某地产单一资金信托计划方案说明

1、扳某某案国际信托有限公败司爱某某地产某某单啊一哎资金信托计划方案说明挨调研部门：投资扒信托总部执行小组：办调研时间：20拔11年3月一、项目要素昂信托吧计划背名称拌某某单一傲资金信托计划板委托人（受益人啊）摆合格投资者爱出让人/回购人安某某地产柏建设工程集团有奥限公司鞍信托斑金额肮3邦0000万元安信托岸期限爱24个月（满1绊8个月后可提前半终止）凹信托目的败委托人基于对受拜托人的信任，自半愿将其合法拥有搬的资金委托给受班托人，指埃定受肮托人熬增资熬受让澳股百权，埃到期转让股权并背定期懊获取信托收益。败委托人年均收益按率白9昂/年（暂定）班回购方式扒每三个月肮支付扮一次俺信托收益分配方俺式暗按

2、啊季唉分配扮信托报酬率扳不低于拌1巴/年板保证方式隘增资扩股50%熬，30%股权质昂押，唉土地和霸在建工程抵押，芭某某担保。翱二、股权标的公扳司（兼担保人）佰基本情况表巴客户全称颁某地级市某某敖建设投资有限公叭司袄住 所颁某地级市袄市鹤城区鹤州北扮路火车站广场懊企业法人代码吧X哎xxxxxxx俺xx拌贷款证挨(岸卡爱)按号班X拜xxxxxxx半xxxx懊开户账号和开户霸行扒X癌xxxxxx半某地邦级市蔼鹤城农信合作联败社捌营业执照号码瓣X爸xxxxxxx蔼xxxx翱成立日期蔼2008年3月矮13日案注册资本八5000万元芭公司类型皑有限责任公司盎总资产扳70402万元安实收资本拔5000万元埃

3、法定代表人扳某哎身份证跋X背xxxxxxx柏国籍鞍中国靶经营范围巴凭有效资质进行矮房地产开发巴股本结构 八出资人矮出资金额翱占比癌某某地产版建设工程集团岸3000万元伴60%翱X芭xx巴1昂750万元矮35拜X蔼xx矮250万元板5%三、操作模式隘我部拟设立凹“巴某某单一奥资金信托计划扳”爸，募集资金不超巴过袄3哀00翱00万元，蔼我司作为受托人半，以我司的名义疤增资扩股某某地凹产伴建工名下的肮某地级市某某建耙设投资有限公司斑50%的股权，柏即对该公司增资挨扩股5000万翱元至10000百万元，剩余募集矮资金进入该公司安资本公积，同时碍，某某地产建工拔将自身持有的3阿000万股质押案给我司，鞍

4、为其自身绊未来邦受让靶我司班持有的阿某某爸建设巴50%股权或本柏信托受益权所需拔支付的受让款提靶供质押担保敖。绊24个月后（满柏18个月后可提柏前回购），出让暗人按摆原价回购我司持把有某某建设50佰%的股权。同时啊，柏信托股权转让行败权费及其支付方笆式跋约定为蔼:自信托成立之柏日起每满三个月巴之日,板某某地产建工拌向暗我司啊支付懊7挨5八0皑万元(斑3坝亿元颁10疤%/年1/4案)行权费,但信凹托期限届满前最耙后一期行权费应唉于信托期满前一艾个月支付。版信托靶资金将用于捌商业广场二期开板发建设芭。信托期满，盎某某地产坝建工将以其工程翱结算收回的资金办回购上述搬50%之某某建罢设股权瓣。昂某某背

5、建设承担连带担蔼保责任，并提供叭商业广场二期用澳地爱（背面积13467傲平方米评估价值巴16269.4疤8万元把）和在建工程（笆已投入2.39扮亿元）疤作为抵押。败我司作为受托人唉按照信托合同的隘约定管理、运用爱和处分信托财产艾，以获取的信托扳财产在扣除约定笆的信托报酬和信斑托费用罢（年率1%）佰后支付给受益人败。本信托为自益盎信托，受摆益人班为委托人本人。翱四敖、出让人（回购叭人）基本情况（一）基本情况百出让人（回购人奥）霸某某地产白建设工程集团有拜限公司创立于爸2000阿年哎6埃月，皑企业注册地址为颁某地级市柏市顺天北路，注爱册资本8800捌万元人民币。成阿立时名称为湖南啊某地级市坝东兴（

6、集团）房唉地产开发有限公皑司，历经多次更暗名后，2010耙年3月变更为现扒在的名称。罢集团公司主营业皑务为房地产开发扒和建筑施工，是暗一家集城市综合摆开发建设、建筑昂施工、水泥生产皑销售为主，以商摆业零售业与房地稗产中介为辅，逐盎步形成主业优势般突出，辅业发展翱强劲的综合性多唉元化企业集团。邦集团公司房地产艾开发资质为二级坝，房版屋建筑工程施工坝总承包一级，企叭业性质为民营，稗主要股东为扒某某某芭、昂某某某般。艾公司自成立以来袄，先后成功创办唉了耙某地级市癌东兴步行街，岸某地级市xx盎购物广场。开发霸建设的项目有扒某地级市捌电脑城、袄某地级市霸车辆配件市场、佰某地级市班迎丰东路改造工俺程、锦溪

7、南路改敖造工程、顺天大澳道工程、银湾小白区等项目。企业昂于2007年通靶过了质量管理体挨系认证、环境管扮理体系认证、职白业健康安全管理安三大体系认证，霸并先后被评省级阿重合同守信用单版位、银行AA信疤用等级单位、消八费者信得过单位跋、优秀施工企业翱，并于2005吧年列入湖南省颁“跋湘西大开发耙”半重点骨干企业，稗2007年入拜选首绊届湖南省地产资柏信100强企业搬以及中国建设系邦统企业信用、信袄誉碍“癌AAA蔼”佰级企业。坝全资子公司肮扳湖南辰溪扮xx蔼水泥有限公司，百注册资金700背0万元。公司具啊有百年的回转窑吧水泥生产经验，隘是全国最早四家阿水泥厂之一，曾啊被誉为柏“袄中国水泥工业的稗摇

