房企集大成重构千亿复购价值链

1、目 录 HYPERLINK l _TOC_250018 前言 7 HYPERLINK l _TOC_250017 智能家居的五重境界，目前在从第三重到第四重的过渡之中 8 HYPERLINK l _TOC_250016 智能单品：功能智能化升级是立身之本 8 HYPERLINK l _TOC_250015 互联控制：从单品到互联，开始有生态圈 12 HYPERLINK l _TOC_250014 自动场景：从硬件集合到控制功能的协同 15 HYPERLINK l _TOC_250013 全屋智能：智能单品+操作系统+数据算法的全面融合 18 HYPERLINK l _TOC_250012 屋外

2、连接：从住到行，房企占据物业和精装修入口 20 HYPERLINK l _TOC_250011 全屋智能市场空间将达万亿级别，精装修渠道有望成为引爆点 22 HYPERLINK l _TOC_250010 智能家居市场规模稳步增长，但仍未爆发，瓶颈在渠道 22 HYPERLINK l _TOC_250009 房企精装修可以提升性价比及客户接受度，是最优渠道 25 HYPERLINK l _TOC_250008 作为渠道方参与智能家居，房企具有更强的议价权 27不止精装修和供应链平台，房企更大的机会在打造子生态圈 30 HYPERLINK l _TOC_250007 商业模式 1.0：智能家居提

3、高产品溢价率及无息杠杆率 31 HYPERLINK l _TOC_250006 商业模式 2.0：加深平台护城河，用客户粘性打开市场空间 32 HYPERLINK l _TOC_250005 商业模式 3.0：构建生态，成为物联网时代的科技公司 34 HYPERLINK l _TOC_250004 房企现状：2.0 初步探索，3.0 暂为零 38 HYPERLINK l _TOC_250003 市场空间：千亿级别规模，产业价值链重构 39 HYPERLINK l _TOC_250002 2.0 模式平台GMV 可达约 8 万亿，抽成收入近 3000 亿 39 HYPERLINK l _TOC_

4、250001 3.0 模式增值服务年增收入 700 亿，最终规模超 5000 亿 40 HYPERLINK l _TOC_250000 借助智能家居，房企将从生产者向经营者转变 40投资建议：规模、互联网思维、供应链管理，头部房企有望出圈41 6.风险提示 41图/表目录图 1智能家居可划分为智能单品、互联控制、自动场景、全屋智能、屋外连接 5 个阶段 8图 2 功能智能化程度较高的家电，价格较高，价格低往往智能化不足10图 3：空调为例，品牌和规模护城河成型，市场份额非常稳固 11图 4：产业链一体化下，龙头空调企业掌握着压缩机核心资源 11图 5：涂鸦智能主要为中小家电企业提供产品智能化服

5、务 11图 6：多数家电企业都在与科技企业合作提升智能化水平 11图 7 家居产品智能化上，传统企业占据品牌优势 11图 8：小米 IOT 和云米均保持了较低的毛利率 12图 9：小米生态链孵化出石头科技、云丁科技等智能单品企业 12图 10 智能单品头部企业呈现传统企业和科技企业分赛道割据格局 12图 11 APP 控制较为普及，部分企业开始做生态链 APP 或者音响入口13图 12：科技企业设备接入量保持领先，其中小米最为出色 14图 13：从手机APP 下载量上，米家也明显领先 14图 14：科技企业的生态中兼容的家电品牌远多于家电巨头 15图 15：智能音响入口形成了三分天下的格局 1

6、5图 16：被动触发的自动场景(左侧)带来的体验感较差 16图 17：真正的主动触发模式目前仍未有较好的解决方案 16图 18：最基础的智能家居套装在 2-3 万 16图 19：三翼鸟仅智慧玄关价格就在约 10 万 16图 20 技术层面存在的困境也限制了智能家居的体验上限 17图 21 部分智能家居解决方案提供商已经开始布局线下门店 18图 22智能家居的互联一定是基于操作系统的互联，国内头部科技企业均积极布局物联网操作系统 18图 23创业企业欧瑞博已完成多轮融资，正筹备科创板上市，未来将作为解决方案提供商参与角逐 19图 24 智能单品层、平台层、解决方案层的协同推动全屋智能落地 19图

7、 25 全屋智能向外延申至智慧社区、智能汽车，实现住行智能闭环20图 26 多数房企物业都在布局智慧物业 21图 27 中国恒大在智能家居、智慧物业和智能汽车上均有布局 21图 28 2014 年后巨头纷纷布局智能家居，2017 年爆发智能音箱大战，2021 年华为升级推出全屋解决方案 23图 29：我国智能家居渗透率远低于预期 23图 30：供需端的均存在困境导致渗透率偏低 23图 31 智能家居技术储备相对成熟，营销渠道优化有望打破供需瓶颈24图 32 稳健预测智能家居市场规模 2025 年也将达到 8000 亿 25图 33：效用/成本边际递增，全屋智能性价比高于局部智能 25图 34：

8、前装全屋智能性价比高、且不存在成本 25图 35：消费者接受度提升被从业者认为是智能家居爆发的首因 26图 36：精装修渠道是快速提升全屋智能渗透率的最优渠道 26图 37 开发商可以进一步利用前装优势，提升智能家居性价比 27图 38 作为精装修渠道方参与智能家居，房企具备强议价权 28图 39 即使行业领先的金茂，智能家居仍处于非常初始的阶段 28图 40 利用精装修渠道的优势地位，房企有 3 个商业模式选择 31图 41：精装修可以提高毛利率 31图 42：精装修可以提高房企的无息杠杆比率 31图 43 房企精装修标准不断提升，从早期的地板墙面到最新的智能系统，价值量不断增加 31图 4

