三家地产公司基于财务报表的综合能力分析

1、PAGE PAGE 42 败南京理工大学斑经济管理哎学院研究生课程研讨哎课程名称板：拔 扮财务报表分析与安绩效评价 扳 岸 霸 稗 靶 瓣 扒 隘任课教师隘：盎 绊 徐光瓣华 半 拜 瓣 拔 哎 阿 昂 八研讨题目霸：扒万科A、中粮地胺产、荣安地产三案家地产公司碍基于财务报表耙的捌综合把能力分析霸小 组 耙 叭名背：爱 靶 白张春雷小组 半 白 跋 袄 跋 澳 白 安 摆小组成员暗序号昂：爸 隘4哀 把 瓣 爸5 霸 爱 7爱 哎 8胺 艾36皑 半 拜 埃 懊 稗 白成 绩：盎 疤 隘 捌 扮 般 敖 办万科爱A瓣、中粮伴地产矮、荣安鞍地产办三家佰地产爱公司的盈利能力埃分析前言半选择这三家公

2、司八的原因是他们所疤具有的代表性和捌相互之间的差异跋性。万科作为私办企，同时也是国案内最大的房地产澳公司；中粮地产板是国企中粮集团俺的下属子公司；拔荣安地产是一家昂规模中等的私企耙。三家公司各有颁特色。版本文分为五个模暗块：偿债能力分傲析、盈利能力分佰析、资产运营能疤力分析、投资报扳酬能力分析、成绊长能力分析。同扒时，每个模块内矮会从纵向和横向碍两个角度对捌万科A、中粮地暗产、荣安地产三岸家地产公司进行跋全年细致地分析爱。目的是吧考察每家企业的暗综合能力，以及白近几年的国家宏埃观调控对房地产扮行业的影响程度瓣。斑本文的结构是：霸首先，给出一些罢有关国家政策、安市场行情、公司癌特殊情况说明的案文

3、字材料；其次阿，针对每个模块班对三家公司分别坝进行纵向比较，捌以及相互之间的胺横向比较；最后氨，是对三家公司癌经营情况的一个把总结。三个公司板2009-20案12年的疤完整跋财务指标报表耙因数据太多，放隘在附件中。矮本小组有五个人澳：分别是4号张岸盈、5号史伟强败、哎7号张文静、8岸号张春雷、36艾号季潇。每人负佰责一个模块的分埃析工作。4号负矮责资产运营能力盎分析；5号负责绊成长能力分析；摆7号负责投资报唉酬能力分析；8皑号负责盈利能力哎分析；36号负凹责偿债能力分析暗。目录绊背景材料唉扒疤霸绊4唉偿债能力分析盎百爸芭盎笆背5胺 拌 巴1、纵向扒分析扒巴扳耙芭败5罢 阿 暗2、横向佰分析敖盎

4、疤爱邦6哀 胺 3、小结稗按啊柏皑9柏盈利能力分析傲罢叭袄疤皑 10暗 佰 袄1、纵向霸分析绊百伴懊搬翱罢10哎 霸 鞍2、横向跋分析碍罢奥扮吧12翱 捌 3疤、小结般安败熬俺15捌资产运营能力分巴析耙袄爱瓣 16岸 肮 懊1、纵向柏分析肮凹肮疤半扮16熬 跋 跋2、横向比较坝胺芭敖啊17案 班 3翱、小结懊罢翱岸邦19半投资报酬能力分坝析盎安百拔俺 20唉 班 凹1、纵向凹分析颁胺把摆八奥20癌 熬 疤2、横向半分析搬碍拔按扒21绊 百 3办、小结案靶啊氨耙23昂成长能力分析盎瓣哀百蔼唉 24安 罢 啊1、纵向霸分析澳吧稗柏蔼绊24俺 颁 爱2、横向耙分析奥安啊凹碍26版 拔 3霸、小结奥半

5、奥佰阿27鞍总暗结拌疤邦哀俺胺 29鞍附件绊霸颁稗按白 30背景材料把文字材料一：艾2009-20熬12年国家政策凹趋向懊2008年把，按在前期调控政策拔和金融危机的影稗响下，房地产投熬资减少巴,半房价也有所下降蔼。胺9月隘以后八，跋国家出台昂扶持柏政策俺：疤下调贷款利率扒、坝减免税费、降低败房贷首付柏。挨2009年，短胺短一年间，中国拔楼市迅速地由低唉迷转变为亢奋。疤 从5月开始为哎政策分水岭，上拔半年在GDP保背八的前提下政策袄扶持。下半年由翱于房价快速飙升佰，房地产宏观调阿控再次卷土重来败。跋2010年开始哀至今，房价调控伴不断升级。比如霸二套房贷款利率绊提高、提高首付叭、三套房贷款停霸

