星耀天地营销运营汇报定

1、项目运营汇报星耀天地价值定位运营 项目现状 市场情况 项目整体定位 产品客群定位 项目运营策略13/14年营销策略Content /目录项目现状现状小结成交分析客户情况来访分析项目概况项目于3月31日开放示范区，截止6月20日，来电客户共1192组，到访客户共928组，成交客户36组；项目累计认购88套，累计认购金额196745224；项目累计签约76套，累计签约金额165946341；签约率84%。项目现状现状小结成交分析客户情况来访分析渠道晨报商报晚报时报其他报纸户外机场搜房新浪焦点百度其他网络杂志微博电台短信彩信电Call派单房交会路过亲友推介前期关注活动未告知合计来电853429169

2、56145092293247672141532910101192转访51201402000101052040061301093比例6%3%7%11%7%4%11%50%7%400%11%45%7.8%来电客户分析截止6月20日，项目来电客户共1192组，来电转访共93组，电转访比例约7.8%；转访比例略低；客户信息获知渠道最多是短信（767组），其次是报媒（173组）。项目现状现状小结成交分析客户情况来访分析渠道户外短信电Call轿厢路过亲友推介中介转介活动合计来访量3411884128822248343928比例3.7%12.7%9.1%0.1%31.0%23.9%5.2%0.3%4.6%1

3、00%成交量1251101321136转化率3%2%6%100%3%6%4%33%2%4%到访客户分析获知渠道项目到访客户共928组，成交量36组，转化率4%，整体转化率略低；在客户来访途径中，到访数量最多渠道是路过和亲友推荐，分别为288组、222组；转化率最高的途径为电Call（6%）和亲友推荐（6%）。其次为中介（4%）和路过（3%）项目现状现状小结成交分析客户情况来访分析类目晨报商报晚报其他报纸户外机场网络杂志微博电台短信电Call派单房交会路过亲友推介中介转介活动其他合计海柒415414341911223751612166江叁11134181133183541241671553013

4、23596峰捌13116商业5112621337278住宅1825245140582到访客户分析意向产品江叁产品的关注客群（596组）最多，占到访客户的64%；而海柒作为首次亮相且有样板房的产品，关注客户多，但总价高，成交率低；除了正在销售的物业形态，很多客户也关注项目的商业、住宅等产品，其数量、比例较为接近。项目现状来访分析类目合计江北渝北北部新区南岸渝中九龙坡沙坪坝大渡口高新区巴南区外省区县未告知退休外籍居住区域928468145375843261724328168001工作区域928416142415669221614131269841各区域客户工作区域分析居住区域在江北46825656

5、25135526155404居住区域在渝北14542786101215居住区域在南岸58711414112居住区域在渝中436213112各区域客户居住区域分析工作区域在江北309149801454041349工作区域在渝北106494033119工作区域在南岸379122113工作区域在渝中542052161217到访客户分析区域分布三北（江北、渝北、北部新区）是项目客户的核心来源区域；其次为南岸和渝中，区县和外省客户总量较少，但成交比例较高；居住与工作地的地域性关联较强，居住地和工作地一致的客户整体比例较高；渝中区工作客户中，以居住在江北区的居多。项目现状现状小结成交分析客户情况来访分析类

6、目产品类型面积区段100以下100-300300-600600-12001200以上自用海柒2江叁41112投资江叁1165自用兼投资江叁3合计157932从客户购买用途的整体情况来看，以投资为主的购买目的占较高比例（25组，69%）；投资性客户多倾向购买面积较小的产品，300以内占68%（17组）；自用客户的需求面积段较为分散，无明确指向；但购买面积在800平米以上（即1层以上）的客群，都为自用目的。成交客户分析购买用途项目现状现状小结成交分析客户情况来访分析来访次数1次2次3次4次4次以上周期1天2天7天15天15天30天30天30天以上100万以内20431110100万-300万022

7、11220300万-1000万512103011000-1800万100000001800万以上00000000合计83852631成交客户分析成交周期项目整体成交周期较短，购买决策在2周内的客户比例较高（26组，72%）；从到访次数的数据来看，在13组高总价购买（300万以上）的客户中，决策周期呈两个极端，首次到访即认购占38%（5组），1个月以上占30%（4组），有利的利用现场氛围和手段逼定客户，仍是有效的销售策略。项目现状现状小结成交分析客户情况来访分析成交客户分析年龄及购买力30-40岁年龄段客户是项目成交量最大的人群，占所有成交客户的50%（18组）；但购置金额不高，集中在300万总

