Corona Dos Lagos 雇佣和经济影响分析

1、隘科罗娜双子湖班雇佣和经济影响安分析敖 颁 拔 颁 2010年靶9月14日 澳 八 靶 为唉双子湖区域爸中心准备爸 斑 叭 熬 敖应用发展经济编斑写背加利福尼亚94哀596，沃尔纳懊特克里克，公寓吧560，普林格绊尔路，100伴 （925）扮934-871懊2凹加拿大9583坝3，萨克拉曼多啊，公寓168，背河耙广场 2150拌www.ade靶目录八简介吧白盎懊奥巴.板1耙经济影响分析翱百扮跋搬胺3熬2.1确定的工稗作和其他经济影矮响罢扳案.蔼.爱.隘.搬.安.氨3罢2.2芭 按创造的主要和次敖要工作瓣吧疤.半.按.奥.爸.颁.邦4背2.3 在地区靶中心地理范围内敖的推销八瓣碍坝敖.瓣6拔2.

2、4地区中心斑作为一个整体在奥地区中心内外的爱整的经济影响扳斑稗7爸3. 方法论笆昂疤案败佰11白 版主要工作预测的爱过程和计算办盎翱把11拜 次要雇佣按吧凹绊般13简介摆YK 美国依照鞍由美国公民移民跋服务(USCI靶S)EB-5项拜目已经提出创建阿地区中心。应用爸发展经济（AD袄E）凹已经完成了2个拌提出项目的雇佣半和经济分析，并把且预测了投资单鞍元潜力依照移民半和国籍法案（I拜NA）中203吧（b）(5)部哀分；联邦条例2跋04.6（8C版.F.R）的第唉8条第五优先类邦别（EB-5）拜项目。这2个项奥目包括多重土地跋使用，并且有土摆地使用组织，结罢果也是用这种方罢式呈现的。扒管理EB-5

3、计搬划的规则对于地半区中心的提议需肮要以下内容：按清楚的描述地区班中心如何集中在摆美国的地理区域把，并且它怎样通八过改进的地区的疤生产力，创造工矮作机会，和提升柏的国内资金投资埃来促进经济增长哀。拌8 CFR 埃204.6(m隘)(3)(i)罢.澳提供详细的能够埃证实的怎样来创俺造工作机会。叭8 CFR 半204.6(m傲)(3)(ii懊).皑包含一个详细的哎预测关于通过例矮如提高的家庭收爸入，对商业服务挨更大的需求，维俺持和维修，地区啊中心将对地区或矮国家经济有正面扮的影响。坝8 CFR 哀204.6(m般)(3)(iv爱).唉总之，这个报告颁包含如下的预测斑的位于提议的地拜区中心项目的经按

4、济特点，它的地跋理区域包括蔼弗赛德县。对于埃提出的在地区中佰心内的联合项目盎，如下是工作和奥经济益处预测：敖在地区中心内的绊242个主要工案作搬在地区中心内的稗375个次要（稗间接和引发）工碍作叭用于设备采购和挨建筑维护的每年斑2900000柏美元的资金投资隘每年大约604暗00000美元半在地区中心新的盎直接经济活动柏包括如下经济活扮动的扩张：板1220000叭0美元增长的直拌接家庭收入癌总共29900扳000美元对于柏商业服务，维持罢，供应和公共事捌业凹这个报告也介绍阿了用来进行提出背项目产生的主要熬和次要雇佣预测爸的方法论。YK稗美国提供给AD霸E一个提出项目熬的平方英尺和相拌应提出的土

5、地使爸用。板也用到了来自城暗市土地协会（U澳LI）,美国经般济统计，和其他拜的资源来得到预瓣期雇佣的总数。瓣下一章介绍主要哎和次要工作的预岸测。结尾章描述懊使用的方法论。经济影响分析斑确定的工作和其背他经济影响颁经济影响分析消矮除经济操作的影暗响不局伴限在当地的发生伴的前提。为了操凹作蔼一笔敖生意需要和其他啊的生意建立供应挨关系。地区中心懊的供应商有大范版围的需求，包括癌资金设备，商业哎支持服务，和维笆修服务。此外，暗雇佣的员工通过耙家庭花费产生经跋济活动。背一笔生意影响区胺域和这些供应关板系，家庭花费 八的白详细记录瓣预测它们的经济稗乘数。蔼计划的项目创造版的工作机会的影癌响计算乘数影响拌的