9、4：精装修价值量呈现逐级递减趋势 32图 45：阶段越靠后，配置率越低 32图 46 设想模式下，智能家居的加入将进一步巩固房企供应链平台的优势地位 33图 47 按 20 年周期看，四个阶段价值重新拆分，智能家居将有效保障客户对平台的粘性 34图 48 都是基于安卓，但华为EMUI 与小米 MIUI 仍需深度开发 35图 49类比手机厂商，开发商可以做深度定制的预装智能家居系统 36图 50深度定制智能家居系统的三方参与则中，房企更具优势 36图 51 用智能家居预装系统不仅提高供应链平台价值，更获得了数据37图 52 供应链平台让房企可以做存量生意，而操作系统则让房企变身物联网时代科技公司

10、 38图 53 HUMAN 涵盖全屋智能尝试，但主要借助阿里在技术层面实现38表 1: 功能智能化才是智能单品的本源，解决高频痛点才能提高消费者的付费意愿 9表 2: 当前项目虽然打上智能家居的标签，但多数仍是一些智能单品或简单的互联为主 29表 3：供应链已有赛道探索，我们看好万科采筑模式 38表 4: 重点公司盈利预测 41对于智能家居领域各方混战的终局及发展持续低于预期的原因，市场一直存在误解，也就忽略了房企在其中的巨大转型机会。1、市场认为，智能家居领域的家电企业、互联网科技巨头、创业企业都在往一个方向竞争，最终将是少数胜出通吃，其他家被淘汰或者沦为代工厂的结局。我们认为，与智能手机或

11、者智能汽车都是标准化产品不同，智能家居是极度差异化的产品（甚至是服务），虽然各玩家的目的都是做全屋智能阶段的整合方，但各自都有难以颠覆的优势，导致最终将是以“智能单品+操作系统及生态+个性化解决方案”的模式存在。家电企业在机械工艺及品牌品质上的积累，即使单品智能化也很难被颠覆，而其卖硬件的盈利模式及无操作系统开发方面的积累，导致其很难成为最终的整合方。全屋智能的基础必然不是现阶段通信的互联，而是操作系统层面的融合，只有科技巨头和互联网巨头才有做操作系统及打造生态的能力，而基因决定了其基于底层操作系统构建生态，再用流量变现的打法，去做非标准化的集成方案、甚至面对 C 端消费者做装修设计几乎不可能

12、。全屋智能本质是供给创造需求，需要智能化场景的挖掘和AI 算法的迭代，甚至还需要对个体消费者进行设计及安装服务，需求端的个性化为创业企业留下细分空间。最终将是“智能单品+操作系统及生态+个性化解决方案”的格局，即使有企业做到封闭生态圈，也仅是主打细分客群，而非像 IOS+苹果手机一样具备普适性。涉及的包括集成方案商的龙头欧瑞博（计划科创板上市，2020 年 7 月已进入上市辅导期）、海尔旗下有屋智能（创业板 IPO已于 2021 年 5 月获受理）、美的旗下美智光电（计划创业板上市，2020年 10 月已进入上市辅导），及美股上市的涂鸦智能（TUYA）等。2、市场认为当前智能家居渗透率不高的原

13、因在供给端的技术因素及需求端刚需不足。但我们认为本质是在没有好的营销渠道，精装修将是促进智能家居从导入期进入成长期最好的销售渠道，其中房企占据优势地位，如果能选择从预装操作系统介入，则是物联网时代转型的绝好机会。市场认为，供给端提供的体验效果不好：单品功能智能化不足、生态圈各自为战、刚需场景难挖掘、人工智能算法尚无法在决策层有效判断主人意图等，需求端刚需不足：国内城市以高层为主而非独栋的住宅特性减少了智能家居的必要性、智能家居后装的性价比较低且较为复杂、消费者对智能家居的认知度较低等，导致智能家居渗透率难以快速提高。我们认为，“单品+操作系统+AI 算法”已较为成熟，需要的是渗透率提升、数据积

14、累，进行算法不断迭代；智能家居是供给创造需求模式，智能单品爆发证明消费者并不排斥。如果有合适的营销渠道，高效进行消费者教育并简化实现流程，将实现供需困境的两难自解。而这个销售渠道就是房企的精装修，因为其可以最大化智能家居的性价比、样板间是天然的展示平台、且具备精准导流能力。由于占据着精装修渠道，房企对家电企业、互联网/科技大厂、创业企业都具有较强的议价权，可以强势切入智能家居领域。切入的打法我们认为有三种，对应着住宅销售、平台经济、科技企业增值服务三种估值思路。精装修提溢价率和无息杠杆率，但不改变住宅销售的本质，仍是展望 3 年的估值。做供应链平台，智能家居将加大平台对上游企业的优势，并用客户

15、复购性提升 GMV 天花板，预计年抽成收入可达 3000 亿，可以基于永续经营假设给估值。深度开发智能家居操作系统，并用精装修渠道和供应链平台推广，房企虽然在算法开发 上积累不足，但在对住宅的理解、软硬件结合、物业对接上存在优势，类似于很难想象谷歌为华为定制的系统会比华为EMUI 更适合华为手机。如果能占据预装操作系统，则可带来的增值服务价值量超 5000 亿，而且 每开发一种增值服务就可以提升盈利天花板，估值对标科技企业。已有一定布局、供应链管理能力强、且有互联网思维的龙头房企有望积极推进新模式并最终胜出，推荐万科 A、中国金茂，受益旭辉控股集团、碧桂园、碧桂园服务，另外智能家居产业链受益美

16、股涂鸦智能、云米等，以及正筹备上市的企业欧瑞博、有屋智能、美智光电、萤石网络等。前言在出圈系列首篇报告中，我们构想了房企做供应链平台，对传统建材销售渠道进行降维打击。本篇报告，我们探讨在家居智能化趋势下，房企能有什么样的出圈机会。当前智能家居仍处于起步阶段，爆发的只是性价比高、有刚性需求的智能单品，较为初步的互联控制及较为机械的自动场景也有一定普及。我们认为未来全屋智能大概率是“智能单品+平台生态+个性化集成方案”的分工协作模式，但推动该模式的形成需要以渗透率大幅提升为基础，这就需要房企的精装修渠道。为什么精装修是智能家居最好的渠道？智能家居成本效用曲线为凸性函数（成本线性增长而体验感指数级增

