房产基础知识

1、房产基础知识1房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 2 土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执

2、行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 3生地 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 熟地 指三通一平（上水、电、道路通以及场地平整）或七通一平，具备使用条件的土地。 证书附图 即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。 楼花 一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。 4期房 是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始

3、至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 5毛坯房 房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。 成品房 是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。 （1） 内墙面为普通仿瓷涂料 （2） 客厅楼地板为普通瓷砖 （3） 普通铝合金窗 （4） 普通胶合板门 商品房 是指以完全的市场价格向购房者出售的房子 6 经济适用房 根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第

4、54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。 房改房 在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。 7商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。 砖混结构 主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。 砖木结构 主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。 钢筋混凝土结构 主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

5、8按建筑物（住宅）的层数分类、平房建筑：1层 、多层建筑：26层、小高层建筑：79层 、高层建筑：10层以上。 9住宅的开间 就是住宅的宽度。 住宅的进深 就是指住宅的实际长度。 住宅的层高 是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 住宅的净高 是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 10居住小区总用地 是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。 总建筑面积（平方米） 指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。 套内建筑面积 房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、

6、墙体面积及阳台面积。 套内墙体面积 是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 公用建筑面积 各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。 11 哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突

7、出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。 12套内使用面积 指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。 套外使用面积 指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。 13建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 建筑密度 即建筑覆盖率

8、，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。建筑用地面积 指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。 建筑基底面积 是指建筑物首层的建筑面积。 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。 建筑间距 指建筑平面外轮廓线之间的距离。 14绿地率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿化率 是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。 销售率 指售出的户数占可销的总户数的比例。 得房率 指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。 15 商品房预售 俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一

9、定数量的定金后，将期房出售给受买人。 商品房现售 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 16居住单元 是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。 户型 是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。 阁楼 是指位于房屋坡屋顶下部的房间。 普通住宅 是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。 公寓 是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。 17别墅 是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的

10、则为独栋别墅。 跃层式商品房 是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。 复式商品房 是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。 错层式住宅 是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。 18商品房的起价 是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。 商

11、品房的均价 是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。 定金 定金是一种双向担保方式，交付定金的一方当事人不履行合同，无权要求返还定金；收受定金的一方当事人不履行合同，应当双倍返还定金。这在法律上叫定金法则。订金 而订金则是预付款，是在合同正式生效前支付的预付款。当合同没有履行时，如双方对订金没有特别的约定，那么，订金应当返还。只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。 19商品房预售许可证 商品房预售许可证是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房

12、屋已经可以预先出售给承购人。 商品房预售须符合哪些条件？ （1） 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2） 有建设工程规划许可证； （3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （4） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 20“五证”包括什么？ 商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。 “二书” 是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。 还。 21房地产市场调研 是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议 22单个楼盘的市场调查通常包括哪几项？ （1） 产品分析 （2） 价格组合 （3