8、价以内（13组），多为1-2套认购；购买力最强的客户年龄段集中在40-50岁，在14组300万以上总价成交客户数中占57%（8组）。项目现状现状小结成交分析客户情况来访分析付款方式100万以内100万-300万300万-1000万1000-1800万1800万以上一次性付款59100按揭付款64524合计1113624成交客户分析付款方式在所有成交客户中，一次性付款的比例为41%（15组），剔除小户型产品后，约为27%；整层及以上客户仅1组（8%）选择一次性付款，为大客户提供灵活的付款方式，也是促成成交的有利手段。项目现状现状小结成交分析客户情况来访分析认购核心因素：有区域发展潜力项目升值空间

9、及投资回报江景资源低总价产品投资风险小认筹未认购客户放弃因素：住宅性质产品投资前景不看好区域成熟度不高价格抗性认购客户退房原因：资金不到位周边不利因素影响（垃圾站，加油站，高压线）客户分析关注及抗性项目现状现状小结成交分析客户情况来访分析叫好不叫座客户认可项目自身品质业内普遍赞誉会所区域发展两极化客户对本区域褒贬不一规划利好信息不足投资风险抗性大担心投资回报无法达到预期同行提出可做场景化样板房 项目现状 市场情况 项目整体定位 产品客群定位 项目运营策略13/14年营销策略Content /目录市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态主城写字楼2013年市场动态2013年重庆

10、写字楼进入集中爆发期，但成交量价均呈下滑态势，市场竞争日趋激烈；时间供应量（万方）成交量（万方）成交均价（元/）12年底可售库存（万方）目前推出产品剩余可售库存量（万方）13年下半年放量预测（万方）2011年8848139202012年17674125452013年1月6.74.621154056.99其中：渝中区：14.5江北区：7.9九龙坡区：3.14南岸区：1.99渝北区：20.09沙坪坝区：3.72大渡口区：3.6578.08其中：渝中区：24.61江北区：14.69九龙坡区：1.4南岸区：5.74渝北区：23.69沙坪坝区：4.75大渡口区：3.2155.3其中：渝中区：43江北区：

11、83.5九龙坡区：4南岸区：6渝北区：13.8沙坪坝区：0大渡口区：52013年2月5.612.01121592013年3月02.87106522013年4月14.652.5998402013年5月13.146.91125762013年1-5月合计40.119116162013年1-5月供需比2.112013年写字楼存量大（5月底存量接近135万方），消化存量约需22个月，渝中、江北、渝北存量大；2013年量价齐跌态势明显：销售量锐减至18.9万，价格呈下降趋势，前5月成交均价仅为11616元/ 。市场现状：写字楼存量大、量价呈跌势市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态主城

12、写字楼2013年成交排名金额排名项目名称成交建面（）成交金额（元）成交套数成交建均（元/）备注1龙湖时代天街27068 34843930736312873 成交以Loft和soho产品为主，利用核心地段、品牌优势及产品性价比大卖2融创玖玺国际25870 2581607461939979 普通写字楼产品，区内供应不足，利用自身渠道优势及低价促销3东原D7区22295 25011343345911218 Loft和soho产品，低总价，购买门槛低，利用购物中心及区域发展潜力促进销售4金贸时代29008 2371476093968175 Loft产品，低总价，性价比产品，利用自身渠道优势及低价促销5

13、中渝国际都会14153 2368036877516732 5A甲级写字楼产品，拥有核心区域及商政中心办公环境，大力发展大客户购买6中铁峰汇国际17366 23437841717613497 普通写字楼产品，分零销售，利用周边城市功能配套及低价促进销售7动力国际10176 13998695813513756 复式写字楼，6.1米挑高，市场稀缺产品，且地处城市核心功能区，投资价值高8升伟晶石公元6852 1189074744117354 多层生态办公产品，市场新兴业态，同类供应不足，利用区域及政策优势促进销售9通用时代9603 1112254863211583 住改商写字楼产品，独层办公，低价促销

14、10星耀天地7930 1067460584213462 本案项目时代天街成为今年前5月写字楼销冠，月均去化约5400，明显低于去年销冠金贸时代月均去化速度；玖玺国际排名第二，东原D7排名第三，多产品线同时销售成为决胜关键。热销总结：成熟商圈+低总价产品+优质配套资源市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态本案各产品线可参考项目选取维度同时期（推出时期接近）价格接近（预期价格接近）同成熟度（配套、人口及商务氛围）同产品（产品类型和户型、层高类似）同区位（区位类似或接近）本案需要从区位、产品、成熟度、推出时期和价格五个维度来选取选取可参考项目，同时本案通过市场可比法确定价格时还需

