏宁东街口店区位因子分析

1、摘要袄苏宁电器东街口芭店区位因子分析埃 颁苏宁电器（罢002024）办始终保持稳健高八速的发展，自2澳004年7月上哀市以来，得到了袄投资市场的高度岸认可，是全球家暗电连锁零售业市邦场价值最高的企哎业之一。 斑一提到福州，最捌繁华的莫过于东爸街口。东街口拥邦有足够的人气和罢良好的商业氛围啊。无论是商业业耙态还是定位，东巴街口都是福州最翱成熟的商圈，也邦是档次最高的商昂圈。苏宁百东街口店稗所处位置在东街肮口繁华地段，交百通方便，人流量背大，同时竞争也办加大了。从扳“摆大福州柏”笆的发展来看哀，未来东街口将蔼不再昂“碍一家独大俺”挨，哎“哎核心商圈跋”坝百花齐放是发展背趋势。霸现在东街口商圈案还只

2、有公交、私埃家车、步行可以柏进入，未来地铁阿在把东街的客流捌带往其他商圈的办同时，也会把其伴他商圈的客流聚埃集至东街。阿关键词笆：苏宁 东街口矮 区位因子 基隘础设施 竞争 盎政策TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc280178222 摘要 PAGEREF _Toc280178222 h 1 HYPERLINK l _Toc280178223 关键词 PAGEREF _Toc280178223 h 1 HYPERLINK l _Toc280178224 瓣苏宁电器东街口笆店区位因子分析百 PAGEREF _Toc280178224 h 背1 HYPERLINK l

3、_Toc280178225 一，简介 PAGEREF _Toc280178225 h 1 HYPERLINK l _Toc280178226 叭二，区位因子分氨析罢 PAGEREF _Toc280178226 h 罢2 HYPERLINK l 捌_Toc28胺0178227坝坝 隘（一）分析交通拔基础设施埃 PAGEREF _Toc280178227 h 懊2 HYPERLINK l _Toc280178228 伴（二）对苏宁东疤街口店周边的竞巴争环境分析捌 PAGEREF _Toc280178228 h 百3 HYPERLINK l _Toc280178229 捌（三）分析近期哎政策对苏宁的

4、影搬响稗 PAGEREF _Toc280178229 h 岸4 HYPERLINK l _Toc28017扳8230案 碍三，总结伴 PAGEREF _Toc280178230 h 半5澳苏宁电器东街口八店区位因子分析一，简介瓣苏宁电器爱1990年创立袄于江苏南京，是氨中国3C（家电捌、电脑、通讯）翱家电连锁零售企叭业的领先者，国啊家商务部重点培拔育的“全国15鞍家大型商业企业把集团”之一。经跋过20年的发展挨，现已成为中国笆最大的商业企业哀集团，品牌价值扒508.31亿罢元。 爸截至半2010年，苏氨宁电器连锁网络艾覆盖中国大陆3邦00多个城市，摆并进入中国香港埃和日本地区，拥氨有近1500

5、家艾连锁店，员工1凹5万人，201胺0年销售收入近百1500亿元，鞍名列中国上规模版民营企业前三强柏，中国企业50瓣0强第50位，百入选福布斯癌亚洲企业50强邦、福布斯全巴球2000大企百业中国零售企业把第一。 败苏宁电器（八002024）暗始终保持稳健高拔速的发展，自2奥004年7月上胺市以来，得到了暗投资市场的高度盎认可，是全球家凹电连锁零售业市办场价值最高的企扮业之一。 翱一提到福州，最碍繁华的莫过于东扳街口。东街口拥艾有足够的人气和拜良好的商业氛围疤。无论是商业业捌态还是定位，东绊街口都是福州最癌成熟的商圈，也爸是档次最高的商安圈。唉在东街口核心区癌域，福州商业地芭产航母东百、大蔼洋、

6、东方、新华八都百货齐集一堂隘，上演了一出四半国演义的商业战肮。并不宽敞的街岸道两旁林立着来霸自国内外的知名芭品牌商店、大量稗的特色店、小吃耙店把扳应有尽有，共同瓣打造了一个繁荣背而充满活力的商绊业中心。历史悠暗久的商业积淀给安了东街口商圈足败够的霸气，福州凹文化又给东街口胺添了许多魅力。板坐拥三坊七巷，俺东街口浓郁的人拌文气息也吸引了扮不少眼光。熬我们着重分析苏懊宁电气东街口店暗的区位因子肮区位单位是经济稗区位的布局主体般，那么区位因素凹则是区位单位进胺行空间配置的外败部约束因素。在俺不同的区位上，斑人口分布、市场胺供求、资源分布埃等状况不同，从扳而其区位利益就哀具有很大差异，背区位单位的布局

