开发流程及工程知识及识图

1、开发流程及工程知识及识图PART 1 开发流程开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理建设用地规划许可证2.领取国有土地使用证1.领取建设工程规划许可证2.领取建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取商品房销售许可证选 址立 项取得土地规划设计开工建设竣工验收建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五图片暂缺证件解释建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的

2、法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的环境影响报告表5份及其软盘2、建设项目排放污染物指标申请表、建设项目环境保

3、护审批登记表及其软盘3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；选 址立 项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发商选址、立项国土局国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证证件解释建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房

4、地产权属证件。建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）申报材料1、申请报告（已批可行性研究项目）2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）3、其他文件申报材料1、XX省建筑工程施工图设计审查报审表（一式三份）2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审

5、批文件及手续5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料申报材料1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料1

6、、建设单位申报表2、建设项目总平面图3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证10、施工险缴费单11、外地施工企业准予进淮备案许可证选 址立 项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建

7、设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证图片暂缺证件解释商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设局建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证申报材料1、申请表（按要求填写）2、规划部门、国土部门相关手续3、初步设计批文4、项目法人及负责人材料5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目）7、监理制实施相关材料申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书4、

8、立项批文5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证6、国有土地使用证7、施工许可证8、建设项目总规划图、销售房平面图9、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案13、商品房预售方案14、项目手册实施情况15、其他材料选 址立 项取得土地规划设计开工建设竣工验收立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断需要提交文件为:项目

9、建议书可行性研究报告开发商立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得建设用地规划许可证2.取得国有土地使用证1.建设用地规划许可证规定提交文件2.国有土地使用证规定提交文件办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书

10、立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）建设用地规划许可证及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场

11、需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取建设工程规划许可证项目设计方案办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收项目设计方案1.施工队招标2.领取建筑工程施工许可证找到符合条件施工队,开发建设开发商向政府提交文件事目的人办理国有土地使用证:需准备文件如下：建筑工程施工许可申请表一式两份建设用地规划许可证及附件建设工程规划许可证及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金

12、落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收之前取得的所有证1.建设项目2.工程验收完成建造,出售,回收资金及获利开发商向政府提交文件事目的人办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图市政府征地的

13、批复销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等总 结1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书、立项报告、可行性研究报告、设计方案送审书、施工图等以及各相关部门的批文PART 2 工程识图 建筑平面图是用以表达房屋建筑的平面形状，房间布置，内外交通联系，以及墙、柱、门窗等构配件的位置、尺寸、材料和做法等内容的图样。建筑平面图简称“平面图

14、”。 平面图是建筑施工图的主要图样之一。是施工过程中，房屋的定位放线、砌墙、设备安装、装修及编制概预算、备料等的重要依据。 平面图的内容和作用总平面图的阅读读图步骤如下： （1）阅读标题栏和图名、比例，通过阅读标题栏可以知道工程名称、性质、类型等 （2）读设计说明，在总平面图中常附有设计说明，一般包括如下内容：有关建设依据和工程概况的说明，如工程规模、主要技术经济指标、用地范围等；确定建筑物位置的有关事项；标高及引测点说明、相对标高与绝对标高的关系；补充图例说明等 （3）了解新建建筑的位置、层数、朝向等 （4）了解新建建筑的周围环境状况 （5）了解新建建筑物首层地坪、室外设计地坪的标高以及周围

15、地形、等高线等 （6）了解原有建筑物、构筑物和计划扩建的项目等 （7）了解其它新建的项目，如道路、绿化等 （8）了解当地常年主导风向建筑平面图它是建筑最基本图。对于多层建筑物，原则上每层都要画出平面图。但是，对于平面布局相同的楼层，可以共用一个平面图表达。这样的平面图称为标准层平面图。因此，一般情况下，三层及三层以上的建筑物，至少应绘三个平面图，首层、标准层、顶层。建筑平面图的主要表示内容如下：（1）反映建筑某一平面形状，房间的位置、形状、大小、用途及相互关系（2）墙、柱的位置、尺寸、材料、形式，各房间门、窗的位置和开启形式等（3）门厅、走道、楼梯、电梯等交通联系设施的位置、形式、走向等（4）