15、考虑品牌维度的影响。市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼独栋办公项目选取本案项目推出时期面积段（）价格（元/）总价段（万元）月均去化（）核心竞争力参考价值升伟晶石公元2012年500-80015000-17000750-10006000金开大道、20%赠送率财富CDE2011年1600-2000210001200-40009000湖景资源、leed认证贝蒙盘古2010年440-100019000800-20006000多样赠送、低密度本案2016年30000-400003000-5000

16、晶石公元区位：金开大道体量： 万方交通：公交成熟度：融景城大社区面积：107-1500价格：17000元/财富CDE区位：新牌坊星光大道体量： 3.7万方（75万方）交通：公交成熟度：融景城大社区面积：107-1500价格：21000元/贝蒙盘古区位：人和转盘方体量： 5.5万方交通：公交成熟度：社区商业面积：440-1000价格：19000元/市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼独栋办公项目推广主题别墅级的生态办公环境成为主力诉求创新的办公理念成为第二大诉求定制成为第三大诉求，主要针对

17、智力型顶尖企业市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼价格：畅销型独栋写字楼主力价格在20000元/ 左右，赠送率在20%以内，本案赠送率远远高出该水平；销售：竞品以整栋销售为主，整层销售为辅，主力总价4500-8000万，月均去化速度约6000；卖点：地段和低密度生态办公环境成为主力卖点；客群：地产公司、大型金融机构及开发商等成为独栋写字楼的主力客

18、群。独栋办公项目量价关系独栋办公项目品牌成熟度内部配套价格（元/）去化速度（/月）客户升伟晶石公元170006000建筑商、开发商财富CDE210009000地产、大型金融企业星耀天地30000-40000市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼经济型写字楼参考项目选取本案项目推出时期面积（）价格（元/）月均去化（）核心竞争力参考价值渝能19922013年1412.08140001400交通便捷，政府扶持中渝国际都会2012年1500（整层）150002400项目物业形态丰富、交通便利中渝国

19、际都会区位：新牌坊体量：14.万方（60万方）交通：公交，轻轨成熟度：政府办公集中区域面积：881500价格：15000元/渝能1992区位：五里店体量：3.7 万方交通：公交、轻轨成熟度：五里店商圈、自身商业面积：701412.08价格：14000元/经济型写字楼推广主题市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼地段、成长潜力、商务配套成为主要诉求点经济型写字楼量价关系价格建议：参考的经济型写字楼（商业性质）市场均价14000-15000元/，区域成熟性较高；去化速度：散售的月均去化量仅为1

20、400-2400左右；整栋、多层销售成为经济型写字楼的趋势，建议本案以整层或多层认购为主方向。 主力卖点：地段、成长潜力、商务配套成为主要诉求。甲A写字楼品牌成熟度内部配套价格（元/）去化速度（/月）客户构成渝能1992140001400以金融、通讯、房地产及建筑等行业中渝国际都会150002400以金融保险、房地产等知名企业为主星耀天地120001000市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米l

21、oft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼住改商参考项目选取项目推出时期面积段（）均价（元/）主力总价段（万元）月均去化（）核心竞争力参考价值玖玺国际2012.939-961000040-90 3300 会展中心旁、凯宾斯基酒店、低总价中海首钻2011.844-7978-160800035-653500低总价、大社区（国际社区）通用时代2012.1256-35212000300-4002500金源MALL、交通便利、高性价比星耀天地201310#：38-7115#：80-13823000商业玖玺国际区位：南坪会展中心旁体量：3.5万方（32万方）交通：公交、轻轨成熟度：凯宾斯基酒店、豪宅、

22、亚太商谷面积段：39-96 价格:10000元/ 中海首钻区位：弹子石国际社区体量：5万方（87万方）交通：公交成熟度：大社区面积段：44-160 价格：8000元/ 本案通用时代区位：北滨路体量：3.6万方交通：公交成熟度：金源MALL、酒店面积段：256-323 价格：11730元/ 市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼单层面积较小的住改商以独层办公为主要卖点，本案可参考借鉴；低总价、低投资门槛成为第二大诉求点。住改商推广主题玖玺国际首付4.5万，抢占200亿会展商机通用时代观音桥、

23、北滨路纯独层企业公园市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼住改商量价关系价格：参考项目均价10000元/左右，本案后期住改商缺乏江景溢价，故建议均价10000-10500元/；速度：小面积住改商月均去化约3300 /月，预计本案月均去化速度3000 /月；楼盘品牌成熟度内部配套价格（元/）去化速度（/月）客户构成融创玖玺国际100003300以酒店投资客为主中海首钻80003500以中小型投资客为主星耀天地10000-105003000市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场

