REICO专项报告：对经济适用房政策的评价

1、敖REICO专项暗报告：对经济适凹用房政策的评价办对政策问题的评岸价 安1、政策问题的伴构建 芭在政策主张形成爱时，政策的问题坝构建主要来自三爸个方面： 斑一是小康社会需斑要居住条件进一罢步改善。九十年伴代末，城镇居民埃的收入水平和改爸革之初相比有了搬较大提高，居住败状况也有很大改芭善，人均建筑面袄积已达到17.八78平方米，比背改革当初人均6按.7平方米提高巴了11平方米，吧有很大进步和改板善。 把但理论界和决策靶层认为，和改革拜三步走战略的阶埃段目标相比，和把建设小康社会目跋标要求相比，和阿国外相比，在整巴体居住质量（包懊括房屋配套、生唉活配套和生活环皑境等）和居住水靶平上，还有一定罢差距

2、，城市居民板的住房状况还需邦要进一步改善；笆 俺二是住房供给方爸式需要替代。城跋镇住房制度在经碍过既有公房提租皑、出售之后，需暗要进入一个新的斑阶段。在新的阶般段内，公有住房按供给逐步退出，安商品化、社会化哎住房供给要成为拜城镇住房供给体埃系的主要构成。跋 邦但是，根据当时白的社会收入整体矮水平、家庭收入澳的主要来源和职稗工工资结构，完板全依靠劳动报酬吧获取商品房存在稗普遍性的支付能白力不足问题。因柏此，需要一种不蔼同的住房供给制爱度进行替代，以靶推进住房制度改懊革的深入。 捌三是，在当时的瓣国际经济和宏观叭经济背景下，由袄于亚洲金融风暴哀，宏观经济面临矮必须依靠扩大内岸需来实现既定的拔增长目

3、标，必须佰寻找可以较大程拌度满足扩大内需版的消费品和行业懊领域。在这样的哎背景下，通过住安房改变居民消费背结构，扩大内需奥，拉动经济增长稗成为历史的可行办。 绊1998年全国般城镇住房改革和敖建设会议指出：癌“建立新的城镇柏住房供应体系，巴重点是大力发展奥经济适用住房。八这既是这次房改奥的重要目的，也柏是房改是否成功巴的一个重要标志斑。一方面，中低把收入家庭是目前熬城镇家庭的主体爱，发展经济适用罢住房可以满足他捌们的需求，是实扳现本世纪末人民颁生活达到小康的巴重要条件。另一哀方面，发展经济靶适用住房又可以邦增加有效需求，爱带动经济增长，哀不会形成房地产扳热，符合经济发伴展总的要求。”唉（自建设

4、部“关伴于进一步规范经澳济适用住房建设邦和销售行为的通拔知”，建住房盎200019败6号） 2、政策目的 矮当政策问题按照瓣上面所论述那样百进行构建的时候敖，政策目的也就安很清楚，那就是肮，一要满足居民伴住房状况的改善吧；二要构建新的盎商品化、社会化绊城市住房供给体傲系；三要扩大内敖需，拉动经济增熬长。 3、政策目标 坝通过政策的形成熬过程分析，我们阿可以很清楚地看岸出，在经济适用啊房政策体系形成八的时候，政策主艾张本身并不是单癌纯为解决中低收拜入家庭住房的社般会问题而提出，瓣政策还同时承担按深化住房制度改岸革和服务宏观经百济调控的使命。叭 懊因此，政策形成翱之初政策对象目唉标比较宽泛，更按没

5、有确定、清楚碍和系统的数量指矮标设置。系形成板的时候，政策主澳张本身并不是单氨纯为解决中低收百入家庭住房的社坝会问题而提出，艾政策还同时承担搬深化住房制度改邦革和服务宏观经矮济调控的使命。凹 熬因此，政策形成哀之初政策对象目办标比较宽泛，更岸没有确定、清楚矮和系统的数量指昂标设置。不过，柏1998年到2袄003年，政府搬曾连续下达七批俺经济适用房建设板指导计划 ，计唉划建设面积总计笆为10.47亿爱平方米（200澳4年是1.27胺亿平方米），相百当于同期全社会挨实际新增住宅建案筑面积的32%稗。颁 斑对政策措施的评扮价 叭经济适用房政策稗实施的主要措施扒有三： 败一是宏观指导，埃分级决策。即国

6、笆家下达宏观指导爸计划，地方政府斑根据各自的情况翱分别确定具体的扳实施计划。 阿根据有关文献，班199820碍03年经济适用挨房竣工面积为4翱.77亿平方米捌 ，占同期城镇稗住宅新增建筑面唉积的14.41胺%，大约5.7班亿平方米的计划爸没有完成，计划哎执行率大约为4瓣5.56%。而昂且，从2001百年开始国家下达叭经济适用住房建碍设投资计划数量癌在逐年降低。 百二是土地行政划扒拨。无论是通过般房地产开发企业疤提供经济适用房般的新增用地，还熬是单位自建，或唉者集资、合作建芭房，土地供应都氨采取行政划拨的暗方式。其中，集班资、合作建房和背单位利用自用土办地建设经济适用哎房用地，实际上案是利用计划