16、其它的设施、构造，如阳台、雨蓬、台阶、雨水管、散水、卫生器具、水池等（5）属于本层但又位于剖切平面以上的建筑构造及设施，如高窗、搁板、吊柜等用虚线（6）一层平面图应注明剖视图的剖切位置和投影方向及编号，确定建筑朝向的指北针（7）标明主要楼、地面及其他主要台面的标高，注明总尺寸、定位轴线间的尺寸和细部尺寸（8）屋顶平面图则主要表明屋面形状、屋面坡度、排水方式、雨水口位置，挑檐、女儿墙、烟囱、上人孔及电梯间等构造和设施（9）在另有详图的部位，注明详图索引符号（10）图名和绘图比例读图步骤：（1）先读图名、比例及文字说明（2）了解房屋的平面形状、总尺寸及朝向（3）由定位轴线了解建筑物的开间、进深（4

17、）了解各房间的形状、大小、位置、面积、用途及相互关系、交通联系（5）了解墙、柱的定位和尺寸，室内外有关的标高（6）读门窗图例和编号（7）了解细部的构造及设备、设施（8）查看剖面图的标注符号、详图的索引符号平面图的形成、名称、及图示方法 用一假想水平剖切平面经过房屋的门窗洞口之间把房屋剖切开,移去剖切平面已上的部分,将其下面部分向H面作正投影所得到的水平剖面图。 一般情况下，房屋有几层就应画几个平面图，并在图的下方标注相应的图名，如“底层平面图”、“二层平面图”等。图名下方应加一粗实线，图名右方标注比例。当房屋中间若干层的平面布局，构造情况完全一致时，则可用一个平面图来表达这相同布局的若干层，称

18、之为标准层平面图。 底层平面图应画出房屋本层相应的水平投影，以及与本栋房屋有关的台阶、花池、散水等的投影；二层平面图除画出房屋二层范围的投影内容之外，还应画出底层平面图无法表达的雨篷、阳台、窗眉等内容，而对于底层平面图上已表达清楚的台阶、花池、散水等内容就不再画出；三层以上的平面图则只需画出本层的投影内容及下一层的窗眉、雨蓬等这些下一层无法表达的内容。屋顶平面图是用来表达房屋屋顶的形状、女儿墙位置、屋面排水方式、坡度、落水管位置等的图形。 建筑立面图 一个建筑物一般应绘出每一侧的立面图 建筑立面图应根据立面图两端轴线的编号命名，如18立面图、EA立面图，也可以以朝向命名，如东立面图立面图表示内

19、容（1）建筑某侧立面的外轮廓形状、大小（2）外墙上投影可见的建筑构件，如梁、柱、挑檐、雨蓬、阳台、室外楼梯、门窗、遮阳板、台阶等（3）外墙面上装饰作法、材料、装饰图线、色调等（4）在建筑立面图上主要标注标高，必要时可注高度方向或水平方向尺寸（5）详图索引符号，立面图两端轴线及编号（6）图名、比例立面图阅读：（1）由图名、比例，明确立面图表达的建筑物哪个侧面，其绘图比例是多少（2）分析建筑立面造型（3）了解外墙面上的门、窗的种类、形式和数量（4）分析立面上的细部构造，如挑檐、雨蓬、窗台、台阶等（5）了解外墙面的装饰、装修的作法、材料等（6）查看详图索引符号，配合相应的详图对照阅读建筑剖面图 主要

20、表示建筑物在垂直方向上各部分的形状、尺度和组合关系及被剖位置的层数、层高、结构形式和构造方法。 建筑剖面一般选择在建筑物内部构造复杂或有代表性的部位，使之能反映建筑内部的构造特征。剖面图表示内容：（1）建筑物内部的分层情况及层高，水平方向的分隔（2）剖切到的室内外地面、楼板层、屋顶层、内外墙、楼梯，以及其他剖切到的构件，如台阶、雨蓬的位置、形状、相互关系（3）投影可见部分的形状、位置等（4）地面、楼面、屋面的分层构造，可用文字说明或图例表示（5）外墙（或柱）的定位轴线和编号（6）详图索引符号，垂直方向的尺寸和标高（7）图名和比例 建筑剖面图一般不表达地面以下的基础、墙身只画到基础即断开 剖面图读图步骤：（1）首先读图名、比例和轴线的编号，并与建筑物一层平面图上剖切标注相对应，明确剖切位置和投射方向（2）了解建筑的分层及内部空间组合，结构形式、墙、柱、梁板之间关系及建筑材料（3