17、长），导致全屋智能性价比好于部分智能化，前装也好于后装，用智能单品向上打通全屋智能的逻辑很可能行不通；当前全屋智能集成商把自己做成了装修生意，而科技大厂缺少推广全屋智能的渠道，导致两方都很难去做消费者教育，而房企样板间是消费者教育的天然平台；其他优势包括精准导流、规模效应、物业系统对接等。掌握着渠道的房企相比于卖硬件的智能单品厂商、走构建物联网生态模式的科技大厂、及规模非常小的方案集成商，都有着强大的议价权。凭借此房企怎么出圈？我们设想了三种模式：1.0 版，精装修提升产品溢价和无息杠杆率；2.0 版，出圈首篇报告中我们已论述的供应链平台模式，智能家居的加入将提高供应链平台的议价权，且用户的复

18、购黏性将打开平台向上的规模天花板；3.0 版，房企做预装操作系统+供应链平台，不仅将供应链平台的护城河提升为基于物联网生态的网络效应，基于用户数据的增值服务更是让房企在物联网时代转身为科技公司。上述三种模式则对应着三种估值：住宅开发仅能展望 3 年的估值；平台存量经济的永续估值；物联网时代下，科技公司增值服务估值。我们认为，智能家居给了精装修渠道极大的议价权，房企若不能趁此打造供应链平台优势则非常可惜，若不能通过预装智能家居系统在物联网时代转身科技公司，更是可能错过一个时代。智能家居的五重境界，目前在从第三重到第四重的过渡之中类比自动驾驶 L1-L5 阶段，我们认为智能家居可以分为五重境界：智

19、能单品、互联控制、自动场景、全屋智能、屋外连接。当前所有玩家在智能单品、互联控制、自动场景厮杀，不断累积客户/数据、完善解决方案，大多数最终目的都是在未来全屋智能和外部互联阶段做成平台，再寻求盈利。我们认为，理论上的结局将是“单品+平台+全屋智能方案”的分工协同：家电家居企业做智能单品、龙头科技企业做平台生态、集成方案商开发个性化场景，三方共同推动智能家居的落地。而房企掌握着精装修渠道入口和智慧物业的入口，很有可能从渠道切入，分得一杯羹。智能单品互联控制自动场景全屋智能屋外连接图 1智能家居可划分为智能单品、互联控制、自动场景、全屋智能、屋外连接 5 个阶段主要参与方核心竞争力家电/科技/创业

20、企业制造工艺、质量品牌家电/科技/互联网企业入口级产品家电/创业企业刚需场景的挖掘科技/互联网/家电/创业企业物联网操作系统科技/互联网/地产企业联网入口发展路径功能智能化 升级生态圈逐渐扩大不断积累场景、优化算法不同硬件接入统一操作系统子系统整合最终格局态势初定、头部企业类装修，格单品+方案+操万物互联割据竞争独大局分散作系统模式数据来源：智能单品：功能智能化升级是立身之本智能单品是智能家居的基础单元，主要发挥功能智能化和数据采集两方面作用，衍生功能为互联网服务。以冰箱为例，1）功能智能化包括智能控温、食材识别、故障分析、语音交互等，目的是最大程度简化人工决策与操作，同时达到食材最优管理效果

21、；2）作为数据采集器，其收集冰箱操作、食材品类、厨房环境等等信息，上传至智能家居综合系统，辅助判断主人意图甚至健康状况；3）衍生功能则包括互联网音乐、视频、购物等。虽然衍生功能较为花哨，但用户很难愿意为冰箱上加个 Pad 或者远程控温付费，而自身功能智能化比如自动调整存储环境、提示食材质量和数量等，才是决定使用体验的高频痛点及全屋智能化的基础。表 1: 功能智能化才是智能单品的本源，解决高频痛点才能提高消费者的付费意愿家电家居功能智能化数据采集器衍生功能代表产品冰箱洗衣机空调 电视机油烟机电饭煲吸顶灯扫地机器人马桶门锁窗帘摄像头窗户智能调整存储环境、智能控温控湿杀菌、食材质量管理、食材数量管理

22、智能选择洗衣模式、衣净即止、智能添加洗涤剂智能控温控湿、语音/远程控制、空气检测、自动清洗语音交互、智能选择节目智能巡航、自动清洁、空气检测 根据食材自动调节模式、智能预约智能调节色调亮度、语音交互智能识别路线、自动回洗语音交互、暖风烘干、落座检测、自动冲水无钥匙开锁、远程开锁、门前监测智能开闭、语音交互人脸识别、异常监测报警智能开闭、智能调光、语音交互冰箱操作信息、饮食信息、厨房信息洗衣机操作信息、衣物信息空气信息客厅信息厨房信息饮食信息室内信息地面信息卫浴信息出门信息、到家信息室外信息屋内运动信息屋外气候信息厨房娱乐、购物适用场合识别、穿搭推荐智能配网、影音娱乐 多屏互联 菜谱信息、厨房娱

23、乐智能食谱智能联动智慧显屏、尘满提醒夜间照明实时抓拍、视频对讲智能投影视频通话智能投影海尔美食物联生态冰箱、海信 RFID 冰箱COLMO BLANC 洗衣机、TCLC12 复式分类洗衣机格力画时代、海信 AI 家中央空调华为智慧屏 S Pro TCL X10 智能油烟机小米米家智能压力 IH 电饭煲 1S小米米家智能吸顶灯、华为智选欧普智能吸顶灯 科沃斯地宝 N9、轻易扫地机器人TEOEO 久野智能马桶、箭牌一体式智能马桶小米智能门锁 Pro小米米家智能窗帘、欧瑞博超级智能窗帘华为海雀智能摄像头Pro、小米米家智能摄像头数据来源：天猫商城、京东商城、当前单品智能化仍以远程监测/控制、语音交互

