契税的税收筹划案例

1、.：.；最近，国税发2004号文件规定契税由征收机关直接征收，契税已成为地方税收的重要税种。那么，在契税的交纳过程中，有没有谋划的空间呢？答案是一定的。下面举例阐明。例一：甲将自有普通住宅以40万元的价钱出卖给乙，然后以120万元的价钱向丙购买了一幢别墅。该地域规定契税的适用税率为4，下同那么甲应交纳契税12044.8万元。财税1999210号文件规定：“个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。因此，乙应交纳契税404500.8万元谋划方案：甲可先将自有普通住宅与丙的别墅进展交换，并支付补价80万元，然后由丙将普通住宅以40万元的价钱出卖给乙。及其实施细那么规定，房屋交换，契税的计税根据为所交换

2、房屋价钱的差额，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳税款，交换价钱相等的，免征契税。因此，按此方案实施后：甲应交纳契税8043.2万元乙应交纳契税404500.8万元可见，按此方案实施，乙和丙的契税负担没有添加，而甲可以少负担契税1.6万元4.83.2。需求阐明的是，财税200316号文件规定：“从2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地运用权，以全部收入减去不动产或土地运用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，按上述方案实施不会添加营业税负担。此外，此方案也不会添加个人所得税和其他税收负担，假设预备改善住房条件，该当思索这一方案。例二：陈某与

3、他人共同投资兴办一家有限责任公司，陈某将价值100万元的自有房产投资于该公司。以自有房产投资于有限责任公司，其房屋产权发生了转移，因此接受房产的有限责任公司应交纳契税：10044万元谋划方案：陈某可先成立一家个人独资企业，并将自有房产投入个人独资企业，然后对个人独资企业进展公司制改造，成立有限责任公司。个人以自有房产投入本人独资运营的企业，产权一切人和运用人未发生变化，不需办理房产变卦手续，因此不需求交纳契税。财税2003184号 文件规定：“非公司制企业，按照的规定，整体改建为有限责任公司含国有独资公司或股份，或者有限责任公司整体改建为 股份的，对改建后的公司接受原企业土地、房屋权属，免征契

4、税。因此，按此方案实施，有限责任公司可少负担契税4万元。例三：A公司按照有关法律、法规的规定实施封锁，B公司以200万元的价钱购买了A公司的房产，A公司将200万元用于归还所欠的C公司债务。B公司应交纳契税：20048万元谋划方案：B公司可以先用200万元购买C公司债务，成为A公司的债务人，然后接受A公司以房产抵偿债务。财税2003184号文件规定：“企业按照有关法律、法规的规定实施封锁、破产后，债务人包括封锁、破产企业职工接受封锁、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。因此，按此方案实施，B公司可少负担契税8万元。需求留意的是，规定，法律法规规定或当事人商定债务不得转让的债务，以及根

5、据合同性质不得转让的债务不能进展债务转让。债务人转让债务该当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效能。B公司在实施上述方案时，该当留意以上限制性规定。例四：D公司向某国有独资公司购买一幢办公楼，支付价款500万元。D公司应交纳契税：500420万元谋划方案：D公司可以要求国有独资公司以该办公楼作为投资，共同组建新公司E公司，并保证国有独资公司在E公司中所占股份超越50，然后由D公司吸收合并E公司，最后国有独资企业以500万元的价钱将股权转让给D公司。财税2003184号文件规定：“非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业公司在新设公司中所

6、占股份超越50的，对新设公司接受该国有独资企业公司的土地、房屋权属，免征契税；两个或两个以上的企业，根据法律规定、合同商定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业接受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。可见，按此方案实施，D公司可少负担契税20万元。需求阐明的是，此方案实践操作虽然较为复杂，但是国有独资公司将转让办公楼改为先入股再转让股权，可免征销售不动产营业税和土地增值税等相关税收，买卖双方该当对比测算谋划本钱和收益，假设收益大于本钱，可按上述谋划方案实施案例分析：整体购买不动产的契税谋划单位和个人购买纯房屋或接受土地运用权，由购买人或受让人交纳契税本无可厚非，但在实际中，单位和个人在支付购

7、买房屋或接受土地运用权的价款中，并非完全 是房屋与土地运用权的价款，其支付的价款还包含了与房屋相关的附属设备、独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物。而购买人的习惯性做法是：将所购 买的房地产整体“打包，也就是只签署一个总成交价钱。如此以来，税务机关也就理所当然地按照合同成交价钱全额征收契税。对支付价款中包含有房屋、土地使 用权之外其他财富的，如何进展纳税谋划？首先应正确了解“房屋及“土地的定义。契税是对受让土地运用权和房屋一切权行为征收的一种税。其 计税根据为土地运用权和房屋一切权的成交价钱。所谓“房屋是指有屋面和维护构造有墙或两边有柱，可以遮风挡雨，可供人们在其中消费、任务、学习、娱