7、袄状况也就不同。皑 或称区位澳因子，对区位主哎体的区位给予大叭的影响因子是主吧要因子，相反影癌响比较小的为次哎要因子。巴二，区位因子分叭析敖（一）百分析交通基础设懊施颁：隘1傲店面周边居民蔼区分布凹在苏宁东街点的唉一定范围内就拥霸有好几十个中等疤大小的剧名去。巴分别列举有：唉梅苑小区，贤南霸公寓，福建日报傲东泰路宿舍区，百石井巷新村，福扳州一中宿舍，安柏福新村，公安交版警宿舍，省总工败会宿舍，开元小扮区，创业新村，伴竹林境新村，达捌明新村，福州碧鞍玉花园，军门社霸区，省电力局宿唉舍，军门社区，爸金皇公寓，省水爱电厅宿舍，开元巴新村一区，红霞昂新城，金城大厦傲，福鼎公寓，仙版塔街新村，卫前拌里新

8、村，双抛小版区，鼓东小区，斑东泰新村，尚宾扒路公寓，衣锦华胺庭等等。熬不完全统计东街般口周边人口数量按在20万以上。皑虽然爸从人流量上讲，斑居民区人口远不办如商业区和工业盎区的人流量大，敖但稳定性强。人版们可以就近购买袄商品。方便快捷俺是吸引顾客一个盎重点方式。斑居民区分布的密搬集给门店带来稳背定的客源，也提邦升了顾客一定的皑忠诚度。按2靶搬到达门店笆交通（公交站点翱和线路等）分析哀交通作为联系地氨理空间中社会经暗济活动的纽带，拜是社会分工成立盎的根本保证。交盎通技术与手段决搬定着空间相互作矮用的深度和广度唉，因而是影响经巴济活动区位选择敖的重要因素之一柏。摆在交通要素中有摆一个肮“般人和物的

9、移动按”绊即通常所说的阿“爱交通流袄”靶。人和物的移动跋必须借助一定的柏运输工具，苏宁拔东街店所处的位埃置交通便利，对八于公交站点来说拔，共有皑34暗条线路可到达，安几乎可以辐射到芭整个福州市区。胺形成一股强大的摆公交车流。还有扒一个要素即为笆“疤地域岸”隘。交通现象的产百生、交通网的存搬在、交通流的结巴果都受到人口、佰产业状况等地域伴条件的影响和制板约，地域条件的熬影响和制约，因吧而地域也是交通板研究的重要因素叭之一。苏宁所处爸位置在东街口繁矮华地段，交通方袄便，人流量大，扳同时竞争也加大哀了。受地域因素柏的影响不大，埃交通便捷程度主氨要取决于交通网柏的完善程度。交霸通网的密度是指碍在某一区

10、域内单艾位面积的运输线盎路的总长度，当碍然也必须考虑到斑运输线路的类型扒以及总通过能力盎的差异。在其他瓣条件不变的情况拔下，交通网密度板越大，交通越便隘利。苏宁东街店熬的公交线路交通斑网密度大，因此绊交通也非常便利跋。但并不是交通爸网密度大的地方柏就一定便利，衡扒量交通便捷程度碍还要考虑到交通耙网的结构，即要啊综合考虑连接度拔和通达度指标。盎不久地铁也将会霸建设到东街口，扒这样大大加强了昂交通的便利性。暗通过公交站的便熬利，提高了苏宁斑顾客对象的种类坝，在不想自驾熬车外出的人群，懊公交成为了他们啊的首选，然而公拌交路线的便捷成啊为了优势。此外哀，对于一些没车版族来说，公交便伴利使他们减少了拔一

11、些不必要的麻笆烦，如转车、步瓣行等。对象中还拔包含了一小部分绊的学生群体，购绊置一些电脑等，啊除了价格外，他败们也将交通便利安作为选择的一个百重要因素。背苏宁东街店位于芭八一七北路与鼓半东路附近八一七瓣北路与鼓屏路相凹连是福州市区的奥主干道之一。鞍四通八达的好位肮置，这么盎方便的交通线路笆，使顾客更俺乐意并袄迅速的到达门店翱购买商品。办3扳.门店周边的停芭车场凹我们调查了苏宁哎东街口店附近的半停车场，一公里靶范围内就有大大袄小小27个停车扳场，其中有：百1把、傲聚春园停车场懊2、东方大酒店碍停车场摆3、贤南商厦停矮车场哎4、八方大厦停岸车场霸5、锦绣华庭停奥车场敖6扳、芭东方花园停车场懊7、外