8、篮凹”吧。现有两个生产敖基地，两条干法拌回转窑生产线，败年产优质高标号案水泥120万吨碍。阿“伴华中靶”安牌水泥具有粘结版性好、水化热低癌、抗压耐磨、抗伴酸碱盐侵蚀能力癌强的特点，被广鞍泛使用于地下水颁体、大体积混凝扳土和强度要求高柏的工民建工程，奥并于1999年肮通过了国家IS岸O9002标准翱质量保证体系认安证和产品质量认半证叭。公捌司凭着良好的信扮誉和业绩，先后捌被评为湖南省水百泥企业综合实力斑50强、湖南省八重合同守信誉单办位、中国优秀建爸材企业，产品为盎首批免检产品、搬名牌产品，华中俺品牌为著名商标矮。肮表1：基本情况白表佰客户全称懊某某地产颁建设工程集团有跋限公司绊住 所板某地级市

9、奥市顺天北路哀企业法人代码柏X霸xxxxxx矮贷款证吧(胺卡按)袄号熬X八xxxxx靶开户账号和开户搬行罢X伴xxxxxxx背x傲建行扳某地级市凹鹤城支行熬营业执照号码暗X般xxxxxxx捌成立日期瓣2000年6月柏20日安注册资本芭8800万元般公司类型澳有限责任公司阿总资产蔼1232胺32万元靶实收资本蔼8800万元岸法定代表人安X肮xx傲身份证艾号码氨X笆xxxxxxx癌国籍班中国阿经营范围暗凭资质从事道路扒、桥梁、隧道、扳公共广场工程，袄给排水、污水处半理工程、燃气、拌热力工程、各类稗城市生活垃圾处半理工程，工业与靶民用建筑工程总靶承包；机械及电跋器设备制作、安靶装；预制构件生阿产、销

10、售；建筑埃材料、金属材料俺的销售；工程技哀术咨询服务；建半筑材料、机械设矮备租赁；凭资质爱从事房地产开发肮经营；酒类、饮败料销售。按股本结构 安出资人扒出资金额摆占比懊X靶xx半6820万元爸77.5%碍X版xx佰1980万元澳22.5（二）财务分析摆根据澳某某地产班建工提供的经审隘计的2008年肮度、2009年哀度、拔2010年度审奥计报告柏财埃务报表，进行财胺务分析如下：阿截止2010年扳12扳月，总资产背130337阿万元，总负债笆54979瓣万元，资产负债版率4颁2埃.佰18隘。拌表2：资产负债靶表澳耙2008年12半月昂2009年12哎月斑2010年熬12扮月暗流动资产：皑背笆罢货币

11、资金胺12,799,柏951.77 按47,542,坝212.28 岸9,524,7班91.28跋 昂短期投资败吧300.00 哀300.00 白应收账款凹47,149,傲542.19 胺46,406,霸500.03 懊24,817,艾868.11凹 碍 减：坏颁账准备背160,636碍.52 般133,909碍.40 芭吧136,164把.70柏应收账款净额安469,988碍,905.67啊 唉46,272,办590.63 肮24,681,艾703.41扮 懊其他应收款凹32,313,胺076.29 矮15,362,芭991.25 敖17,八750,499懊.3白0 拌预付账款百93,881

12、,疤976.02 办104,329伴,411.82叭 叭272,082爸,600.33巴 疤应收补贴款胺扒袄邦存货败1把5搬7,841,7案44.08 佰124,174颁,799.60敖 叭589,468澳,530.37凹 邦待摊费用颁440,876拌.79 翱410,971哀.79 巴24,000.芭00埃 扒待处理流动资产把净损失绊16,054.柏27 佰氨皑流动资产合计岸344,282罢,584.89鞍 板338,093盎,277.37巴 肮913,532挨,424.69扳 挨长期投资：坝吧半哀固定资产：白把巴皑固定资产原价啊198,799吧,862.88安 胺298,987捌,372.

13、87皑 摆361,485皑,958.07捌 岸减：拌累计板折旧哀30,143,盎367.10 罢43,867,傲537.42 芭58,327,鞍587.26碍 稗固定资产净额艾168,656坝,495.78癌 挨255,119八,835.45板 吧303,158吧,370.81败 捌在建工程板18,552,瓣329.71 版4,943,9矮54.31 哀8,972,3白46.43吧 癌固定资产清理隘邦哀固定资产合计办187,208艾,825.49按 百260,063挨,789.76矮 跋31邦2斑,碍130扒,瓣717岸.2癌4巴 艾无形资产及其他敖资产：疤懊八办无形资产挨62,561,半0按

14、4拔6.15 芭69,806,矮495.02 挨73,拔335,081百.2巴6 啊其他长期资产捌白板递延资产鞍2,259,3扒85.29 叭3,479,6摆92.87 凹4百,懊372疤,按486傲.隘49昂 瓣无形资产及其他扮资产合计半64,820,盎431.44 败73,286,疤187.89 爸77,707,矮567澳.75 扮递延税项：阿皑拌暗资产总计柏596,311翱,841.82啊 爸671,443扒,255.02版 爱1,皑303,370癌,709.68皑 傲流动负债：哎蔼凹疤短期借款叭26,300,柏0盎00.00 稗14,900,昂000.00 叭112耙,翱000耙,00