24、等为主，真正实现功能智能化的产品仍需降成本。我们梳理了市场上较为典型的智能单品，大多数仅是在传统功能基础上，加上联网模块实现远程控制或者加上语音模块实现语音控制，就打出智能家居的卖点，但其仅部分优化了控制（甚至有些是伪需求），并没有解决功能智能化的问题。而较好地实现了功能智能化的家居家电的价格远高于普通产品的价格，因此打开市场空间仍有较大难度，支持高等级全屋智能的基础仍偏弱。图 2 功能智能化程度较高的家电，价格较高，价格低往往智能化不足数据来源：京东商城、天猫商城、智能单品未来的发展，我们认为，在传统家电家居领域，由于科技企业存在工艺技术或品牌上的差距，未来将会是传统企业为主、科技企业参与合

25、作的模式；而在新家电领域，科技企业则呈现出明显优势。对于白电等龙头企业已经建立起成本、技术护城河的行业，新企业存在成本（也难有像电视一样通过内容付费补贴硬件的商业模式使得新玩家逆袭的机会）和工艺上的差距，即使凭借智能化方面领先也难以成为头部企业。部分企业选择走代工模式，但其代工厂多为第二梯队企业，产品和头部企业仍有一定差距（如小米冰箱代工厂主要为 TCL、创维，空调代工厂主要为长虹，洗衣机代工厂主要为吉德）。传统家电企业在智能化方面也存在一定软肋，市场上产品的联网效果、互联网服务等被诟病较多，但这更多属于附加性质。我们认为像涂鸦智能等科技企业为家电企业提供智能化改造，或是诸如华为与美的合作推出

26、搭载鸿蒙系统的家电，可能是较好的模式。图 3：空调为例，品牌和规模护城河成型，市场份额非常稳固图 4：产业链一体化下，龙头空调企业掌握着压缩机核心资源100%700090%80%6000610970%5000468360%400050%40%3000242830%2000175420%10%10000%0TOP3-线上TOP5-线上TOP3-线下TOP5-线下美芝（美的）凌达（格力）海立睿智市场份额-2018市场份额-2019市场份额-2020旋转压缩机销量（万台）数据来源：奥维云网、数据来源：前瞻产业研究院、图 5：涂鸦智能主要为中小家电企业提供产品智能化服务图 6：多数家电企业都在与科技企

27、业合作提升智能化水平家电企业合作方合作内容美的华为推出搭载鸿蒙系统的美的家电产品腾讯共同开发语音AI技术创新应用，开展ASR、NLP、 TTS语音技术以及图像AI技术合作，包括手势、人体、人脸、图像识别等科大讯飞为美的提供智能交互解决方案格力腾讯语音空调搭载腾讯云小微语音交互技术和内容服务生态海信中国移动基于NB-IoT模块的智能家居解决方案和而泰帮助海信实现智能家电产品的平台接入，及与其他产品和系统间的互联互通WULIANWULIAN在智能硬件研发、设计、生产，软件开发、应用，无线通信技术，大数据处理，云服务等层面积累了丰富经验TCL涂鸦智能提供一站式人工智能物联网的解决方案，涵盖了硬件接入

28、、云服务以及APP软件开发三方面方太华为从整体上快速提升全线厨电产品在远程操控，以及互联互通方面的智能化能力数据来源：爱分析、公司官网、数据来源：前瞻产业研究院、公司官网、而对于门窗、衣柜、窗帘等家居产品，消费者更在意的是品牌品质而非智能化，我们认为家居类企业主动拥抱智能化（如好太太的智能晾衣杆等）即可占据较大优势，而科技企业可以与家居类企业合作或从后装改造切入。图 7 家居产品智能化上，传统企业占据品牌优势案例企业类型智能床垫梦百合、慕思、喜临门、小米、sleepace传统企业+科技企业智能橱柜金牌、欧派传统企业智能衣柜纳尼亚家居、玖拾度智能衣柜传统企业智能晾衣架好太太、欧兰特、好易点、小米

29、传统企业+科技企业数据来源：在新兴家电领域，科技企业则具备明显优势，但盈利模式的天然缺陷让中小企业依附于大平台公司，小米生态链可能是较好的模式。在新家电领域，创业公司可以凭借供给创造需求实现领先优势的构建，但是卖硬件赚钱的盈利模式，使得中小公司一旦陷入价格战，就很难实现盈利研发品类扩张的良性循环，而大公司则可以用生态圈去补贴硬件。以云米科技为例，其毛利率已下滑至 20%以下，而小米 IOT 业务毛利率一直维持在 10%的较低水平。所以，当前做智能单品的中小公司对平台的依赖度较高，小米生态链模式孵化出多款爆品小家电，可能是较好的模式。图 8：小米 IOT 和云米均保持了较低的毛利率图 9：小米生

30、态链孵化出石头科技、云丁科技等智能单品企业35%30%25%20%15%10%5%0%20162017201820192020小米集团IoT及生活消费品毛利率 云米科技买利率数据来源：Wind、数据来源：公司官网、当前细分行业竞争格局的分化也初步印证上述判断，智能化大家电领域美的、海尔等优势明显；而新兴家电领域云丁科技、石头科技等占据头部市场份额。图 10 智能单品头部企业呈现传统企业和科技企业分赛道割据格局案例头部企业特点智能空调格力、美的传统家电企业主导智能冰箱海尔、美的智能洗衣机海尔、美的智能油烟机老板、方太智能热水器美的、海尔扫地机器人科沃斯、石头+小米、云鲸新兴科技企业崛起智能门锁小

