100718音乐公园投资分析报告

1、PAGE PAGE 17Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.斑成都东区音乐公叭园项目投资分析报告TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc267226449 鞍一、项目总论绊 PAGEREF _Toc267226449 h 半3 HYPERLINK l _Toc267226450 巴1摆、项目名称斑 PAGEREF _Toc267226450 h 懊3 HYPERLINK l _Toc267226451 哎2笆、项目性质蔼 PAGEREF _Toc267226451 h

2、懊3 HYPERLINK l _Toc267226452 搬3按、项目地址爱 PAGEREF _Toc267226452 h 笆3 HYPERLINK l _Toc267226453 拌4罢、项目业主单位吧 PAGEREF _Toc267226453 h 背3 HYPERLINK l _Toc267226454 阿5昂、项目建设目的佰 PAGEREF _Toc267226454 h 隘3 HYPERLINK l _Toc2672264癌55芭 办6柏、项目建设内容胺 PAGEREF _Toc267226455 h 阿3 HYPERLINK l _Toc267226456 摆7扒、研究范围和方版

3、法凹 PAGEREF _Toc267226456 h 吧4 HYPERLINK l _Toc267226457 败8罢、主要编制依据爸 PAGEREF _Toc267226457 h 暗4 HYPERLINK l _Toc267226458 背9安、主要技术经济耙指标氨 PAGEREF _Toc267226458 h 敖4 HYPERLINK l _Toc267226459 扳二、项目建设方捌案阿 PAGEREF _Toc267226459 h 巴5 HYPERLINK l _Toc267226460 拜（一）项目用地凹现状霸 PAGEREF _Toc267226460 h 阿5 HYPERL

4、INK l _Toc267226461 哎（二）音乐公园肮园区建设方案捌 PAGEREF _Toc267226461 h 拌5 HYPERLINK l _Toc267226462 艾1爱、主要规划指标半 PAGEREF _Toc267226462 h 耙5 HYPERLINK l _Toc267226463 靶2盎、音乐公园一期皑建设内容拜 PAGEREF _Toc267226463 h 皑6 HYPERLINK l _Toc267226464 懊（三）音乐公园埃二期建设方案隘 PAGEREF _Toc267226464 h 爱8 HYPERLINK l _Toc2672264柏65案 拜1盎

5、、主要规划指标矮 PAGEREF _Toc267226465 h 背8 HYPERLINK l _Toc267226466 啊2芭、音乐公园二期盎建设内容吧 PAGEREF _Toc267226466 h 巴9 HYPERLINK l _Toc267226467 败3搬、音乐公园二期半建设进度板 PAGEREF _Toc267226467 h 搬9 HYPERLINK l _Toc267226468 隘三、投资估算与袄资金筹措澳 PAGEREF _Toc267226468 h 败9 HYPERLINK l _Toc267226469 佰（一）投资估算耙 PAGEREF _Toc26722646

6、9 h 爸9 HYPERLINK l _Toc267226470 懊1暗、土地费用靶 PAGEREF _Toc267226470 h 叭9 HYPERLINK l _Toc267226471 翱2翱、建设投资扮 PAGEREF _Toc267226471 h 笆9 HYPERLINK l _Toc267226472 阿3翱、建设期利息懊 PAGEREF _Toc267226472 h 扳10 HYPERLINK l _Toc267226473 把4背、总投资阿 PAGEREF _Toc267226473 h 吧10 HYPERLINK l _Toc267226474 八（二）资金筹措佰 PAG

7、EREF _Toc267226474 h 拜10 HYPERLINK l _Toc267226475 盎1碍、资本金捌 PAGEREF _Toc267226475 h 案10 HYPERLINK l _Toc267226476 般2拔、银行贷款及还胺本付息扳 PAGEREF _Toc267226476 h 俺10 HYPERLINK l _Toc267226477 熬3败、营业收入回投颁建设稗 PAGEREF _Toc267226477 h 摆10 HYPERLINK l _Toc267226478 埃（三）资金来源碍与使用计划扳 PAGEREF _Toc267226478 h 翱10 HYP

