国家调控对房地产行业影响评估课件

1、国家调控对房地产行业影响评估一、对政府及经济形势的影响 1.2006-2010年国家及呼市GDP走势分析 2.房地产行业与GDP的关系 3.总结二、对开发企业的影响 1.概念解析 2.各开发企业资产情况 3.数据分析及结论三、对终端客户的影响 1.限购令调查问卷及小结 3.限购令影响客群分析 4.限购令影响客群需求分析 5.对项目的影响及举措 6.保障性住房及影响 7.总结四、11年呼市地产走势预判 1.地产运行机制 2.呼市历年销售数据 3.走势预判五、发展商对策 1.影响力预估 2.发展商对策目 录一、对政府及经济形势的影响国内历年GDP数据及增速2005-2009年房地产占同期GDP的比

2、重走势图从全国GDP指数上可以看到，我国GDP增速呈平稳增长的趋势。城镇房地产开发投资总额占同期GDP总额的比重逐年增加，但总体占比较低。政府公布的2011年GDP增长目标是保“8”，是一个比较容易达成的目标。房地产在全国GDP中所占比例不高，在保8比较容易完成的情况下，国家有打压房地产的空间。呼市历年GDP数据及增速2006-2010年呼市房地产占同期GDP的比重走势图呼市GDP数据显示：呼市GDP增速一直处于较高的水平，年增长幅度在13%以上；2011年呼市GDP的增长目标为16%，是全国的两倍。呼市城镇房地产投资总额在GDP中的比重呈波动性递增，06至09年一直处在全国平均水平之下，在2

3、010年出现爆发性的增长。数据来源：尚达信数据库我们预测呼市政府对房地产打压的力度偏小。投 资内 需GDP楼市低迷楼市低迷楼市低迷楼市低迷居民购买能力下降失业率上升非房地产行业景气度下降GDP增幅下降房地产相关行业景气度下降市场利润下降银行偿债能力下降银行业景气度下降潜在金融危机固定投资下降银行坏账增多员工福利下降相关行业景气度下降公共财政支出下降各地财政收入下降买房能力下降买房能力下降居民购买能力下降增幅降增幅降增幅降房地产与GDP关系注：GDP三驾马车：投资、需求、出口我们通过投入产出表的完全消耗系数和完全分配系数，推出投入产出表中的房地产产业链：利用投入产出表计算的完全消耗系数，代表后向

4、拉动效应，而完全分配系数，代表前向拉动效应，而前向与后向拉动效应之后代表总拉动效应，反映该行业与其他行业之间的关系。假定计房地产业的固定资本形成额变动为1%，我们可以得出房地产行业对各行业产出的影响。行业房地产业对行业的总带动效应化学工业0.094金融业0.079批发和零售业0.072金属冶炼及压延加工业0.064通信设备、计算机及其他电子设备制造业0.06建筑业0.053租赁和商务服务业0.048通用、专用设备制造业0.045电力、热力的生产和供应业0.043电气机械及器材制造业0.041交通运输及仓储业0.039住宿和餐饮业0.038交通运输设备制造业0.037完全消耗系数，是指某一部门每

5、提供一个单位的最终产品，需要直接和间接消耗（即完全消耗）各部门的产品或服务数量。完全消耗系数揭示了部门之间的直接和间接的联系，它更全面更深刻地反映部门之间相互依存的数量关系。固定资本形成总额是按支出法计算的国内生产总值的组成部分。包括有形资产，如建筑工程、安装工程、设备工器具购置和无形资产（如矿藏勘探的支出、生产的计算机软件）之和。 由图表可知，受房地产行业影响较大的行业主要是服务业，如金融业、批发零售业、租赁和商务服务业等。由此可见，房地产涉及的相关行业较多且综合占GDP比重很大，“牵一发动全身”，国家调控只为打压房价，而非打压该行业。资料来源：申万研究新“国八条”第七条明确提出：新建住房价

