老旧小区可持续微改造面临的问题及解决办法

1、老旧小区可持续微改造面临的问题及解决办法摘要：随着我国经济在快速发展，社会在不断进步，城市建设在不断加快，在 城市居住环境中，很多老旧小区的布局中土地利用率不高，还出现居住的环境差 的问题，所以要据此作出相应的改造。关键词：老旧小区；微改造；问题；办法引言全国各地在推动老旧小区改造中积累了一定的经验，探索了推进的路径，但 是在实践中仍面临改造资金筹措渠道窄、设施改造协调难度大、公共服务统筹改 造少等问题。为了更好地推动城镇老旧小区改造，要做好以下几方面工作：1城市老旧小区微改造面临的问题1.1老旧小区绿化水平不足城市老旧小区的绿化问题一直是影响老旧小区改造工作的重要内容，近年来 在我国改造方工

2、程方案的实施以及走访过程中，发现很多城市在绿化工作开展过 程中，延伸到老旧小区就会出现停止的情况，并且缺乏相关人员的日常维护，这 也就导致了城市老旧小区存在有非常严重的绿化问题，小区内杂草丛生，苗木的 病虫害问题也无法得到有效处理，对于居民们的日常生活也就造成了严重的危害。1.2资金来源老旧小区改造，资金从哪儿来？从财政出资看，若主要依靠财政资金，财政 面临巨大压力，仍仅靠政府一己之力，远无法满足改造的巨大资金需求。特别是 老旧小区改造是以区县为单位，区县的财力有限，同时单由政府出资也不符合谁 受益谁出资的原则。从居民出资看，大多数老旧小区位于城市中心区，住户多为 老年人和租户，居民长期缺乏缴

3、费习惯，且对改造后价值提升效果缺乏感知，出 资动力不足。从社会资本出资来看，老旧小区改造投入大、周期长、收益不确定 性高，尚未形成资本进入、退出的合理机制，没有形成资金链循环，因而参与积 极性不足。1.3专有部位改造谁所有，谁负责某住宅小区（一期）原有储藏室为铁皮房，年久失修，损坏严重，并存在漏 电隐患。铁皮房属于专有部位，应由业主自行出资改造。经研究，确定改造思路: 改造工作由物业服务企业牵头，在征求业主意见的基础上进行改造，改造费用按 成本价由业主分摊。改造之初，部分业主持观望态度，希望政府承担全部改造费 用，根据现状，采取分步实施的办法，分期进行改造，最终经过三期施工，完成 改造，消除安

4、全隐患，美化居住环境。2解决办法2.1识别多样化的更新类型、提供多种改造选择在城市中许多老旧小区的各种因素，如在地理位置、交通、建筑、环境、历 史、文化、人、要求等方面都存在差异，有自己的特点。通过查阅历史资料、现 场实地调查、问卷调查和分类访谈，对老小区各领域各方面的数据进行分析，为 利益相关者微观改造提供参考。在分类整理的基础上，对老旧社区的建设年限、 街道建筑肌理、居民意愿、文化、特色产业等因素，将老社区分别改造成为一个 紧迫性、可改性和暂缓改造性这三种类型。改造过程中要对出现的各种因素进行 尊重，具体问题具体分析，因地制宜，从多种改造的选择中进行归类选取相适应 的改造方式，据此来满足住

5、在不同位置居民的实际需求，合理地推进微改造的工 序。2.2改造资金筹集问题与处置建议介于城镇老旧小区较多的影响，因此在改造资金数额方面表现较大。结合以 往的经验来看，这个可以从多方面筹集。一般来说，可以从政府财政资金补贴， 金融机构贷款，社会资金投入，居民个人出资等方面进行筹集。其中，对于道路 工程改造、楼内管线及附属设施整治、景观提升等方面涉及到的改造资金，应该 由财政补贴资金支出。对于存在经营性的服务设施，如菜市场、停车场等的修建 费用可以通过金融机构贷款方式进行解决，或者也可以通过引进社会资金方式进 行解决。另外，像自来水，燃气等管线设施方面的修缮，应该由管线单位进行出 资。而对于加装电