6、止、异地限购、爸房产税试点跋、非主营央企退颁出地产行业等。佰有78家央企被八勒令退出房地产佰行业，16家保坝留，中粮地产也矮在被保留的16板家之中。蔼文字材料二：2稗011-201傲2年行业情况矮2011年芭，扒房地产企业购置唉土地面积和土地佰购置费的增幅均奥较上年明显回落按。熬房地产开发投资哀总体保持较高水颁平败，叭但增幅自8月逐埃月回落埃。摆房屋施工面积和懊新开工面积增幅唉回落唉，背竣工面积增幅增把加捌。挨商品房销售面积岸增幅减小蔼，按多数城市二手房艾成交量同比负增皑长扮。摆房价出现稳中有办降的城市数量逐爱步增多八。傲2012年之后爸明显出现好转，霸市场交易量逐渐敖恢复，房地产企板业压力逐

7、渐减轻昂，甚至房价也正稗逐渐企稳回升耙。佰房地产行业景气熬度方面，201板2年以来以7月霸份为分水岭呈现般先跌后稳，前8跋个月，全国房地绊产开发投资增速扮从27.8%一爱路下滑至15.耙4%， 8月份昂以后景气指标陆佰续触底叭。翱总体来看，下半坝年以来行业景气败度回稳的趋势非袄常稳固。伴信贷投放方面，版2012年以来败以5月份为分水澳岭呈现先稳后增案。绊2012年全国皑市场交易规模将埃再创新高哎。巴一二线城市市场绊明显好转，三四扳线增长趋势有所疤放缓拜。跋一二线城市深受般调控影响，市场安需求被严重积压碍，而随着政策面澳的逐渐宽松，需敖求得以集中释放鞍。澳三四线城市未在笆调控政策的覆盖阿区域，背

8、因此霸诸多热点三四线袄城市市场快速膨邦胀，但与此同时挨，这类城市经济艾发展水平依然落隘后、市场需求规按模相对有限的缺爱陷也逐渐显露出隘来，在经历了前拌几年的快速扩张班之后，市场有效耙需求正遭遇阶段爱性低谷。癌文字材料三：盎荣安公司特殊情邦况岸2009年6月盎，耙，荣安地产将全艾部资产出售给华氨远集团，并由华稗远集团承担荣安半地产全部负债。暗本次出售资产（安含负债）的评估案净额为-29,碍472.71 傲万元，双方协商斑一致同意价格为拜 0 元，荣安耙公司完成重大资皑产重组邦。重组后的荣安版地产靶全面退出通信及柏相关设备制造业袄，进军房地产经摆营与开发业。摆同时，对接下来背几年的公司利润摆向股东

9、做出一定吧额度的承诺。偿债能力分析奥从短期偿债能力版和长期偿债能力啊两个方面分别对皑三个公司进行分耙析。摆短期偿债指标包阿括：流动比率、拌速动比率、现金霸比率罢。百长期偿债指标包按括：资产负债率笆、产权比率、利败息保障倍数、长摆期负债与营运资坝本比率鞍。1、纵向分析鞍表1：芭万科09-12稗年偿债能力分析胺年份袄指标绊2009半2010懊2011碍2012熬流动比率奥1.9149吧1.5852般1.4081芭1.3962俺速动比率疤0.5912八0.5568叭0.3702半0.4141胺现金比率坝（%）奥33.7974败29.1683拌17.058拜20.125靶资产负债率盎（%）傲67.00

10、17叭74.6861扮77.099耙7扮78.3163绊产权比率版（%）安188.425般2把282.931败326.828班6癌360.209昂6摆利息保障倍数胺1602.13阿04傲2468.12按69耙3200.32拜95蔼2855.14办7拌长期债务与营运板资本比率碍（%）按0.2811隘0.3267拜0.256斑0.3501纵向分析结果：案短期偿债能力：盎三个指标值在0袄9年11年均摆下滑，速动比率佰和现金比率在1班2年略有回升。板在市场好转的带坝动下，企业的短拜期偿债能力得到氨一定改善。霸长期偿债能力：绊较高的资产负债白率反映此行业高稗财务杠杆的特质颁，产权比率持续绊走高，企业风险

11、奥大，长期偿债能疤力弱。而利息保啊障倍数持续为正靶且数值较大，企靶业盈利好，支付拜利息能力强。长芭期债务与营运资翱本比率变化不大熬，维持在一个稳跋定水平。傲表2：中粮地产叭09-12年偿叭债能力分析奥年份笆指标哎2009敖2010笆2011瓣2012笆流动比率扒2.003八1.8212耙1.5507板1.5562把速动比率啊0.4599半0.4185佰0.2772败0.3488笆现金比率耙（%）巴32.0405袄27.3518捌20.522罢28.9605巴资产负债率敖（%）邦51.3593澳69.6077熬78.1679捌78.2565背产权比率埃（%）耙76.0344哀203.018斑4隘

12、338.145懊5白341.920胺7办利息保障倍数斑857.236拔5班653.793叭5稗409.566柏6啊369.251扮6奥长期债务与营运爱资本比率办（%）癌0.1796岸0.4403摆0.4569把0.4638纵向分析结果：爸短期偿债能力：唉流动比率在09矮年达到一个非常芭适宜状态，而后板持续下降，但也哎在安全区域内。艾速动比率和现金碍比率经过先降后敖升的过程，变动叭原因与万科类似八。碍长期偿债能力：拌资产负债率、产半权比率、背长期债务与营运凹资本比率安持续升高，企业挨存在的风险加大安，企业未来偿还柏长期债务的保障霸程度降低。利息瓣保障倍数持续下邦降，偿付利息的岸能力也降低了。暗相

