《工程经济学》课程设计报告

1、工程经济学课程设计报告安东新区的某房地产住宅开发项目经济评价学 期 2011-2012 学年第二学期系（院） 建筑工程学院专业年级学号姓名指导教师日期工程管理*2012 年6月目录 TOC o 1-5 h z 第一章 概述2本课题的目的2设计内容要求2第二章项目概况2项目概况2 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 市场研究2 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 投资估算3 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 资金筹措3项目成本3销售收入4税费4 HYP

2、ERLINK l bookmark24 o Current Document 其他4 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第三章 编制报表、指标计算、风险分析4 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 项目总投资估算表4 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 建筑工程费用估算表5工程建设其他费用表5 HYPERLINK l bookmark39 o Current Document 投资使用计划与资金筹措表7 HYPERLINK l bookmark43 o

3、 Current Document 营业收入、营业税金及附加估算表7 HYPERLINK l bookmark49 o Current Document 利润与利润分配表8 HYPERLINK l bookmark51 o Current Document 资金来源与运用表 9 HYPERLINK l bookmark55 o Current Document 借款与还本付息表10 HYPERLINK l bookmark59 o Current Document 第四章项目经济评价11 HYPERLINK l bookmark61 o Current Document 现金流量分析11 HY

4、PERLINK l bookmark67 o Current Document 风险分析14 HYPERLINK l bookmark69 o Current Document 第五章结论15 HYPERLINK l bookmark73 o Current Document 附录17第一章 概述本课题的目的：通过市场供需研究和财务经济分析，对投资和和资金筹措，成本费用，销售收入， 销售税金及附加等进行估算的基础上， 根据国家现行财务制度及价格体系和项目评估的有关规定， 从项目财务角度分析计算项目直接发上的财务费用和效益。对项目预期进行进行可行性分析。确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市

5、场营销对象， 并对该项目的经济可行性做出评价， 为委托投资决策及来发项目融资提供依据。本课题的任务要求：本课程设计是位于安东新区的某房地产住宅开发项目的经济评价。 根据给定的资料数据，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对该项目进行经济评价并做出结论。第二章 项目概况. 项目概况随着安阳城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能进一步拓展， 尤其是安阳新区的开发， 现某房地产开发公司拟在安阳市东开发区开发一房地产住宅项目， 该项目总规划用地总面积为平方米， 总建筑面积为平方米。其中住宅建筑面积为平方米，共包含32栋住宅楼，其中小高层（11层）共9栋，建筑面积为平

6、方米；高层（18层、24层）共23栋，建筑面积为平方米；商业建筑面积为平方米；幼儿园平方米（不可销售），公共配套建 筑平方米（不可销售）。项目拟建规模和建筑面积分配建筑回积（m）建筑面积所占比例（）新高层住宅72%建小高层住宅11%建地区商业建筑13%筑配套公建%幼儿园%、市场研究（一）安阳市东区开发区位优势：安东区西起曙光路，东至京港澳高速公路， 北起黄河，南至文昌大道，是未来的行政及居住核心区域，也是安阳市规划的重 点发展区域，目前行政机关单位林立，配套设施不断完善，是未来最宜居的高档 居住片区。（二）安阳市普通住宅市场分析：安东目前在售住宅项目主要分布在靠近市 政府的易因以及文峰大道和中

7、华路沿线，建筑形态一中高品质的高层和小高层为 主，主力户型为120-150平方左右的三房，区域楼盘价格主要集中在 3300-4000 元/平方之间。区域客户主要以私营为主，安东去机关单位公务员，企业中高层 为主，还有部分来至周边县城的高收入客户。（三）市场供需关系分析：受政府高标准规划影响下，本区未来将有大量的 写字楼，商业项目供应，建筑形式逐渐一纯高产品为主，且随着价格不断攀升，户型面积趋小，创新型产品将进入市场；板块房价随着CBM央商务区建设力度的加强和高品质楼盘的增加， 区域逐渐成为安阳市房地产市场价格的制高点； 客户主要以在安阳工作和经商的中高收入客户为主， 随着板块项目户型的创新和面

8、积的紧凑实用性加强，客户年龄也要将趋于年轻化，长期前景较好。投资估算根据安阳市的同类开发项目的实际情况， 确定各项投资估算指标为： 商业建筑为2200元/m2,小高层住宅为1400元/m2,高层住宅为1800元/m：幼儿园及公共配套设施均为800元/m2,其他工程费用见投资估算表，征地 200亩，75万 元/ 亩（已含相关税费），工程建设其他费用按照相关依据自行估算，经营资金不计。建设期3年，投资比例为35%： 35%： 30%资金筹措本项目投资来源包括自有资金、 销售收入和贷款三部分， 自有资金占开发建设投资的20%， 实现销售收入以后， 当年的销售收入 （扣除税费） 用于当年投资，如有盈余

