8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析二张 立 萍一、项目背景2008 年 9 月，抚顺市企业家房地产开发公司因融资的需要，拟以出让方式取得的位于抚顺市顺城区将军街的住宅用地作为抵押标的物向贷款，本次评估目的是为抵押双方提供客观、公正、合理的土地使用权价格，评估结果将成为确定额度的主要依据。待地位于抚顺市顺城区将军街，浑河北岸，临江路南侧。距抚顺市将军四校 500 米，距抚顺市二十六中学 1000 米，距抚顺市中医院 1500 米，距抚顺长途客运站 2.1 公里，距离最近的站点 100 米。总面积为 2833 平方米，形状为长方形，所临路宽为 12-15 米，宽深比为 2：1，对土地利用有较好影响，待地地势平坦，没有特殊规

2、划限制。抚顺市企业家房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权，国有土地使用证中记载发证日期为 2006 年 7 月 21 日，国有土地使用权终止日期为 2053 年 2 月 19 日。在受理业务时，待地尚未进行开发建设，宗地红线外已具备“七通”条件,即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通煤气，红线内达到场地平整条件。根据委托方提供的抚顺市规划局规划技术处 2007 年3 月审核的规划图等资料，待地规划用途为住宅用地，规划建筑面积为15888.9 平方米，宗地规划容积率为 5.61.根据以上实际情况，此次评估地价定义为：在评估基准日 2008 年 9 月9 日，作为出让住宅用地，宗地外“七

3、通”（ 通路、通上水、通下水、通电、通讯、童暖、通煤气），宗地内“场地平整”，容积率为 5.61 规划利用条件下，剩余年限为 44.44 年的国有土地使用权价格。二、评估难点1、影响范围的界定与的选择待地为住宅用地，住宅用要的价格影响包括一般、区域、个别。在各范围的界定上，很多中都是以行政区域作为一个区域范围，如一般多以待地所在的城市为描述范围，区域以待地所在县、区为影响范围，个别则是指宗地自身的条件。但是我认为，除个别外，一般和区域的范围界定可以是多方面的，特别是区域，既可以是行政区划，也可以按照功能分区，还可以依据土地级别。关键是要分析出交通条件、基础设施水平、区域环境条件、商服繁华程度等

4、具有相似或均质的区域范围，这是需要评估掌握大量资料，深入分析才能判断出来。在各选择上，依据评估目的和待地的用途，需要选择适合的影响，即要具有针对性，这对评估也是一个评估能力和经验的考验。2、方法应用中相关参数的选择根据城镇土地估价规程（GB/T18358-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、假设开发法、成本近法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。本案例中，待地由于处于抚顺市土地定级范围和基准地价区域内，因此可以采用基准地价系数修进行评估；同时，待地所在区域房地产开发市

5、场比较活跃，且待地为拟进行的房地产开发项目，因此，可选用剩余行地价评估。所以本案例中选用了以上两种方法对待地地价进行评估。在利用两种方行评估的过程中，基准地价系数修认为难点在于各修正参数的确定，由于该方法主要依据的是替代原则，在土地级别确定、基准地价水平确定的情况下，各修正系数的准确与将直接影响到最终评估结果。剩余法是在估算开发完成后不动产正常价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、有关的专业费、利息、利润、等费用后，以价格余额来确定待地土地价格的法，因此不动产总价的测算、各种建造成本和参数的确定都会对结果产生较大的影响。所以，两种方法中，各种参数确定的准确程度对估价来说是对其工作能力

6、和评估水平的一种考核。三、解决方式1、合理界定区域范围，有针对性选择影响由于案例中待地处于抚顺市城区，整个城市的位置、社会经济情况、房地产市场状况及未来城市发展规划对该宗地地价水平都在整体上产生较大影响，因此，一般的区域范围为抚顺市。而区域范围的确定并没有采用行政区划顺城区作为一个区域，由于顺城区功能分区较多，根据待地所处具置，选择将军地区作为了区域描述范围，该区域东起国铁，西至将军街，南起浑河，北至国铁，面积约 1.5 平方公里，区域内土地利用以居住用地为主。近年来，该区域房地产开发日渐成熟，区域内相继开发了水岸虹桥、家园、阳光馨城、天通苑等多处普通住宅项目，已成为较为成普通住宅区。该区域内

7、有零星商服网点，中小型超市，购物条件一般，但能够满足居民日常生活要求。公共设施和基础设施比较完善，学校、医院、文教设施比较齐全，基础设施达到了“七通”。便捷度较高，有 5 条线路，且车隔较短。区域内有主干道临江路、新城路等，支路，路网较密集，通达能力良好。在的选择上，考虑到评估目的和用地类型，选择了城市位置、自然条件、城市功能布局和同城化、社会经济状况、社会发展预期目标以及土地管理和房地产市场等作为一般，区域则选择了区域位置、基础设施状况、交通条件、公共设施条件、环境条件、城市规划限制、自然状况等。个别因素从宗地地形、地质、地势、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用

8、状况、与商业中心的接近程度、规划限制、土地权利状况及使用年限等方面进行了详细说明、分析。2、深入，合法、合规、合理选择评估参数运用两种评估方行评估时，对于参数的选择依照合法、合规、合理的原则，通过掌握国家及地方法律规章、相关部门的标准、评估对行业或地区实地资料的判断等方式去定各种参数。（1）基准地价系数修在基准地价系数修中，由于抚顺市基准地价更新比较及时，在本案例中采用的基准地价是基准日为 2007 年 1 月 1 日的基准地价水平，待地所处区域为居住用地三级，基准地价水平为 1052 元/平方米，开发程度、年期、期日、容积率修正由于在基准地价时都做了相应的规定，参数基本都已明确，因此评估中比

9、较顺利；区位和个别修正一般都制定了修正系数说明表和修正系数，根据待地实际情况一一对照比较，明确了修正系数，就可以准确测算出修正程度，因此，基准地价系数修在运用上和参数选取上较顺利。测算结果为 1510.48 元/平方米。（2）剩余法采用剩余法评估时，评估做了大量的工作。如在确定不动产总价时，对待地周围区域房地产开发、销售情况进行了，最终选择了 3个类似的比较案例，天通苑、水岸虹桥和阳光馨城，住宅楼平均售价水平在2900-3200 元/平方米，对于最终售价的确定，运用市场比较行修正比较，计算结果确定为 3084 元/平方米，据此测算出待地规划条件下不动产总价值。建造成本的标准是根据辽宁省建筑工程

10、标准，参照同类结构房屋建筑费用水平以及抚顺市建设投标造价管理发布的抚顺地区住宅建筑安装工程造价信息确定的，最终建造费用（包括建筑费、专业费用、小区配套费、集中与非集中）为 2018 元/平方米。利息计算中，利息率的选择根据开发周期的时间和评估基准日银行正在执行的对应年期利率加以确定。本案例中设定开发周期为 2 年，利息率则按照2007 年 12 月 21 日的一至三年期利率 7.56%标准确定，采用复利计息。各种税费的计算主要是根据国家税务及辽宁省地税局相关规定，确定计税依据和税率；而利润和销售、管理等费用由于没有一个的标准，各地区各行业都有所差异，则是通过估价的以及以外类似案例的经验进行合理确定。剩余法测算结果为 1340.01 元/平方米。采用两种方法测算的价格差异不大，通过认真分析，认为两种估价结果接近，采用算术平均值最为最终估价结果。估价结果最终确定为 1425 元/平方米（取整数）。四、案例启示1、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、利率、建造成本资料、房地产平均售价资料等等，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参