24、动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼LOFT参考项目选取项目推出时期畅销面积（）均价（元/）主力总价段（万元）月均去化（）核心竞争力参考价值东原中心2012.1140-501214748-603700东原品牌、综合体优势时代天街2010.1254-761294670-983542龙湖品牌、天街商业、高赠送、轻轨金贸时代2012.640-509200-1050040-505500低价策略、成熟大社区、轻轨万悦汇2012.1183-85973080-1505500万科品牌、5.5米层高高赠送本案2014年东原中心区位：大石坝体量：6万方（100

25、万方）交通：公交成熟度：30万方商业面积：37-79 价格：12147元/ 融创金贸时代区位：汽博中心奥园体量：7万方（38万方）交通：公交、轻轨成熟度：集中商业、大社区面积：49-113 价格：9200-10500元/ 万悦汇区位：金开大道体量：3万方（10万方）交通：公交成熟度：集中商业、悦府、悦峰面积：35-84 价格：9730元/ 本案龙湖时代天街区位：大石坝体量：12万方（130万方）交通：公交、轻轨成熟度：60万方商业面积：37-75 价格：12900元/ 高赠送（即5.1、5.5米层高一层投入、双层享受）成为主力诉求；低总价、低投资准入门槛为第二大诉求点；当前主要包装为“空中商铺

26、”吸引小型私营业主购买；LOFT项目推广主题市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼市场表现：LOFT畅销面积集中在50-85 之间，总价段集中在50-150万，2间合并购买者比例位居第二； 去化速度月均可达到4000 ，个别项目甚至更高； 层高以5.1米的产品居多，多为投资客和个体经营户（网店经营者为主）购买LOFT办公量价关系价格建议：可参考项目

27、价格约12000-13000元/，考虑到本案成熟度因素，建议均价12500元/;去化速度：参考项目月均去化3500-5500 不等，本案月均去化3500 较为适宜；客群：以创意及设计公司（广告、工作室、设计等）自用、个体经营户和投资客户购买为主楼盘品牌成熟度内部配套价格（元/）去化速度（/月）东原中心121003700龙湖时代天街129003542星耀天地125003500市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼复式办公参考项目选取本案动力国际区位：火车北站对面体量：11万方（16万方）交通

28、：公交、轻轨成熟度：斯坦利酒店、4万方商业面积：49-348 价格：17000元/ 金开协信中心区位：金开大道入口体量：3.9万方（12.7万方）交通：公交成熟度:5万方星光商业面积段：280-523 价格：12000元/ 项目推出时期面积段（）均价（元/）主力总价段（万元）月均去化（）核心竞争力参考价值动力国际2011.10小:49-88大：166-34817000160-3001130（大面积）6.1-6.6米层高，100%赠送、实得均价7900-8500元/金开协信中心2011.1258-52312000300-5503300产品空白，高赠送：实得单价80005万方星光商业星耀天地201

29、3305-427市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼复式写字楼推广主题地段为主要诉求点，主打两江新区门户概念，看好两江新区发展潜力；高赠送率、高性价比（实得单价7500-8500元/ ）成为第二大诉求点；价格建议：参考项目实得单价8000-8500元/ ，本案赠送率约为25-30%，推算均价约为11050元/ ； 考虑到本案紧邻江北嘴CBD可产生一定溢价，故建议复式写字楼均价为11500元/ ；去化速度：建议参考当前在售的动力国际，大面积月均去化约1130 客群特征：该类产品多为金融、地

30、产、贸易及物流公司自用为主楼盘品牌成熟度内部配套价格（元/）去化速度（/月）客户构成双远动力国际170001130三北、龙头寺周边，以物流、贸易为主 金开协信中心120003500三北区，金融、地产、贸易为主 星耀天地115001000市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼复式办公量价关系市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼公寓参考项目选取本案公寓项目推出时期畅销面积（）价格（元/）

31、主力总价（万元）月均去化（）核心竞争力参考价值珠江国际2013.433-731050040-55600010万方商业、低总价招商江湾国际2011.939-531047940-605000低总价、精装、紧邻轻轨江北协信中心201035、451200040-545000观音桥商圈、酒店式管理、协信品牌珠江国际区位：北滨路路黄花园大桥旁体量：7万方（38万方）交通：公交成熟度：10万方商业面积：33-73 价格：10500元/（清水）招商国际公寓区位：北滨路金源旁体量：3万方（48万方）交通：公交、轻轨成熟度：大社区面积：39-53 价格：10497元/（精装）江北协信中心区位：观音桥茂业百货旁体量

32、：3万方（10.5万方）交通：公交、轻轨成熟度：观音桥商圈、星光商业面积：35-52 价格：12000元/（精装）公寓推广主题地段（北滨路）、成熟度、配套、低总价和投资前景等成为公寓项目的主要诉求点市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼公寓量价关系价格建议：参考公寓清水价格约为10500元/，考虑到精装溢价，本案售价建议为12000元/ ;去化速度