6、梯等修缮费用，可以采取财政资金出大头，居民个人出小头的 方式解决。2.3以满足需求为导向，链接养老服务考虑到很多老旧小区面临老龄化人口居多的情况，改造要以需求为导向， 把养老服务作为重要配套。依托社区发展，提供以居家为基础的多样化养老服务， 为老年人提供助餐、助医、助行、助洁等便捷服务。同时，要调动社会力量发展 适合老年人消费的旅游、养生等服务。如在城镇老旧小区改造中增加改造用房， 用作建立“养老中心“社区养老医疗护理站等机构，建设步道、口袋公园等公共 活动场所。加快完善体制机制，为老龄化社会稳定发展创出新路。2.4做好绿化景观的创建修复工作首先需要对城市的老旧小区绿化工作进行提升改造工作，在

7、原本社区绿化布 置基础上，积极采用新型复合式的绿化建筑。除此之外还需要在小区进出口部位 布置花卉，提升小区的外观美观性。对于老旧小区内的空闲空置区域也要组好开 发工作，通过对废旧停车场以及锅炉房进行升级改造的方式，提升老旧小区的绿 化面积跟绿化水平。此外在老旧小区内还可以增设咖啡厅以及酒吧等娱乐场所， 对原本废旧的社区设施进行再次利用，通过多边方法来提升城市老旧社区的绿地 占用面积，对于小区居民生活水平的提升也有着重要意义。2.5实施激励支持政策按照共谋、共建、共享原则，引导加大绿色智慧住区建设资金投入。中央 和各级财政列支专项补助资金，对绿色智慧住区试点示范进行奖补；发挥绿色金 融的作用，对

8、绿色智慧住区改造项目予以低息贷款；将绿色智慧住区建设作为高 新技术企业评审、科技研发补贴依据之一，对参与实施的企业执行税收优惠，激 发创新活力。2.6开展全生命周期的持续评估、完善指标体系为完成对老旧小区的生命周期建立和完善分析和评估体系，在进行改造的前 一阶段，首先需要对老旧小区的现状进行分析定量，确定好如何开展改造措施， 找出现存的隐患，确定为重点改造对象；在改造期间，根据实时出现的情况及时 作出调整举措；在改造的后期，需要对整体改造的小区进行统一的寿命评估，使 改造活动有效进行下去。对居民生活情况的调查，多在于经济条件、居住环境、 公共设备的人均配置、日常生活经常行走的路线等，居民对公共

9、空间的使用情况 进行统计了解、在同小区内的人是否存在协作，是否讲文明懂礼仪，在生活购物 上是否方便等实际情况进行调研。2.7建筑安全为要义，实施违建拆除和抗震加固老旧小区改造中，拆除违章建筑、线路规整、管道疏通、墙壁粉刷、道路修 补等，是已达成共识的常规操作”，有利于进一步优化公共空间环境，消除安全 隐患，维护社会公众权益。对小区内的违章建筑全部拆除，腾挪出空间，进行合 理规划、运营，有助于提升小区品质。对老旧小区房屋进行抗震鉴定，不需要拆 除的建筑进行抗震加固，需要拆除的建筑列入计划。老旧小区改造按照新的标准， 抗震烈度要提高1度。要达到这个标准，每平方米结构加固要增加5000元。这 里涉及政策、法规、技术、规范、标准、管理、资金等多个环节的问题。结语选择用微改造的方式而不是大规模的整改模式，对老旧小区的局部设施规划 和整体楼房设计进行合理的优化，能够使得老旧小区的居民的生活质量提升几个 档次。微改造技术不断改善促进，相信不久的将来在改造老旧小区时更好地为之 服务做出贡献。参考文献万玲.广州市老旧小区可持续微改造的困境与路径探析J.城市观察， 2019(02):65-71.邹徽强.城市老旧小区“微改造”的内容与对策研究J.居舍，2019(10):172.原剑珩.广州市旧城