9、，结转下年，不足部分向建设银行贷款（年利率按8计），为简化计算，现金流量的发生时点均遵循年末习惯法。. 项目成本（ 1）开发建设成本：指项目的工程建设投资，包括建安工程费用、工程建设其它费和预备费。（ 2）管理费用：指开发企业、行政管理部门为管理和组织生产活动而发生的各种费用，按开发建设成本的5%计算。（ 3 ） 销售费用：指开发建设项目在销售过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用。其中，销售人员工资按销售收入的1%计算，广告费按销售收入的4%计算。（ 4）财务费用：指项目为筹集资金而发生的各项费用，主要指运营期间的利息净支出，自行安排借款偿还计划，按年利率为8计息。. 销售收入拟在第

10、一年对项目投资超过25%并且工程基础部分完工后开始预售，第四 年年末将房屋销售完毕，销售计划为 10%： 40%： 30%： 20%依据周边项目的售 价对该项目定价为住宅售价3500元/ m2 （均价），商业售价6000元/ m 2（均价）， 对第一年购房者优惠4%对第二年贝房者优惠2%第三、四年按全价销售。该 项目无补贴收入部分。.税费根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税 5%城市维护建设税7%教育 费附加3%所得税率25% 土地增值税按相关规定自行测算。其他房地产开发项目的基准收益率为12% 数据不足的可自行增加数据，但要 注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若

11、认为资 料录所给数据不合理的可作调整，应说明理由。第三章编制报表、指标计算、风险分析项目总投资估算：据估算，本项目包括开发建设投资、期间费用、经营资金、建设期利息等总 投资为万元人民币，可销售面积的单方造价为商业建筑 2200元/平方米。住宅建 筑面积小高层1400元/平方米，高层1800元/平方米。更详细的投资规划可能随 设计的深入而调整项目投资估（成本）算表单位：万兀表3 1在舁 厅P项目名称抽基数金额（万元）备注1开发建设投资建安工程费工程建设其他费用附表预备费2建设期利息3期间费用管理费用销售费用其他费用04合计项目总投资建筑工建安工程费用估算表建安费用估算表单位：万元表32序工程项目

12、或费用单位建筑面积经济指标合计（万备注号名称(nf)（元）元）一建筑安装工程1商业建筑m222002住宅建筑面积m2小高层（11层）m21400局层（18, 24层）m218003幼儿园m24272071800/、可销售4公共配套建筑m2800/、可销售二室外工程1室外排水系统1500000含消防2室外供电系统5000003道路m21504绿化m2305围墙m22606电动大门个9600007电梯个7, 11 层个925000018,24 层个46300000二总计工程建设其他费用工程建设其他费用表单位：万元表3 3金额在舁 厅P项目名称抽文件抽基数（万备注元）1征地费75万/亩15000含相

13、关税费2建设单位管理费财建2002394号项目投资总概算按建安费用近似计算3招投标服务费计价格20021980 号中标金额按建安费用近似计算按建安费用近似计算，专业调整系4工程设抽计价格200210号工程设计收费叱数取，工程复杂程度调整系数取n级，附加调整系数额取1,其他设计收费取0,浮动幅度值取0。5工程地质勘查费计价格200210号总建筑面积每平米速算方法6编制项目申请报告计价格19991283 号投资估算额7编制环境影响报告计价格2002125号投资估算额8评审环境影响报告计价格2002125号投资估算额9施工图审查豫发改收费20041555 号建筑工程设计收费10工程量清单编制费豫发改

14、收费20041765 号建安工程费11工程监理费发改价格2007670 号工程概算投资额12人防设施易地费安计经房2003554 号按每平米1500元算13文物勘探费豫价费字1998243 号用地面积*元14地震安全评价费豫震发防(2000)12号用地面积*元按建安费用近似计算，包括编制可行性研究报告。不设调整系数按建安费用近似计算，包括编制环境影响报告书和报告表。不设调整系数按建安费用近似计算，包括评估环境影响报告书和报告表。不设调整系数按6加按。取按建安费用近似 计算，专业调整系 数取，工程复杂程 度调整系数取n 级，高程调整系数 取1,其他设计收 费取0,浮动幅度 值取0。6级以上防空地

15、下 室。只算住宅部 分，其他忽略不算速算方法速算方法16 合 计投资使用计划与资金筹措：按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表 4 “投资计划与资金筹措表投资使用计划与资金筹措表单位：厅元附表3-4在舁 厅P项目名称合计12341开发总投资开发建设投资建设期利息期间费用1.3.1管理费用1.3.2其他费用1.3.3销售费用2资金筹措自有资金银行贷款销售收入本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入万元人民币，销售收入投入万元人民币，需向金融机构贷款4000万元人民币详见表4。在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的， 销售收入也是在一年中 逐步实