31、米、德施曼智能空气净化飞利浦、小米智能窗帘绿米aqara、致尚数据来源：中怡康、奥维云网、互联控制：从单品到互联，开始有生态圈单品做到一定的智能化后，最简单的升级模式就是基于特定通信协议的互联，相应的卖点就是控制模式优化（APP 控制、语音控制）等，是当前消费者最常见的智能家居场景，给了互联网企业通过入口级产品切入机会。1）即使单品做不到很高能级的功能智能化，但一个取巧的做法就是在控制领域先进行升级，也就是当前很多家电都可以通过连接手机 APP 实现远程查看状态或者控制，消费者为此也有一定付费意愿；2）其进阶版就是不同单品的统一集成控制，如尽可能打通产品线或者开放生态，达到一个 APP 控制多

32、种家居家电，综合家电企业较有优势；3）更高级的进阶版是将不同品牌的智能家居集成到音响、智能屏（电视）等新的交互入口上，虽然互联网企业不具备生产家电的能力，但通过发力入口级产品，可以成为最终的整合方。智能音响控制天猫精灵、小度、小爱生态链 APP米家、华为智慧生活、苹果 HOME、海尔智家、美的美居APP 控制海信爱家、TCL智美双全、格力+、海尔洗衣、方太热水器、华帝智慧家、奥克斯A+、大金家用空调、科沃斯机器人、松下智能家电图 11 APP 控制较为普及，部分企业开始做生态链APP 或者音响入口数据来源：互联控制体验感较为一般，但对切入的企业来说，实现互联控制是做全屋智能的先手棋，其背后是基

33、于网络效应构建护城河的构想。1）对于消费者而言，互联控制能简化部分操作，甚至可以简单实现部分家电家居的联动，但判断和控制很大程度上仍取决于人，以全屋智能的标准衡量，体验感较差，甚至可以称为“伪智能”；2）但对于企业而言，确实可以让消费者付费从而对单品进行不断迭代，更重要的是初步实现了单品基于通信协议的互联，为构建生态圈打下基础：接入系统的单品越多，在未来做智能家居解决方案时的基础越好，同时支持 AI 算法的数据也越多，可以实现单品、客户和数据之间的正反馈，通过网络效应构建护城河，最终形成对客户和硬件厂商议价权。图 12：科技企业设备接入量保持领先，其中小米最为出色图 13：从手机 APP 下载

34、量上，米家也明显领先3.53.314121086420米家天猫精灵IOS下载量（万次）小度美的美居海尔智家 华为智慧生活华为应用商城下载量（亿次，右轴）3.02.72.52.02.01.81.51.01.00.50.0小米天猫精灵小度华为美的3年目标物联网设备接入数量（亿台）数据来源：公司官网、万维云网、数据来源：APP STORE、华为应用市场、我们认为，在构建互联生态方面，占据新交互入口的玩家胜出的概率更大。通过互联控制试图构建生态圈的企业有三类： 1）家电企业，较为领先的是海尔和美的，海尔 2014 年开始打造 U+智慧生活平台，美的主打全生态开发平台。但是家电企业短板在于卖硬件赚钱的盈

35、利模式，必然导致各家生态圈各自为战（美的美居、海尔智家生态中的其他品牌家电非常少，且主要为与自身品牌互补的产品），很难引入其他竞争对手，从而导致体系内智能单品数量很难做大。 2）智能家居创业企业，有些企业从服务 B 端入手为家电家居企业提供智能化服务，如涂鸦智能、艾拉物联等，有些企业从C 端解决方案入手为消费者提供智能家居解决方案及安装，如欧瑞博、紫光物联等。但由于相比于家电龙头与互联网巨头，创业企业体量太小，核心资源有限，很难成为生态的主导方。3）科技及互联网企业龙头，目前有小米、华为、阿里、百度，除小米大规模布局硬件外，其他科技龙头重心均不在硬件。科技企业不仅在基于算法、通信技术等的系统集

36、成方面存在技术优势，而且在互联网服务方面也有巨大资源，更重要的是有巨大流量的交互入口，如小米的手机/音箱、华为的手机、阿里的天猫精灵、百度的小度。面对流量（例如消费者更倾向于购买家中智能音响可以控制的家电），卖硬件模式的家电巨头间存在囚徒困境博弈，加入科技巨头的生态则意味着自己的生态被对方兼容，但如果不加入，那么竞争对手可能卖出更多的硬件。所以我们看到了，各家科技企业的 APP 都可接入家电龙头，其覆盖的品牌数量远多于家电巨头自建的生态。图 14：科技企业的生态中兼容的家电品牌远多于家电巨头图 15：智能音响入口形成了三分天下的格局APP品类loT可接入品牌品牌总数环境电器、厨卫电器海尔智家、

37、生活电器、电工照海尔及其子品牌1明等美的美居环境电器、厨卫电器、生活电器、电工照明等电器类均为美的及其子品牌，其余品类涉及杰夫、杜亚等6其他, 4%9%外圈（2020年）米家环境电器、厨卫电器、生活电器、电工照明、运动健康、影音办公等小米、米家、云米、飞利浦、德姆勒、绿米等165小米, 30%25%内圈（2019年）34%阿里, 35%环境电器、厨卫电器格力、美的、海天猫精灵、生活电器、电工照明、运动健康、影音办公等尔、戴森、欧瑞博、超级智慧家等50032%华为智慧生活环境电器、厨卫电器、生活电器、电工照明、运动健康、影音办公等华为、美的、小天鹅、欧瑞博、 Broadlink等229百度, 3

38、1%环境电器、厨卫电器美的、海尔、飞小度、生活电器、电工照利浦、智米、绿70明、运动健康等米、欧瑞博等数据来源：公司官网、万维云网、数据来源：前瞻研究院、自动场景：从硬件集合到控制功能的协同当前实现的智能家居集成，多是被动触发、基于预设的自动化联动，体 验感一般。理想的智能家居应该具备全屋联动、自主判断的能力，系统 多数情况下应该是无感化，但当前全屋智能方案大多是以智能照明系统、智能家电系统、智能安防系统等组合存在，并内嵌一些预设场景模式（自己定制或集成商设定），决策层无法做到智能化、感知和执行层无法做到全屋联动，只能做到传感触发、多端联动。触发机制上，当前只是基于 if 条件的被动反应（比如