8、 乐、居住或贮藏物资的场所。与房屋不可分割的各种附属设备或普通不单独计算价值的配套设备，包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸 汽、紧缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探 视井或三通管算起；电灯网、照明线从进线盒衔接纳算起。另外，根据财税2004126号规定，接受的与房屋相关的附属设备详细包括停车 位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及贮藏室一切权或土地运用权的行为，该当按照契税法律、法规的规定征收契税；但与房屋相关的附属设备不涉及土地运用权 和房屋一切权转移变动的，不征收契税。

9、由此可见，独立于房屋之外的建筑物、构筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精 池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑、各种油气罐、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等，不属于“房屋范畴，相应支付的独立房屋之外的建筑 物、构筑物，不属契税的纳税范围。而所谓“土地，该当仅是指土地运用权的价值，对土地上的附着物不属于“土地范畴。所以对支付土地上的附着物的价款也不属于契税的纳税范围。 正基于此，对单位和个人在支付独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款时，该当从总成交价钱中进展剥离。详细做法是：合同分开签署，房屋、土 地作为一个合同签署，其他非房屋、土地作另一个合同。销售

10、发票也由转让方分别开具。在成交价钱确实定上，整体打包转让的，按照房屋、土地、房屋之外的建筑 物、构筑物以及地面附着物价款分别评价，按房屋、土地评价价占整个评价价钱比例确定实践成交价钱。如总成交价钱为500万元，总评价价为300万元，土 地、房屋的评价价钱为200万元。由此确定土地、房屋的成交价钱为：500200/300=333.33万元。假定契税税率为4%，那么计算应缴契 税：333.334%=13.33万元，而假设只前一个总的成交合同，那么应交纳契税：5004%=20万元。两者相比，显然分开签署合同可以大大降低 税收本钱。房产出卖的契税谋划案例房产出卖的契税谋划案例纳税谋划方案中，契税方面问

11、题是经过投资到达同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，到达免征契税的目的，而实践上投资企业获得了被投资企业的股权，不属于无偿划转，不能够免征契税的目的。案例：甲公司是一内资有限责任公司，运营酒店业务并且每年盈利；乙公司也是一内资有限责任公司，欲购买甲公司拥有的一栋房产，预备未来也用于经 营酒店业务。为简化起见假设：该栋房产净值即全部净资产价为2000万元，其中地价为300万元。甲乙双方买卖价即公允价为2500万元，土地增 值税的重置本钱价为2000万元并且成新度折扣率80%；甲公司有两个自然人股东A和B，乙公司有两个自然人股东C和D.纳税谋划前，甲公司直接将该房产以2500万元

12、的价钱出卖并过户给乙公司。此种买卖方式较直接而且所需时间短，但是买卖双方的税负最高。甲公司承当的税负有不思索房产税、印花税：营业税、城建税及教育费附加：25000.0517%3%.5万元；土地增值税：25002037.530%.75万元，其中扣除金额：200080%300.52037.5万元，增值率：25002037.52037.5100%23%；企业所得税：500.5.7533%73.84万元。乙公司承当的税负有，契税：25004%100万元。甲公司和乙公司合计应纳税：.5.7573.84100450.09万元。纳税谋划方案：采用资本运作方式进展姑且称为第三种买卖方式，可以获得更好的结果。这

13、种买卖须分两步走。买卖第一步：甲公司以该房产评价价钱为2500万元进展投资，成立一个新的全资丙公司，也从事酒店运营业务，注册资本1000万元，其中甲 公司房产以700万元出资该房产只作价700万元，由于思索到新公司法关于货币现金出资比例的最低要求是30%。自然人股东A和B先以私人名义以现金 借款给甲公司，而后甲公司再用借来的300万元现金出资给丙公司这种方式股东A和B将不涉及个人所得税，丙公司成立后办理该房产从甲至丙的过户手续。买卖第一步的税负分析不思索房产税、印花税1.甲公司须承当1营业税和土地增值税：甲公司用非货币方式资产房产投资于全资子公司丙，不需交纳营业税和土地增值税。政策根据：财税字

14、1995048号规定，对于以房地产进展投资、联营的，投资、联营的一方以土地房地产作价入股进展投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。财税2002191号规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承当投资风险的行为，不征收营业税。2企业所得税：甲公司以房产对外投资产生的投资收益，应纳税所得额为500万元。经税务机关同意，可以在不超越5个纳税年度内平均分摊，这样可以延迟交纳企业所得税。政策根据：国税发2000118号规定，一企业以运营活动的部分非货币 性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其运营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在

