咨询报告建筑土木工程科技专业资料

1、咨询报告建筑土木工程科技专业资料第一章 项目建设条件评价一、项目建设的必要性 区域位置分析二、项目建设内容、规模和建设方案 项目概况三、项目工程建设进程评价 项目进度四、项目建设条件评价 七通一平的状况五、设计、施工、监理单位资质评价六、环境保护评价2项目的地理位置，权属情况，整体规划指标，地区情况进行评价。（通过项目实地勘察及甲方所提供资料得出）二. 项目建设内容、规模和建设方案3评估项目位于通州区台湖镇，在东南五环外（东南六环以内），京哈高速南侧，亦庄新城和通州新城的连接地区，北京市第二道绿化隔离带的绿色空间内，是北京两轴两带多中心空间格局中东部产业发展带的一部分。台湖镇是距京城最近的乡镇

2、之一。中心区距天安门19公里，距亦庄新城12公里，距通州新城8公里。评估项目所属台湖区域位于CLD和BDA两大区域之间，可共享CLD和BDA的配套资源，可充分利用地理优势，发展本项目。周边2公里内的公共服务配套设施齐备度较好，有购物场所（天诚百货商店、美源福平价超市）、有医院（通州台湖卫生院）、银行（农商银行）、学校（通州台湖学校、剑桥中学）、餐饮（映山红酒店）等公共服务配套，基本能够满足周边流动人群的基本需要。4项目拟建10栋办公楼、2栋商业楼及配套地下车库，其中办公楼宇均为14层（地上12层、地下2层）、商业楼宇均为地上2层，地下车库为2层（地上1层、地下1层）；商业楼宇设计为面向北京国际

3、图书城的独栋楼宇，办公楼宇采用首层和顶层为loft形式，其他楼层为平层的设计方案，办公楼宇具体户型明细如下表：户型类型建筑面积（平方米）套数比例（%）零居38-4070一居45-5520二居65-70105项目建设实施进度安排为：1.工程的前期准备工作前期工作计划2014年7月底完成。主要包括：项目立项、勘察设计招标，完成初步设计及施工图等相关环节的设计工作，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等一系列前期手续的办理工作，同时完成工程招标。2.工程建设期工程从2014年8月开工，2016年7月完成竣工、验收、交付使用。其中包括基础和结构工程建设，进行设备安装、室内装修

4、、室外工程扫尾、验收工作。3. 截至评估基准日，宗地红线内场地平整，已开始进行土方工程建设，但尚未达到正负零。三、项目工程建设进程评价6第二章 市场评估一、市场环境评价（一）城市区域情况分析（二）房地产相关政策及房地产市场分析二、市场竞争能力分析以此项目为例，首先分析城市情况，其次分析区域情况。1。城市概况2。城市发展规划3。经济运行情况4。城市交通现状5。基础设施项目定价7政策层面上，明年依旧以稳为主，虽然“调控”字眼在新一届政府上任后显得少有提及，但继续坚持从紧取向仍不会放松，2013年房地产市场整体平稳度过，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差异化。三中全会提出

5、的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着调控机制的稳步建立，预计2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在北京等热点城市房价仍然上涨的背景下难以期待限购限贷政策的放松，现有行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市可能政策取向出现差别，但作为热点城市的北京，限购严厉程度仍将居全国之首，明年房地产调控也将继续坚持从紧取向。（二）房地产相关政策及房地产市场分析8北京房地产市场运行情况（商办用房）房地产开发投资完成情况房地产市场供给情况房地产市场销售情况商业写字楼热销项目分析例：2013年，北京市完成房地产

6、开发投资3483.4亿元，比上年增长10.5%。其中，住宅完成投资1724.6亿元，增长5.9%；写字楼完成投资611.7亿元，增长59%；商业、非公益用房及其他完成投资1147.1亿元，增长0.6%。房地产开发投资中，建安工程投资为1510亿元，比上年增长9.2%，占全市房地产开发投资比重为43.3%。910周边办公项目主要以产业园内的工业立项办公为主，有经略天则、台铭国企企业花园等，售价在1800021000元/平方米不等，区域内缺乏大型商业项目，多为住宅及园区内的中低端配套商业，售价在20000元/平方米上下。用同样的方法分析通州区域的市场情况，综合分析判断，同时调查项目周边同类物业的定

7、价水平，为后续的项目定价提供数据支持。分析目的11二、市场竞争能力分析项目定位分析项目优势项目劣势项目销售价格确定本项目拟建设为“宜居宜商”的风格，“宜商”主要针对有意在通州台湖设立办公地址的中高端企业和该区域投资客；“宜居”主要以年龄多在35岁以上的中青年阶层多为三口之家主要来自东部CBD区域的改善型需求为主和年龄在25-35岁之间的青年客户以两人小家庭结构为主多为依托轨道交通的导入型客户。商业用房主要针对有一定资金实力的投资客。12项目优劣势1.符合台湖镇的发展规划条件，给该地区的发展起到积极作用：评估项目所属的台湖镇属于通州发展规划中的重点镇，本项目的建设属于重点推进新城规划范围内农村城