8、ERLINK l _Toc267226479 把四、财务分析埃 PAGEREF _Toc267226479 h 岸11 HYPERLINK l _Toc267226480 爱（一）编制说明哀 PAGEREF _Toc267226480 h 半11 HYPERLINK l _Toc267226481 案（二）收入及税伴金捌 PAGEREF _Toc267226481 h 熬11 HYPERLINK l _T岸oc26722昂6482矮 懊1耙、音乐公园园区扳收入败 PAGEREF _Toc267226482 h 佰11 HYPERLINK l _Toc267226483 按2把、音乐公园二期埃收

9、入暗 PAGEREF _Toc267226483 h 盎12 HYPERLINK l _Toc267226484 跋3哎、营业税金及附罢加八 PAGEREF _Toc267226484 h 昂12 HYPERLINK l _Toc267226485 隘（三）总成本费蔼用霸 PAGEREF _Toc267226485 h 耙13 HYPERLINK l _Toc267226486 柏1叭、折旧与摊销拔 PAGEREF _Toc267226486 h 般13 HYPERLINK l _Toc267226487 绊2背、租金支出与运袄营费用敖 PAGEREF _Toc267226487 h 瓣13

10、HYPERLINK l _Toc267226488 扳3邦、建设成本拌 PAGEREF _Toc267226488 h 败14 HYPERLINK l _Toc267226489 奥4艾、财务费用扮 PAGEREF _Toc267226489 h 哀14 HYPERLINK l _Toc267226490 叭（四）利润表与蔼静态盈利能力挨 PAGEREF _Toc267226490 h 耙14 HYPERLINK l _Toc267226491 案（五）现金流量斑表与动态盈利能霸力背 PAGEREF _Toc267226491 h 拌14 HYPERLINK伴 l _T疤oc26722隘649

11、2岸 颁1稗、一期项目的盈蔼利能力傲 PAGEREF _Toc267226492 h 袄14 HYPERLINK l _Toc267226493 绊2氨、二期项目的盈摆利能力矮 PAGEREF _Toc267226493 h 暗14 HYPERLINK l _Toc267226494 柏3胺、整体项目的盈案利能力凹 PAGEREF _Toc267226494 h 板15 HYPERLINK l _Toc267226495 拌（六）偿债能力拜与财务生存能力芭分析扒 PAGEREF _Toc267226495 h 暗15 HYPERLINK l _Toc267226496 背（七）资产负债把表啊

12、PAGEREF _Toc267226496 h 爱15 HYPERLINK l _Toc267226497 拔五、敏感性分析瓣 PAGEREF _Toc267226497 h 白15 HYPERLINK l _Toc267226498 耙六、结论和建议伴 PAGEREF _Toc267226498 h 般16 HYPERLINK l _Toc267226499 拌附件隘:板财务分析附表邦 PAGEREF _Toc267226499 h 办17一、项目总论1、项目名称班成都东区音乐公坝园项目2、项目性质爱文化创意产业设岸施建设3、项目地址把项目位于成华区碍建设路街道辖区暗内，二沙河外侧唉原成都红

13、光电子傲管厂生产区域内白，杉板桥路与建阿设南路之间，沙坝河东岸。笆4、项目办业主百单位坝成都传媒文化投半资有限公司班。 罢5般、把项目氨建设目的矮通过本项目将成案都东区打造为有氨远见、有时代特芭色、有历史积淀哎、有文化创意、翱人文关怀和商业癌价值的国际化工捌业文化创意产业版区，以推动成都啊市产业功能分区拔定位的顺利实现搬，全面提升成华胺区乃至成都市文爸化创意产业的发邦展水平。板 隘 捌6、扮项目建设内容阿本项目内容包括扳成都东区音乐公翱园园区建设和运扮营，以及板音乐公园昂住宅开发项目，八总占地面积38佰0.83亩。其八中靶：佰音乐公园办一期隘占地218亩，傲主要对原成都红把光电子管厂生产邦区内

14、的工业建筑哎进行改建，形成拔具有工业文明风罢格的文化创意产凹业基础设施；按音乐公园二期（矮住宅开发项目）肮占地162.8叭3亩（霸含靶开发用地51亩哎、公建设施用地扮43亩，代征地盎68.83亩）叭，爸开发收益用于补熬偿哎一期扳建设与运营的资版金缺口。盎7懊、研究范围和方蔼法般本报告将根据项哀目建设方案及建昂设进度计划，在笆投资估算和财务搬分析基础上，分八析项目的盈利能邦力、偿债能力和败财务生存能力，奥并对主要影响因翱素进行敏感性分班析，为集团投资霸决策提供依据。熬本报告的投资估俺算与财务分析方昂法完全参照国家背发改委、建设部八颁发的建设项搬目经济评价方法颁与参数（第三版敖）捌、建设部标准定拜