33、：参考项目月均去化5000 以上，去化速度远超过住改商，故建议后期将23、24号楼规划为公寓，同时考虑到本案居住氛围尚不成故熟，本案公寓预计去化速度在3500 以上；主力卖点：低总价和投资潜力成为主卖点，酒店管理公司（雅诗阁等）的引入有助于项目销售楼盘品牌成熟度形象呈现价格（元/）去化速度（/月）备注珠江国际10500（清水）60002012年开售招商江湾国际10497（精装）50002011年开售星耀天地12000（精装）10500（清水）3500市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼高

34、层豪宅参考项目选取本案项目面积段（）价格（元/）成熟度自身配套推出时期参考价值寰宇天下74-32416962-23400市政设施已建成高端会所、国金中心2011年玖玺台131-45420280会展片区较成熟高端会所2012年本案无公交，人口较少23000商业2015年寰宇天下区位：江北嘴大剧院旁体量：43万方（16万方）交通：公交成熟度：大剧院、科技馆面积：180-330 价格：16962-23400元/ 融创玖玺台区位：南坪体量：11万方（16万方）交通：公交、轻轨成熟度：斯坦利酒店、4万商业面积：131-454价格：20280元/ 市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态

35、企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼高层豪宅推广主题高层豪宅主要以地段、建筑地标和景观作为主力诉求点，精装作为第二大核心诉求市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼 高层豪宅量价关系寰宇天下户型套内面积（）推出套数（套）目前销售套数（套）目前均价（元/）主力总价区间（万元）去化时间（月）月均去化套数（套）两室两厅单卫74-8013113122500171-182149三室两厅三卫119-19578262722200494-600227四室两厅

36、四卫215-22218718728000573-694537跃层/大平层324-4785325000675-718130户型套内面积（）推出套数（套）目前销售套数（套）价格主力总价区（万元）去化时间（月）月均去化套数（套）三室两厅双卫131222700035440.5三室两厅三卫173-176492322000381-38745.8 三室两厅三卫198112500049540.3 四室两厅三卫219-222492521000460-46646.3 五室两厅四卫229-2302023000527-52940四室两厅三卫232-2333324000557-55940.8 四室两厅三卫2481124

37、00059540.3 五室两厅四卫259-268511321000544-56343.3 五室两厅四卫282-293481723000649-67444.3 四室两厅三卫4541029000131740 近半年高层豪宅畅销总价段为280-400万之间，其次为400-500万之间；建面单价为15600-20000元/（含精装），建议本案豪宅均价16000-20000元/ ；市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼 高层豪宅量价关系去化速度：月均去化套数在10套以内，去化面积1500-2500，

38、去化速度较2012年下滑明显市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼甲A写字楼参考项目选取本案项目推出时期面积（）价格（元/）月均去化（）核心竞争力参考价值金融街融景中心2012年200-1500散售价：15000团购价：130002000高性价比金融城2号2012年490-200023079500江北嘴CBD核心区位、硬件配置英利IFC2011年198-552250001400解放碑CBD、硬件配置瑞安天地2012年150008124瑞安品牌、江景金融街融景中心区位：建新东路体量：14.5

39、 万方（170万方）交通：公交成熟度：10万商业，大社区面积：107-1500价格：15000元/金融城2号区位：北滨路体量： 10万方（48万方）交通：公交成熟度：江北嘴核心商务区面积：490-2000 价格：23000元/英利IFC区位：北滨路体量：16 万方交通：公交、轻轨成熟度：解放碑商圈、自身商业面积：198-552 价格：25000元/市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼甲A写字楼推广主题地段（江北嘴CBD）、5A硬件配置成为主要诉求点市场情况市场小结13成交TOP10各产品

40、线案例13市场动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼甲A写字楼量价关系价格建议：畅销型甲A价格为15000元/，考虑到本案2-3年后推出甲A，预计届时售价17000元/ 较为适宜；去化速度：甲A去化多受大型国企、金融保险等名企团购影响较大，散售的月均去化量仅为1000左右；整栋、多层销售成为甲A写字楼的趋势，建议本案提前启动整栋或多层认购。 主力卖点：商务核心地段(如CBD)、甲级软硬件配置成为主要诉求。甲A写字楼品牌成熟度内部配套价格（元/）去化速度（/月）客户构成金融街融景中心150001160江北区地税局、江北权属登记中心、大地保险认购