15、0.00巴 按应付账款巴31,140,埃176.09 靶11,868,隘694.69 跋45,238,坝072.57爱 哎预收账款阿45,456,隘898.83 办127,825罢,616.97八 碍45般,稗266,909暗.30挨 八应付工资坝44,120,扒610.59 跋2,031,2皑84.10 熬1,柏049蔼,拜990吧.鞍45凹 啊应付福利费熬1,032,4唉66.72 霸578,148俺.42 芭422稗,啊297叭.瓣15笆 哎应交税金笆25,253.碍71 胺-68疤2挨,043.75斑 稗79,748.笆51斑其他未交款皑-39,964安.86 把-516,38啊6.2

16、4 傲-般891,320邦.33瓣 霸其他应付款芭44,120,版610.59 搬21,942,敖484.83 盎118颁,摆039袄,百178胺.捌98阿 碍预提费用埃929,731拜.58 半99,151.跋51 靶149捌,办702碍.疤60哎 伴流动负债合计绊149,997稗,210.89拔 百178,046耙,950.53敖 扮322,065凹,579皑.哀23疤 背长期负债：白凹吧昂长期借款扮122,500般,000.00败 唉105,90澳0伴,000.00斑 伴227背,阿5邦00,000.盎00 胺长期应付款柏220,000暗.00 板220,000袄.00 俺220,000

17、懊.00 俺其他长期负债伴14,884,叭246.50 哀爸隘长期负债合计班137,604按,246.50稗 扮106,120埃,000.00板 俺227,720疤,000.00跋 袄递延税项：蔼拔班啊负债合计坝287,601柏,457.39蔼 摆284,166靶,950.53翱 般549,785斑,579.2耙3 霸少数股东权益矮35,251,叭300.00 癌35,451,按300.00 搬55,951,岸300.00 败所有者权益或股扳东权益：安把艾暗实收资本（或股氨本）办88,000,捌000.00 袄88,000,矮000.00 哎88,000,熬000.00 颁资本公积哎110,7

18、24搬,780.54跋 八110,724癌,780.54懊 扒376,671八,193.83板 办盈余公积邦8,329,3巴31.92 碍13,711,傲210.81 霸31,695,扮975.59敖 捌其中：公益金奥1,912,6胺87.37 敖1,912,6拔87.37 隘1,912,6敖87.37颁未分配利润奥66,40爱4懊,971.97伴 按139,389昂,013.14捌 哎201,266邦,661.03佰 唉所有者权益（或爸股东权益）合计佰308,710啊,384.43搬 岸387,276胺,304.49办 班753,585爱,哎130.45岸 唉负债及所有者权癌益（或股东权益癌

19、）总计皑596,311伴,841.82扒 安671,443岸,255.02耙 鞍1,303,3拔70,709.板68芭 氨2009年底，伴某某地产班建工的资产总计盎67144万元耙，流动资产33懊809万元，固靶定资产2600吧6万元，无形资百产及其他资产7皑329万元，分百别占比为50.癌35、38爱.73、10癌.92。氨流动资产中，占拌比较大的是应收芭账款、预付账款笆和存货，金额分皑别为4627万啊元、10433芭万元、1241扒7万元，分别占白比13.69把、30.86斑、36.73扮。应收账款和预啊付账款主要是因岸承建的基建项目爸发生的垫资和预按付材料款，应收扳账款76帐龄稗在一年以

20、内，预摆付账款85帐安龄在两年以内。搬存货主要是承建翱的基建项目尚未昂结算的资金。唉固定资产260吧06万元，其中傲占比较大的是房肮屋建筑物（含土拔地）、机器设备安，金额分别为1佰2090万元、柏12994万元捌。扒2009年底，板某某地产哀建工总负债28扳417万元，胺流动靶负债17805啊万元，长期负债靶10612万元柏，分别占比62昂.66、37啊.34。巴流动负债中，占背比较大的是预收笆账款、应付账款凹和其他应付款。隘金额分别为12傲783万元、1佰187万元和2袄194万元，分柏别占比71.7昂9、6.67爱和12.32半%。内容主要是拌承建基建项目发拌生的预收款和应瓣付款。短期借款

21、鞍为工行的三笔借柏款，目前均已到般期归还。半长期负债中主要败项目是金融机构岸5笔贷款，合计瓣10590万元按。表3：损益表皑蔼2008年12柏月耙2009年12啊月奥2010年俺12肮月白一、主营业务收皑入疤237,738捌,295.8扳6搬 哀371,301胺,302.38捌 哎504盎,蔼133白,矮077.27哀 背减：主营业务成敖本癌165,085碍,271.22傲 氨263,137般,841.01百 霸363暗,爱820按,坝503班.俺04氨 瓣主营业务税金及败附加啊4,714,4翱74.16 按6,722,5奥16.60 艾12背,碍353疤,懊599霸.77 佰二、主营业务利翱

22、润哀67,938,版550.48 败101,440坝,944.77拜 把127捌,暗958百,蔼974艾.氨46阿 爸加：其他业务利靶润安2,762,6拌03.48 扳2,214,7蔼84.53 癌2坝,盎081摆,败525翱.懊76绊减：盎营业费用办6,273,1把46.30 柏3,821,6百48.52 傲5把,版463摆,凹251芭.扳69按管理费用靶25,712,懊103.75 爸25,445,搬864.88 板31半,坝169拜,哎678坝.半89佰 肮财务费用敖10,457,半657.12 凹8,413,1蔼81.70 八13,423按,爸270霸.背80奥 爱三、营业利润巴28,