6、分析基于三个坝经济参数袄挨雇佣，行业输出背，和雇员补偿。按如下是这些参数芭的定义：摆雇佣懊指示在提出地区背中心内项目创造哀的工作数目和由搬于在地区中心范按围内项目操作的绊结果其他地方的澳雇佣。板行业输出版表示被分析的所霸有经济活动的价班值。这个活动包白括所有的商品输暗入，工人收入，翱 财产收入， 奥和其他增值部分熬。输出也包括由凹供应企业产生的斑商品价值和当地按工人产生的需求罢。 爸员工收入巴表示雇员和所有爸者的收入。半对这些参数的乘耙数影响来自经济把乘数类型II，安这些包括主要和疤次要（间接和引背发）影响。挨这些乘数的描述袄总结如下：挨主要影响疤表示在地区中心拜的经济操作产生哀的经济影响。这

7、背些影响包括在商败业点产生的工作安。拜次要影响艾表示扒工作和其他经济案影响在地区中心懊范围内产生的，耙由于一笔特殊的蔼生意和雇员和所颁有者把消费产生的家庭哎消费。供应商购叭买包括消费品，扮耐用品和服务。背由雇员消费产生埃的影响主要发生傲在零售和其他当巴地服务行业类，傲例如个人服务，稗教育，卫生保健暗。依照EB-5啊条款，次要影响澳包括在地区中心皑由生意半“矮间接创造的工作霸”巴.依照8C.F板.R204.6癌（m）(7)部哎分，在一笔生意版投资间接创造的跋工作对满足EB隘-5创造工作机捌会需求有重要性敖。艾项目地点坐落在氨加利福尼亚，可爸罗娜的弗赛德县氨，它包括提出的叭地区中心的地理安区域。交

8、到AD叭E分析的2个项笆目包括1个商业罢中心和哀93个单元的生扮活-工作开发。奥商业中心的整个隘平方英尺用作商胺业场地。这些使把用主要集中在零爸售场地，额外的哀平方英尺分配到爸食品袄服务（餐厅）和案专业办公场地。霸对于生活-工作敖单元，预期93矮个单元用来作为俺住宅和创意办公背使用。创意办公氨使用包括科技，岸互联网服务，和八其他的以信息为白基础的生意，并跋且允许在可罗娜敖分区特定使用生啊活-工作场地。巴生活-工作单元颁设计的场地是工蔼作场地在第一层半， 住宅在第二佰层和第三层。白对于生活-工作跋单元的工作计算靶仅仅使用地一层艾工作区域的平方盎英尺。项目土地班使用如下：商业中心哀零售翱傲15，8

9、88平啊方英尺安食品服务矮扮3,255平方凹英尺败创意办公啊胺3,500平方耙英尺八专业办公背班3,500平方瓣英尺案生活-工作场地傲（最大使用分配袄）懊办公-创意 （八93单元，43案,108平方英半尺的工作场地）鞍创造主要和次要板工作的总结岸分析审视在完成跋计划的项目后创班造的总影响。 碍这些影响是在费埃赛德县范围的地岸区中心估计的。半注意这些工作的笆计算是假设的，拌它取决于最终商耙业类型混合发展凹。 盎由计划项目创造碍的商业活动的跋相加影响会总共斑创造617个工安作。 大约24跋2个工作被作为班主要工作，也就熬是说坐落在提出摆项目的区域内的拌直接雇佣。由于癌新的商业关系和皑新的雇员消费，

10、颁在其他地区创造隘出大约375个碍次要工作。 扳这个新商业活动鞍总的经济价值是疤每年60，40安0,000美元翱的行业输出，和百50,400,安000美元的次矮要输出， 总共跋每年有110,绊800,000啊美元的经济影响白。 柏有提出项目产生安的劳动收入总共岸是12,200啊，000美元，扮和加上次要影响笆的总共是28,绊500,000捌美元。 这2个暗提出项目的工作拌创造和经济影响搬的信息总结呈现八在表2-1. 奥表斑 2-1靶提议项目的每年斑的经济影响总结柏地区中心影响伴主要影响安次要影响拌总计肮雇佣班242柏375版617背总输出扳$60,406八,540稗$50,440坝,764凹$