41、8000金融城2号23000500以金融保险、房地产等知名企业为主星耀天地170001000市场情况市场小结13成交TOP10各产品线案例13市场动态市场小结独栋办公：主要低密及生态办公为主要卖点，多位于城市边缘，畅想独栋写字楼主力价格在20000元/左右，赠送率在20%内，月均去化约6000；经济型字楼：地段、成长潜力、商务配套为经济型写字楼（商业性质）主要述求，市场均价在14000-15000元/，月均去化约1400-2400；住改商写字楼：主力价格在10000元/左右，小面积住改商产品月均去化约3300；Loft写字楼：以创意类公司（自用）及投资客户购买为主，主力价格在12000-130

42、00元/左右，月均去化3500-5000；复式写字楼：市场上复式写字楼多为100%全赠送且面积较小，均价约110500元/，月均去化约1130；小户公寓：低总价和投资潜力为公寓产品主要卖点，市场均价约10500元/（清水），月度去化约5000；滨江豪宅：畅销总价段为280-400万之间，其次为400-500万，月均去化约1500-2000；5A甲级写字楼：商务核心地段及硬件配置为主要诉求，畅销项目均价约15000元/，月均去化约1000；整栋、多层销售为甲A写字楼趋势； 项目现状 市场情况 项目整体定位 产品客群定位 项目运营策略13/14年营销策略Content /目录整体定位定位修正项目整

43、体形象原定位问题原产品线定位：“江”：板式观江住改商（面积：10#33-83、8/9#200左右）“树”：5栋创意BOX（每栋2417.75）“峰”：1栋5A甲级写字楼（标准层1990、户均570） 1栋住改商复式写字楼（6.6米局部挑空、305-427） 3栋商业性质loft（11#87-110、12#190、13#190） 3栋住改商办公（15#80-158、23#184、24#184）“海”：总部别墅办公产品（面积：441）“云”：2栋小户公寓（面积：45）“天”：6栋一线观江豪宅（28/29#290、26/27/30/31#160-240）整体定位定位修正项目整体形象原定位问题目前定位

44、问题：12#原产品：面积大，户均190，市场中同类产品均为小面积产权，以低实得单价吸引客户，避免与标准写字楼竞争，原产品同总价段竞品多，去化速度低；23/24#原产品：住改商，基于目前10#小户产品消化较困难，且项目小户办公产品多，产品线过于单一，拉低整体项目写字楼办公形象；28/29#原产品：面积大，户均290，总价高，客户基数少，去化速度低；基于“降低项目运营风险”考虑，需对12#、23#、24#、28#、29#产品进行调整整体定位定位修正项目整体形象原定位问题原有产品：调整产品：切小后：41-92 切小前：户均面积190 12#LOFT产品调整建议本案LOFT产品切小，迎合市场畅销面积和

45、总价段，划小后的市场同类产品均价约12000-13000元/，月均去化约3500-5000；建议：将23、24#调整为住宅精装小户（住宅），丰富前期产品线，保证去化速度整体定位定位修正项目整体形象原定位问题23/24#产品调整23/24#原产品为住改商，目前10#小户产品消化较困难，且项目小户办公产品多，产品线过于单一，拉低整体项目写字楼办公形象；小户公寓产品目前市场销售情况较好，均价10500元/平方米，月均去化约5000；整体定位定位修正项目整体形象原定位问题28/29#产品调整28/29#原产品为一线观江豪宅，三梯两户，户均面积约290，基于目前市场总价500万以上大平层豪宅产品去化情况

46、不理想，为降低项目运营风险考虑，建议将产品划小；划小后产品与市场畅销总价段（280-400万之间）呼应，市场月均去化约1500-2000；建议：将28/29#调整为三梯三户，划小面积段，溢价同时保持去化速度 项目现状 市场情况 项目整体定位 产品客群定位 项目运营策略13/14年营销策略Content /目录办公产品线价值梳理企业别墅567/432#：重庆唯一江景临崖企业别墅、赠送面积大、私享花园Loft办公11/12/13#：昭示性强、临近出入口、底层具备商业价值、产品赠送率100%、商业氛围强甲级写字楼25#：地标建筑、高配置标准复式写字楼14#：昭示性强、项目稀缺品、标准层高、局部6.6

47、米挑高江景板式8、9#：一线江景、户型通透、采光通风好、与滨江商业互通、昭示性好住改商办公小户10/15#：低门槛、临主入口昭示性强、住商两用、商业氛围较好办公产品线客群定位江景板式写字楼甲级办公楼企业独栋Loft/复式办公产品临崖会所目标客群：建筑类相关企业终端用户：小额担保 / 设计院大型投资者（品牌餐饮等）目标客群：创意设计类成长企业装饰、建筑、工业、广告等客群：私人银行、金融证券类终端用户：企业会所、集团办公客群：大型基金 / 保险 / 投行终端用户：大中型企业联排办公客群：设计事务所 / 大型律师行小户SOHO类物流/贸易类中小企业产权式酒店/服务式公寓：产品稀缺性、投资风险低、门槛