7、经济蔼体制下原有土地绊占有的剩余。 罢三是价格管制调背整，由于三种供安给方式的对象和稗范围并不完全相蔼同，因此三种经肮济适用房的价格百也不相同。通过百房地产开发企业把提供的经济适用拔房价格由政府确傲定价格构成，而扮集资、合作建房凹以及单位自建、搬面向本单位职工把销售的经济适用鞍房价格由各个单按位自行决定。 岸从严格意义上讲凹，集资、合作建扒房和单位自建住扮宅（包括建设项俺目附带住宅）不把能算作完整意义氨上的商品化、产鞍业化和社会化住绊房供给，这种生班产方式本身和城爸镇住房制度改革背的目标追求并不瓣一致。而199吧8年2003澳年，经济适用房奥的供给更多依赖靶住房需求者所在靶工作单位的努力百，通

8、过房地产开唉发企业产业化完拌成的经济适用房吧供给量并不高。氨所以，政策的实挨施更多依赖不完澳全产业化和不完拌全社会化的手段疤。 办对政策效果的评哀价 白1、目的：政策皑目的已经实现 爸城镇居民住房得瓣到改善。包括各芭个收入层次家庭斑在内，城镇居民按的住房状况都得绊到较大改善。事澳实上，根据我国肮的发展水平，在斑2001年底，氨全国城市居民住碍房人均建筑面积艾达到20.8平班方米，当年全国胺家庭人口平均数耙为3.38人，佰全国城镇家庭平柏均住房面积为7爸0.3平方米，埃中低收入家庭住爸房建筑面积也平埃均达到80平方瓣米，超过联合国啊推荐的3-5人爱家庭住宅最小面翱积59.5平方颁米标准线 。 啊

9、城市住宅商品化叭、社会化供给体岸系已经形成。在埃中低收入家庭住败房中，总体上6拌7.42%来自耙房改私房和商品癌房，其中平均5扳7.13%的住按房来自房改私房板，10.29%巴的住房来自商品疤房。 爱通过房地产扩大癌内需，拉动经济捌得到实现。20按03年，房地产唉业提供的城镇住百宅已经占到供给靶量的58.6%把；房地产业对国百民经济的贡献率霸不断提高，19坝982003案年，房地产开发哎投资对当期经济隘增长的贡献度由盎11.3%上升皑到19.6%；半对当期经济增长背的贡献率由约0芭.9个百分点迅扒速上升约1.8胺个百分点以上 稗，房地产已经成背为国民经济新的办增长点。 坝2、目标：并没版有完全

10、采用预期懊的措施 笆到2003年底隘，经济适用房建白设计划目标为1俺0.47亿平方芭米。2003年佰底，经济适用房半竣工面积4.7背7亿平方米 ，案占全部计划的4办5.56%；通鞍过房地产开发企澳业完成的经济适凹用房竣工面积2稗.69亿平方米柏，占全部计划的扮25.69%。蔼考虑到建设周期挨的影响，总的计翱划目标达成率应啊该稍高。 安在政策形成之初挨，政策曾设想在巴“房地产开发公邦司每年的建房总搬量中，经济适用把住房要占20%颁以上”（国发靶199443扮号）。但199扒7年到2003败年末，房地产开奥发企业每年新开巴工经济适用房面懊积平均17.1矮6%，竣工面积鞍占18.75%邦，没有达到预

11、期芭计划目标。 矮从目前的数据看百，截至2003案年，至少超过半霸数的经济适用房笆来自集资、合作鞍建房、单位利用案自用土地建设经笆济适用房以及建凹设项目附带住宅胺等。 啊但是，根据16扳个城市经济适用袄房和商品房的建阿设情况对比看，奥各地经济适用房隘的建设情况有很办大差别。由于通隘过市场提供商品白化的经济适用房皑主要依靠政府行跋政划拨土地。因巴此，各地经济适板用房建设的差异阿也反映了各地方岸政府在经济适用盎房建设上的意愿爸有很大不同。我拌们认为，这和当隘地土地在全国范阿围内的级差地租爱、当地中低收入敖家庭住房状况以按及当地住房供给扒体系的结构和经版济适用房供给渠阿道的多样化有很吧大关系。 3、

12、效果： 靶一、从中低收入蔼家庭住房现状来啊看，按照当初可捌以理解的政策目按标群体，这些家案庭的住房面积得般到较大改善，而艾且各收入阶层家扒庭住房面积的相罢对差距没有他们稗之间收入的相对爱差距大。 奥中等偏下收入家叭庭的住房相对面哀积下降较大，不办过，中等偏下收八入家庭的住房绝矮对面积也已经达熬到较高水平，达绊到并超过联合国霸推荐的建筑面积暗标准。 笆从满足中低收入按家庭住房需求来啊讲，政策实施以凹来，居民住房状傲况得到了改善。哀但需要强调的是板，这一效果的实跋现，来自包括集昂资、合作建房、隘单位利用自用土八地建设经济适用把房和通过房地产疤开发企业提供的瓣经济适用房共同坝完成。 捌但是如果按照当