13、对09年的偿扳债能力指标，中矮粮在1012百年的数据中显示拔该企业偿债能力暗呈明显下滑趋势半。邦表3：荣安地产安09-12年偿按债能力分析敖年份昂指标拜2009爱2010叭2011翱2012哀流动比率巴1.4224挨2.095澳1.4738疤1.2191背速动比率哀0.4244笆0.3753拔0.0752拜0.2223哎现金比率澳（%）罢40.2686办4.9278拜6.795拌21.6183办资产负债率爸（%）拔64.6055爸73.4616绊77.6253扒73.887哎产权比率氨（%）百182.529伴4爱276.812拌2癌346.933摆3蔼282.619傲5鞍利息保障倍数叭-316

14、.32拔83澳17350.4俺237艾17405.3凹992搬-625.28稗46袄长期债务与营运翱资本比率捌（%）绊0.5028哎0.3203把0.3294纵向分析结果：蔼短期偿债能力：矮从流动比率看，班流动资产适中，扮不影响企业获利扒能力；速动比率笆持续低于1且小俺于其他两家公司袄，企业偿债风险矮较大；现金比率疤在09年为哎40.2686胺%，这可能是因百为09年中国楼捌市亢奋，荣安地版产或有集资用于瓣扩大生产能力的芭建设，因此现金艾增加，不能认为拌是短期偿债能力袄很强，而其后两俺年受宏观调控影氨响现金比率骤减安，12年楼市行斑情好转后现金比班率也有所回升。懊长期偿债能力：啊资产负债率在6

15、俺0%80%之耙内，阿房地产属于资金白密集型经济活动案，且普遍使用较皑高的财务杠杆，哀因此背资产负债率一般伴较高。叭荣安地产的数据柏在行业中算正常阿水平。产权比率败过高，过度运用稗财务杠杆，增加翱财务风险。从利瓣息保障倍数看，哎09年和12年吧该指标为负数，巴意味着企业的银凹行存款大于借款稗，没有意义， 隘09年荣安完成稗资产重组，重组哀后的荣安地产板全面退出通信及阿相关设备制造业耙，进军房地产经伴营与开发业。瓣同时，对接下来拜几年的公司利润岸向股东做出一定百额度的承诺，因懊而10-11年伴利息保障倍数指安标值非常高。长吧期负债与营运资版本的比率走低，百偿债安全性提高瓣。2、横向分析横向分析结

16、果：稗短期：从速动比阿率看，万科的数傲据较高，但对于爱正常的速动比率澳值来说仍是比较蔼低的，这是由于半房地产行业的高霸风险导致。三个奥公司的现金比率疤都较高，且在1斑0年至11年下阿降， 12年回柏升，现金比率直柏接反映企业的支懊付能力，该比率敖应维持在20%熬以上较为安全，吧但比率若过高会坝直接影响到企业矮的获利能力。三吧个公司在12年懊都达到一个较安拜全的值。霸长期：在比较产熬权比率时，万科暗与荣安表现相对败接近，而中粮持班续上升显示其经疤营风险加大，此唉外，中粮利率保班障倍数下跌、长拌期负债与营运资拜本比率升高都放半映了中粮的长期艾偿债能力愈发糟哎糕。而万科除由隘于行业影响的资百产负债率

17、与产权八比率外，其他数扳据变动不剧烈，瓣长期偿债相对较颁好，发展稳定。3、小结版（1）八受国家调控的影案响，三家公司的绊偿债能力在10氨斑11年总体上都暗处于下滑趋势；罢（2）霸万科的偿债能力佰相对较强，偿债埃指标数据比较稳般定，尤其是利息稗保障倍数较高，叭说明偿付利息能哀力强，值得投资挨；版（3）暗中粮地产虽不在败被勒令退出房地疤产行业的央企范翱围内，但也受到隘了比较大的影响霸，其主要问题是邦长期偿债能力下班滑，利息保障倍鞍数低；败（4）斑荣安地产在09隘年的重大资产重熬组对偿债指标数艾据存在一定的影癌响，总体上偿债凹能力在地产行业佰中相对较好。邦三、败盈利能力分析柏盈利能力就是公澳司赚取利

18、润的能按力，是投资者取版得投资收益、债捌权人收取本息的摆资金来源，是经胺营者经营业绩的半体现，也是职工把集体福利设施不版断完善的重要保傲障。本文主要从哎资产、资本、销版售、主营业务四伴个方面对三家地碍产公司进行盈利坝能力的分析。通邦过纵向和横向两艾个角度的比较分般析，最终获知万背科A、中粮地产八、荣安地产三家绊地产公司的盈利霸能力情况。1、纵向分析矮表瓣一半：2009-2八012年万科A斑盈利能力傲分析表稗年份颁指标芭2009霸2010搬2011跋2012傲总资产利润率(扳%)跋4.6727凹4.0993背3.916八4.1348皑主营业务利润率般(%)拌22.0202班29.6098芭28.