11、110,84碍7,304皑劳动收入哀$12,208袄,702皑$16,335霸,150颁$28,543拜,852把来源笆: ADE, 唉公司捌, 芭数据来自IMP碍LAN Imp白ro 专业输入按-输出模型，N拜atelson埃/SCAG搬和城市土地协会把 敖 昂 扳 矮 把 哎 唉 班 袄 扮表2-2搬包括了次要和主颁要工作，并且在案提议项目中以详耙细的内容展示出案来。这个表格在蔼合适的地方也展八示了用创造工作暗因素来计算工作氨的。佰 挨表靶2-2罢可罗娜DOS 爱LAGOS提议版的项目阿NAICS 巴编码翱建筑使用情景鞍平方英尺背主要的皑 懊(摆直接的叭)扒 佰工作柏总的新工作袄(办主要的

12、拜和扳次要的白)颁总的工作版公式俺(霸平方英尺耙/罢工作芭)傲44-45伴零售使用啊15,888氨46搬67隘236蔼722捌食品服务伴3,255摆22唉32皑103柏51埃办公拜 拔创意暗3,500吧12按37傲94绊54笆专业服务爸3,500扳12颁23蔼151拜商业中心总计鞍26,143背92百159啊51碍办公拌 袄创意斑43,108爱150背458案94坝生活爸-埃工作阿 把场地暗 伴总计罢43,108邦150暗458哀地区中心总计颁69,251氨242艾617翱敖来源：ADE，隘公司，数据来自按IMPLAN输版入-输出模型和岸Natelso俺n/SCAG.背 扳 敖 挨 鞍 版2.

13、3拔在地区中心地理哀范围内的推销蔼A. 地区的生拜产力拜如表2-1说展岸示，计划的项目哀的经济活动将创盎造出242个新拌主要工作， 和澳375个不在地版区内的次要工作岸。 捌这个活动的经济拌价值由行业输出罢来展示，并且给板特定地区产生了唉一个有效的本区把域内的生产力参背数。 澳行业输出代表经芭营业务所需要的扒商品输入的总价罢值，和由业务产哎生的哀“办增值板”背。熬增值代表商品的绊附加价值阿，多于用来生产碍商品的成本。这袄个增值组成包括澳劳动收入， 营爸业利润， 财产隘收入，营业税，跋和其他收入。败这个参数跟测量扒国家范围内的国靶内生产总值相似澳。由报告中分析暗的潜在生意产生挨的直接行业输出把总

14、共是60,4安00,000美百元。拜行业输出的估计鞍是基于在地区中半心创造的新工作熬产生的生产力加白上新商业活动产伴生的商品需求。拜 这些计算是使奥用测量特点区域癌内的生产力的输跋入-输出模型来盎计算的。 鞍B 区域内资啊金投资办而且， 地区中碍心的商业运作将耙需要持续的资金班投资来维持。 盎潜在的项目所有半者需要总共将近啊2,900,0摆00美元的每年扮商业成本的资金靶投资，例如采购埃设备和建筑维修罢。这些资金投资伴代表每年在地区艾中心由新商业运隘作产生的投资。笆这些投资来自国跋内资源，来自外佰资企业的投资除芭外。 表2-3隘总结了完成提出般项目后，用来量罢化经济增长的参按数。 注意这些鞍计

15、算是在拌“爸地区中心内矮”按特定的产生的直案接影响。 瓣表傲 2-白3氨地区增长因素总扒结罢创造的主要工作摆总计隘242绊增加的每年生产埃力靶 (斑行业输出疤)邦$60,406跋,540办增加的每年资金班投资背$2,857,叭374吧来源：ADE,矮公司，数据来自隘IMPLAN输鞍入-输出模型案2.4跋地区中心作为一背个整体在地区中斑心内外的整的经疤济影响蔼这部分展示了对八特定的参数如家隘庭收入经济影响矮的估计，和由于敖供应商购买额外伴需求产生的经济鞍影响。同时也强八调描述了地区中背心作为一个整体挨在地区中心内外凹的正面和负面影芭响。 A 家庭收入芭由地区中心创造袄的工作将随之胺产生家庭收入的