15、额研究所和房地靶产业司颁发的碍房地产开发项目爱经济评价方法癌及国家现行的财班税制度等规定。懊8凹、般主要编制依据哀成都市城市总体爱规划（2008颁-2020年）搬；凹成都市城市向东艾向南发展战略规笆划纲要；搬研究啊“邦成都东区板”般项目有关问题的哀会议纪要 成府唉阅2009澳19号；扒成都市发展改革哀委员会关于同意坝开展成都传媒集捌团文化创意产业八项目设计、咨询碍、策划、勘察等盎前期工作的通知八 成发改审批斑函2009安150号；吧成都市规划管理皑局关于同意成都芭传媒集团白“把成都东区笆”癌项目规划选址的袄函 成规函2岸009115般号；爸项目概念规划方安案；跋业主提供的其他百相关资料等。艾9

16、班、主要技术经济阿指标八序号耙项目阿指标巴二期51亩笆二期94亩隘1袄建设规模版埃1.癌1安总占地面积扮179334熬 m叭2板 拔（哀269颁亩）办 阿208001八 m扮2罢 佰（312亩）拜 翱其中：奥音乐公园一期疤145334扒 m颁2板（218亩）隘耙音乐公园二期袄34000靶 m昂2扒 板（板51坝亩）般62666坝 m爸2哀 半（癌94斑亩）案 拌1.2罢总建筑面积艾373814.罢39 芭m隘2按527821.把63 背m矮2搬其中：矮音乐公园一期疤191123.袄71 疤m败2爱挨音乐公园二期绊182690.拜68 敖m盎2阿33669吧7.92板 m捌2拔2安总投资捌248

17、136.爱82拌万元敖2搬88390办.扒 4胺8半万元傲其中：敖一期扒建设吧投资背（不含土地购买盎）佰81416.0搬6 艾万元胺81416.0八6癌万元哀3爸资本金败68228.0芭0暗万元鞍68228.0瓣0爱万元昂4办银行贷款懊1皑39伴000巴.00坝万元靶1暗46颁000板.00稗万元拔5败项目投资内部收隘益率般9.26笆%懊13.47啊%邦6盎投资回收期挨1伴0.00拜 挨年搬7.74瓣年叭7扒资本金内部收益安率昂10.51笆%耙15.89阿%挨8芭贷款偿还期瓣6.73版年俺3.95澳年吧二、袄项目柏建设方案般（一）邦项目用地现状扮项目总占地38隘0.83亩，用吧地范围内现有约般

18、17万平方米的懊旧厂房，改建内癌容包括基础设施隘、总图及建筑工八程。皑（二）安音乐公园园区建盎设方案办1、版主要白规划靶指标艾音乐公园一期芭主要八规划凹指标如下表。哀表1 成都东八区音乐公园跋音乐公园一期扒主要版规划傲指标疤项目敖数值办比例扮总用地面积柏145333半 m般2扮100%伴总建筑基底面积败71299把 m摆2佰49.06%办总建筑面积隘191123胺 m颁2摆地上建筑面积岸165883邦 m吧2巴地下停车场和设半备用房半25240昂 m翱2办道路及地面停车拔场面积霸27230案 m艾2伴18.74%疤机动车停车位奥900鞍辆绊绿地面积唉46804版 m皑2皑32.20%俺容积率伴

19、1.14拔建筑密度扒49.06%板绿地率稗32.20%敖2、肮音乐公园一期半建设内容爱 鞍项目胺将隘对原有工业建筑拜进行改建并新建皑部分内容，总建背筑面积约19.氨11万平佰方米背，其中保留原建叭筑改建面积约1巴3.45万平方按米，新建建筑面稗积约5.66万袄平方米。扮项目建设内容包敖括九个部分：1巴号楼及演艺中心跋、成都舞台、办挨公区(18-2绊1.46号楼)拔、艺术部落、星熬工厂(32号楼瓣)、酒吧区(4碍.24-31号斑楼)、东区时间颁(2.3号楼)艾、酒店区(拌5.6.7蔼号楼)、总图和拔市政配套工程等啊。扳（1）1号楼及鞍演艺中心靶位于红光厂1号吧楼场址，主体建爱筑为1976年挨建成

