房地产项目评估指标体系

1、房地产项目评估体系一、项目评估体系1、评价指标表1、项目评价指标一、城市评价指标指标解释1与当地政府关系熟识市长、书记+2分关系较好+1分无关系-0分交恶-1分董事长选 择城市四 大标准略 加变化以 便于判 断，第四 项可用来选择地块2经济结构非公经济为主或第三 产业占较大比重+1分介于二者之间+0 分公有经济为主且第 三产业比重轻-1分3所处产业周期长期低弥后反弹期及 快步上扬初期+2分持续大幅上涨或 缓慢起步+1分涨幅较大仍微涨或连接多年下跌+0分一潭死水或较大 涨幅后盘整-1分巨幅上涨后快速下跌-2分4城市化进程市中心掘起初期+0分新区掘起期+0分郊区化阶段+0分尚未开始城市化-2分5供

2、求关系供不应求+13分基本平衡+0分供大于求-1-3分价格战-4分供求因素6城市（区域）吸引力辐射全国+2分辐射全省+1分对外略有辐射+0分只辐射当地-1分人口外流-2分周边购买 力支撑7辐射区域购买力强+2分较强+1分中+0分偏弱-1分弱-2分8是否当地巳有项目有+1分无+0分品牌延续二、项目评价指标指标解释1项目区位中心+2分次中心+1分新区-1分远郊-3分如在市中心掘起初期否决供求竞争2土地付款方式四两拨千金+4分适当分期+1分一次付清-2分资本回报3估算项目利润率30% +7 分20-30% +5 分10-20% +13 分0-10% -1-3 分 53 50 2-3 -1 53 50

3、 2-3 -1 85 81 4-3 0 -3注：分值区间可以进一步修正与完善二、部分项目地块试评结果指标4项目代码123456789101与当地政府关系22111121122经济结构00010001-1-13所处产业周期2112221111城4城市化进程0000000000市5供求关系-1-3-1011-230-1评6城市（区域）吸引力0-20100-22-2-2价7辐射区域购买力11-111102-1-18是否当地巳有项目1100001111小计500655011-1-1城市评价较好一般一般好较好较好一般好较差较差1项目区位21-3-122-1-1-112 土地付款方式1114111111项

4、3估算项目利润率3-2-1212-23-2-24风水评级1010110110目5工业污染等硬伤00000000-40评6有无拆迁-30000-30000价7资金链状况-2-200000000小计2-2-2553-24-50项目评价较好一般较差较好较好较好较差较好差一般总得分7-2-211108-215-6-1总评价较好较差较差好好较好较差好差较差注：模拟项目立项时状况进行评价；由于不了解嘉兴、嘉善的情兄，未做评价精选三、项目评价结果说明1、“好”项目1（11）、2 （ 10 ）、3（15）三个项目都被评判为“好”项目，三个项目的共性是拿地 时期都在房价快速上涨时期（初期），顺势而为。取胜的关键

5、分别是：1新区掘起之初占据新区低价协议地块；2在新区掘起初期占据 了的新区中心绝佳区位；3搭上郊区化”进程的顺风车等。2、“较好”的项目4（ 7）、5（ 8 X 6（ 5）三个项目被评判为较好”的项目，三个项目的共性也是拿地 时期都在房价快速上涨时期（目前扬州、2等城市仍处于快速上涨周期阶段，只不过受调 控影响暂时抵制了需求，有小幅调整），顺势而为。扬州两项目本来都是好项目，区位、风水俱佳；美中不足是都有拆迁问题（-3分）， 且农校地块拿地时资金链紧张（-2分）。6地块利润评估并不高，资金压力大，风险是比较大的，故城市评价高（7分）而项 目评价低（-2分），但借湖东地区房价彪升的契机，仍不失有吸引力的一个项目。3、“一般”项目7项目评价一般（不完全资料统计），由于连云港房价刚起步（2060 元/M2均价）就受 调控影响，其房价快速提升还有一段等待期，项目前期利润是很低的。但如果资金实力允许，能够捂”到楼市回暖（而不是追求当年销售额与回笼），亦 不失为一个有潜力的好项目。4、“较差”的项目8、9、10、11项目、12地块都被评估为较差项目。前四者共性是地块位置较偏，所在地区吸引力差，人口外流，且城市化进程还没到郊 区化”阶段；9项目本不该如此尴尬，仍定位失误之故。12地区则房价已趋高位，供过于求，且限房价上限导致利润偏低，无吸引力。5、“差”与直接“