23、258,背246.79 艾65,975,坝034.20 背79跋,9柏84靶,埃298半.按84稗加：投资收益哎-58,021半.83 柏396,624靶.41 捌胺补贴收入绊6,722,9氨87.21 版1翱0颁,834,58啊0.17 拜6把,澳920翱,安5癌00.00 巴营业外收入唉281,418鞍.65 爸4,149,1坝97.70 把267搬,班856扒.案97爱 盎减：营业外支出摆4,955,3爱35.39 拔1,357,3半51.23 隘2案,扳034,429胺.隘29埃加：以前年度损袄益调整碍1,338,2巴98.06 隘-725,52矮6.42 阿埃 299拜,676.00

24、巴四、利润总额背31,587,拔593.49 阿79,272,半558.53 袄85奥,熬437案,百902.52班 邦减：所得税捌敖3,802,7翱35.40 皑5挨,八5瓣75,489霸.8白5罢 耙少数股东权益肮拔碍碍五、净利润扒31,587,叭593.49 邦75,469,八823.43 柏79安,凹862挨,按412稗.芭67八 颁加：年初未分配艾利润拌37,312,版798.27 拌66,404,袄971.97 霸139,389伴,013.14氨 氨其他转入扒澳八叭六、可供分配的扳利润芭68,900,邦391.97 熬141,874爸,795.40半 笆219板,澳251扳,搬42

25、5安.坝81板 矮减：提取法定盈柏余公积昂2,591,2肮69.99 半2,289,1芭57.85 俺鞍 17,9爱84,爸7斑64.78傲提取法定公益金熬按吧案七、未分配利润皑66,404,背971.97 办139,389百,013.14懊 颁201罢,皑266,661斑.班03扒上表显示，皑某某地产伴建工经营稳定，芭利润额和利润率扮逐年增加。摆表4：现金流量颁表唉项哎 坝 叭 般目埃2008-12办-31安2009-12白-31扮2010-12吧-31邦一、经营活动产爱生的现金流量：靶埃岸 搬销售商品、提供扳劳务收到的现金背 293,0暗65,615.百89 伴 434,4矮13,062.

26、耙58 啊443,16佰3扳,001.52巴 收到的碍租金扮凹霸 氨收到的税费返还皑6,250,4把87.21 挨10,834,胺580.17蔼6,920,5癌00.00阿 白收到的其他与经熬营活动有关的现岸金扳 44,2袄47,401.背17 般36,517,癌820.40矮389,989爸,746.90邦现金流入小计袄 343,5翱63,504.吧27 敖 481,7安65,463.颁15 安840,073百,248.42版 半购买商品、接受昂劳务支付的现金碍 230,8昂50,961.蔼47 叭 259,1熬89,81吧3爸.73 稗963,498败,044.44艾 经营租柏赁所支付的现

27、金肮 21扮5,347.0懊0 啊 吧支付给职工以及矮为职工支付的现靶金捌 17,5爱88,550.坝54 扳 14,拌455,072懊.33 暗21,317,扳117.77伴 版实际交纳的增值拜税款班 20,5版50,653.昂39 拔 扒5,972,0盎61.80 扳7,917,1白21,98昂 摆支付的所得税款盎 - 摆 胺 凹3,000,0伴00.00 半1,800.0熬0安 鞍支付的除增值税俺、把所得疤税意外的其他税吧费袄 6,7稗75,540.爸00 盎 傲7,906,2爸35.44 按11,255,般741,60芭 扳支付的其他与经耙营活动有关的现靶金癌 38,8盎70,430.

28、搬87 拌 佰1,974,3袄32.09 斑19,822,案009.27爸现金流出小计疤 314,8扳51,483.拌27 芭 292,4耙97,515.皑39 安1,023,8佰11,835.扮06蔼 白经营活动产生的暗现金流量净额疤 28,7蔼12,021.霸00 胺 189,2扮67,947.哀76 矮-183,7唉3版8,536.6叭4皑二、投资活动产柏生的现金流量：版芭蔼 般收回投资所收到埃的现金瓣 12,9柏90,000.班00 傲半 拜分得股利或利润疤所收到的现金斑 跋 5,828.般16 办396,624板.41 吧0.00矮 熬取得债券利息收翱入所收到的现金碍 凹 - 安耙

29、般处置固定、无形肮和其他长期资产疤所收回现金净额把 1伴15,310.班36 氨 芭收到的其他与投矮资活动有关的现稗金挨 懊 爱 - 拜 疤200,傲0把00.00 癌20,500,百000.00凹现金流入小计案 13,1按11,138.把52 伴 坝596,624扒.41 佰20,500,疤000.00案 八购建固定、无形绊和其他长期资产盎所支付的现金搬 64,4胺41,141.班89 矮 103,8唉24,583.办46 瓣80,055,扒563.56翱 搬权益性投资所支背付的现金懊 12,9耙90,000.翱00 绊 扮 拌300.00 搬0.00哎 耙债券性投资所支敖付的现金板半碍 艾

30、支付的其他与投疤资活动有关的现唉金挨 哎 背 - 班扒现金流出小计耙 77,4板31,141.罢89 澳 103,8班24,883.拜46 坝80,055,扒563.56敖 隘投资活动产生的安现金流量净额伴 -64,3颁20,003.班37 啊 -103,2鞍28,259.板05 拜-59,555罢,563.56靶三、筹资活动产吧生的现金流量：伴按佰 凹吸收权益性投资半所收到的现金绊 瓣 傲 - 叭啊 办发行债券所收到版的现金扮百艾 搬借款所收到的现败金摆 191,0盎0笆0,000.0哀0 吧 -11,版400,000袄.00 氨218,700矮,000.00背 绊收到的其他与筹岸资活动有关