39、一键离家、一键起床等功能），虽然可以设置较多场景，但不具备主动判断主人意图的能力。以凌晨回家场景为例，最低级的方式是语音触发或者按键触发特定场景；其次是，通过感应器（时间、红外线、智能门锁）等触发特定场景。但真正的智能家居应该是主动触发，即系统识别回家的是谁，结合家中状态（如其他家人如是否已经休息）和用户近期数据进行画像（晚归原因是加班、应酬或出差等等），判断具体情况，再执行最适合的操作，而非触发单一的晚归场景。但这需要多维度的数据收集和不断迭代的 AI算法，需要完整的前装智能家居设计及算法协同才能实现。当前联动还是以子系统内单体协同为主，并非全屋联动，更不是模块协同。当前智能家居是以照明系统

40、、安防系统等存在，联动还是垂直子域内的家电，非全屋联动。更重要的是，真正的智能家居应该是底层模块的联动，如有客户按门铃，智能选择调用最近的屏幕的显示模块和最近的音箱的语音模块进行交互，以最优匹配人的习惯，而非仅仅调用屋内连接智能门锁的屏幕或者是手机 APP。而当前基于通信协议的互联，系统往往只能控制单品开关，很难做到底层功能的协同。图 16：被动触发的自动场景(左侧)带来的体验感较差图 17：真正的主动触发模式目前仍未有较好的解决方案智能家居触发方式场景模式凌晨回家模式低级到家前APP设定、到家后的语音触发或者是按键触发单一晚归场景中级感应器触发（时间、门锁、红外线等组合）单一晚归场景高级主动

41、触发（判断主人晚回家原因、主动提供服务）根据近期用户画像，提供不同场景数据来源：天猫欧瑞博旗舰店、数据来源：刚需场景较少，且成本相对偏高，使得当前自动场景的智能家居存在需求硬伤。1）在自动场景下，除了安防、娱乐等存在一定的刚需属性，其他诸如远程控制、环境监控等均非刚需、非高频，无法带来生活便捷度大幅提升（例如，仅仅实现洗衣机洗完衣服后晾衣杆自动落下，远非刚需场景）。2）在便捷度没有大幅提升的情况下，智能家居成本并不低。对于三室两厅，最基础版的智能家居安装方案也要在 2-4 万元以上，且存在一旦使用某套系统，家居家电单体的选择存在明显受限的问题，而且如果是后装，可能面临未到使用期限的产品需要被更

42、换的沉没成本。 3）场景开发上仍以用户定制为主，很难发现客户潜在场景需求，单调的场景使用体验较为呆板。4）系统稳定不足，一旦出现连接问题或者交互问题，就会非常不方便（如半夜系统重启被吵醒、口令反应不如自己操作便捷）。图 18：最基础的智能家居套装在 2-3 万图 19：三翼鸟仅智慧玄关价格就在约 10 万400003623023533欧瑞博紫光物联三室两厅基础版智能家居套装（元）32302300002000020000100000阿里鸿雁绿米Aqara数据来源：千家网、公司官网、数据来源：北京三翼鸟门店、从技术层面来说，当前基于通信协议进行互联的方式及方案商 AI 算法的不够成熟，限制了智能家

43、居的最终体验。1）虽然有些生态圈内已经涵盖了较多单品，但仅基于通讯协议甚至是云对云的互联，使得系统对单品的底层模块的调用较为有限，甚至只能沦为开关，限制了场景开发的上限；2）对于全屋智能解决方案的提供商来说，一方面，使用功能各异的智能单品如何构建高频场景属于极需要想象力的无人区，属于典型的供给创造需求模式，当前仍未挖掘出高频痛点场景，甚至部分大部分方案商还停留在需要客户提需求的层面；另一方面，相比于自动驾驶，智能家居虽然对安全的要求较低，但本质却是理解人的差异化需求，从而导致场景变异性更高，另外，AI 算法层面也需要通过更多家庭场景数据去训练，仍有较大提升空间。图 20 技术层面存在的困境也限

44、制了智能家居的体验上限数据来源：虽然当前自动场景存在明显需求硬伤，但其为全屋智能必经阶段，可以让玩家积累积累更多的客户需求场景，创业企业、家电龙头及科技企业均有布局。当前提供全屋智能商用解决方案的企业以创业企业和家电企业为主。1）头部创业企业主要包括欧瑞博、紫光物联、Broadlink、南京物联等，由于打造生态圈的能力较弱、系统内家电产品有限，因此更像是装修生意，主打照明、安防、影音娱乐等智能化设计及装修，盈利模式主要是卖特色硬件及收取服务费，其中部分企业开始进入铺线下门店阶段，门店主要分布在建材城、家居广场等；2）家电企业中，海尔较为领先，其在 2020 年开启全屋智能的品牌“三翼鸟”，已经

45、有超过 300 家线下门店；3）科技巨头中，小米生态链上的绿米较为领先，其可以兼容小米生态圈单品，当前已有超过 500 家线下门店，华为也在积极打造“影音娱乐、安全看护、居家健康、生活起居、教育办公”5 大智慧场景解决方案。图 21 部分智能家居解决方案提供商已经开始布局线下门店6425003007006005004003002001000欧瑞博绿米门店数量海尔三翼鸟数据来源：公司官网、全屋智能：智能单品+操作系统+数据算法的全面融合全屋智能依赖于智能单品在操作系统层面的互联，想构建生态圈的企业应该有打造物联网操作系统技术。通过对当前全屋智能方案商的调研，我们发现，虽然可以通过加模块后装控制家