19、9426敖25.9691板非昂主营比重皑9.9383澳6.8991笆4.6969澳4.6788班净资产收益率盎(%)斑14.26颁16.47扒18.17癌19.66皑股本报酬率(%班)板62.0102癌84.5317昂110.274矮7暗147.945跋销售净利率(%芭)八13.1544熬17.4304碍16.1593拌15.1893芭销售毛利率(%版)班29.3903肮40.6996白39.7792伴37.5555纵向分析结果：万科A暗资产：鞍根据表一，我们佰可以看到，万科版地产的总资产利胺润率从2009唉年到2011年拌依次递减，在2懊012年有所回八升。主要原因在安于总体市场环境瓣的影响

20、。从文字白材料一可以看到啊，09年下半年凹以后，国家调控跋政策不断推出，拌行业环境不甚理傲想，因此万科的埃总资产利润率不搬断下降。同时在邦文字材料二中，暗我们可以看到，俺12年市场出现阿好转，同时万科爸地产可能做出了背一些经营变动，岸从而导致了总资哎产利润率有所上跋升。肮资本：爸根据表一，净资熬产收益率和股本板报酬率不断上升佰，体现了万科地唉产把所有者权益的获颁利能力巴较强且上升势头吧稳定，挨股东提供的资本氨所获得的回报率案较高。资本的获氨利能力较强，值蔼得投资。翱销售：扒根据表一，销售埃净利率和销售毛袄利率在09到1敖0年是上升趋势扳，10年以后逐吧年下降。我认为稗首要原因是市场艾环境的恶化

21、。随邦着国家调控的不搬断升级，房地产瓣行业受到打压，蔼因此销售净利率邦和销售毛利率不背断下降。根据材白料二，09年9白月份开始调控，袄而销售净利率的百下降是在11年把开始，我认为是癌市场对政策反应傲的滞后性导致。敖任何一项政策的颁实施，都不是立盎竿见影，市场对捌政策的反应总会懊经过一段缓冲的拌时间。版主营业务：搬主营业务利润率霸也是先上升再下扒降，同上分析，白原因是政策调控癌的影响以及政策百的滞后性。非主扮营比重都在10盎%以下，且逐年傲下降直到5%以傲下，可以看出万般科碍的盈利靶基本上败全部来自其主营碍业务敖，隘企业的获利能力把较强。八表袄二挨：2009-2班012年中粮地办产耙盈利能力板分

22、析表爸年份瓣指标挨2009坝2010隘2011吧2012昂总资产利润率(昂%)啊2.829昂2.7491啊2.2469斑1.9532伴主营业务利润率绊(%)疤26扒.9457拌33.1231爸27.9572佰20.3594办非主营比重跋40.2583疤71.3282啊38.7681拜40.5382扒净资产收益率斑(%)半6.29八9.92坝9.46背10.81扒股本报酬率(%笆)癌35.3039瓣46.5619搬51.7235爱48.2194澳销售净利率(%拜)爸18.6684跋26.2398搬13.2205背8.5649矮销售毛利率(%暗)拔37.9389佰47.4028袄40.6007俺2

23、9.4827纵向分析结果：中粮地产阿资产：板根据表二，总资扳产利润率自20半09年以后逐年癌递减，这主要是把国家调控升级，翱行业环境不景气八导致。拔资本：百根据表二，净资凹产收益率总体上扳逐年递升，在1爸1年略有回落。奥股本报酬率则是哀前三年逐年上升扒，12年呈现回笆落。首先可知，百所有者权益的获艾利能力扳还是比较稳定的皑，起伏不是太大半，这是总的行业俺环境导致。中粮敖地产虽然被保留奥，但是也受到了扒很大的影响。版销售：傲根据表二，销售矮净利率和销售毛暗利率在在09到把10年是上升趋白势，10年以后埃逐年下降。同前叭面对万科的分析芭一样，我认为主案要是市场环境的俺恶化导致。随着拜国家调控的不断

24、哎升级，房地产行安业受到打压，因拜此销售净利率和肮销售毛利率不断翱下降。另外，指罢标的下降比调控拜的开始日期晚了耙一年，也是政策艾的滞后性导致。捌主营业务：挨主营业务利润率挨先上升再下降，搬同上分析，原因暗是政策调控的影按响以及政策的滞爸后性。非主营比熬重10年为71翱.3282%，暗其余三年都在4巴0%左右。可以板看出主营业务的癌盈利比例还是比昂较低的。在其主疤营业务即地产业岸务方面，企业的俺获利能力一般。捌通俗地讲，就是埃中粮集团不务正稗业了。邦表哎三傲：2009-2拌012年荣安地唉产埃盈利能力百分析表奥年份盎指标巴2009蔼2010拔2011佰2012蔼总资产利润率(盎%)瓣16.18

25、48岸3.4338柏3.9般198拔3.9545白主营业务利润率稗(%)阿55.4574斑31.377笆32.5469白27.6816埃非主营比重癌0.3044肮-1.1673斑21.7234澳-4.4958艾净资产收益率啊(%)矮48.92靶12.94胺17.52板15.14哎股本报酬率(%隘)皑76.7375柏23.5725蔼38.636案40.7243袄销售净利率(%懊)伴40.7541敖19.7263靶24.8709白20.6352扒销售毛利率(%按)靶61.7974邦45.4675阿43.2361挨44.1796纵向分析结果：荣安地产暗资产：碍根据表三，09绊年的总资产利润叭率是16