13、疤前的政策标准，翱占全社会家庭3稗0% 的目标群邦体所占比例并不扒高，这和当初政八策目标宽泛有关奥系。 版二、经济适用房瓣的供给更多来自癌集资、合作建房肮、单位自建等方笆式，来自房地产瓣企业提供的经济佰适用房比例并不矮高。从住房制度佰改革来讲，商品叭化、社会化和产败业化住房供给体澳系已经形成。但捌是，在这个体系胺中，经济适用房搬名义下的住房供背给并不是完整意笆义上的商品化、懊产业化和社会化叭供给。 挨三、从拉动经济摆增长来看，根据皑房地产业的产业芭关联性，即便是背通过单位自建和柏集资、合作建房般开发的经济适用摆房，也依然对国坝民经济的增长起拌到了推动作用。隘在这个意义上，埃其目的也基本达矮到。

14、 肮从效果看，经济吧适用房政策取得鞍了较为明显的效啊果，但效果的取隘得主要依赖大量哎采取不完全产业芭化和社会化的手皑段。 结论 板第一，虽然政策隘的执行更多倚重啊不完全产业化和叭不完全社会化的斑手段，但经济适癌用房政策当初的暗目的都已基本得般到实现，城镇中罢低收入家庭的住坝房情况得到较大袄改善。 版第二，在目前经笆济适用房的使用肮中，来自拆迁、澳结婚、迁移、与傲父母分离和独立吧自住的新增需求颁占主要比例。 案第三，除了拆迁凹引发的需求可以板在拆迁中得到解胺决外，城市新增挨住房需求中，来柏自中等偏下收入稗家庭的新增住房罢需求存在支付能邦力不足的问题，扒但这并不意味着拔中低收入家庭存绊在普遍性住房

15、困岸难问题。 版第三，预计在现安有土地制度下，胺大中城市的集资邦、合作建房、单氨位自建等其他经哎济适用房的供给把将因为城市土地翱、城市规划和城哎市管理的限制而笆大幅下降，通过翱房地产开发企业佰实现的经济适用巴房将成为经济适傲用房的主要供给伴。 瓣但是按照现有的蔼供给比例和方式霸，这部分经济适败用房的供给无法啊满足全社会30爸%家庭群体的需笆求。 半第四，如果政府懊继续完全依靠新办增划拨土地来满扮足中等偏下收入罢家庭各个需求层耙次的住房要求，吧那么由于各地在哎土地级差地租、巴住房状况和供给唉条件上的巨大差背异，地方政府在罢政策执行中将面拌临更大政策执行摆能力和政策执行八成本的考验。 癌第五，在土

16、地供岸给量不变的前提熬下，全社会每年爱新增住房需求中拌，来自中等偏下懊收入家庭的新增柏住房需求应该作叭为一个社会保障熬问题，而不是当拌作市场问题来解霸决。完全依赖市叭场供给来解决社捌会保障问题，将稗因政策执行成本哎的外化而导致政爸策效果降低。 扳政府可以考虑从般政策问题、目标板对象和政策措施背上对经济适用房爱政策进行调整和柏进一步完善。 笆附录：其他国家摆和地区的经验 疤其他国家中低收搬入家庭住房政策背的目的 办现代意义上的住傲房政策产生于1敖9世纪末20世耙纪初，用以解决岸工业化和现代化把第一次浪潮下以爱住房为突出矛盾邦的城市社会问题办 。到目前为止啊，世界各国大多跋制定了关于中低懊收入家庭

17、的住房暗政策，不断满足袄城镇居民的住房昂需求是世界各国拔政府都承担的政疤治责任。 昂1948年国般际人权宣言第癌25条把居住权巴利列为基本人权绊：“每一个人都百有权力拥有足够办的生活水平，以笆保障他个人及其按家庭的健康及安白适，尤其是食物袄、衣物、居住、碍医疗以及必要的巴社会服务。” 笆产生于1995矮年，有133个肮国家签署的联合熬国经济、社会跋、文化权利国际捌协议也规定：隘“每一个人都有肮权利拥有一个于隘他和他的家庭都斑足够的生活水平敖，包括足够的食皑物、衣物和住宅白，同时可以不断扒地改善其生存条按件。” 巴1996年联合岸国伊斯坦布尔人隘居宣言明确指出瓣：“保证人人享白有适当住房和使摆人

18、类住区更安全耙、更健康、更舒碍适、更公平、更扒持久，也更具效板率。”“要全面案逐步实现国际法爸律文件提出的人敖人享有适当住房哎的权利。”“将肮寻求各级公共、板私营和非政府伙奥伴间的积极参与扳，以保证所有人绊及其家庭能获得拜土地使用权的法奥律保障，能免受捌歧视并能平等地俺得到经济上可承百受的适当住房。疤” 绊世界各国政府制笆定中低收入家庭耙住房政策的背景般、目标和手段不袄尽相同，但有一爸点基本相似，那氨就是其政策问题皑的不同，所指向靶的目标群体明显版不同。大多数国耙家的中低收入家搬庭住房政策源自佰社会问题，而不哎是解决经济问题安。这一点在市场岸经济国家住房政霸策的演变历史中胺表现得最为明显疤 。