31、的现耙金胺 1,49岸2,891.2袄8 版现金流入小计爸 192,4把92,891.败28 埃 -11,唉400,000奥.00 爸218,700疤,000.00傲 案偿还债务所支付摆的现金氨 137,7办00,000.斑00 板 31,翱484,246癌.50 隘 按发生筹资费用所拔支付的现金版吧氨 懊分配股利或利润熬所支付的现金八斑捌 叭偿还股利或背利润罢所支付的现金爸摆艾 办偿还利息所支付阿的现金阿 14,7摆36,036.矮30 挨 斑8,413,1扒81.70 拔13,423,罢270.80暗 凹融资租赁所支付皑的现金傲碍扳 矮减少注册资本所拔支付的现金阿癌按 按支付的其他与筹按资

32、活动有关的现啊金按 2,5八70,849.氨23 版爸现金流出小计摆 155,0扳06,885.安53 暗 39,半897,428哎.20 按13,423,绊270.80败 疤筹资活动产生的矮现金流量净额班 37,4般86,0般0袄5.75 岸 -51,颁297,428盎.20 叭205,276熬,729.20熬四、汇率变动对奥现金的影响霸霸啊五、现金及现金耙等价物净增加额版 1,8扮78,023.百38 按 34,扒742,260吧.51 熬-38,017拌,421.00靶 上表显熬示，鞍某某地产俺建工因业务量的敖增长，生产经营爸活动产生的现金肮流也大幅度增加搬，而生产经营产叭生的现金流大部

33、拜分用于投资活动熬和偿还债务。说奥明企业有稳定的跋现金流用于滚动懊开发，经营中能岸合理安排债务。表5：财务比率懊日 期佰2008.12肮2009.胺1熬2隘2010.碍12昂长期偿债能力背资产负债率岸48.23%岸45.10%柏43.86%爱利息保障倍数袄4.02 懊10.42 伴2.11 凹短期偿债能力暗流动比率板2.30 翱2.08 暗2.55 般速动比率隘1.24 唉1.22 懊0.77 瓣运营效率指标八总资产周转率唉0.40 熬0.59 把0.12 唉存货周转率吧1.05 叭1.87 芭0.20 袄应收账款周转率哎5.04 办7.94 拔2.85 办盈利能力氨主营业务利润率肮13.29

34、%皑21.35%翱7.68%翱资产收熬益率伴5.30%般12.51%肮0.89%澳净资产收益率办10.23%爱21.69%俺1.53%岸上表显示，氨某某地产霸建工财务指标均跋较为合理。资产啊负债率和利息保奥障倍数表明企业斑长期偿债能力强扳，尚有融资余地罢。以2009年耙的税前利润计算版，财务费用每年胺增加3600万巴元，利息保障倍疤数仍有1.19埃，表明每年支付拔利息有保障。流巴动比率超过2，按速动比率超过1隘，都是企业资本阿良性运转的标致拔。2010年6搬月速动比率降为背0.77，表明碍企业长期投入较绊大，短期偿债能奥力受到影响。总靶资产周转率和存肮货周转率不高，芭表明企业存货比搬例较高，周

35、转背效率芭较低，考虑到目肮前建工企业普遍拜存在垫资现象，皑垫资比例高、占安用周期长，财务瓣指标也符合该行般业的一般特点。暗应收账款周转率案较高，体现企业唉对应收账款的管霸理较为合理。盈奥利能力指标表明胺企业盈利能力强拔。鞍（三）贷款卡信啊息哎贷款卡信息显示哀，截止2010靶年案12奥月坝31半日，贷款余额跋1瓣3150万元，拌无其他类型的金板融机构负债信息昂，无不良负债信凹息。（四）综合评价斑综上，叭某某地产熬建工经过10年傲多的积累，已经爱集中了一个资深笆建工企业的各方耙面优势：基础扎艾实、经营稳定、敖盈利能力强、具拔有较强的长期偿阿债能力和短期偿鞍债能力，对企业八的运作、债务的隘管理敖都较

36、岸为科学。企业注阿重商誉，资信状癌况良好。俺某某地产叭建工与唉某地级市吧市城市建设投资瓣有限公司签署的暗火车站站前广场笆改造项目工程奥施工协议，合傲同价款5.36岸亿元。按合同约百定，承包人完成绊5.36亿元的拜工程量后，发包隘人以商业广场6搬7亩土地作价交佰付给阿某某地产案建工。昂某某地产背建工以土地入股肮某某摆建设，并承包了败某某唉建设的施工。盎某某地产芭建工将从霸某某耙建设获得结算的办工程款，并在项皑目结束后获得利罢润分红。柏某某地产瓣建工以工程结算般收回的资金到期搬回购经营收益权拔，资金来源充足八、可靠。斑商业广场项目开板发企业达到国家哀二级资质，五证阿齐全，自有资金蔼投入率敖达到巴6

37、1.40，拔各项证照合法合皑规。我司支持白某某地产巴建工承建商业广皑场项目亦符合各岸项规定的要求。挨五傲、颁抵押物基本情况办 抵押物唉包括：坝某某拜建设名下商业广班场二期用地拜及在建工程鞍。袄商业广场二期用背地拌商业广场二期用挨地位于火车站站叭前广场，面积按13467平方啊米扳，评估价值16笆269.48万翱元。该地块地位皑特殊，周边经济八活动繁荣，增值白潜力巨大。袄上述抵押物价值坝合计41355办.34亿元，抵坝押折率48.3搬6%。抵押物价按值充足，流动性碍好，并具有一定瓣的约束力，能够把有效保障信托财败产的安全。巴商业广场二期在把建工程靶截至佰2011年3暗月3佰1日，商业广场摆二期已经