26、.18半48%，比较高板；10年突然下扳滑到3.433靶8%。之后三年埃逐年略有上升。胺这里有两个异常半：一是09年的翱指标奇高；二是绊国家调控逐年升霸级，行业环境不肮景气，但荣安地爸产在10到12哀年却逐年上升。哎对于这两个异常邦现象，我认为主班要和09年的荣熬安地产重大资产岸重组有关。根据拔材料三，我将从氨客观和主观两个扳方面解释这两个拔异常。首先，客办观方面，荣安地败产重大资产重组爱，大量不良资产瓣和负债被处理掉皑，因此造成09氨年的指标奇高，班而且资产良性，懊负担减轻也使得斑接下来几年内的扳指标上升更易理皑解。其次，主观拌方面，荣安地产绊向股东承诺了几氨年内的利润标准鞍，因此为了符合癌

27、条件，势必在接澳下来几年更加慎拜重、精确地决定癌经营投资策略，懊从而使得10到胺12年的总资产跋利润率逐年上升熬。另外，主观上白也不排除公司为肮了达到承诺，将氨几年内的利润进拔行会计处理，从哎而给人一种逐年佰上升的发展势头挨。昂资本：坝根据表三，09皑年的净资产收益伴率和股本报酬率巴也是相对奇高，拌10年大幅下降班，从上面的分析岸可知，主要是重傲大资产重组导致芭。10至12年矮，净资产收益率吧出现起伏，主要奥是市场波动，行扳业环境不景气导伴致。一方面资产安重组后，资产良翱性，收益率应上佰升；另一方面，爱国家调控不断升隘级，商品房市场扮受到冲击，导致靶收益率下滑。两百方面因素的综合耙作用导致了净

28、资把产收益率出现起吧伏。10年以后熬，股本报酬率逐蔼年上升，同上分敖析，也可以从资暗产重组和利润承案诺两方面考虑。挨销售：稗根据表三，销售暗净利率和销售毛阿利率的指标趋势白与上面的净资产碍收益率相似。也百是资产重组导致瓣09年的指标奇耙高，10年大幅疤下滑。之后几年唉，在企业环境和啊市场环境的共同奥作用下，指标波按动起伏。疤主营业务：挨主营业务利润率挨也是09年的指靶标奇高，10年氨大幅下滑。之后柏几年，在企业环昂境和市场环境的傲共同作用下，指叭标波动起伏。非隘主营比重除了1扒1年达到21.背7234%，其氨余三年都极低，按在零附近，甚至耙负值。由此可见八荣安地产的百盈利俺基本上扮全部来自其主

29、营拜业务柏，霸企业的获利能力把较强。芭从材料三，我们捌也可以看到，白全面退出通信及挨相关设备制造业百，进军房地产经安营与开发业。耙由指标可见它退氨出原有业务，进癌军地产行业的决搬心和彻底性。通暗过查看荣安公司蔼2011年度报邦告，有如下论述靶：般“罢（1）报告期荣碍安尚湖中央花园拜二期、三期交付坝，且体量较大；岸（2）荣安琴湾哀部分余房在 2笆011 年交付柏；（3）取得拆办迁补偿收入，扣芭除房产净值后余肮额 11156皑.71 万元，般计入营业外收入般。蔼”霸因此我认为11疤年的非主营比重爸陡然上升至21阿.7234%，坝是因为大量拆迁懊补偿收入的取得板以及未能交付的颁工程体量较大导皑致。2

30、、横向分析横向分析结果：半资产：耙根据图一的总资芭产利润率比较可唉知，忽略荣安地俺产09年的奇高岸指标，中粮地产奥各年的总资产利跋润率都最低，万板科与荣安的指标氨相差不大。可见耙，在以资产为基阿础的获利能力方般面，中粮地产相胺对较差。捌资本：版根据图四可知，百从平均趋势来看奥，万科的指标最败好，荣安略差，瓣中粮的净资产收搬利率最低。根据埃图五可知，万科罢的股本报酬率最吧高，同时以强势靶的姿态逐年大幅板上升；荣安与中瓣粮则起伏波动，傲变化趋势不大。癌结合两个指标的巴趋势综合来看，傲万科地产板所有者权益的获捌利能力凹最强且上升势头翱强势，搬股东提供的资本矮所获得的回报率埃最耙高搬，因此也是最值挨得

31、投资的股票版。凹荣安和中粮受大哎环境的影响，四蔼年内变化不大，奥表现平平，没有岸见到上升的势头背。哎销售：癌根据图六和图七哎可知，受国家调昂控的影响，三家袄公司10年以后把的销售净利率和扳销售毛利率还是袄呈总体下滑趋势唉的。可见国家政笆策对地产行业的笆影响还是比较大扮的。但是从中也霸能看出差别，万敖科的变动幅度最斑为缓慢，中粮地哀产最为剧烈。可氨见在应对市场环挨境危机方面，万哀科的表现还是体靶现了作为地产业袄老大的经营能力阿。按中粮地产作为央爸企，抵御市场风白险的能力却最差邦。捌荣安公司的表现稗则是很大程度上奥反映了重大资产昂重组后的影响。阿主营业务：安根据图二，万科邦和中粮地产的主皑营业务利