6、格控制目标没有达成、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责，对问题严重的，要追究责任。此次问责细则相比于05年、06年、10年等调控政策中的问责范围有一个显著特点，即问责标准是具体的量化标准，住房价格控制目标以及保障性安居工程目标都应该指的是具体数字，直接解决了调控房价不力如何判定，房价过快上涨如何量化等问责的软肋问题，各指标责任人更明确自己的任务目标。调控升级 问责制量化问责制量化，会解决之前调控有问无责的状态，在问责制的监督下，地方政府明确责任人，相关责任人会努力控制目标，从而将房地产调控将落到实处。

7、总 结 从全国的GDP数据来看，国家对房地产业的调整对GDP的影响有限，这也坚定了国家在一定程度上调控房地产业的决心；同时，国家调控目的不是打垮房地产业，而是控制房价；政府问责制的量化，可增强调控政策的执行力。 在呼市11年GDP增长目标16%的压力下，我们预测呼市政府对房地产调控政策的实施上将趋于谨慎，力度将弱于房价过高的其他发达城市。二、对开发商的影响资产负债率资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率，此指标过高，债权人可能遭受损失。当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。在房地产行业，资产负债率在50%-60%左右属于合理负债。流动比率流动比率是

8、指流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。流动资产越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强，企业资金链条运行情况越好。数据显示：1、上述房地产开发企业资产负债率均有不同程度上升；2、上述房地产开发企业资产负债率情况，万科、保利等的资产负债率均超过行业负债正常范畴，资金链趋紧；3、上述房企中，流动比率大多维持在较高水平，资金链不会出现太大问题，天津松江与富力地产流动比率较低，短期偿债风险较大。单从负债上看，开发商负债率普遍偏高，这些都是主动负债，是频繁拿地、加大开工量导致的。调控或“限购”将直接导致开发商资金回笼速度放慢

9、，而加息也意味着市场将收紧，政策叠加效应将导致开发商资金链趋紧，迫使负债率高的开发商率先降价出货。由于限购只是针对住宅，商业地产不在限购范围内，多家房地产企业加快布局商业地产的步伐。 2010年，万科地产宣布未来将会发展20%的持有型商业，保利房地产也宣布未来3年至5年，将持有型商用物业的投资比例增大到全部投资的30。金地集团也表示将商业地产的开发和运作作为未来重要战略规划，2010年20的资金投向了商业项目。开发商转型三、对终端客户的影响限购令调查问卷1、本次调研有效样本量为504份，其中本地户籍居民占56%，非本地居民占44%；2、10年成交客户中本城区客户占67.01%，省外其他区域占2

10、2%。 为了深入了解呼市民众对房地产限购令的认知程度及限购令对置业需求的变化情况，我们于2011年3月2日至5日进行了限购令调查问卷，调研有效问卷共504份，调研区域覆盖新城、赛罕、如意、回民四区。受访对象职业涵盖大型商业中心员工、银行职员、政府官员、个体户、私企业主、教师、中高端车行员工及来访客户、本项目少量来访客户。 外地限购令的影响程度调查目前已经有59%的受访者知道限购令，随着时间的推移，特别是呼市实施细则的出台后，这个比例将更大。61%受访者认为调控效果不大，但也有39%的人认为房价肯定会降，说明已经有一部分人进入观望期。受访者中，符合限购令购房条件的占66%；34%的人不符合购房条

11、件。有效需求的影响程度调查我们针对诺卡、左右城意向客户进行了电话调查，发现有50%的客户将受到限购令的限制，面临着大量客户流失的威胁。户型面积需求变化的调研25.3%17.2%限购后受访人选择120-130平方米三房户型的占比跃升了25.3%。90平米左右两房下降17.2%。四房及以上大户型的需求下降。限购令对购房计划的影响44%符合购房条件的受访者选择推迟购房。16%提前购房，待当地实施细则出台后，该部分客户将转变为受影响客户。推迟购房的受访者当中，观望等待是房价下降的主因。限购令应对措施8成以上符合购房条件的大部分受访者不愿意接受可钻政策空子的方式买房。符合购房条件不符合购房条件25%不符

