饭店业投资回报与经营管理模式

1、酒店投资回报与管理简介：酒店体验数据一般取决于酒店。首先，我需要问五个数字。从下车进酒店到进电梯，这五个号码基本都问清楚了。之后，酒店的整体情况就基本可以掌握了。 .哪五个数字？一是建筑面积，二是房间数，三是总投资，四是平均出租率，五是平均房价。这些年酒店业发展的规模非常大，所以经过25年的历程，积累了大量的商业数据，形成了一些参考框架。例如，我们所在的亚洲国际大酒店建筑面积11万平方米，客房400余间。昨天听到了，说错了。这栋楼里一定有写字楼。目前的体验数据一般来自五星级酒店。总建筑面积不包括房间数。一个房间的平均建筑面积为100平方米。以此类推，基本形成了一组经验数据。投资金额也是如此。一

2、楼一平方米，五星级酒店平均10000元，四星级酒店大概9000元，三星级酒店8000元，以此类推。入住率，原来接触酒店知道，65%的入住率是平均收支平衡点。后来由于酒店经营逐渐低迷，整个行业的平均入住率逐渐下降，所以国内有专家把65%的盈亏平衡点变成了58% 60%。这并非没有道理，因为在中国经营餐厅的整体成本并不算太高，所以用国外65%的盈亏平衡点的经验数据是不准确的。一般来说，酒店的最佳入住率是75%到80%，极限入住率是85%。全年平均入住率达到85%，这意味着旺季肯定会超过100%。从某种意义上说，如果入住率超过85%，酒店就是在破坏性经营。不要以为入住率越高越好，这是一个组合，如果入

3、住率太高，那就是反面的反映，可能平均房价太低。因此，在租金过高的情况下，需要提高房价以尽可能保持合理的租金率。我们目前的大部分情况不是保持合理的入住率，而是争取更高的入住率。平均房价也是如此。一般来说，我最早学会的是1的定价方法，也就是平均投资一个房间的1就是酒店的合理价格。如果用这个数字，目前的平均房价一般不符合这个标准。 1的定价方式实际上忽略了城市的营商环境和区域市场环境。因此，从投资回报的角度来看，1的定价可能是合适的，但从经营管理的角度来看，显然不是。合适的。我最近总结了一个经验数据。一般来说，一个城市的酒店价格相当于该城市同档次房地产均价的1/10。这个数据是我逐渐感受到的。我去过

4、一次，问房子卖多少钱？他们说是5000元，但我说的五星级酒店均价不会超过500元。他们说你怎么知道的？这就是我所说的从这里判断的。后来跑了几个城市，问了这个号码，基本都是一样的规律。比如市区非常好的房子卖2680元，而我提到的五星级酒店的价格不超过268元。查了一下数据，外国人平均在住房上花费18美元，甚至不到168元。它其实体现了一个深层次的规律，那就是酒店市场和房地产市场的结合。这个价格合理吗？这是不合理的，但它也有合理的一面。这方面是酒店市场的平均房价受到各方面的深层次制约。这并不意味着可以将价格设置为您想要的任意高。自然形成了这样的经验数据。所以，当你来酒店问这五个数字的时候，酒店的基

5、本情况就清楚了，从投资到档次，再到现在的经营情况，基本上都清楚了，再来看看这家的实际情况酒店，总体来说上面有数字。这一系列经验数据的积累可以针对一个专题进行研究，总结经验数据，进而形成系统的参考框架。知道你有多远。比如投资是否合理，目前的经营状况是处于良好状态、中等状态还是较差状态，基本都有判断。我现在从投资收益与企业经营的关系的角度出发，共谈四个问题。一、过程分析从中国酒店的发展历程来看，我们可以从各个角度对阶段进行分类和划分。从投资的角度来看，一般分为三个阶段： 1、积累阶段这个阶段主要体现在20世纪80年代。时代。这个阶段其实是两步，第一步是前期展示。中国第一批为旅游服务的酒店建于198

6、0年代初。 1979年，中央在北戴河召开会议，决定在各省建设旅游饭店。在当时，这些旅游饭店在整个行业中发挥了作用，起到了关键作用。这批酒店的设计图案基本相同，如“天鹅”、“长白山”、“凤凰”、“燕京”、“青山湖”、白云宾馆等。它们都是方形和直立的火柴盒。这是第一批国家自行设计、投资和建设的酒店。它在历史上发挥了很大的作用，但目前这些酒店普遍经营不善。 ，其中一个重要原因是当时的设计不合理。都说有一个前期积累的过程，这些酒店的日子应该很轻松，但实际上都没有实现。另一个方面是第一批中外合资酒店，最早应该说是石景山度假中心和温泉酒店。但建国饭店和长城饭店是外经贸部批准的最早的中外合资酒店，也是首批中

7、外合资经营的酒店。改革开放以来，首批中外合资企业已达三家，第一家是航空食品公司，第二家是建国饭店，第三家是长城饭店。因此，建国饭店的建设，是在15位副总理、副主席画圈之后才完成的。一般来说，应该以1982年建国饭店的开业为标志。中外合资饭店在前期发挥了很好的作用，不仅在投资方面，而且在管理方面。分析这个阶段，整体基础较差，发展较快。与国际市场相比，我们错过了一个良好的原始积累过程。一般来说，旅游业在一个国家刚刚兴起的时候，特别是当它有一种神秘感，资源非常有吸引力的时候，是一个典型的供不应求的过程，从某种意义上来说，是一个卖方市场的过程。 .很多国家此时采用的方法很简单，就是客户来高价卖。例如，