48、低、商业氛围好精品江景豪宅：一线江景、闹中取静、三面江景、板式采光通风好精装服务式公寓：产品稀缺、投资风险低、高回报、门槛低住宅类产品线价值梳理产权式酒店/服务式公寓：区县投资客、项目周边板块投资客精品江景豪宅客群：北上广回渝精英人士、已有4-6年别墅居住客户精装公寓客群：行政CEO官邸、外派中高层曾客户住宅类产品线客群定位 项目现状 市场情况 项目整体定位 产品客群定位 项目运营策略13/14年营销策略Content /目录运营策略运营策略推售策略运营目标目标一：实现全案83.2亿销售目标；目标二：XX年（需财务核算）前快速现金回流；目标三：XX年（需财务核算）年实现项目盈亏，为后期销售提供

49、溢价基础；运营目标：面临问题从目前情况看，项目运营难点：Q1、产品线丰富，如何平衡利润与速度；Q2、前期单一作战，孤城难热，片区信心不足；Q3、江北嘴发展现状不足以支撑客户认可项目价值；运营策略运营策略推售策略运营目标运营思路：（3）中高端品牌商业引入，氛围加浓，提升信心值。（2）政策挂牌，产业包装，提升形象感及利益价值；（1）现金流+利润产品搭配推售，保证现金流；2013坚持2018落成2017收获2016收复2015转折2014希望企业别墅5A小户公寓小户公寓小户公寓江景写字楼住改商住改商复式会所滨江豪宅幼儿园推货节点商业节点交房节点江北嘴落成4月：8#5月：9/10#8月：14/15#9

50、月：11#3月：12#4月：16#5月：23#9月：13#3月：28/24/18# 2/3/4/5/6/7#4月：19#6月：26#3月：33/34#4月：20/21#6月：22/25#3月：27/29#4月：30#9月：31#企业别墅5A小户公寓小户公寓小户公寓江景写字楼住改商住改商复式会所BOX滨江豪宅滨江豪宅幼儿园9月：1/8/9/10/16#5月：11/14/15/12# 18/19/20#8月：23#10月：13/21/22#3月：26/27/28#6月：24#3月：25#4月：2/3/4/5/6/7#10月：33/34/35#8月：29/30/31#政府授牌创意产业产业基地，落实优

51、惠政策。16#楼与12个主力租户达成意向。与品牌酒店管理公司达成意向。开通公交线路。鲁溉路沿线及溉北三支路广场形象呈现。16#楼正式开业。Box与1个主力租户达成意向。Box及周边商业全线开业。项目整体基本成型，CBD全生态城市综合体的形象落成。江北嘴约130万方办公物业交付入驻。13万办公人口入驻。江北嘴约130万方商务产品入市。 部分商业、 商务产品交付。 千厮门大桥 通车，轻轨6号线开通。江北嘴CBD商务圈初步落成。图1：推货顺序图2：交房顺序江北嘴区域成熟、项目落成走势图运营策略运营策略推售策略运营目标年份20132014201520162017利润产品-20.6万方走量产品-30.1

52、万方8/9/10#-板式写字楼14#-6.6米跃层15#-住改商小户办公11#-5.1米LOFT产品23#-精装小户12#-5.1米LOFT产品13#-5.1米LOFT产品区域成熟期区域配套建设期2/3/5/6#-独栋办公4/7#-联排别墅26/28#-江景豪宅18/19#-创意BOX16#-滨江商业24#-精装小户20/21/22#-创意BOX25#-5A甲级写字楼27/29/30/31#-江景豪宅33/34#-精装小户推售时间：13年8月面积：27175单价：11500元/月均去化量：3397销售周期：8个月推售时间：13年9月面积：25558单价：12000元/月均去化量：4260销售周

53、期：6个月推售时间：13年8月面积：32840单价：10000元/月均去化量：4105销售周期：8个月推售时间：13年5月面积：21014单价：11505元/月均去化量：1910销售周期：11个月推售时间：13年5月面积：17492单价：12854元/月均去化量：1943销售周期：9个月推售时间：13年4月面积：13905单价：11850元/月均去化量：2317销售周期：6个月8#江景板式写字楼9#江景板式写字楼10#MINI空中商铺15#贸易物流基地14#成长型企业基地11#成长创意园13年推货14#15#8#9#10#11#13年推售计划：货值15.91 亿，销售11.4 亿；运营策略运营