19、但是由于住傲房政策的执行需耙要借助经济政策昂的支持，包括投暗资政策、财税政碍策和金融政策配懊合共同形成完整翱的住房政策体系瓣。然而，从公共昂政策本身要解决搬的问题来看，引白发中低收入家庭熬住房政策问题的霸仍然是社会问题俺。 叭比如欧洲各主要阿市场经济国家的傲中低收入家庭住扳房政策大多源于氨战后住房普遍短办缺，但在随后的罢政策调整中，问埃题则源于给定住澳房供给条件下，哀住房供给充足而佰住房需求者支付颁能力不足的矛盾八，以及贫民窟和埃无家可归流浪者笆的住房问题上。伴但福利国家，比罢如瑞典，其住房熬政策从一开始则疤是作为一项社会把发展目标被列为艾国家发展计划当跋中，住房政策本蔼身也就成为国家鞍发展政

20、策的一项拌内容。 办而发展中国家，靶比如埃及的中低芭收入家庭住房政按策则由于城市化哎发展带来的住房颁危机。埃及城市癌现有半数住房年扮久失修，不少住唉房是危房，许多白人无家可归，违爸章建筑到处都是罢，由于地价贵，吧不少开发商为牟白取暴利，随意扩懊大建筑面积，甚安至违章加层，时百常发生塌房死人敖等恶性事故。有摆一幢七层楼房，笆上面竟然加盖了靶五层，结果大楼邦垮塌，死伤近百按人。有鉴于此，癌政府不得不开始百制定相关的住房哀政策 。 笆在美国，产生于矮大萧条时期的住隘房政策明显作为案一项经济政策而背制定，其政策目昂标对象是失去抵爸押权的自由房屋蔼的中产阶级。二懊战以后美国的住拌房政策则开始转唉向主要由

21、于大量皑退伍军人出现而癌产生的住房问题斑。目前美国的住哀房问题则主要以败少数族裔，特别拔是黑人和西班牙绊族裔低收入者的班居住问题 。 笆其他国家中低收拜入住房政策目标坝对象的确定 1、美国 胺为帮助低收入家盎庭解决住房问题俺，美国联邦政府案从20世纪30绊年代初开始介入胺住宅市场。当时鞍的罗斯福政府设办立了“联邦住宅半贷款银行系统”蔼（FHLB），版并批准住宅抵疤押贷款法（H癌OLA），据此拔成立了“房产贷袄款公司”（HO巴LC），改变了俺以前由地方私人拜机构操作的短期澳、一次性还本付跋息的抵押贷款方盎式，转由联邦政懊府担保，形成提耙供长久性、分期靶还款方式运作的碍抵押市场。19巴34年，美国

22、国斑会正式通过国埃家住房法（N霸HA），成立“坝联邦住宅管理局芭”（FHA）和阿“联邦储蓄贷款坝公司”（FSL伴IC），组建“吧互助抵押贷款保败险基金”，负责笆对个人住房抵押胺贷款提供保险。背 凹美国国会在19艾37年通过了皑公共住宅法案搬，设立了“联邦半平民房屋建设总凹处”（USHA绊），以建立永久挨性的中央补助。俺1949年，杜哀鲁门政府修订了爱国家住房法肮，提出的目标是哀：“每一个美国叭家庭都能够拥有跋一套安全、环境艾适宜和舒适的住懊房”。为实现这八一目标，美国政坝府在各个不同时捌期，制定了许多班帮助中低收入家懊庭改善住房条件挨的政策，通过立澳法的方式加以实隘施。 袄美国住房政策主矮要包

23、括两个方面艾的内容：一是通碍过各种措施鼓励案建造低收入者住敖得起的住房；二板是通过担保贷款跋、提供租金补贴叭以及实行租金优般惠券计划等帮助白居民拥有自己的白住房。 安在美国，家庭收岸入为所在地区家般庭平均收入的8挨0%以下者，均班可申请住房补贴斑。补贴的方式通癌常有两种：一种皑是直接对低收入扮家庭提供低租金敖的公共住房（一熬般为市场租金的盎20%50%邦），这种补贴主岸要提供给家庭收按入占美国家庭平摆均收入37%，氨并申请居住公共阿住房的最低收入坝家庭；另一种是板向低收入家庭补把贴房屋租金，享案受这种补贴的家傲庭必须租住符合罢政府规定要求的埃住房，同时要拿败出家庭收入的2哀530%支付懊租金，

24、不足部分昂由政府补贴。 扳补贴住房建设政挨策集中体现在2扳0世纪60年代佰的住房法中颁，该法的202白条规定，政府必艾须向建设公共住拌房的非赢利机构靶提供低于市场利版率的贷款，年利把率为3%；19伴68年的住房爸和城市发展法埃也包含了补贴供爱应出售住房和补瓣贴供应出租住房氨的相关条款。 扳20世纪70巴80年代，美国扮住房政策进行了昂战略性调整，即稗由补贴住房供应巴者转变为向住房昂需求者提供补贴伴。1974年的霸住房和城市发拔展法第8条规案定，住房补贴由白住房和城市发展爱部通过地方住房按管理机构发放，袄用于补贴市场租癌金与租户家庭收扮入25%之间的蔼差额，接受补贴霸的租户每五年接邦受重新审查，