16、柏新来源。在提出哀项目中主要工作巴产生的 家庭收癌入（包括雇员工凹资和所有者收入鞍）总计为12,俺200，000巴美元。而且，由案地区中心商业活袄动产生的商业关奥系和雇员消费将班导致次要劳动收拔入影响。 联合吧的家庭收入影响版每年总计为28巴,500,00熬0. 邦这个收入计算来澳自测量行业每个胺工作平均收入的哎IMPLAN 奥输入-输出模型氨。这个模型也用袄来解释占有生活搬-工作单元的家跋庭的经济影响，八 但是没有用这白些单元作为商业扳场地。 蔼模型计算基于在伴地区中心内将创皑造的工作类型，般次要影响的分配唉基于潜在的位于胺地区中心商业输碍入的类型。吧表矮 2-癌4啊地区中心的区域颁影响，家

17、庭收入爸地区劳动收入版主要影响拌次要影响伴总影响搬总的家庭收入安$12,208瓣,702白$16,335颁,150搬$28,543笆,852懊来源：ADE,捌公司，数据来自绊IMPLAN 办输入-输出模型隘B对商业服务巴，设施，维护和背维修，和建设拜一旦计划的项目百全部增建， 如靶表2-5所展示白的，来自供应商霸采购和商业关系傲的总经济影响将挨创造大约29,叭900,000哀美元。这些供应绊商采购被称做唉“斑间接影响般”罢并且表示着定义扳为次要影响更广耙泛的子集。注意懊，这些供应商行霸业可能潜在的位颁于地区中心内，癌并且它们的经济扮输出包括在总计背内。搬表扒 2-捌5巴地区中心的其它俺区域影响

18、袄区域影响懊总影响肮商业服务暗$13,015翱,053邦建设和维护疤$705,48隘9拌其它的供应商敖$15,658搬,553柏设施罢$495,16板4安来源：ADE,白公司，数据来自版IMPLAN 罢输入-输出模型吧 拌地区中心计划的袄项目将案对商业服务创造按需求，如金融服班务，专业服务，吧和支持服务。这爸个活动的影响总矮计是每年13,斑000，000傲美元来自提出的绊项目。爸设施包括的服务岸如电， 天然气按，水和废物管理摆。设施服务的经隘济影响是每年总案计495,16绊4美元。捌维护和维修服务办包括对已经存在案建筑的建造活动盎。提出的开发活挨动将创造每年7俺05,489美巴元的经济影响。凹

19、因为大部分的建按造活动在建筑的盎建设前，或整合埃到维修和维护服败务中，对建造部板分的经济影响不颁像持续预想的基鞍础那么重要。笆其它潜在供应商唉部分的经济影响白总计是15,7伴00,000美安元。安供应商采购的估拌计基于IMPL颁AN 输入-输袄出模型的商品数阿据。翱这个数据详述了爱需要维持商业操昂作具体类型和量昂。这个模型估计斑供应商采购基于背在区域内将创造碍的工作的类型和翱数量。此外，模疤型分配区域内供傲应商采购，基于埃来自美国经济分蔼析贸易流动数据拜。版C 地区中心芭的正面和负面影翱响伴总的来说，地区按中心在地区和国疤家范围有正面的暗经济影响。爱地区中心将在地坝区经济其他范围氨内潜在的创造

20、大芭约50,400搬，000美元的唉次要经济影响，拌来自新的采购-败供应关系和雇员爱消费。这个经济埃影响表示区域内暗的新收入，和对哀新商业开发潜在叭市场的支持。没半有在区域内提供癌的任何供应商（绊商品输入）将在氨国家其他区域和巴世界范围内产生半额外的经济影响盎。 爱来自地区中心潜懊在的负面影响将坝产生，如果进入把地区的新商业减肮少现存企业的销白售。一般地，这昂种类型的影响主把要发生在依靠当疤地消费的企业即胺零售企业和其它办主要当地-服务板的建立。柏其它潜在的负面扒影响将包括环境安影响如交通和噪胺音，因为以前闲拔置的房产被开发鞍并且吸引雇员和捌雇主。坝“背这是有意留的空胺白页哎”方法论盎主要工作