20、的框架结构办大跨厂房，主要绊为一层，局部为跋三层。该分区建昂筑面积约爸27937平方矮米办，其中1号楼改白造澳16055平方凹米佰，新建演艺中心艾建筑柏11882平方皑米笆，内部设施、运邦营等由合作者或巴者合资公司解决叭。肮（2）成都舞台耙(新建)柏位于原45、4懊6号楼范围，包癌括露天广场、南啊北侧新建楼、4氨2号楼等，组成埃露天演艺场所，挨并建设阿25240平方把米柏的两层地下停车澳场。该分区建筑背面积版33014平方佰米懊，其中新建耙32740平方柏米阿，改建瓣274平方米鞍。澳（3）办公区(傲18-21.4按6号楼)伴办公区位于园区蔼的最北侧（包括懊西侧的18号楼爸），改造工作主碍要是

21、外立面和屋盎面防水改造。该爸区域总建筑面积瓣为扮40927平方昂米埃，其中新建般6752.7平袄方米靶，改建啊34174.3摆平方米胺。（4）艺术部落唉东区音乐公园当伴代艺术部落位于爱公园东侧和南侧袄主入口交叉处，碍该分区中有35般、36、38、伴39、43号楼伴及37号楼群。巴此区域拟由商家柏投资建设，我们邦只进行加固、屋爸面防水和拆除工绊程。建筑面积为搬5365平方米柏。扒（5）星工厂(稗32号楼)爸此区域拟由商家搬投资建设，项目矮仅对其进行加固办、屋面防水和拆埃除工程。星工厂盎需要改造的建筑般面积约为把15174.4绊平方米佰。板（6）酒吧区(百4.24-31凹号楼)疤包括4、24、靶2

22、5、26、2阿7、28、29百、30、31号伴楼及附属楼，仅板对外部公共空间啊打造及局部加层捌，进行结构加固爸和屋面处理，内懊部空间由商家投阿资建设。酒吧区案建筑面积为拜28073.3懊平方米奥，其中新建啊5288平方米吧，改建背22785.3巴平方米八。瓣（7）东区时间爸(2.3号楼)伴东区时间为音乐霸会所、展览区，袄位于公园的东南靶侧，由2、3号肮楼组成。项目仅哎进行结构加固、氨屋面防水和会所氨、会议中心的部阿分工程，2、3爱号楼的整体外立八面改造，其余由阿商家投资打造 稗。此区域改建建敖筑面积为哀26136平方叭米捌。（8）酒店区鞍酒店区位于音乐碍公园的西侧，由佰5-7号楼组成罢。项目仅

23、考虑加皑固，屋面处理、氨外立面隔墙、空哀调主干管道及至埃楼层上下水管网颁的改造投入。其碍余工程部分拟由隘商家投资建设。办此区域改建建筑懊面积为百14497平方凹米坝。皑（9）总图和市靶政配套工程奥包括园区道路及捌停车场、绿化、安景观建筑照明、背公园入口、11矮0kv变电站等俺、奥车行道、人行道霸工程、排水、照坝明、绿化、交通懊工程和小三线等叭。笆3、岸音乐公园一期柏建设进度吧音乐公园一期扒建设期从201办0年至2012氨年，采用分阶段绊建设方式，在3皑年内陆续建成并唉投入运营。瓣（败三叭）瓣音乐公园二期昂建设方案凹1、主要哀规划昂指标颁音乐公园二期挨主要规划指标如捌下表。拌表2 吧音乐公园二期

24、柏主要规划指标拔项目唉数值拜总占地面积败162.83亩岸净用地面积碍51亩傲总建筑面积芭182936绊地上建筑物面积把136001巴其中：班高层住宅巴125801拌商业敖10200佰地下车库佰46935哀车位把数柏1341辆鞍容积率疤4.0背2、岸音乐公园二期安建设内容办拟建设高层电梯肮住宅，兼容商业扒比例10%，2伴层地下车库。 懊3、爸音乐公园二期办建设进度拔拟在癌第按2办年取得土地使用稗权后启动住宅开拔发，分年建设进阿度为50%、3白0%、20%，搬分3年建成并完盎成销售。叭三、投资估算与隘资金筹措（一）投资估算1、土地费用唉计划于第2按年敖购买原红光厂3巴80.83亩土隘地使用权，共芭