12、合购房条件的受访者标示愿意接受政钻策空子的方式，其中20%可以接受暂不办理房本的提议。调查问卷小结1、调查中发现受政策限制的客户比例非常高，形势很严峻；2、限购令知晓程度较高，并且已经形成了一定的观望情绪；3、三房的需求意愿有所增加；4、被政策阻挡在外的部分购房者仍想钻政策空子买房。客户分类分析(呼市本地)财富拥有等级等级描述房地产政策影响物理层面影响心里层面影响富豪拥有多套房产限购有足够的应对途径，没影响中高端拥有2套房以上限购政策对其有一定影响，投资欲望被压制，可能会转向商业地产等其他投资产品小康拥有1套房或无房但有能力买房对首付款及贷款利率十分在意，政策对其影响最大最容易产生观望情绪，市

13、场舆论的跟随者温饱租房者无力购房，政策对其无影响，最底层人群可以得到保障性住房或补贴漠不关心或对房地产业产生不信任情绪新政出台无房阶层及富豪阶层受影响不大，受影响最大的是小康阶层，他们一般是刚需或低端改善型需求者，家庭拥有2套房及以上的中高收入者的需求也被压制。客户分类置业原因房地产政策影响物理层面影响心里层面影响投资客投资限购政策打压对象，投资欲望被压制，寻找其他投资途径刚需族自住部分限购政策误伤对象，对部分购房者产生影响客户分类分析(外地)分析说明，新政限购出台重点打击投资客，使炒房热度降温,减少热钱涌入呼市；政策也误伤部分刚性需求客户。数据来源：南方都市报与各大房地产网站19.7% 广州

14、：南方都市报与新浪乐居三大网站做了广州限购令出台前后人们购房倾向的网络调查，结果显示：限购后受访人选择90-120平方米户型的占比跃升了19.7%。 呼市：根据尚达信市场部调研数据结果显示： 限购后受访人选择120-130平方米三房户型的占比跃升了25.3%。90平米左右两房下降17.2%。限购令影响客群需求分析广州呼市25.3%17.2%数据来源：尚达信市场部调研结果可以看出，限购前人们更倾向于小户型购房，而限购后，有购房需求的会选择直接将住房一步到位，购房和改善结合到一起。 十一届全国人大四次会议6日在人民大会堂三楼金色大厅举行记者会，国家发展和改革委员会主任张平、副主任朱之鑫、副主任徐宪

15、平就“十二五”规划纲要答记者问，其中关于对保障性住房规划要求如下： “要提高住房保障的水平 ，“十二五”时期要建设城镇保障性安居工程3600万套，2011年1000万套，2012年1000万套，2013-2015年三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。 在“十二五”规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。” 保障性住房全国未来5年保障性住房市场投放量激增，特别是2011年及2012年每年投放量都在1000万套，给商品房市场带来较大冲

16、击。受全国宏观层面的影响，呼市未来保障性住房放量将有大幅度提升。 2010年首府廉租房建设任务为4370套，棚户区改造任务为3813套，公共租赁住房建设任务为400套，经济适用住房建设任务为7600套，农村危旧房改造任务为4000套，国有林区棚户区改造任务为476套，其中经济适用房仅占商品房销售面积的不到1% ，2010超额完成自治区下达的任务。 2011年，自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为29441套，近198万平方米，总投资约55亿元。呼和浩特市在自治区任务目标的基础上加大了建设任务，2011年力争建设各类保障性住房约4万套，近270万平方米，总投资约为70亿元，建设规模占到全市房

17、地产当年新开工规模的50%以上。呼和浩特大量保障性住房的建设将对商品房中低端市场产生巨大的冲击，保障性住房一旦进行市场化运作，影响面会扩大至中端及中高端市场。远郊区县新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值巨大，地方政府会选择出售土地换得财政收入，因此此区域内不会建设保障性住房，政策对其影响最小。而随着这些地区可建设用地的减少，商品房价值将会越来越高。金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥开发区南端产品与保障性住房类似，保障性住房对该区域房地产市场带来较大冲击。旗县土地价值最低，并且远离市区，产品与保障性住房类似，保障性住房对当地房地产市场带来较大冲击，政策对其影响大，房价预计一