15、投资买卖发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性 资产和投资两项经济业务进展所得税处置，并按规定计算确认资产转让所得或损失。二上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现交纳企业所得税 确有困难的，报经税务机关同意，可作为递延所得，在投资买卖发生当期及随后不超越5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。2.丙公司须承当契税：由于甲公司与丙公司是母公司与全资子公司的关系，所以该栋房产从甲公司过户到丙公司名下，丙公司不需交纳契税。政策根据：财税2003184号第七条规定，企业改制重组过程中，同一投 资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。同时，根据财 税20064

16、1号规定，184号文件的执行期限已延伸到2021年12月31日。另外，根据国税函2006844号第五条规定，184号文件第七条中规定 的“同一投资主体内部所属企业之间，是指母公司与其全资子公司之间、母公司所属的各个全资子公司之间的关系，以及同一自然人设立的个人独资企业之间、同 一自然人设立的个人独资企业与一人有限责任公司之间的关系。买卖第二步：完成该栋房产过户手续后，甲公司将其在丙公司的全部股份以2800万元转让给乙公司。买卖第二步的税负分析：根据财税2002191号第二条规定，对股权转让不 征收营业税。因此，甲公司和乙公司采取股权转让买卖方式不需交纳营业税，而且在股权转让买卖中任一公司都没有

17、资产增值或减值，所以三家公司都不需交纳所得 税。综上所述，第三种买卖方式会明显降低各个公司的税负，而且由于新公司法有关取消有限责任公司对外投资比例的规定和有关可以设立一个股东的全资子公司的规定，使得在资本运作中有关工商登记和变卦的操作有了合法性。点评：纳税谋划方案中第一步投资中，丙公司须负担契税100万元。理由如下：1、据财税2003184号第七条规定：“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。规定可知：投资企业获得了被投资企业的股权，不是无偿划转，不符合文件规定免契税。2、据财税2003184号号第二条：“企业股权重组中，在股权转让时，单位、个人

18、接受企业股权，企业上地、房屋权属不发生转移，不征收契税。规定可知：企业投资不动产获得股权免征被投资企业契税的相关规定是不存在的。契税的谋划案例根据第四条:土地运用权交换、房屋交换，以所交换土地运用权、房屋价钱的差价为计税根据。这就是说，当事人双方进展交换的价钱相等时，任何一方都不用交纳契税。因此，当纳税人交换土地运用权或房屋一切权的时候，假设能想方法坚持双方的价钱差额很小甚至没有，这时以价钱为计税根据计算出来的应纳契税就会很少甚 至没有。故而这种谋划的中心便是尽量减少两者的价差。但是单纯的从价钱上进展调整，很容易导致税务机关的纳税调整，反而得不偿失，假设加以适当的改造。这 种谋划便完美多了。这

19、种谋划方法的另一种引申便是，将本来不属于交换的行为，经过合法的途径改动为交换行为，以便减少税款。例如，有甲、乙、丙三位经济当事人，甲和丙均拥有一套价值500万元的房屋，乙想购买甲的房屋，甲也想够入丙的房屋后出卖其房屋。假设不进展谋划，甲购入丙的房屋，应交纳契税5005%=25万元。同样，甲向乙出卖其住房，乙也应交纳契税，税款为25万元。假设三方进展一下调整，先由甲和乙交换房屋，再由丙将房屋出卖给乙，这样就到达上述买卖的同样结果，但应纳税款就不同了。由于甲和丙交换房屋一切权为 等价交换，没有价钱差额，不用交纳契税，整个经济活动中，只是在丙将房屋出卖与乙时，应由乙交纳契税，税款为25万元。较上一种

20、买卖节省25万元的税款。等价交换房屋时对契税的避税谋划cnnsr时间：2021-3-27 8:54:54 ? 根据第十条规定，土地运用权交换，交换价钱不相等的，由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳税款。交换价钱相等的，免征契税。? 根据第四条，土地运用权交换、房屋交换，以所交换土地运用权、房屋价钱的差额为计税根据。第十条规定，土地运用 权交换，交换价钱不相等的，由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳税款。交换价钱相等的，免征契税。土地运用权与房屋一切权之间相互交 换，按照上述规那么交纳契税。从这些规定可以看出，当双方当事人进展等价交换时，任何一方都不用交纳契税，由于价差为零，纳税人可以借此政策进展谋划。1购买房屋。在购买住房时，目光不一定只盯在新房子上，其实房屋交换也是一种买房子的方式，而且，这种方式可以减少购买方的契税。假设纳税 人甲拥有一座60平方米的住房，想出卖并同时购买新的120平方米的大房子；纳税人乙是城镇职工，没有住房，想购买60平方米左右的房屋。这时，两者便可 以经过协作，节省契税。详细方式是：乙以本人的名义买下120平米的房子，而这根据规定免征契税，然后甲和乙再将房子交换，这项行为只须就其