25、116721.胺66邦万元（含3%的搬契税）。其中园般区用地218亩把，土地费用拜66815.4背3巴万元；住宅开发奥用地败含待征地、公建霸用地哎162.83亩拌，土地费用叭49906.2扮3矮万元。2、建设投资哎项目建设投资坝24癌6031.27奥万元，其中：暗音乐公园一期拔建设投资总计奥81416.0皑6 艾万元，包括一期百工程费用摆、一期瓣工程建设其他费跋用（含把第一哀年白土地租金稗）、预备费等。爸音乐公园一期斑分摊的土地费用败66815.4爱3 哀万元，哎按园区一期占地盎/总占地*土地板成本暗的分摊原则鞍计算肮；暗音乐公园二期搬开发成本啊97799.7瓣8稗万元。岸各单项工程费用翱估算

26、详见附表捌1哎。3、建设期利息扮音乐公园一期扳建设期利息合计袄5224.82办 凹万元唉，其他利息计入板财务费用背。4、总投资疤 项目总挨投资合计哀2氨48136背.爱82暗 伴万元。总投资与扮分年投资计划表颁详见版附表爸1矮。（二）资金筹措1、资本金伴 伴自筹罢资本金共计般68228傲万元扮，计划于第1埃、2版年投入。哀2、银行贷款芭及还本付息绊计划拌在佰第2年癌购买土地时，根瓣据土地费用及当爱年建设资金缺口般贷款癌1百39凹000翱万元颁，暗年贷款利率按5坝.94%败计算，啊当年产生的版利息照付。搬自第3年伴起哀按当年可用于还挨款的最大金额鞍偿还贷款本金，俺还本付息资金来瓣源包括：营业收伴

27、入扣减伴当期矮付现成本懊、所得税及建设暗投资肮后的余额埃；上年累计盈余耙资金。搬借款及还本付息暗计划表详见附表跋2罢。罢3、营业收入回跋投建设办项目自第2年起跋取得营业收入（邦园区租金收入及半住宅销售收入）般，将当期收入支敖付当年付现成本搬及所得税碍后的盈余案资金哀回投建设，以提挨高资金使用效率搬。爱（三）资金来源霸与使用计划俺资金来源与运用俺表详见附表鞍3岸。凹项目的资金需求案较大年份在第1啊-罢4扒年（一熬、二安期建设期），其昂中隘第班2邦年由于购买土地绊及启动住宅开发靶，将出现资金需碍求峰值跋（约18亿元）白。柏项目佰资金来源首先考皑虑资本金，并在艾第二年开始计划凹贷款隘13扮.岸9敖亿

28、元，弥补资金笆缺口。俺其后由于物业销巴售回款及前期隘资金盈余足以支靶持项目建设，将瓣不再使用贷款。四、财务分析（一）编制说明跋1、由于一、二昂期项目的相互依澳存性芭及建设艾经营扒期的重叠绊，财务分析将从扒整体出发，综合皑计算并分析项目哀的盈利能力、偿氨债能力和财务生叭存能力背，同时将分别对矮一、二期项目的阿盈利能力作简要凹说明捌。爸2、项目营业收啊入与成本参照成罢都市同类项目标俺准，并结合本项案目招商方案确定罢。稗3、项目计算期百13年，其中版一期项目俺建设期碍2啊年。罢4、基准收益率坝按8%计算。跋（二）收入皑及税金拌1、音乐公园园吧区收入笆园区收入主要体百现为租金收入，般为测算方便，此案处

29、暂未考虑商铺板收入扣点等经营坝方式，仅收取固艾定租金。扒租金水平参考周败边商业租金以及板园区集聚后的增懊量，按照不同业搬态、不同层次设氨定了不同的起租挨水平、出租率（岸免租期不计入出哀租率）及哀租金递增水平。哀起租租金八均价30元/平拌方米,邦根据业态不同凹在蔼20埃-100元/平隘方米蔼之间暗;拔第一年出租率设艾为零，第二年袄出租率暗根据业态不同,耙按第一年建成物安业的安60安%笆至100%计算拌出租率耙，芭经过2年培育期澳和3年芭增长皑期,案第爱六版年拌进入胺物业经营唉平稳期阿,蔼 佰出租率靶稳定瓣在93%至10矮0%之间吧；澳租金增长率敖在2年培育期和百3年增长期期间爸,根据业态不同肮,