18、定幅度的下降。 保障性住房建设量的大幅增加对整个城市的房屋均价起拉低作用，但底线最多也就是限价房的价格。新城、赛罕、如意金川、西二环、南二环西段,金桥开发区南端政策影响力愈来愈大政策对房价的影响呼市目前限阶房（保障性住房市场化的主要途径）的开发量几乎为零，其价格导向性作用短时间内不会显现。但未来其价格导向性作用将会很明显，反之则支撑市场房价，即未来商品房房价不会跌破限价房的房价。现在银行对商品房贷款执行的政策是最少首付三成（首套置业），同时，去年银监会要求各银行进行银行压力测试表明，房价下跌30%，银行的房地产开发贷款和按揭贷款不良率不会明显上升。 也就是说，银行所能接受的房价下跌幅度最多在3

19、0%，不然就会有金融风险。结合限价房数据及银行数据说明，本次调控对房地产价格的打压，预计部分楼盘会打折促销，价格下调幅度最低在5%-10%左右。未来地产项目产品走势地产项目产品走势产品分类包含项面积区间市场供应量市场需求量首付款比例贷款政策优惠政策影响力高档产品别墅、洋房等200以上小小高少小中档产品洋房、高层等100-200中中中一般一般普通产品高层50-120大大低多大限价房高层90以下大大低多大在无法和限价房竞争的情况下，开发商将来可以逐渐减少小户型项目的开发量，而转向中大户型项目的开发。总 结以上分析说明，11年保障性住房仍以经济适用房为主，所占商品房销售比重很小，短期内对商品房市场冲

20、击小。但限购令的存在在打击投资客的同时，也限制了本地客户正常需求及大部分外地人刚性需求客户，客户量减少。因此，今年房地产市场将会出现局部打折等变相降价现象，但价格降幅最低在5%-10%左右。四、11年呼市地产走势预判房地产行业过快过热发展国家干涉调控市场观望情绪成交量下滑成交量继续下滑价格稳定价格见底成交量增长媒体炒作市场状况目前楼市处于此阶段机构评估媒体炒作成交量继续回升媒体炒作市场状况市场成交量价开始上涨房地产行业正常发展房地产项目地产项目运行机制呼市历年销售数据 数据来源：尚达信数据库数据显示08年依然保持两位数的涨幅，08至10年连续两年涨幅超过15%。但由于市场不规范，前一年销售房源

21、有部分归入后一年成交数据，因此08年成交量实际较小。10年增长幅度至少在40%。随着GDP不断增长及城市化进程的不断加快，呼和浩特房地产市场未来潜力大。成交量成交均价新政出台，市场观望成交量上涨速度放缓2007年2008年2009年2010年2011年1月量跌价稳观望阶段量价齐跌降价阶段量价齐升全面回暖价格保持坚挺向上态势量跌价稳观望阶段市场看空者继续观望2011年3月2011年5月2011年9月呼市调控细则 促销变相降价逐渐摆脱金融危机的影响，成交量上涨速度加快小幅上扬走势预判政策加码关注点一关注点二5月9月年底量涨价跌量跌价稳量涨价稳量价齐跌量价齐跌量涨价稳量价齐跌量涨价跌调控获得一定成效

22、开发商降价促销部分需求释放开发商资金充足部分需求释放政策持续压力需求压制开发商资金充足形成降价规模更严厉政策出台开发商降价促销需求大量释放形成降价规模更严厉政策出台量价齐跌未来商品房建议：增加产品附加值。如产品做精装；增加滨水绿地、中心广场等园林绿化的设计，提升附加值等。产品转型。避开保障性住房集中的90以下户型，转向120以上的中高端户型；塑造产品自身特色，同时提升小区物业水平、生活配套等服务。123转型商业地产。五、发展商对策纵览历年国家房地产调控政策，此次调控政策的不同之处在于，此次的调控属于结构性调整，而不是政策性调整。政策性调整 政策性调整指国家仅限于在政策层面上对房地产行业施加压力，如加息、调整银行准备金率、增加首付和贷款利率等。结构性调整 结构性调整指国家直接介入房地产行业，使房地产业结构产生变化，如主导限价房的开发建设，直接从商品房供给量上干涉房地产，逐渐引导房地产业的发展。1此次调控相