21、预测的癌过程和计算拜主要工作估计展办示假设的计算基敖于可接受的标准耙数据来源，在这暗个项目中根据设凹施尺寸来推测创拌造的工作。每平捌方英尺产生的工癌作巴数据的计算以其摆它可靠的基准数拔据来计算的。用拜模型估计的经济扮影响分两类袄搬主要影响和次要阿（间接和导致的盎）影响。这些影霸响是以每年的影柏响来计算的。在稗这个分析中， 耙主要影响表示估胺计的工作，劳动佰收入和行业输出阿，这些直接来之澳提出的地区中心挨计划的项目。 靶次要影响包括间扳接和导致的影响芭的组合。间接影疤响表示估计的效板果，它来自对商扳品和服务的需求捌（也就是，生意罢-对-啊生意交易）。供昂应商行业的例子巴包括商业服务，罢机械，和其

22、它设版备。导致的影响拔表示由员工在当安地的家庭花费产爱生的潜在效果。肮这些影响一般影版响零售商业，健耙康服务，公共服隘务，和个人服务颁。主要雇佣吧主要工作的分析瓣主要基于建筑平板方英尺比员工的盎比例来计算的。翱对于这个分析，袄主要工作被定义隘为在项目建筑包白括所有者企业的奥工作。估计雇佣坝数量基于企业的笆类型，建筑面积奥是根据商业开发巴的潜在交通影响捌的文件调查来支半持的。昂生活-工作单元爱基于第一层的平霸方英尺柏来分析的，只有芭第一层用作工作阿场地。袄我们的分析主要班依据可得到的最办广泛的数据调查摆，这些调查是由艾南加利福尼亚政背府协会（SCA爱G）为南加利福岸尼亚地区做的。白与SCAG的合

23、版同下，Nate斑lson公司在笆SCAG地区进斑行了商业调研并澳且为主要土地使唉用类别开发了雇柏员密度因素，如拌表3-1所示。爱如作者在文献回矮顾中表示的，没拌有其他可得到的唉研究复制进行的袄SCAG研究的吧分析宽度。奥我们把搬这个研究癌认为是非常可信俺的数据来源在可爱能的雇佣数量主伴要土地使用类别版。熬表埃 3-1癌雇佣密度基准数矮据懊土地使用类别爸中间平方英尺俺每个雇员埃 埃(柏主要的柏)耙平均平方英尺岸每个雇员肮 按(把主要的案)拔地区零售笆1,023霸857扳其它零售/服务败585爸344半低层办公室版466爱288蔼高层办公室哀300肮311跋酒店拜/绊汽车旅馆班1,804跋1,1

24、52暗调研和开发鞍 / 氨伸缩空间昂527版344百轻工业安924败439捌重工业般1,355板613隘仓库挨1,225奥814拔政府办公室挨672岸261岸来源：ADE，俺公司，数据来自隘SCAG/Na白telson 胺公司对于7个袄南加利福尼亚地埃区，凹依据中间的和平皑均雇佣密度因素阿用零售行业数据半如总的可租区域搬（GLA）,每埃平方英尺销售，柏和每企业的员工氨，和来自数据资扒源如由城市土地昂协会（ULI）斑和美国经济统计爱进行的啊购物中心的美元扳和美分奥/鞍2008分数翱来计算提出项目巴开发的预计雇佣哎情况胺，霸是行业接受的实班践般。暗因为爸展示在经济影响艾分析报告中的主般要工作数表示

25、假版设的工作，创造捌的主要工作的证皑据不是通过实际安工作如W-2和背I-9形式的复百印件的记录，而捌是通过证实计划哀的位特殊使用进办行的平方英尺数按和出租给商业人背士的平方英尺数霸。 这样的证据鞍将包括批准的城澳市点和建筑计划熬，建设允许和执蔼行的商业租赁的伴复印件。次要雇佣半为了估计由于完袄成提出项目的乘伴数效应，ADE板使用IMPLA扳N Impro胺 专业输入-输白出模型。这个模瓣型能估计来自商翱业输出，雇佣，板收入和增值引起艾的经济影响。项柏目的经济影响基澳于在前一章讨论斑的主要雇佣估计白。分析计算由于半每个项目所有者扮的类型产生的影柏响。这个模型特斑别适合提出的地柏区中心的地理区熬域。败IMPLAN 芭经济模型的基础鞍用IMPLAN傲 Impro专案业2.0来分析靶数据和产生影响般的计