54、策略推售策略运营目标推售时间：14年3月面积：24237单价：12000元/月均去化量：2693销售周期：9个月推售时间：14年9月面积：24920单价：12000元/月均去化量：3115销售周期8个月12#金融行业基地13#金融行业基地推售时间：14年5月面积：34266单价：11000元/月均去化量：3115销售周期11个月23#精装小户推售时间：14年4月面积：8000单价：17000元/月均去化量：615销售周期13个月16#临街商业12#13#23#14年推货14年推售计划：货值11.15 亿；销售12.9 亿。运营策略运营策略推售策略运营目标推售时间：15年6月面积：13031单价

55、：17000元/月均去化量：1919销售周期12个月26#江景豪宅推售时间：15年3月面积：20164单价：19000元/月均去化量：1680销售周期14个月28#江景豪宅推售时间：15年3月面积：1708单价：18000元/月均去化量：342销售周期5个月18#创意BOX15年推货推售时间：15年3月面积：42192单价：11000元/月均去化量：3014销售周期：14个月24#精装小户推售时间：15年4月面积：1854单价：18000元/月均去化量：371销售周期5：个月19#创意BOX推售时间：15年3月面积：17380单价：30000元/月均去化量：790销售周期：22个月2/3/5/

56、6#独栋办公推售时间：15年3月面积：5845单价：20000元/月均去化量：202销售周期：29个月7#联排办公推售时间：15年3月面积：6663单价：20000元/月均去化量：196销售周期：34个月4#联排办公26#28#18#19#24#5/6#2/3#7#4#运营策略运营策略推售策略运营目标15年推售计划：货值19.05亿；销售13.14 亿。推售时间：16年6月面积：2480单价：18000元/月均去化量：500销售周期：5个月22#创意BOX推售时间：16年4月面积：2441单价：18000元/月均去化量：488销售周期：5个月21#创意BOX推售时间：16年4月面积：3604单

57、价：18000元/月均去化量：720销售周期：5个月20#创意BOX推售时间：16年3月面积：22342单价：13000元/月均去化量：2793销售周期：8个月33#小户公寓推售时间：16年10月面积：22341单价：15000元/月均去化量：3191销售周期：7个月34#小户公寓推售时间：16年6月面积：69813单价：18000元/月均去化量：1939销售周期：36个月25#5A甲级写字楼20#21#22#33#34#25#运营策略运营策略推售策略运营目标16年推售计划：货值20.36亿；销售17.39 亿。16年推货17年推货推售时间：17年3月面积：20164单价：22000元/月均去

58、化量：1120销售周期：18个月29#滨江豪宅推售时间：17年3月面积：16923单价：15000元/月均去化量：1638销售周期：11个月27#滨江豪宅推售时间：17年9月面积：13031单价：20000元/月均去化量：868销售周期：15个月推售时间：17年4月面积：16922单价：18000元/月均去化量：1538销售周期：11个月30#豪宅31#豪宅27#29#30#31#运营策略运营策略推售策略运营目标17年推售计划：货值12.63亿；销售13.50 亿。 项目现状 市场情况 项目整体定位 产品客群定位 项目运营策略13/14年营销策略Content /目录3月4月3月29日示范区开

59、放4月27日5-9#开盘形象导入产品释放示范区&产品释放首次开盘信息机场灯箱、报版报版、户外、轿厢、短信报版、户外、网络、轿厢、电台、短信报版、户外、轿厢、短信、派单、CALL客“中国CBD超越之作”“天地 在江山之山”“江北嘴CBD68万方一线江景未来城”“巅峰者 独揽天地”“江北嘴CBD的宝格丽风情”“谷歌式办公空间登陆江北CBD”“江北嘴CBD新核心”“中国CBD商务超越之作”营销阶段营销主题推广渠道项目以“CBD超越之作形象”切入市场，迅速导入产品信息，在短期内吸引市场聚焦。13-14营销策略半年费用总结13-14目标分解半年推广总结13年营销策略14年营销策略5月20日10#开盘10

60、#开盘信息持续销售双线并行活动浙商会、美商会活动业内品鉴、耿德法画展名仕之夜、商界总裁班重大MBA、兰芝软装招行亲子活动、野保新闻发布会“一线江景写字楼”“12万惊价拿下江北嘴”5月6月13-14营销策略半年费用总结13-14目标分解半年推广总结13年营销策略14年营销策略+第一期面世第二期形象第三期解读第四期差异化第五期投资性第六期商务重塑第七期热销第八期双线产品3-6月投放报版约40版，平均每周2.5版，客户来电173组，4.3组/版；来访38组，0.95版/组；无成交。报媒在项目面市期帮助项目迅速建立市场认知及整体形象。单前期报媒产品信息和商务属性不够，导致问询住宅的来电较多。报广项目形