25、最佰长补贴期为20邦年。里根政府在佰他的第一任期内胺修订了第8条款敖计划，提高租户挨承担租金的标准罢，由家庭收入的俺25%提高到3懊0%。克林顿政翱府继续改革住房翱和城市发展部的坝职能，在削减联搬邦联邦政府对住笆房的有关预算的背同时，将执行住捌房计划的职能逐瓣步转交到州和地傲方政府，并修改唉了第8条款租金矮资助计划的部分扳条款，提高各州背所得的税金信用办的人均标准，从案1.25美元增昂加到1.75美俺元，并在199吧7年正式出台的稗多家庭资助性拜住房改革及承受搬能力法案，新肮增45亿美元资皑金用于支持在1耙998年第8条板款和约的更新。案 疤美国目前实行的埃住房补贴政策主版要是一种直接补芭贴，

26、即直接用于蔼增加低收入家庭八的住房消费补贴熬，其政策目标是瓣减轻低收入阶层百的住房消费负担邦，以达到政府提挨出的最低住房消拜费水平。 柏凡申请政府住房矮补贴的低收入家颁庭，必须符合规摆定的条件，一般办情况下，家庭年傲收入低于所在地罢区平均收入50瓣%就可以提出申绊请，在经当地P艾HA对申请者的隘家庭收入、财产袄和家庭成员的相埃关信息与其它的暗相关地方管理机癌构、申请人所在伴工作机构的负责笆人以及银行等机摆构进行核实，当班PHA经过调查凹核实确认提出申矮请的家庭符合申敖请条件，如果不佰能马上实施补贴哀，就将其列入补扳贴对象的等候名吧单，当排到某一办位等候的申请人扒时，PHA将主般动与其联系并为按

27、其发放住房优惠绊券。 疤住房优惠券的持疤有人可自由的在搬市场上寻找合适拌的住房租住，但岸租住的房屋必须扳满足PHA对健熬康、安全等方面坝的要求。一般情般况下，住房优惠氨券的持有人必须阿把家庭月收入的耙30%作为房租颁支出，也可租住鞍高于PHA标准拌的住房，但家庭坝的租金支出不得伴超过月总收入的傲40%。据HU皑D的最新报告显扒示，HUD在2唉004财政年度搬支出了240亿扳美元用于向低收唉入家庭发放优惠捌租金券或者用于罢增加符合要求的爸廉租住房，全国阿约有480万低暗收入家庭得到帮班助 。 2、英国 埃在英国，住房供啊给的方式主要有巴四种，即租赁私挨房、自由住房、白租赁建筑协会住昂房和租赁地方

28、政安府住房。英国政懊府调整房屋供应埃量和对象的主要懊手段是住房补贴颁。住房补贴政策哎是针对大量住房斑供应和贫民窟改哀造为主要内容的昂住房建设补贴和霸以解决贫困住户把房租金承受能力安为主的房租补贴皑。 版住房建设补贴：捌1946年补贴氨标准为60年每矮年每套16.1芭英镑。外加强制敖性地方捐税（R爱FC）5.1英叭镑。1952年邦，补贴标准提高氨到26.14英斑镑，地方捐税8挨.18英镑，实斑现住房供应目标拌30万套。19百55年，补贴标稗准又降为22.白09英镑（RF肮C为7.7英镑耙）。1956年稗底，英国政府通邦过法令取消了这隘项补贴，补贴对背象仅仅针对老年艾人的一室单元和蔼贫民窟改造。1

29、疤961年，新的靶住房法又恢复了败面向普遍住房需扒求的补贴。19岸67年，所有新邦建住房每年固定暗的住房补贴额被胺取消，地方政府暗只付了4的贷巴款利息，其余由翱财政部支付。平颁均基本补贴标准霸由每套住房24把英镑增至67英办镑，1971年扒又增至187英癌镑，翻了三番。俺此后，政府的补版贴政策由建房补败贴向房租补贴转吧变。 耙房租补贴：19氨50年后，英国肮采取了房租补贴笆政策，使穷人成半为补贴的最大受邦益者，被称为“哀真实租金政策”按。如果租房总支跋出超出了其全部邦存量住房征税价胺值的2倍，补贴拜标准为每套每年芭24英镑，若低俺于2倍，则补贴芭为每套每年8英罢镑。1972年爸，私有住房法出唉

30、台，过去的补贴办政策变动只适用肮于新政策实施后昂的新建住房，这百次采取逐步取消矮原有补贴的方式哎，取消了新政策版实施以前所有的把补贴。取消了地翱方政府自由确定捌租金的权力，明袄确提出了他们达搬到公平租金的时巴间表。地方政府奥首次被允许可以凹有盈余，而每年办住房超过30英碍镑以上的盈利上稗交中央政府。 叭二战以后50年伴来，英国居民住肮房产权结构发生氨了重要变化。4班0年代末期，大矮约50的居民隘拥有自有住房，碍其余50的居埃民主要从私人出澳租者那里租用住熬房。2000年瓣，近70的居盎民拥有自有住房隘产权，另外30霸的居民租赁住肮房；其中，20叭的居民从当地扮政府租赁公有住氨房、10的居岸民租

31、住私人房屋办。住房政策的实爸施。 霸194619皑79年间，工党瓣执政与保守党执佰政时期，政府建凹房占建房总量的罢比重分别为49傲和45.3翱。最高的194碍61951年俺间，主要城市的跋政府建房量达建矮房总量的78跋。 邦1980年，撒扒切尔政府开始通翱过公房出售的方埃式改革原有的公霸房使用制度。当耙年修改的住房颁法规定：凡租把住公房的住户有芭权优先、优惠购半买其所住的公房皑，即“优先购买邦权”政策。“购稗买权”条款规定碍：租住公房的住俺户，住满两年后昂即有权以优惠折爱扣价格购买所住挨的公房。优惠折阿扣起点为房价的岸30。居住两扒年后，每超过一班年再减房价的1熬，住30年公敖房的房客则可以澳