8、市化，有利于完善基础设施和公共服务设施。有利于通州城镇化组团的发展，加快通州区的城镇化建设。项目建造颇具特色：评估项目依据地块现状，在地块内空间布局合理的情况下，规避现状企业所带来的影响，打造“宜居宜商”的产品，建造时尚小高层，设计为办公居住结合的建造风格，办公楼宇顶层及首层设计为loft形式，商业楼宇设计为面向北京国际图书城的独栋楼宇，地下车库参考生活动线、休闲动线、商业东线设置主入口，可有效引导行人、车辆流动。本项目的建设将会对区域经济的发展起到良好的促进作用。2.项目周边正处于发展规划中，缺乏地标型办公项目和繁华的商业氛围，居住人口相对稀缺且公共配套设施规模较小，多为低端的餐饮和日常生活

9、配套型小商业，缺乏大型商业配套，一定程度上人流量相对较小，商务氛围稀薄，繁华度和聚集度不足。13销售价格定位1.办公用房销售定价为21000元/平方米目前，周边办公项目主要以产业园内的工业立项办公为主，现有经略天则、台铭国企企业花园、枢密院等，并且经过区域经济分析，此类项目销售情况良好，故可作为定价参考依据，详细销售均价如下：项目名称用途位置销售均价（元/）台铭国际企业花园工业立项办公通州台湖镇铺外路20000经略天则工业立项办公通州台湖镇通台路东1号20000北京经开国际企业大道办公通州区光机电一体化产业基地21000尖子班办公通州区光机电一体化产业基地22000枢密院工业立项办公亦庄经济技

10、术开发区路东区22000142.商业用房销售定价为22000元/平方米目前，项目周边缺乏大型商业项目，多为住宅区及产业园区的中低端商业配套用房，现有台铭国际企业花园、经略天则、东亚印象太湖等配套商业，商业形式类似，并且收益良好，故可作为判断依据，详细销售均价如下：项目名称位置销售均价（元/）台铭国际企业花园通州台湖镇铺外路22000经略天则通州台湖镇通台路东1号21000北京经开国际企业大道通州区光机电一体化产业基地23000东亚印象台湖通州台湖镇剑桥中学东侧22000销售价格定位15第三章 项目投资估算和筹资评价一、项目总投资（一）估算原则（二）投资构成及估算依据（三）项目投资估算三、投资计

11、划安排核心测算16序 号项 目投资额（万元）占项目总投资比例建筑面积单方造价（元/平方米）1土地费用19967963.3%77482前期工程费21300.7%833房屋开发费7431723.6%28844其中：建安工程费6916321.9%26845其它费用7430.2%296销售费用62682.0%2437管理费用16340.5%638财务费用301869.6%11719不可预见费2450.1%10合 计315202100%12230项目投资估算表171.土地费用（1）地价款及契税：根据委托方提供的国有建设用地使用权出让合同及补充协议京地出（合）字（2013）第0275号，评估项目总土地使用

12、权价款总额为189400万元，其中政府土地收益（仅含土地出让金）为183461.0846万元，土地开发补偿费为5938.9154万元。需补交的政府土地收益：根据委托方提供的国有建设用地使用权出让合同及补充协议京地出（合）字（2013）第0275号约定：A.该宗地地上总建筑面积大于198300平方米，则应补交的政府土地收益=9552（确定的地上建筑面积-189300）；B.地下车库应补交的政府土地收益=150地下车库建筑面积；C.除车库外其他地下经营性配套部分应补交政府土地收益=3184其他地下经营性配套部分建筑面积。根据委托方提供的建设工程规划许可证及附件2013规（通）建字0185号、建筑工

13、程施工许可证及附件2014施建字0041、0073、0076号，评估项目增加地下车库建筑面积为7804.44平方米。评估项目应补交的政府土地收益=地下车库建筑面积150元/平方米=7804.44150/10000=117万元契税：按照土地使用权价款及补缴的政府土地收益的3%交纳5686万元。地价款及契税合计：195203万元。（2）印花税：按照土地使用权价款的0.05%交纳95万元。（3）城市基础设施建设费：根据北京市通州区人民政府印发关于城市基础设施建设费征收暂行办法的通知通政发(2005)37号的有关规定，在中心城规划区域外商品房开发的建设项目，住宅按每建筑平方米140元征收，非住宅按每建

14、筑平方米170元征收。故评估项目应交纳的城市基础设施建设费=257724.44170/10000=4381万元（4）土地费用合计金额：199679万元182.前期工程费用（1）规划、测量、勘察、设计费：本项费用的取费标准为项目建安工程费的1%，则规划、测量、勘察、设计费为： 1%69163=692（万元）（2）可行性研究费用：本项费用的取费标准为项目房屋开发费的0.2%计算，该项费用为： 0.2%74317=149（万元）（3）红线内临时三通费用：红线内临时三通费用为红线外基础设施配套费用，包括：道路、电力、通讯，根据项目的实际情况以及委托方提供的有关资料，以每建筑平方米50元为计算标准，总计