38、投入资氨金2.39亿元癌开发建设。拔六矮、担保人基本情氨况袄（一）担保人简案介邦担保人唉某地级市某某背建设投资有限公敖司于啊2008年3月懊13日搬经吧某地级市坝市工商行政管理般局批准成立，注跋册资本为500案0万元，法定代吧表人为搬xxx案，企业类型为有耙限责任公司，企哀业性质为民营。隘经营范围是：凭跋有效资质进行房邦地产开发。房地捌产开发资质：二挨级。翱公司投资的火车俺站站前广场改造败工程，地处氨某地级市班核心商业地段。俺某地级市翱几十年的发展，邦均以火车站为核佰心向四周辐射，笆2007年，市肮委市政府经过1岸0年精心酝酿和癌准备，为提高摆某地级市邦城市翱形象蔼，打造凹某地级市皑大斑“班客

39、厅扒”唉，决定对火车站昂站前广场进行彻案底改造。改造项氨目占地面积约1矮16亩，拟建地拜下商场、停车场稗，地上商场和写俺字楼、酒店式公耙寓，总建筑面积扮约27万，总投艾资约10亿元。伴项目规划设计由靶中国同济大学、佰湖南省城市学院昂规划设计研究院稗10余位专家、疤教授联袂精心创拜作，2009年挨3月开工建设，般预计2011年稗12月竣工。项蔼目建成后，必将笆成为昂某地级市隘市的标志性建筑稗和形象扳“拌窗口叭”佰，成为皑某地级市班市民休闲、购物爱、娱乐、美食、邦集会的中心。阿某某绊建设注册成立时坝，名称为哎某地级市矮中地置业有限公岸司，2010年癌4月，因出资人鞍的变霸化而暗更名。（二）财务分析

40、搬根据板某某败建设提供的经审瓣计的2008年霸度、2009年氨度爸、按2010年埃度胺审计报告财务报挨表，进行财务分鞍析如下：矮截止2009年哀底，伴某某暗建设总资产56颁818万元，总俺负债13844扮万元，资产负债艾率24.37疤；截止2010癌年扳12拔月皑底傲，总资产扮66201翱万元，总负债斑19852扒万元，资产负债癌率跋29.99版。捌 蔼表7：资产负债暗表熬癌2008年12吧月疤2009年12跋月翱2010年般12案月把流动资产：蔼办熬氨货币资金氨304,241败.93 背22,175,柏811.12 芭3,爱818唉,霸19案6稗.办32熬 搬其他应收款笆1,200,0白00

41、.00 俺4,990,9哀35.71 班3敖,邦948矮,扳394澳.傲60耙 叭预付账款摆50,000,罢000.00 鞍243,610靶,000.00拔 耙1碍82,994,啊827.49矮 柏存货唉163,682昂,784.60艾 瓣297,341翱,652.25啊 半471,185澳,525.16百 矮流动资产合计昂215,187把,026.53佰 扒568,118翱,399.08案 熬661,946瓣,943.57疤 把长期投资：俺凹隘版固定资产：案哎摆哎固定资产原价芭153,66埃5版.58 哎190,350霸.03 半234,79搬0.03 拌减：累计折旧疤哎126,587傲.5

42、3 八172,232奥.82拌 傲固定资产净值拜153,668爸.58 袄63,762.挨50 柏62,557.氨21岸 跋固定资产合计斑153,668唉.58 捌63,762.阿50 鞍62,557.艾21班 盎无形资产及其他柏资产：鞍罢巴拌递延税项：爸皑巴吧递延税款借项凹扒半矮资产总计鞍215,340捌,682.11板 叭568,182瓣,161.58柏 霸662,009暗,500.78癌 般流动负澳债：爱澳翱板短期借款埃凹艾拜应付账款柏152,994凹.60 柏440,039摆.00 绊300,130拜.00 吧预收账款罢7,220,0啊00.00 版92,368,捌071.00 拜33

43、搬,9昂5氨6,澳75败3.摆67伴 板应付工资坝澳313,132哀.57 搬312,241败.7爸7 袄应交税金芭俺-1,620,胺558.52 靶-百592氨 爱,683.90笆 奥其他应付款艾懊10,443,拜037.42 拜27稗,澳890,363叭.傲15佰 笆流动负债合计傲7,372,9蔼94.60 疤101,943隘,721.4背7 岸62,016,拔507.29安 矮长期负债：暗暗挨办长期借款半挨36,500,拔000.00 办136,500懊,000.00百 百长期负债合计百碍36,500,啊000.00 疤136,500哎,000.00埃 翱递延税项：埃澳矮坝负债合计伴7,

44、372,9罢94.60 邦138,443柏,721.47安 白198,516癌,507.29捌 跋所有者权益或股肮东权益：瓣跋凹皑实收资本（或股爱本）扒50,000,班000.00 熬50,000,碍000.00 啊50,000,斑000.00 挨减：已归扳还投资暗159,900癌,000.00搬 背337,016蔼,453.51办 扳337,016八,453.51扳 背未分配利润跋-1,932,把312.49 佰42,721,矮986.60 拔73,101,跋084.64按 败所有者权益（或靶股东权益）合计稗207,967矮,687.51坝 板429,738班,440.11奥 般463耙,凹

45、492哀,板993扮.败49绊 靶负债及所有者权袄益（或股东权益板）总计背215,340吧,682.11百 挨568,182捌,161.58柏 摆662,009靶,500.78癌 败截止2009年爸底，盎某某稗建设总资产56啊81把8万元，主要为拜流动资产，56懊812万元。流吧动资产中，占比扒较大的是预付账搬款和存款，金额巴分别为2436靶1万元、297巴34万元，分别矮占比42.88半、52.34芭。埃截止2009年耙底，芭某某耙建设总负债13爸844万元，其稗中，流动负债1扳0194万元，罢长期负债365斑0万元，分别占绊比73.63稗、26.37癌。流动负债中占扒比最大项目是预隘收账款

46、，为预收氨购房款。长期负耙债3650万元伴为鹤城信用联社巴的三年期贷款。暗 颁表8：损益表拔唉2008年12绊月拔2009年12按月暗2010年隘12斑月伴一、主营业务收隘入埃皑141,284澳,267.00爸 瓣161,021按,023碍.00 佰减：主营业务成爸本坝败90,720,背885.30 唉112,714板,716坝.凹1暗0 哎主营业务税金及靶附加碍哀哀搬5，495,0爸75.16背二、主营业务利案润白案50,563,霸381.70 半42霸,敖811,231爱.74案 伴加：其他业务利敖润岸傲般澳减：营业费用八熬熬绊管理费用搬1,932,3佰12.49 百5,706,3柏73.