32、60的优惠折隘扣购房，但优惠邦折扣最大不超过笆房价的60。俺居住条件差的公伴寓式套房，买房盎折扣更大。居住罢两年后可以优惠耙房价44，以矮后每超过一年再熬减房价的2，爱但是最大优惠折柏扣不超过房价的扮70。另外，皑公房购买人还可摆申请购买一套住搬房的部分产权，斑其余部分仍然租瓣用，等收入增加安后再买下整套住矮房。此项“购买把权”政策，吸引凹了大量租户购买奥公房，是英国居岸民住房自有率大跋幅度提高的重要艾因素。目前英国碍有70的居民稗拥有自有住房，颁约10是通过白购买现住公房的凹方式实现的。 3、德国 懊以前的中心目标败是为人口的绝大凹部分提供社会住安房，而现在这一扳目标正逐渐向为癌低收入、多子

33、女俺、单亲的家庭提巴供支持转变。 八由于战争对国民跋经济和住房的严安重破坏，“二战稗”后的一段时间疤里，德国既是经啊济困难国家，又昂是住房十分困难靶的国家。由于战伴后各方面百废待昂兴，政府拿不出肮较多的钱用于住凹房，因而推行了皑住房储蓄制度。昂这是一种把储蓄搬、奖励、免税、把雇主与雇员共同摆负担结合起来的捌制度，是一种具绊有德国特色的住半房社会保障制度安。具体办法是，拌对首次签订住房埃储蓄的储户，凡瓣家庭达到160扳0马克(单身8版00马克)以上绊的年储蓄额，给傲予10的奖金八。法律还规定，敖雇员参加住房储罢蓄，凡一年存入把储蓄合同936芭马克者，则雇主袄必须支付相同金拔额存入雇员的储坝蓄账户

34、，且享受凹国家94马克的氨奖金。居民购房半时，住房储蓄系翱统为储户提供住百房造价40%挨50的资金，百其余50%6八0的资金通常肮是由抵押贷款体蔼系等其他金融贷般款提供。居民通稗过合作储蓄购房爱，享受免税待遇爱 。 俺德国政府在大力隘推动低价住宅建班设，同时也支持敖建设了相当规模澳的福利性公共住柏宅。1951挨1956年，住盎宅建设法规定建绊造住宅180万皑套，1953年瓣修订为200万澳套，而实际建成凹住宅310万套肮，其中公共住宅蔼为180万套。肮联邦法律规定，按对于因经济收入扳低，或某一民族摆、信仰某一宗教捌，或孩子太多等芭原因导致找不到傲房子的家庭，政稗府有提供公共住搬宅供其租住的职班

35、责。尽管80年叭代以来，德国住翱房数量基本得到案满足，但政府一办直没有停止建设班高质量福利房。败目前，德国共有耙住宅3400万唉套，有230万哀套是通过政府长佰期、低利率贷款拜等手段建设的公奥共住宅。 按联邦住宅法对这耙类住宅有供应对扳象（租户）、租罢金及供应面积等柏方面的限制，各耙州政府可以做适摆当的调整。如，奥该类住宅只能租霸给享受社会保险蔼、战争中损失严案重的家庭及难民败；房租每平方米扒不得超过1马克案；每户平均居住哀面积为326靶5平方米等。此八外，还有退租方斑面的规定，凡收癌入超过规定标准搬的应退出福利住瓣宅，否则将收取挨市场租金。目前矮，约14的福吧利房租住家庭已哎经不属于福利房邦

36、供应对象，是按霸照市场租金交纳袄房租的。 罢房租补贴制度是哎目前德国对低收翱入居民住房保障芭的主要方式。随斑着房租管制制度袄的逐步取消，以熬及为保证公共住唉宅建设能够收回昂成本而提高租金熬，给一部分享受敖社会保险和低收澳入者造成了很大叭的负担。60年熬代，房租为平均芭每月每平方米1蔼.5马克，70巴年代已经涨到4岸.5马克以上。鞍因此，新的住宅挨补贴法规定实行拔房租补贴制度，半由政府根据家庭疤人口、收入及房邦租支出情况给予佰居民以适当补贴芭，保证每个家庭阿都能够有足够的奥住房支付能力。半住宅补贴法规定稗，居民实际交纳罢租金与可以承受拜租金的差额，由按政府负担；其中斑，居民实际交纳吧租金要与家庭

37、住爸房需要相结合，翱可以承受的租金胺一般按照家庭收埃入的25确定罢。房租补贴的资班金由联邦政府和笆州政府各承担5白0。根据家庭唉成员多少、收入白高低、房租负担安等情况，低收入败者可以申请房租暗补贴，但是单人熬住房面积不得超疤过48平方米，艾双人不超过62凹平方米，以后每八增加一人，面积翱增加12平方米唉。1986年，爱联邦德国共有1佰70万户，约占稗总住户的6，佰领取共计33.扳8亿马克的房租唉补贴。1998爱年，有300万靶个家庭申请了住阿房补贴，仅联邦澳政府提供的房租哎补贴资金就达到爸70亿马克。 4、法国 胺法国宪法规定：袄住房问题在很大班程度上，属于国案家职责范围。然艾而，法律也规定安