15、为:50257724.44/10000=1289（万元）（4） 前期工程费用合计：2130万元。193.房屋开发费（1）建安工程费：根据委托方提供的北京市建设工程预算定额(2001)、有关文件规定及项目的建造标准分别计算如下：办公、商业用房：建安工程费用按照2800元/平方米计算：=2800（193751.18+3978.62）/10000=55364（万元）其他用房：建安工程费用按照2300元/平方米计算：=2300（）/10000=13799（万元）故评估项目建安工程费=55364+13799=69163（万元）（2）附属工程费附属工程费为项目相关配套项目的费用。根据项目的实际情况以及委托

16、方提供的有关资料，以每建筑平方米100元为计算标准，总计为：100257724.44/10000=2577（万元）（3）红线内基础设施费用红线内基础设施费用，根据项目的实际情况以及委托方提供的有关资料，以每建筑平方米100元为计算标准，总计为:100257724.44/10000=2577（万元）（4）房屋开发费合计：74317万元204.其他费用该费用为与成本概算有关的费用,包括标书编制费、招投标管理费、机电设备委托招标服务费、质量监督费等费用，考虑到项目目前状况，按照房屋开发费的1%计算：1%74317743（万元）5.销售费用销售费用为企业预售及销售过程中发生的广告费等销售费用，综合考虑

17、项目的销售收入及项目本身的实际情况， 20142017年按项目销售收入的1.5%确定，销售费用为6268万元，则：1.5%417856/10000=6268（万元）6.管理费用按照14项之和的2%计算，合计1634万元。7.财务费用该部分财务费用为项目开发期利息，项目开发期财务费用为30186万元，其中他行贷款财务费用为10998万元（2014年贷款金额为99980万元，利率为11%，预计2014年年底还款），交通银行财务费用为19188万元（2014年7月贷款金额80000万元，利率为7.995%，预计2017年6月还清）8.不可预见费不可预见费用后按14项之和的0.3%计算，为245万元。

18、9.投资估算合计经测算，项目总投资为315202万元（不含两税两费）。21年度投资额（万元）投资占比2013年19517761.92%2014年5782418.35%2015年3225210.23%2016年222477.06%2017年77022.44%根据项目建设计划，2013年已投入资金195177万元，占总投资的61.92%，主要用于支付土地费用；2014年计划投入57824万元，占总投资的18.35%，主要用于支付土地费用、前期工程费、房屋开发费用、其他费用、销售费用、管理费用、财务费用及不可预见费用；2015年计划投入32252万元，占总投资10.23%，主要用于支付房屋开发费用、

19、其他费用、销售费用、管理费用及不可预见费用；2016年计划投入22247万元，占总投资7.06%，主要用于支付房屋开发费用、其他费用、销售费用、管理费用及不可预见费用；2017年计划投入7702万元，占总投资2.44%，主要用于支付房屋开发费用、其他费用、销售费用、管理费用及不可预见费用。项目投资计划与实施进度基本吻合。三、投资计划安排22敏感性变化因素敏感性分析结果变化因素变化幅度财务净现值财务内部收益率动态投资回收期基本方案1256215.27%4.37项目总投资5%1425915.95%4.2410%469213.25%4.75租售价格-5%1335415.89%4.25-10%2883

20、12.85%4.83销售期延后一年-444911.19%第五章 项目效益评价一、测算原则及考虑因素二、预测数据的计取（一）收入测算（二）开发成本（三）利润分配三、项目财务效益测算（一）项目盈利能力预测（二）项目财务效益预测（三）不确定性分析23（一）收入测算1.计算期：根据项目工程建设及销售计划安排，项目计算期取4年，项目建设期取4年，销售期3年。2.销售价格及销售量预测项目销售收入为办公用房、商业用房及配套地下车库销售收入，根据委托方提供的项目资料以及项目定价方案，评估确定项目销售价格、可销售面积及销售比率如下：3.销售产生的现金流入根据市场预测及企业提供的销售计划，项目实现销售后产生的现金

21、流入总计为417856万元，其中2014年现金流入为104469万元，2015年现金流入为188035万元，2016年现金流入为83568万元，2017年现金流入为41784万元。用途销售均价（元/平方米/个）可销售面积（平方米/个）销售比率销售量（平方米/个）办公用房21000193751100%193751商业住宅220003980100%3980地下车库100000222100%22224（二）开发成本按收入与成本配比的原则，即把为取得本期收入而发生的开发成本与本期实现的收入在同一时期内确认和计量。经测算，其中2014年开发成本为69282万元，2015年开发成本为124701万元，2016年开发成本为55420万元，2017年开发成本为27711万元。（三）利润分配1.税费选择根据国家和北京市现行财税制度要求，结合企业实际情况，土地增值税以累进税率计算；营业税率以当年预售（