30、在8%至50疤%坝递增,拌 板第搬六芭年进入案物业经营平稳期叭后耙租金拜年绊增长率啊稳定在爸按芭6%递增挨，第十年之后不叭再递增斑。办此外，拟有部分挨新建和改建物业颁出售，包括：成百都舞台周边75爱00平米的小建搬筑物，以及中移懊动18号楼及新邦建楼。其中成都盎舞台周边小建筑盎的售价按案以收益还原法确拌定的物业价值（案年化收益率8%俺），扳暂定为1372搬9万元；中移动挨18号楼及新建颁楼按建设成本，癌包括：购买18爱号楼原费用、改班建及新建费用、拔土地分摊费用、坝总图和市政配套拔分摊费用、工程袄建设其他费用及氨建设期利息的分疤摊费用，共计败14637.0颁3岸万元。伴2、疤音乐公园二期癌收入

31、俺音乐公园二期啊的销售单价暂定白为：电梯公寓均癌价9000元/案平方米，商业1氨6000元/平艾方米，车位10暗万元/碍个傲。其中住宅的销盎售进度按第扳2、3、4把年分别为40%挨、40%、20扳%计算，商业和啊车位全部在爸第稗4挨年敖实现熬销售。半3、营业税金及佰附加跋物业销售、出租摆的营业税金为经爸营收入的5%，挨城市建设税及教佰育附加费等合计昂按营业税额的1板0%缴纳。拜项目销售部分应白缴纳土地增值税捌，按分年预缴，隘完工后汇算清缴把方式，实行30白%-60%四级把超率累进税率。哀出租物业胺的房产税巴按租金的12%哎缴纳。败根据坝成华区给予的优拔惠政策拌，罢音乐公园一期埃出租物业的营业坝

32、税金及附加可实吧现摆地方留成部分暗减免。澳营业收入与税金稗估算详见附表绊4班。坝在13年计算期氨内项目可实现营阿业收入昂405449.碍88办万元，其中一期半物业租金和销售芭收入合计隘260189.奥22耙万元，二期物业白销售收入疤145260.奥66般万元。俺（三）澳总成本费用袄 疤1、折旧与摊销皑园区出租物业的皑固定资产折旧和艾土地使用权摊销唉计入总成本费用胺。其中房屋建筑安物折旧期20年奥，装饰装修设备阿折旧期10年，绊土地使用权摊销瓣年限40年。拜2、租金支出与般运营费用瓣设定伴第1昂年耙向业主支付土地靶租金，金额为收跋储成本负担的银岸行贷款利息。般第叭2哎年购入土地，不暗再支付租金。

33、爱园区运营费用参办照行业水平，背由于主要的运营把管理成本将由园百区运营管理公司耙承担并另行向商埃户收取物管及商案管费，此处仅按笆租金收入的5%鞍计算，即第蔼1-3年按第四蔼年租金收入的白5安%，之后按当年啊收入案5柏%设定。懊开发项目的管理隘费用按俺开发成本的3%哎计算，销售及推搬广费用按销售收板入的5%计算。3、建设成本芭建设成本为实现佰物业销售时结转熬的成本。4、财务费用耙园区运营及住宅颁开发期间的贷款隘利息计入财务费半用。肮项目总成本费用扮估算表详邦见附表埃5翱。唉计算期内安一二期矮项目总成本费用肮合计挨2啊22054.1唉3瓣万元。奥（四）俺利润表与静态盈捌利能力办项目在13年计敖算期内可实现营扮业收入盎405449.半88隘万元，净利润安108522.捌34耙 颁万元，年均总投笆资收益率柏5.1板%，资本金净利吧润率拜12.2懊%坝，静态盈利能力胺较俺强稗。肮利润表详见附表爸6把。皑（五）现金流量摆表与动态盈利能颁力哀1、稗一期项目的盈利捌能力跋 靶据音乐公园一期胺的项目投资现金稗流量表，一期项盎目在计算期内（艾13年）可实现疤息税前利润爱137410.隘39氨万元扮，所得税后全部柏投资的财务内部白收益率为昂7.9艾0绊%，盈利能力板一般盎。颁2、二期项目的碍盈利能力罢 据音乐敖公园二期的项目稗投资现金流量表佰