38、，地方政府应在岸它们的职责范围摆内，协助实施住败房政策。事实上芭，今天，住房的败责任，是由国家办和各地区的地方败政府分担的。因吧为，地方政府在柏城市规划，国土扒开发、城市建设胺的运作和社会集俺资诸方面，握有办很大权力。国家把通过控制投资机敖制和制定技术规爸范，与地方政府拜共同合作实施有矮关的住房政策。岸 奥国家采取这一行伴动的目的，是为肮了能够提供多种胺类型的住宅：从叭独立住宅到楼宇跋套房，从城市到胺农村，在集体或爸个人的土地上，耙每个家庭都能有哎一套符合自己理板想和经济能力的澳住房。 矮每年，在建成的吧三十万套住宅中吧，四分之三的项鞍目，都得到了国靶家帮助。 佰国家首先资助建挨设和发展社会出

39、瓣租房。社会住房把被认为是生活必蔼需品，因而，近拔几年来，无论是颁建设新房，还是霸重修老房，增值绊税都只有5.5氨。 霸特殊的入住条件捌。这类住房有两啊个限制：一个是蔼申请者收入的最氨高限制，另一个把是房租的最高限把制。国家根据家拌庭人口数，按房佰屋所在地的大区伴类别，进行确定翱，并且颁布正式熬文件，规定最高盎限额。目前规定邦的收入最高限制吧，可以使三分之扳二的居民住进社蔼会出租房。 按社会出租房在法昂国是由1200柏多家专业运作机盎构和社会住房组霸织进行管理的。罢这些组织中，四邦分之三是负责低伴租金住宅的，四芭分之一是合资的邦房地产开发公司埃。这些廉价租房办机构，可以是私坝营的，也可以是叭国

40、营的，他们或扮是责任有限公司叭、或是合作企业蔼，也可以是地方敖国营公司。享受氨各种优惠政策的版这些运作公司，扮必须遵守一些确稗定的义务。为建捌设这些社会住房癌，运作单位可以般使用一笔低息长八期贷款，名为“拜社会用途租金贷靶款”，2000笆年的利息是34靶5。这种贷款拜，由法国国民储胺蓄银行推出的著氨名甲种储蓄基哎金提供。这些跋由储蓄银行募集昂来的存款，交付拜一个专门的金融爸机构管理。这就芭是国家担保的信八托储蓄银行。运耙作单位，同时还白可以享受一笔国懊家提供的预算补败贴贷款。根据项版目的不同类型，懊其利率浮动在5佰至12之间扳（例外情况为2哀5）。几十年啊来，社会住房就百这样建立起来了拜。目前

41、法国全国笆已有四百七十万碍套这类住房，每挨年递增六万套左般右。 暗在资助运作单位巴建房同时，也制癌定了一套资助低盎收入者个人住房佰办法，根据租房班者的收入及其家罢庭人口，这项资胺助可负担其房租稗的一部分或者全跋部。1997年鞍起，享受资助的哎详细条件，每年扒都要重新审定。扒1999年，近癌六百三十万个家背庭，领到了总数按为七百九十三亿办法郎住房资助。背 懊近来，法国构建懊了“第三出租房傲部”。由于可以阿享受税收优惠政啊策，私人房产主敖组成了这一群体办，他们以租金（瓣低廉）、租期（拌至少九年）和租笆房人的收入为条碍件，向社会出租袄一套住房。这些叭新老住房，事实版上，是租给那些癌收入超过入住廉把价

42、租金房标准，靶但还无力承担一艾般私房房租的人斑。这种在纳税优按惠和框定租赁条按件之间的平衡，奥正好符合“私房哀出租人章程”。懊 按同时，法国制定疤了一项社会建房佰机制，使渴望建翱房的低收入家庭搬，享受一种社会拌建房贷款。这种矮贷款，提供给那矮些收入不超过规翱定水准，工程造哀价不超过规定上昂限的家庭。贷款办的优惠利率和个板人补贴，可以使版建房人支付部分绊月工程款。另外氨，它还可以与另啊一种称为“百分柏之零”的贷款，拔组成混合贷款。碍后一种贷款，虽版然也有收入条件澳限制，但可以提稗供给更多的居民八使用。这一无息昂贷款，最高可支按付百分之二十工蔼程款。每年与国班家签约的贷款机柏构，提供约十一暗万五千

43、项这种贷熬款。 5、瑞典 扒长期以来，瑞典盎把住房补贴政策皑作为起推行福利背政策的重要组成版部分，所以住房邦的补贴高、限制霸少、覆盖面广。阿 爱补贴费用由国家捌和地方团体共同癌负担，由市政府吧发放。(l)给拔退休人员的住房懊补贴。主要目的跋是使他们能够继巴续使用原来的住败房，而不至由于颁退休收入减少而懊使居住条件受到敖影响。补贴的金邦额有时达到退休隘人员的全部住宅扒费用。当收入超袄过一定水平时，坝补贴金额减少。癌全瑞典大约有3阿0的退休人员扳从住房补贴中受跋益。(2)有子吧女家庭的住房补颁贴。它是以住房氨费用为基数，根俺据家庭收入及子班女数量来计算。半这些补贴既是对奥公众消费的支持安，又是对城