32、润率都爱是出现了先上升艾再下降，同上分柏析，原因是政策扳调控的影响以及胺政策的滞后性。鞍荣安地产受重组办的影响，矮主营业务利润率把波动起伏。但是熬总体还是能感觉跋到，若去除重大板重组以及利润承办诺的影响，荣安埃地产的主营业务暗利润率也在下滑半。根据图三，万敖科和荣安的非主搬营比重较低，前拜者逐年下降至5袄%以下，后者除艾了11年突出，佰其余都在零值附扳近；而中粮地产把的非主营比重则奥居高不下。由此啊可见，万科和荣捌安伴的盈利爱基本上奥全部来自其主营版业务懊，翱企业的柏主营业务伴获利能力较强哎。而中粮地产则凹是不务正业，近按半的利润来自非昂主营业务，获利鞍能力令人担忧。3、小结搬（1）伴受国家调

33、控的影碍响，三家公司的凹利润率总体上都皑处于下滑趋势；叭（2）懊万科的盈利能力罢相对较强，利润绊相对比较稳定，肮盈利能力较强，叭尤其是股本报酬稗率的大幅上升，鞍值得投资；笆（3）佰中粮地产的主要版问题是非主营比班重太高，同时盈袄利能力在三者之版间也是最低；跋（4）百荣安地产的重大胺资产重组对财务办报表的影响还是挨比较大的，但是班总体上还是经营叭稳定，盈利能力颁比万科略差。爸四、资产运营能伴力分析1、纵向分析八表1：2009傲-2012年万哎科A财务指标分拔析表案年份按指标凹2009哎2010哎2011敖2012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLi

34、neHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios3 蔼应收账款周转率矮(次)疤59.758癌43.9611奥46.17蔼98靶60.6323 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios4 扳应收账款周转天摆数(天)哎6.0243皑8.1891斑7.7956把5.9374 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid

35、=000002&typecode=financialratios22 霸存货周转天数(板天)翱917.899袄1337.29拔57昂1422.92靶49傲1275.23奥91 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios19 案存货周转率(次哎)般0.3922埃0.2692矮0.253皑0.2823 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecod

36、e=financialratios20 挨固定资产周转率案(次)吧37.2951蔼39.3809背50.9921摆64.2845 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios21 啊总资产周转率(拔次)败0.3806昂0.2871岸0.2805扒0.3055 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios24 版

37、流动资产周转率拜(次)颁0.401隘0.302翱0.2941搬0.3195纵向分析结果：万科A矮应收账款周转率癌呈现下降后上升癌的趋势，总的来靶说公司的应收账岸款的变现能力比斑较强。稗应收账款周转天败数是先增加后减胺少，应收账款在碍40肮版50天变现一次班，可以说其变现爸能力比较强。凹存货周转天数先胺增加后略微降低凹，不过天数都比案较长，考虑其行办业的特殊性。熬存货周转率先减芭少后增加。胺公司固定资产周笆转率逐年递增。靶总资产周转率先皑降低后略微增加坝，2010年受鞍到了国家房屋调案控政策的影响。佰流动资产周转率搬先减少后稳定增板加。百表2：2009扮-2012年中暗粮地产财务指标拌分析表熬年

38、份艾指标翱2009伴2010罢2011办2012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios3 佰应收账款周转率芭(次)瓣27.0111摆22.2507哎33.4646按24.6528 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios4 皑应收账款周转天暗数(天)案13.3279叭16.1793懊10.7576斑

39、14.6028 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios22 绊存货周转天数(疤天)版1597.16斑06霸3087.47案86按2040.81坝63癌1585.20蔼48 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios19 疤存货周转率(次疤)疤0.2254板0.1166拌0.1764埃0.2271 HYP

40、ERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios20 邦固定资产周转率霸(次)百6.6861熬8.1201翱26.3677巴26.1451 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios21 暗总资产周转率(罢次)斑0.1803般0.1263半0.21叭0.2356 HYPERLINK /corp/view/vFD_Fin

41、ancialGuideLineHistory.php?stockid=000031&typecode=financialratios24 隘流动资产周转率唉(次)鞍0.2588暗0.1692懊0.2385唉0.2569纵向分析结果：中粮地产把应收账款周转率稗呈先减少后增加白再减少的折线形班式，变现能力比把较强。扮应收账款周转天叭数同样呈折线变耙化，周转天数挨在15天左右，颁。把存货周转天数先坝增加后降低，但半是都很长时间，笆需要8或者9年爸时间。案存货周转率先降盎低后增加。办固定资产周转率百成增加趋势。哀总资产周转率先埃降低后增加，不捌过在0.2左右拌，营运能力仍然案很低，公司应该背加强流动资

42、产管岸理，提高业务管爱理能力。哎流动资产周转率半先降低后增加。颁表3：2009埃-2012年荣按安地产财务指标巴分析表坝年份奥指标阿2009扒2010颁2011摆2012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios3 奥应收账款周转率胺(次)敖1221.16般17翱632.682隘4鞍157.016爱4俺116.126凹2 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=0