12、贸酒店停稗车场暗8、华威大酒店坝停车场癌9、榕城大酒店摆停车场背10、东湖宾馆安停车场耙11、公正酒家瓣停车场懊12、省邮电公啊寓停车场捌13、华侨大厦爱停车场按14、齐鲁宾馆疤专用停车场等等。笆停车场分布多，板有许多的停车位哀的供应。方便了柏消费者停车，消哎费者也就更愿意版到这里购物。车爱辆停放有保证，搬使消费者购物更耙放松。方便选购邦适合自己的商品挨，减少退货。让鞍消费者奥做出隘正确决策。捌（二）坝对苏宁东街口店八周边的竞争环境班分析碍竞争环境是指与案企业经营活动有白现实和潜在关系斑的各种力量和相捌关因素的集合，扳它直接影响着企傲业的生存和发展蔼。商店周围的竞艾争态势对门店经傲营的成败产生

13、巨罢大影响，如果不翱能有效建立高于捌对手的竞争优势把，就不能在该区艾域站住脚，因此熬选择门店开设地斑点时必须分析竞暗争对手，要对直安接和间接的竞争俺者了如指掌，如搬它们为消费者提百供商品和服务的按种类、它们的市绊场占有率和营销背策略等。一般来艾说，在开设地点哀附近如果竞争对爸手过多，若改门奥店经营独具特色矮，将会吸引大量办的客流，促进销安售增长，增强店凹誉；否则，与竞拜争对手相邻而设翱，将会难以获得隘发展。澳而福州东街口苏皑宁店的竞争对手版在这几年增加了阿不少，竞争者是佰竞争的参与者，半竞争行为的主体巴，可划分为同业拌竞争者、潜在竞按争者、替代方或氨产品、供应方和般购买方5种主体捌。盎同行业竞

14、争者：疤国美。这是苏宁办在中国最大的，岸也是最主要的竞鞍争对手。在东街爸口分布着新东街按国美、东方国美岸（东方百货7楼肮）、杨桥国美三邦家国美店，是苏疤宁在这里的最大疤竞争对手。两家办卖场所买的产品案几乎一样，经营稗模式也差不多，埃而苏宁在这么近癌的地区有三家竞颁争对手的卖场，胺压力将会很大，拔但是依托东街口胺的有利地形和人哎流量，销售也会敖有一定的保证。办潜在竞争者：东拔街好又多、杨桥吧永辉。这些超市澳也在超市内设置板了一片区域，主氨要出售小家电、班小电器，依托于版超市本身是个主阿要商圈，人流量啊大，所以超市的袄购买量也很大。瓣替代方或产品：白周边有诺基亚至罢尊店两家、三星扮专卖店一家、苹隘

15、果专卖一家、移翱动营业厅两家、暗联通卖场一家。拔这些专业的手机半或者是厂商的专鞍营店，会吸引大按量的人流和具有矮专业的优势将人唉流转化为购买力稗。邦供货商：苏宁的暗供货商主要是一巴些大型的家电企版业和公司，随着百福州现在交通的班日趋完善，物流叭业更加地便捷和搬便宜。所以供货爸商的威胁将逐步盎减少。降低。完扒善的物流体系能爸改善卖场和供货暗商的关系。般购买商：完善的拌物流配送体系能扳减轻购买方的讨案价还价能力。吧 同一卖艾场的竞争店：苏爱宁电器福新店、白苏宁电器连锁华柏大店、苏宁电器暗连锁南门兜店等扒等。市场是有一啊定容量的，在一矮定的范围内增加俺适当数量的卖场鞍会增加企业知名靶度，但是不能过邦

16、于密集，容易形懊成互相竞争。疤（三）半分析近期昂政策对苏宁的影凹响凹福州地铁邦1号线东街口站澳和南门兜站拆迁败公告刚一公布，般虽然具体搬迁日癌期还待定，但已翱在福州商界激起笆千层浪。埃地铁站建设给东半街口商圈带来影安响，也给其他商熬圈带来了新的发巴展机遇，但从长坝远来看，东街口搬商圈的地位仍然蔼不会动摇。从傲“般大福州扒”八的发展来看，未阿来东街口将不再摆“皑一家独大爸”澳，凹“捌核心商圈奥”岸百花齐放是发展绊趋势。瓣爸福州房产专家刘按福泉。唉据了解，东街口班商圈历来在福州白各大商圈中处于暗霸主地位。在上奥个月刚刚结束的胺各大百货店庆促巴销中，上述东百昂高层表示，东百扮东街店三天实现扮销售额再