44、市住爸房建设的帮助。巴在领取住房补贴板的家庭中，有3胺个或更多孩子的癌占50，有2捌个孩子的占20疤，有一个孩子矮的占20。住埃房补贴数额的确碍定有明显的特点半：当住房租金、安收入相同时，孩盎子多的得到的补熬贴多，子女多的岸家庭住房纯支出办要比子女少的家摆庭少；收人多的盎家庭，租金补贴稗少，住房纯支出熬多。 6、荷兰 伴与西欧其他国家百相比，荷兰的私懊有住房比例较小瓣，1985年占矮住宅总数的43案，相当多的居哎民租房居住。在佰出租的住房中，袄社会住宅的组织哎机构管理着1/瓣3的住宅，各城翱镇的住宅组织机败构管理着近1/颁3。进入90年傲代，政府希望由佰地方社会住宅出扒租机构来管理这八类住宅，

45、而政府扳只给予财政上的半援助。随着收入暗的继续增长，相霸当多的家庭已能笆够或将很快能够蔼靠自己的力量得跋到一套合适的住板宅。 叭荷兰的住房政策鞍主要有以下几方搬面：一是住房补拌贴的发放；按实懊际占用的房屋进白行补贴，后者是板按人头进行的住懊宅补贴。二是对凹特殊人群的照顾八，主要指低收入矮者；在荷兰，多邦人口家庭的年纯跋收入低于300扮00荷兰盾，单按身家庭年收入低百于22000荷凹兰盾被视为低收熬入。三是对住房皑租金进行管制；百主要是通过立法安对各类租房、特吧别是低档租房的般租金加以限制。霸 哎为了使低收入的柏居民有一个价格办适中、设备良好吧的住所，同时在靶一定程度上不增奥加甚至减轻住房芭补贴

46、对财政的压埃力，荷兰政府采艾取了一些措施保埃持住房补贴的健吧康运转。要求各挨城镇在住宅分贝霸方面严格遵守租稗金与收入相协调昂的原则，促进房昂屋分配政策更严癌格准确；调整住把房租金合同，对佰于那些收入增多班，不应该再享受爸政府照顾的租房霸者，取消原来的佰合同。把新合同板从永久性改为临奥时性，以便按照敖市场物价与租房癌者收入的变化来笆调节租金。 唉荷兰中央政府和捌地方政府在住房哎政策的制定和实稗施中扮演了极为翱重要的角色，其袄中主要有以下几埃方面：一是住房皑补贴的发放；按蔼实际占用的房屋阿进行补贴，后者懊是按人头进行的笆住宅补贴。二是按对特殊人群的照稗顾，主要指低收安入者；在荷兰，跋多人口家庭的年

47、绊纯收入低于30捌000荷兰盾，办单身家庭年收入摆低于22000靶荷兰盾被视为低白收入。三是对住啊房租金进行管制坝；主要是通过立扳法对各类租房、阿特别是低档租房岸的租金加以限制败。 捌荷兰政府在住房柏税收方面的政策邦比较简单，主要败是住房贷款利息笆免征所得税。目按前，荷兰的住房案贷款利息扣除没背有最高限额。按瓣照荷兰所得税税巴法规定，年收入挨在7500盾以绊下免征所得税，伴750030耙500盾所得税八税率为38，跋305005哎1000盾税率坝为50，51版000盾以上税百率为60。如绊果一个人年收入跋50000盾，半需交所得税21哀250盾，若向哀银行申请住房贷隘款20万盾，贷白款年利率6

48、，搬第一年需支付贷巴款利息1200哎0盾，这笔支出挨可以从5000哀0盾的所得税纳伴税基数中扣掉，爱实际纳税基数为坝38000盾，昂实际交纳所得税芭15250盾，稗少交所得税60百00盾。贷款额八越大，免税额就伴越大。这项政策靶虽然简单，但对挨荷兰住房市场的拌影响很大，荷兰拌90以上的买拜房者都使用住房白贷款。 7、新加坡 扳新加坡住房政策白的基本指导思想叭是全国大多数家熬庭居者有其屋，霸这一政策目标的扒实现主要由新加百坡住房发展局承盎担。政府针对不昂同收入阶层制定蔼有不同的政策。瓣 癌上世纪70年代按，政府规定只有皑月收入在150盎0新元（1新元罢约合5元人民币懊）以下者才可申笆请购买组屋；8巴0年代提高到2矮500新元，随捌后又放宽到35埃00、4000半新元。这基本上按保证了80以啊上中等收入的家斑庭能够得到廉价板的组屋。而20摆有较高收入的哀家庭则需购买标霸准较高的共管式鞍公寓，或标准更耙高的置地住宅（澳花园式住宅）。绊 捌上世纪80年代跋中期，低收入家安庭申请公共房屋胺的条件为月收入奥不高于4000按新元，这几乎占版新加坡90的皑家庭；中等收入盎家庭申请的条件案为月收入不高于巴6000新元，跋约占新加坡家庭埃总数的6。 皑公共住房的购房靶者必须满足HD靶B制定的若干申凹请条件。这些条摆件包括：申请人摆