46、电，但没有系统层面的融合很难调用家电的功能（例如，可以通过音箱控制打开电视，但没有系统的融合，就没法通过音箱去换台）。当前构建生态圈的企业仍以基于通讯协议的互联为主，无论是蓝牙、zigbee 或者是 wifi6 等都只是第一步，技术门槛也不高，更重要的是打造统一物联网操作系统，并让主流硬件厂商接入。华为处于较为领先的水平，搭载鸿蒙系统系统的美的家电已经在 2020 年 11 月上市。2020 年底，小米推出物联网软件平台小米 Vela 已支持小米 IoT 模组，将逐步在智能家居上落地。其他互联网大厂均有布局，如百度推出DuerOS、阿里推出AliOS、腾讯推出 TencentOS。主要操作系统

47、腾讯面向物联网领域的实时操作系统提升产品性价比功能高度可裁剪代码易复用功能完整度高硬件互助，资源共享一次开发，多端部署统一OS，弹性部署内核闪电开机安全隐身内核CAF更强大的JavaScript轻量安全快速的升级机制三大要素+四大功能智能算法 语言识别计算能力 图像识别自然语言处理海量数据 用户画像系统优势资源占用极少高效功耗管理框架自动移植工具最后一屏调试工具安全分级方案百度研发的对话式人工智能操作系统阿里可应用于智联网汽车的物联网操作系统小米物联网嵌入式软件平台华为面向全场景的分布式操作系统图 22智能家居的互联一定是基于操作系统的互联，国内头部科技企业均积极布局物联网操作系统数据来源：公

48、司官网、全屋智能解决方案需要场景开发、算法迭代，且具备装修属性、个性化较强，为创业企业留下较大的空间。与智能手机、智能汽车作为标准化产品不同，智能家居的个性化属性更强，最终完成都需要装修设计和安装的介入。而互联网大厂重心都在生态圈上，其基因决定了轻资产的逻辑，更可能利用平台流量做生活服务、内容服务等互联网增值服务赚钱，而不太会去挣个性化装修的辛苦钱。所以全屋智能解决方案仍将留给创业企业：创业企业需要尽可能地在家居场景上做突破，并不断升级自身 AI 算法，提升用户的使用体验；由于算法依赖于场景积累且设计和装修很大程度上影响最终体验效果，创业企业仍然难以丢掉装修的属性，不太可能做到只靠算法（类似于

49、基于操作系统开发 APP）的模式。目前头部企业如欧瑞博已经完成多轮融资，正在筹备科创板上市。欧瑞博融资历程图 23创业企业欧瑞博已完成多轮融资，正筹备科创板上市，未来将作为解决方案提供商参与角逐联发科MTK虎童基金联想之星恒大集团拟科创板申万宏源上市辅导金额未知Pre IPO轮融资1.3亿人民币C轮融资1.1亿人民币B轮融资7800万人民币A+轮融资1000万人民币A轮融资赛富投资基金拓邦投资润航资本赛富亚洲基金美的置业红星美凯龙2014.032015.082016.102019.052019.11数据来源：公司官网、深圳证监局官网、2020.07我们认为最终的全屋智能形态将是硬件厂商在功能智

50、能化方面占据优势、科技大厂则构建智能家居生态接入硬件，最终智能家居集成商提供个性化的智能家居解决方案。比较典型的模式可能是，美的生产基于鸿蒙系统的智能家电、华为则基于鸿蒙系统提供综合服务、欧瑞博则在华为生态内深入客户家提供装修方案并接入自己独特的 AI 算法实现全屋智能。当然可能也有企业可以实现三阶段覆盖达到封闭生态，如海尔从家电到 U+系统到三翼鸟解决方案全覆盖，或者是小米从智能单品矩阵到小米 Vela 物联网系统再到绿米解决方案的全覆盖。最终可能为诞生类似于智能手机 IOS 和Android 的封闭和开放的生态圈，但无疑在此过程中的胜出者也将面对类似于BlackBerry OS、Windo

51、ws Phone 的竞争对手。封闭生态圈小米海尔用户解决方案层平台层智能单品层图 24 智能单品层、平台层、解决方案层的协同推动全屋智能落地数据来源：屋外连接：从住到行，房企占据物业和精装修入口如果能做到全屋智能，一个自然的外延就是屋外连接，较为可行的是与小区物业和智能汽车形成互联闭环。1）作为 B 端的智能化，在这一轮物业公司拆分上市风口上，物业的智能化有了较为明显的提升，如果将智能家居系统的外部需求与智慧物业系统连接，则可以实现自动呼叫电梯、自动匹配物业服务等功能，用较低的边际成本可以大幅提升智能化体验；2）另一个智能化连接场景就是汽车，最简单的就是实现家居对汽车或者是车舱对家居的控制，但

52、最终的智能化可能是汽车是智能系统的一个硬件，实现家、车的无缝融合，可以实现例如出行之前智能家居、智慧物业、自动驾驶联动，将车驶出地下车库达到指定位置的功能。 智能车库智能电梯智能声控手势控制表情识别手势控制访客识别智能闸机智能传感智能制动智能中枢智能网关智能社区感知设备智能车内感知设备智能室内感知设备科技巨头整体解决方案房企车企家电厂商感知设备智能系统家居智能照明智能厨卫环境感知家庭安防时间提醒车舱状态检查To C车舱社区图 25 全屋智能向外延申至智慧社区、智能汽车，实现住行智能闭环用户数据 身份信息 用户画像 表情识别 云计算 起居习惯 场景联动 消费习惯 辅助决策 远程控制自动驾驶健康监

53、测碰撞躲避智慧停车应急救护车辆调度门禁互联智能安防便民服务公共服务防灾预警PaaS连接兼容平台AI+大数据业务分析平台管理调度平台数据来源：从住+行的智能化看，房企占据精装修和物业两个入口，且部分房企对汽车也有布局，有机会成为最终的整合方。科技大厂基于 IOT 战略布局，对车和智能家居均有布局，如华为布局智能汽车系统（极狐汽车）以及智能家居系统、小米在智能家居外也开始造车；家电企业也积极与车企合作，如 2020 年美的与比亚迪联手打造的“车家互联”产品正式发布、格力与威马汽车开展战略合作。而房企其实占据着智慧社区的现实入口和智能家居精装修的潜在入口，多元化过程中部分房企开始切入汽车、机器人等领