47、01 摆7,855,0柏13.96靶 跋财务费用氨般3,596.9埃0 敖板三、营业利润碍-1,932,班312.熬49 胺44,853,疤411.79 捌34,956,澳217.78翱 耙加：投资收益皑昂邦摆补贴收入靶霸败靶营业外收入把肮41,828.百00 挨95绊,胺142捌.盎67颁 跋减：营业外支出巴艾3,490.7跋0 啊18,150.癌76耙 哎四、利润总额靶-1,932,扮312.49 扮44,891,白749.09 伴35,340,背229.69按 扒减：所得税蔼翱237,450百.00 癌1,585,6版76佰.31 唉少数股东权益扳把傲矮五、净利润啊-1,932,哎312

48、.49 版44,654,盎29埃9.09 斑33,754,按553.38跋 扮加：年初未分配版利润捌安-1,932,捌312.49 罢42,721,绊986.60 柏其他转入挨唉柏百六、可供分配的敖利润敖-1,932,翱312.49 败42,721,安986.60 碍76,476,安539.98拌 捌七、未分配利润败-1,932,叭312.49 氨42,721,笆986.60 岸73板,挨101,084办.64邦 癌 上表显靶示，凹某某败建设成立近三年笆，因开发商业广搬场项目已实现可盎观利润。俺 胺表9：现金流量熬表靶项挨 鞍 啊 肮 班目按2008年12坝月31日稗2009年12爱月31日傲

49、2010年12氨月31日败一、经营活动产阿生的现金流量：伴挨霸 罢销售商品、提供傲劳务收到的现金班熬 206,43邦2,338.0拔0 昂102,609皑,705.67熬 收到的租金矮半俺 暗收到的税费返还啊把翱 岸收到的其他与经稗营活动有关的现扳金盎 7,220笆,000.00敖 叭213,810跋,383.22败 澳50,029,摆335.40半现金流入小计捌 7,220,唉000.00 爱 420,24把2,721.2啊2 袄1胺52,639,拔041.07扳 白购买商品、接受哎劳务支付的现金板163,682伴,784.60瓣 白 417,70捌2,708.5爸5 瓣207,499背,3

50、44.91靶 经营租拜赁所支付的现金拔按版 白支付给职工以及笆为职工支付的现扒金扮880,389盎.58 按 哀1,686,8安67.43 艾2,548,2瓣98.92矮 拌实际交纳的增值暗税款盎皑摆 罢支付的所得税款安哀237,450拜.00 霸 澳支付的除增值税芭、所得税意外的懊其他税费罢吧1,620,5扮58.52胺 爸6,897,6斑84.09吧 俺支付的其他与经扒营活动有关的现凹金白 52,捌098,928哀.31 吧3,583,2办76.18 把50,132,般289.16拔现金流出小计把 216,拜662,102啊.49 敖 424,凹830,860拜.68 岸267,077拌,

51、617.08班 熬经营活动产生的挨现金流量净额唉 -209挨,442,10爱2.49 罢 -4,588安,139.46按 巴-114,43昂8,576.0靶1按二、投资活动产澳生的现金流量：班拜按 把收回投资所收到罢的现金把绊芭 瓣收到的其他与投柏资活动有关的现拜金颁澳爸现金流入小计挨 扮 坝 笆购建固定资产、靶无形资产和其他笆长期资产所支付半的现金爸153,655绊.58 阿 1捌0,036,6哎94.45 捌44,440.俺00挨 吧支付的其他与投拌资活动有关的现胺金矮败绊现金流出小计癌153,655般.58 癌10,036,摆694.45 案44,440.胺00版 爸投资活动产生的岸现金

52、流量净额把 -鞍153,655柏.58 稗 -10,03隘6,694.4巴5 班-44,440罢.00把三、瓣筹资活动产生的绊现金流量：扳哀俺 艾吸收投资所收到靶的现金捌 209,叭900,000熬.00 班摆 奥发行债券所收到傲的现金柏百氨 斑借款所收到的现鞍金傲肮敖100,000安,000.00岸 敖收到的其他与筹班资活动有关的现案金袄爸案现金流入小计百 209,俺900,000吧.00 哀 艾100,000鞍,000.00叭 败偿还债务所支付矮的现金跋班 -36,50伴0,000.0版0 捌 板偿还利息所支付斑的现金胺伴 3,596.芭90 芭邦3,874,5邦9般8.79按 柏支付的其

53、他与筹霸资活动有关的现翱金八胺按现金流出小计柏 扳 板 - 巴 -36,49绊6,403.1氨0 盎3,874,5白98.79跋 疤筹资活动产生的笆现金流量净额把 209,9案00,000.懊00 奥 36,496袄,403.10八 奥96,125,巴401.21哀四、汇率变动对盎现金的影响搬扒肮五、现金及现金般等价物净增加额盎 稗304,241笆.93 拌 21,871叭,569.19懊 捌-18,357靶,614.80艾上表显示，拜某某耙建设近年因开稗发商业广场项目阿，投入了大量现澳金，生产经营活岸动产生的现金流暗入尚不够承担生叭产经营活动所需盎的现金流出，筹巴资活动产生的现盎金流均投入了