17、次过亿安，在去年基础上艾递增俺30。而台江靶万宝商圈的多家摆百货在销售额上笆与东街口的百货肮相比，还有一定败差距。邦芭“板现在东百地下停稗车场，除了写字盎楼租赁配给车位坝外，近耙200个车位中奥，80%-90暗%都是消费群体扮在用。因此，如邦果不让私家车通八行，肯定会对我安们的商业运营造安成影响。”上述罢东百高层说。般鼓楼区贸发局相把关负责人认为，办拆迁开始后，肯蔼定会对商圈产生笆影响。半 碍那么万宝商坝圈、冠亚商圈及矮本月即将开业的吧万达金融街是否办迎来了发展机遇澳呢？芭福建万象城商耙业管理有限公司昂总经理林建德表氨示，东街口拆迁搬能否给万宝商圈百带来发展机遇，疤还无法判断。肮“拜当务之急是

18、借此半机会在品牌上进疤行升级，提升商柏圈品质，引进多矮元化经营业态。胺”岸冠亚企业经营伴管理有限公司副巴总经理黄捷则看阿重地铁开通后的翱人流量。他表示哀，地铁建设期间伴，部分路段限制案小车行驶对冠亚邦的影响并不大。佰“盎今后，冠亚将从傲一个封闭式商场柏转变为开放式商岸场，营业时间将安完全由商户自己安决定。隘”佰黄捷说，矮“扮冠亚地下商城负凹二层是可容纳拔500多辆车的颁停车场。我们希阿望能向北京、上癌海的地铁站看齐版，市民可以在下叭面停车，再上来靶购物，或者乘坐隘地铁。”扮邦“班其他商圈能否乘癌机发力，主要还澳是看商圈本身的盎定位，一般来说哀，相似性越大的拔商圈，受益越大氨。万宝商圈主要傲定位

19、是喝玩乐，搬吸引的大部分还稗是学生群体，到柏底受益多少有待案考量。反而是万耙达，从目前定位埃来看，品牌相对耙比较高端，刚好澳又碰上东街口拆般迁，可以说是有罢了一个相对宽松艾的发展空间。昂”班刘福泉最看好万昂达未来的发展机矮遇。埃“坝实际上修建地铁办对东街口商圈整八体是利好。现在八东街口商圈还只斑有公交、私家车哀、步行可以进入按，未来地铁在把巴东街的客流带往袄其他商圈的同时敖，也会把其他商爱圈的客流聚集至半东街。在这种情矮况下，虽然消费埃者的购物习惯，碍客流结构和特点稗将有所变化，但罢东街口商圈的整懊体优势仍足以应搬对。吧”阿上述东百高层人搬士表示并不惧怕跋挑战。他认为经扒过多年的积淀，懊东街口

20、商圈已经隘是福州百货业代爸名词，同时，东癌街口商圈内，东吧百和大洋一直都岸以不同的定位实懊现既竞争又合作百的关系。周边的翱小型专卖店也对哀两大百货形成很搬好的补充，能够熬满足各种层次消疤费者的需求。这挨些优势今后仍将傲确保东街口商圈盎在福州的领先地拔位。安”肮刘福泉同时指出半，从大福州发展澳的角度看，多个哀“叭核心商圈傲”白百花齐放，走差扮异化经营，是未扒来发展趋势。澳最后，我们对东岸街口的地租地价奥做简单的分析板东街口的繁华带哀来的是好的经济疤，也带来较高的懊地租低价。大洋半百货附近服装商稗户卢先生是这样氨介绍东街商圈店拜面的抢手程度的翱：以分布在大洋邦百货附近零零散吧散的店铺为例，哎一直都是商家争鞍夺的重点。有些叭商家跟房东谈判敖谈了两三年，也绊不一定能把店面坝拿下。而即使拿昂到了这些铺位，佰租金也不低，以拔平方米为例翱，每月租金在七安八万元左右。搬据麦田房产胺商铺科负责人邱跋振中介绍，目前袄东街口商圈的核澳心地段的商业地背产售价一般在疤皑万元平方背米，租金则每月隘耙办元平拌方米。北段靠近翱省府路周边的租跋金，会稍低一点板，每平方米每月半要四五百元。百邱振中说，背在福州，这样的哀商业地产价格，颁已经是最高的了败。因为中