43、00517&typecode=financialratios4 昂应收账款周转天懊数(天)稗0.2948哎0.569袄2.2928邦3.1001 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios22 笆存货周转天数(肮天)澳740.893皑2矮2371.54百15瓣3035.41隘32胺2680.56伴59 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typec

44、ode=financialratios19 捌存货周转率(次蔼)安0.4859扒0.1518啊0.1186爱0.1343 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios20 背固定资产周转率蔼(次)绊805.456皑8案190.656摆2傲182.277哀7佰204.775爸3 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialr

45、atios21 般总资产周转率(碍次)佰0.7941板0.205捌0.1859熬0.1953 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000517&typecode=financialratios24 罢流动资产周转率爸(次)癌0.7987叭0.2064袄0.1872袄0.2135纵向分析结果：荣安地产摆应收账款周转率叭逐年递减，说明霸其变现能力逐渐叭趋于正常，前几盎年的周转率不正唉常。稗应收账款周转天拌数变现天数也由昂不合理趋于略微靶合理变化。笆存货周转天数逐傲渐增加。碍存货周转率逐渐癌减少。按固定资产周转

46、率办呈减少趋势。懊总资产周转率呈扒减少趋势。案流动资产周转率鞍呈减少趋势。2、横向分析横向分析结果：蔼根据上述数据表摆和折线图已经国挨家政策的相关规蔼定。三家企业的拔应收账款周转率白总体来说是在2蔼0（次）之上，版属于优秀的级别敖，说明企业收账翱速度快，坏账损版失少，偿债能力氨强。固定资产周熬转率普遍上升的般趋势，说明其利凹用比率越来越高邦，管理水平越好斑，获利能力逐年爸增强。流动资产蔼周转率在201案0年下降一点之板后，又反弹增加爸，考虑到房地产坝行业的特殊性，坝相比较的来讲，半万科的营运能力巴比较强。总资产皑周转率基本上在稗2010年度都拔略微下降，说明肮国家的产生的相斑应的一些房屋政吧策

47、对地产行业有耙一定的限制影响懊，对其资产营运摆能力产生限制。版特殊情况分析，稗由于荣安地产2般009年的重大盎资产重装情况，安导致其各项数据扳均有异常，所以碍应当以整个趋势鞍来分析变化，2板012年相对于邦万科和中粮，其百营运能力还是较耙弱。3、小结：扳从资产营运的角靶度来看，三家房搬地产行业总的趋艾势都很不错，受拔中国整体的房间按大趋势的影响，疤同时受国家调控伴政策也会有略微跋的变动。由于房搬地产企业从事的邦开发业务本身周傲期较长，多数资霸产周转率指标都柏要低于其他行业半。所以简单用资袄产周转率指，应坝收账款周转率等傲标去衡量房地产唉企业的营运能力扮也会导致错误的半判断，我们需要安具体从企业

48、预收霸收入的增长速度班、项目开发的平矮均周期、新增土霸地的规模、盈利胺的增长等综合指奥标去进行分析。把五、投资报酬能笆力分析半从股东权益投入吧与企业投资回报皑之间关系的角度敖对企业盈利能力埃作出分析。1、纵向分析稗表一：2009巴-2012年万芭科A投资报酬能跋力分析表啊年份艾指标俺2009拌2010澳2011扮2012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios53 柏每股收益 (元暗)绊0.48颁0.66安0.88岸1.14 HYPERLINK

49、/corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios54 斑每股净资产(元鞍)办3.4懊4.02暗4.82啊5.8 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios66 爸每股未分配利润澳(元)稗0.8011邦1.2251邦1.7221凹2.4272搬加权净资产收益挨率隘（%）佰15.37班17.79巴19.83翱21.45扳 纵向分捌析结果

50、：万科A白 肮从表一矮来看败,盎 氨2009年万科般A每股收益达到鞍了最低点0.4蔼8，而后三年逐啊年攀升，直到2扮012年的最高八位每股收益1.挨14。每股净资挨产逐年不断提升岸，且保持较高水奥平，则表明公司袄正在处于不断成哎长之中，重点反背映了股东权益的背含金量，公司前哀景良好。加权净挨资产收益率从2版009年到20办12年逐年提高隘，所有者权益投埃资盈利能力逐年敖增强。每股未分搬配利润稳步提高爱，2012年达澳到最高暗2.4272，芭由于企业收益良凹好所以案每股未分配利润疤大小还算适中，俺可用于公司未来稗的扩大再生产。斑万科拥有较强的拔盈利翱能力, 且这种八盈利哎能力有很好的稳疤定性。短

51、期盈利伴能力环比有所提盎升会增强投资者罢短期的信心,斑会有利于公司股凹价在未来熬短期盎走好凹。斑投资报酬能力非岸常好。绊表二：2009敖-2012年中懊粮地产投资报酬奥能力分析表吧年份稗指标百2009背2010办2011摆2012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios53 颁每股收益 (元搬)隘0.21绊 艾0.26拜0.23案0.28 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php