54、域。如恒大旗下有恒大物业负责智慧社区、星络家居负责智能家居、恒大汽车负责新能源汽车，具备天然闭环属性。在最终的智能互联生态中，房企有作为整合方的潜质。图 26 多数房企物业都在布局智慧物业数据来源：公司年报、公司官网、图 27 中国恒大在智能家居、智慧物业和智能汽车上均有布局数据来源：公司年报、公司官网、全屋智能市场空间将达万亿级别，精装修渠道有望成为引爆点全屋智能市场空间稳步增长，我们认为家的智能化是继手机智能化和车智能化后的另一个智能化大场景。但不可否认，在 2014 年智能家居被资本推上风口后，其发展速度低于预期，更是没有重现智能手机对功能机替代的逆天现象。市场普遍认为，这其中有供给端的

55、原因，也有需求端的原因，似乎只能等技术不断进步或者消费者自我觉醒，全屋智能才能爆发。但我们认为，供给端的技术问题是需要渗透率提升、数据积累去解决的，本质上是不断迭代升级的过程；需求端的消费者认知问题，由于智能家居是典型的供给创造需求的模式，需要渠道去解决，而不能等消费者自己觉醒。所以，一个能高效开展消费者教育并快速提升渗透率的营销渠道就非常重要。我们认为，解决供需困境的突破点就是精装修渠道。精装修渠道一方面可以最大程度提升智能家居的性价比，另一方面可以快速提升消费者认知程度，同时开发商的背书可以更快提高渗透率，实现规模和技术的正反馈。房企介入将会极大推动全屋智能的爆发，且作为渠道方，房企相对于

56、智能单品厂商、平台科技大厂、集成方案商，均有较强的议价权，在多方共赢的局面占据优势地位。智能家居市场规模稳步增长，但仍未爆发，瓶颈在渠道智能家居被推上热点是在 2014 年谷歌收购 NEST，其后国内外玩家不断切入，2017 年爆发基于智能音箱的入口之争，2021 年 4 月华为首次推出智能家居解决方案，将智能家居再往前推进了一步。2014 年以前智能家居领域以有线互联控制为主，主打高端场景，布局企业包括霍尼韦尔、西门子、摩根等国外厂商。真正将智能家居引入科技风口的是 2014年谷歌收购 NEST，当年三星和 LG 也推出了各自的智能家居平台。国内方面，2014 年物联网“十二五”发展规划发布

57、，小米正式制定 IOT战略并入股美的开展战略合作，海尔发布U+智慧生活平台。其后，华为、阿里、百度、腾讯纷纷入局，2017 年爆发基于智能音箱的“百箱大战”。 2019 年米家正式进军大家电，而海尔则更名“海尔智家”并推出“三翼鸟”全屋智能品牌。2021 年 4 月华为正式推出了颠覆行业的“一个主机+ 两张网 + N 套系统”的全屋智能解决方案，将全屋智能基础设施建设推进一大步。6月，由海尔主导的中国家庭网络标准产业联盟“E家佳成立”3月，海尔发布 “海尔U+智慧生活战略”，并成立U+产业联盟，发布U+智慧生活平台12月，华为成立智能家居 HiLink战略部5月，阿里巴巴成立智能生活事业部9月

58、，150余家企业在工信部指导下 7月，AI赋能智能共建中国智 音箱，天猫精灵、慧生活产业 小爱同学入局“百联盟箱大战”8月，华为发布鸿蒙系统，IoT布局逐渐加快6月，海尔发12月，华为正布证券简称式发布全新升4月，腾讯智变更公告，级的智能家居能音箱腾讯“青岛海尔”战略和全屋智听听上市更名“海尔能ALL IN ALL智家”解决方案2012年3月，龙头企业、科研院所、产业基地联合发起成立中国智能家居产业联盟1月，谷歌32亿美元收购Nest引爆智能家居行业4月，京东联合科大讯飞成立灵隆科技，8月推出首款叮咚音箱3月，小米发布小米智能家居全新品牌- Mijia2月，百度收购渡鸦科技，成立智能家居硬件事

59、业部3月，百度联合小鱼在家发布小度在家智能视频音箱；阿里巴巴宣布全面进军物联网领域5月，小米 成立大家电 事业部进军 冰箱、空调、洗衣机市场5月，工信部筹建智慧家庭标准工作组4月，华为推出 “1+2+N”全屋智能解决方案200420142015201620172018201920202021图 28 2014 年后巨头纷纷布局智能家居，2017 年爆发智能音箱大战，2021 年华为升级推出全屋解决方案互联网时代移动互联网时代万物互联时代数据来源：艾瑞咨询、公司官网、但智能家居没有出现类似于智能手机对功能手机颠覆的现象，增长速度低于预期，市场认为有供给侧技术的原因、也有需求侧的原因。2014-2

60、021年智能家居没有大规模爆发，渗透率仍然较低，市场一度对其产生较大怀疑，相关创业企业融资也出现下滑，市场普遍认为智能家居在供给和需求端都存在一定问题。供给端主要问题包括，单品功能智能化不足、各生态圈各自为战、刚需场景难挖掘、人工智能算法尚无法在决策层有效判断主人意图，从而导致总体效果一般，很难达到智能水平。需求端则，国内城市以高层为主而非独栋的住宅特性减少了智能家居的必要性、智能家居后装的性价比较低且较为复杂、消费者对智能家居的认知度较低，从而需求一直未能爆发。供需端的困境共同造成当前全屋智能渗透率较低的现象，而爆发起来的多数为爆款智能单品，如智能音箱、智能摄像头、智能门锁、扫地机器人等。图