54、生按产经营活动和投瓣资活动唉。摆表10：财务比霸率按日 期摆2008.12挨2009.12氨2010.5靶长期偿债能力扳资产负债率肮3.42%稗18.61%半32.07%瓣利息保障倍数熬疤12481.6按8 白般短期偿债能力般流动比率按29.19 胺7.17 爸5.41 癌速动比率办6.99 碍2.95 哎1.67 凹运营效率指标板总资产周转率扮0.00 懊0.36 敖0斑.03 拌存货周转率埃0.00 霸0.39 背0.02 绊应收账款周转率挨盈利能力扮主营业务利润率扒31.77%鞍31.61%搬资产收益率佰-0.90%蔼11.46%巴0.85%矮净资产收益率版-0.93%蔼14.00%跋1

55、.13%柏 上表显把示，拜某某隘建设的资产负债巴率较低，因财务俺费用为零或较少袄，利息保障倍数败没有实际意义。敖流动比率和速动绊比率较高。说明案企业有较好的长癌期偿债能力和短澳期偿债能力。总拔资产周转率和存佰货周转率低，说摆明企业资产运营佰效率低，也说明扒资产中存货的比佰重较大，而且积熬压严跋重，周转缓慢。颁这也符合房地产板企业投入大、开翱发周期长的一般败特点。2009傲年盈利能力指标傲较好，预计未来扒几年仍将保持稳败定增长趋势，表翱明企业盈利能力艾强，也说明房地艾产行业的普遍创拜利能力。 凹（三）商业广场板项目1、项目概况阿某某隘国际商业广场位颁于霸某地级市胺市中心区，是火唉车站的门户，是傲

56、中密度的公建开挨发项目，其地形版条件较独特；基胺地内部地势，南胺低北高，起伏较哀大，基地与周边白道路高差变化很袄大。广场规划总坝占地122.8半2亩，统一规划搬，分步实施，分伴3年开发。项目扳总建筑面积澳260351.昂3般 M艾2安。般项目按叭“凹一轴三区拜”昂进行规划。一轴蔼：由火坝车站站房往南延邦伸至城市广场，瓣至东面商场主入稗口，三点连成一挨条邦“按L翱”肮型的景观主轴。按“唉三区霸”敖：A区：站前广昂场、公交停车场扳区站房与站前路绊之间，以功能性熬为主，集散人流柏，广场上有六个跋地下层出入口，耙连接广场竖向交鞍通。广场东侧为摆城市公交车站。肮B区：城市绿化岸广场区站前路与半迎丰西路之

57、间为昂城市开放广场，哎供市民休闲、娱办乐、交流、展示盎的平台。基地内凹南北高差案6米笆左右，设计将站败前路以南的城市案绿化广场与站前袄路持平，广场下扮利用高差形成了凹一个大型的半地吧下商业中心，商埃业主出入口面向百迎丰西路。C区碍：商业、公寓区暗，基地东侧为一耙大型商业综合体巴，裙楼五颁层商业，三栋塔隘楼为两栋25层哀、一栋22层公背寓。半图2：商业广场哎地理位置拌项目分为商业广疤场和综合楼，商坝业广场为地下两百层，共计般99113百 M昂2奥，其中商铺面积背为捌51332傲 M靶2翱，停车场面积为拜47781蔼 M板2凹。位于主干道迎扳丰西路与团结巷肮的交叉口；综合哀楼建建筑面积皑16123

58、8.昂3盎 M爱2岸。1哀百5层为商业裙楼办及会展中心，面埃积挨45201芭 M皑2瓣；地下停车场哀11300唉 M翱2艾。5层以上均为昂住宅（两栋25矮层、一栋22层笆），全部为中小哎户型设计，建筑扮面积暗104737跋 M俺2拜。隘图3：商业广场疤模型背项目总投资10耙8799万元，把其中土地费用5哎3600万元，邦前期工程费14爸74万元，基础盎设施建设费98柏7万元，建筑安肮装工程费432岸48万元，公共胺配套设施建设费邦3000万元，肮管理费用324安0万元，不可预绊见费用3250班万元。经测算，瓣该项目可实现销按售收入2148唉56.61万元扒，可实现利润6颁2575.11凹万元，

59、净利润4扮6931.33捌万元，年投资利案润率为案19.17%，安项目效益良好。敖项目资金来源为把：自有资金66哎799万元，占俺项目总投资61凹.40%，截止癌到笆2010年3月傲31日安全部到位；预售袄收入22000挨万元，占总投资笆20.22%；哀融资20000拌万元，占总投资八18.38%。奥项目开发期为3斑年。目前，项目八五证齐全，自有疤资金投入达到6俺1.40。2、资金安排昂商业广场项目总疤投资约12亿元颁，目前已投入6颁.6亿元，预计靶投入2亿元即可胺实现主体封顶从凹而启动银行按揭佰，再投入3-4八亿元可以完成全扒部工程。柏截止吧2010年8月岸27日啊，已销售啊66915.0败

60、8盎 M安2爱，合同价款6.扮38挨亿元。其中广场扮部分以及裙楼的瓣商铺销售收入4斑.7亿元，预收艾购房款50%；唉塔楼部分公寓销岸售收入1.68吧亿元，预收购房芭款30%；合计笆已实现收入约2瓣.85亿元。预把计2011年1凹0月，可完成全暗部销售，增加预颁收购房款约4.按5亿元。扳预计2011年爱3月实现主体封拌顶后，商铺部分哎按揭款约1.4绊亿元、公寓部分八按揭款约2.9班亿元将陆续进入鞍某某笆建设。届时，资挨金投入基本完成爸，按揭款可作为扳工程款支付给吧某某地产隘建工，以保证信搬托财产的安全。凹资金投入和销售疤收入安排大致如拜下：拜时间般计划投入瓣说明扒时间隘可用资金氨说明安2010-