52、?stockid=000002&typecode=financialratios54 捌每股净资产(元把)爸3.27白2.58奥2.46俺2.6265 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios66 皑每股未分配利润傲(元)挨0.4625百0.6951耙0.8437埃1.0521百加权净资产收益扮率碍（%）袄10.49哀8.88笆9.22拌11.19暗 纵向分吧析结果：中粮地产坝表二中数据显示鞍，2009年每班股净资产和敖加权净资产收益巴率扳较高，盈

53、利能力奥较好。2010白、2011年由碍于国家政策及企邦业内部原因，状邦况不是很好。2盎012年，随着按地产行业整齐转巴好，中粮地产的搬收益转好。敖总体来说200埃9年到2012哀年中粮集团的指稗标还算平稳，但邦相对欣欣向荣的阿全国楼市，中粮隘地产发展并不良盎好。稗2009、20昂11、2012伴年中粮地产均依傲靠抛售股份获利岸，班通过处置资产的跋方式来提高投资半收益的模式，并凹不能为中粮地产耙带来持久收益百。且报表数据极熬有可能被粉饰，捌即便如此也可以哀看出中粮地产的阿投资报酬能力欠百佳。扒表三：2009霸-2012年荣吧安地产投资报酬搬能力分析表傲年份捌指标百2009扒2010捌2011班

54、2012 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios53 柏每股收益 (元啊)懊0.8252碍0.2323暗0.3814八0.3998 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios54 氨每股净资产(元班)爸1.5632摆1.7955百2.1769熬2.6398 HYPERLINK /corp/view/vF

55、D_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios66 昂每股未分配利润蔼(元)巴0.5632艾0.7955胺1.1769芭1.5767绊加权净资产收益皑率哎（%）斑64.35扳13.83癌19.2澳16.78纵向分析结果：荣安地产癌由于2009年拜的荣安地产发生佰重大资产重组，百所以出现200隘9年每股收益和败加权净资产收益肮率安异常高。除此之隘外，每股收益、疤每股净资产、每矮股未分配利润均叭逐年升高。岸加权净资产收益傲率百2009年达到艾64.35%最熬高值，2010跋年恢复正常，2爱011年呈上升

56、扒趋势，2012百年反降。安2011年是国傲家调控力度最大芭的一年，荣安地耙产反而取得业绩矮的大幅提高，哎完成并超过承诺颁数额。霸2012年地产摆市场在刚性需求背的带动下开始回耙暖，荣安的投资颁回报能力增强。氨可见荣安公司注稗重管理，坚持稳隘健发展战略，投俺资报酬能力较好哎。2、横向分析横向分析结果：暗万科的每股收益罢最高，荣安次之熬，中粮最差。中扮粮的每股净资产稗比荣安的高，但癌是2009年-隘2012年差距胺在逐渐减小，2稗012年反而荣巴安略超中粮。每斑股未分配利润三捌家企业均逐年提挨高，从大到小依般次是万科A、荣叭安、中粮。加权拌净资产收益率只氨有万科A稳步增暗长，中粮、荣安扮均有起伏

57、。奥除了2009年案荣安地产发生重矮大资产重组导致翱的异常数据，万疤科A的各项指标鞍皆比中粮地产、巴荣安地产要高，捌说明万科A的投搬资报酬能力是三绊个企业中最好的盎，且一直在快速颁提高。在房地产跋行业中，万科一哎直保持很高的盈扒利水平，是房地岸产行业的龙头老般大。相比万科A疤的快速发展，荣奥安地产的发展较哀为稳健，拥有发案展空间。中粮地爱产经营不善，收搬益不稳，不适合背投资。八万科A的投资报柏酬能力最强，荣般安地产次之，中胺粮最差。哀六、成长能力分疤析1、纵向分析鞍表1：2009绊-2012年万拜科A财务指标分爱析表癌年份把指标唉2009凹2010扳2011扮2012 HYPERLINK /c

58、orp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios43 鞍主营业务收入增邦长率(%)扮19.2459傲3.7496笆41.5447邦43.6505 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios44 稗净利润增长率(半%)爱38.5817搬37.4743搬31.223捌35.0269 HYPERLINK /corp/view/vFD_Fina

59、ncialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios45 啊净资产增长率(爱%)埃16.9763办20.2114氨24.2668盎21.0897 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistory.php?stockid=000002&typecode=financialratios46 隘总资产增长率(岸%)按15.408懊56.7036翱37.364扳27.8835 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinancialGuideLineHistor

60、y.php?stockid=000002&typecode=financialratios56 版资产负债率(%安)昂67.0017柏74.6861碍77.0997伴78.3163傲 纵向分傲析结果：啊万科企业成立之摆初，它的主营业按务是房地产开发阿，到后来经过产佰业结构调整，它吧的经营范围扩大颁到兴办实业、国版内商业、物资供癌销业、进出口业爱务、房地产开发昂。销售收入一直案呈现高增长率，胺表明万科发展至氨今，它的经营状半况和市场占有能瓣力在同行业中具邦有绝对的优势、佰市场前景非常看邦好。但销售收入拜只是为企业提供啊收入和现金的来半源，并不完全形扒成企业的财富，蔼只有利润才能形绊成企业的最终利