16、现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈 余，结转下年营业收入、营业税金及附加估算表营业收入，营业税金及附加估算表在舁 厅P项目合计1234销售比例100%10%40%30%20%1营业收入住宅销售收入8524单价（万元/ m2）数量（m2）商业用房销售收入单价（万元/ m2）数量（m2）2营业税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加3土地增值税629单位：万元表35注：土地增值税采取四级超率累进计算，具体指标如下:级数土地增值额税率（%速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额 50%勺部分3002增值额超过扣除项目金额50超过100%勺部分405%3增值额超过扣除项目金

17、额100%：超过200%勺部5015%分4增值额超过扣除项目金额200%勺部分6035%禾I润与禾I润分配表：开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金 预计本项目的总税后利润为万元人民币。利润与利润分配表单位：万元表：36在舁 厅P项目合计12341营业收入2补贴收入3营业税金及附加4土地增值税6295总成本费用6利润总额7弥补以前年度亏损8应纳税所得额9所得税10净利润11可供分配利润提取法定盈余公积金提取法定盈余公益金投资方分配利润未分配利润12投资净回收资金来源与运用表：资金来源与运用估算表单位：万元表37在舁 厅P项目名称合计12341资金来源自有资金销售收入贷款

18、2资金运用开发建设投资借款与还本付息表：由于第一年自有资金与销售收入不足，则向建设银行贷款万元，年利率为8%当年支付利息，本金分三年偿还，详细见表 38:借款还本付息估算表单位：万元表38在舁 厅P项目名称合计12341借款还本付息第四章项目经济效益评价现金流量分析本报告从项目投资先金，项目资本金现金两方面编制了现金流量表，主要评 价指标如下:1.项目投资资金评价指标:调整所得税前：财务内部收益率(IRR)18%财务净现值(NPV (ic=12%)2777万元调整所得税后：财务内部收益率财务净现值(NPV (ic=12%)1171万元静态投资回收期：Tp：项目投资现金流量表在舁 厅P项目名称合

19、计12341现金流入营业收入补贴收入2现金流出固定资产投资经营资金开发建设投资营业税金及附加土地增值629税管理费用销售费用3所得税前净现金流量（1-2）4累计所得税前净现5调整所得单位：万元表4 1税所得税后净现金流量所得税后累计现金流量计算指标：财务内部收益率（IRR） = %）（调整所得税前）；财务净现值（NPV （ic=12%）=（调整所得税前）财务内部收益率=%）（调整所得税后）;财务净现值（NPV）（ic=12%）=（1171）（调整所得 税后）静态投资回收期：Tp=.项目资本金评价指标财务内部收益率（IRR）%财务净现值（FNPV （ic=12%）详细数据见表42:项目资本金现金

20、流量表单位：万元表42序号项目名称合计12341现金流入营业收入补贴收入2现金流出项目资本金营业税金及附加土地增值629税管理费用销售费用所得税借款本金偿还借款利息偿还3净现金流量（1-2）计算指标：财务内部收益率（IRR） =%财务净现值（FNPV （ic=12%）=风险性分析1.单因素敏感分析分别考虑销售收入和总投资里的其中一个因素，看会对方案内部收益率，净现值，及动态投资回收期的影响。首先，令NPV=0 WJ:NPV=0= P/F,IRR,3）+ 由插值法解得 IRR=%投资总额一定：当销售收入增长10%寸，NPV= IRR=58%静态投资回收期：Tp=当销售收入减少10%寸,NPV=

21、IRR=10%静态投资回收期：Tp=当销售收入增长5%时 ， NPV= IRR=45%静态投资回收期：Tp=当销售收入减少5%时 ， NPV= IRR=21%静态投资回收期：Tp=销售收入一定：当投资总额增长10%时，NPV= IRR=12%静态投资回收期：Tp=当投资总额减少10%时，NPV= IRR=107%静态投资回收期：Tp=当投资总额增长5%时，NPV= IRR=21%静态投资回收期：Tp=当投资总额减少5%时，NPV= IRR=45%静态投资回收期：Tp=又上可知， 当销售收入增长时， 项目静态投资回收期缩短， 内部收益率增加；当投资总额增加时，投资回收期，静态投资回收期延长，内部

22、收益率也缩小，所以在保证项目能够正常进行的情况下， 应尽量减少项目总投资， 这样及经济又省时。方案内部收益率对销售收入和投资总额的反应都较为敏感。2盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点是%，及销售面积或销售收入达到总面积或总销售收入的 %时，本项目就开始盈利。第五章 结论主要经济指标汇总如下表，按照本项目预期销售完工，则该项目总投资为万元，净利润为。上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且具有一般的抗风险能力。评估结果表明，本项目评估中用于销售的面积为住宅面积和商业建筑面积两部分，开发建设期中销售收入扣除相关税费后用于建设投资，多余部分结转下年 ，所以售 价与销售进度是本项目是否能达到语气效益的关键， 但同类房屋在安