8、1994年的越南河大酒店相当于中国的二星级酒店。管理层和管理层也是一群人。酒店的宾客设施是二星级酒店的设施。对于这样的酒店，标间价格是180美元，这对我们来说是不可思议的。他们很简单，因为现在没有餐馆，而且来的人更多，所以价格必须提高。因此，在客观的比较中，他们利用这段时间形成了整个行业的原始积累。但是，我们在1980年代的发展过程中，因为当时还强调旅游是外事工作的一个组成部分，只是“友谊第一，经济利益”的指导思想，这样我们才能抬高价格。当时却不敢涨价。 ，价格管理也很严格，强调友谊，强调外交，结果是其他国家可以很快形成原始积累，我们却错过了机会。因此，这个阶段产生了两个结果。第一个结果是得到

9、了社会的普遍认可，认为旅游酒店是一个很好的行业。因此，当时的酒店业集中了一批高素质的员工；第二个结果 触发了酒店投资的高峰，却错过了一个原始积累的过程。如果当时的第一批酒店可以在价格上有更大的自由裁量权，那么现在很多酒店都不是这个状态。之所以说第一批国有酒店的经营情况普遍不好，但是这批中外合资的酒店经营情况普遍不错。最大的不同是，我国第一批酒店的价格都被打压了。是要命的，但是对于中外合资酒店来说，价格还是有一定的回旋余地的。二、变革阶段进入1990年代后，最突出的特点之一就是变革。因为1989年后，酒店业迅速跌入低谷，形成了一个起起落落的过程，所以1990年和1991年这两年对于酒店业来说是非

10、常艰难的两年。虽然当时供应仍然供不应求，但在这个阶段之初就形成了急剧的供过于求。最糟糕的时候，中国大饭店的677间客房里只有7位客人，酒店业突然从高峰跌入低谷。但从1992年开始复苏。1992年到1998年的六年可以说是酒店业发展的黄金时期。严格来说，从1996年开始，酒店业一直在走下坡路，直到1998年，整个行业都在亏损，这是一个非常严重的局面。 1996年下半年和1997年上半年，我们在做经济分析的时候，就警告整个行业，酒店业一定要警惕，因为它实际上正在走下坡路。但当时从实际运行情况来看，总体感觉还是很不错的。 1996年酒店业的平均入住率为68%，大致为1990年代的高峰，酒店的利润率为

11、12%。自1996年以来，入住率每年下降两个百分点。在此过程中，酒店形成了发展的第二个高峰，即1992年至1998年的投资高峰。如果说第一个高峰主要是政府资金和中外合资企业的进入，那么第二个高峰主要是各类企业的进入。资金类型，其中最突出的是包括军队在内的各个政府部门。基本上每个单位都有一个酒店，包括以培训中心和大楼的名义全部入驻的，严格来说都是财政资金。在形成投资高峰的同时，也形成了失控局面，同时也为行业发展埋下了一系列问题。在 1990 年代，最大的误解之一是错失市场机会。因为1990年代是中国经济发展的第10个年头，而在小平同志南巡的10年里，市场机会可以说是方方面面的。供过于求的状态也让

12、整个行业在短短6年内从高峰跌入低谷。同时，市场也在不断的培育和发展，但我们并没有抓住很多市场机会。这是1990年代的基本情况。两次投资高峰都使得酒店业规模迅速扩大，也产生了两个比较大的失误。这是计划经济向市场化转型过程中的必然现象，所以这里很难谈责任，但有必要。分析原因。 1998年进行全行业统计，当时酒店业亏损32亿。后来我们做了专门的分析，形成了2万多字的分析报告。酒店业为何亏损？当时分析了15个原因，其中经济因素不是主要因素，主要因素是行政因素。当时，我们提出了一些意见。从公司的工作来看，我们愿意公开披露这些数据，因为如果不披露信息，将进一步加剧酒店投资热潮，这意味着现有酒店的经营将进一

13、步加剧。会更难。酒店的情况并不代表旅游局的工作有失误。相反，这表明旅游局宏观管理工具不足。我们可以借此机会争取一些管理工具。但当时很多同志不以为然，以为大家都说酒店很好，现在整个行业突然赔钱，有点抹黑旅游发展的形象。最后形成了这样一个意见，数字公开，但不是在报纸上大规模公开，而是在统计年鉴上公开。也就是说，有心人看得见，社会上普通人看不到。 1999年，该统计项目被取消。事实上，1999年全行业亏损54亿元，而且亏损进一步加剧。同年，在最低点，我做了一个预测。估计从2000年下半年开始，酒店情况会有所恢复，事实也基本如此。自1998年低谷以来，年均入住率回升了1.5个百分点。到2002年，整个

14、酒店业的入住率达到60.15%。这个过程其实给了我们很深的启发。很多盲目的运动，如果监管不当，会破坏市场运行环境，让我们错失很多市场机会。三、扩张阶段进入新世纪以来，酒店业开始了新的扩张，主要体现在几个方面。一是餐厅总数仍在上升，但增速放缓。增速放缓的一个重要原因是，1998年以来，政府机构改革，包括中央政府在内的国务院各部门实行政企脱钩，减少了很多人的冲动。政府部门投资酒店。连基本条件都失去了。但它还在增长，很多投资者仍然看好这个领域，所以继续投资。二是酒店经营多元化更加突出。这种多元化的突出，让酒店超越了单一建筑本身的简单经营，一些酒店开始在其他方面进行投资。但从这几年的情况来看，其他方面

15、的投资基本都失败了，但整体上形成了多元化的经营局面。三是联动扩大趋势。酒店市场、房地产市场和商业市场联系更加紧密，形成联动趋势。在这个过程中，酒店的经济本质越来越突出。在1980年代和1990年代，很多酒店投资人没有关注酒店的运营和酒店的回报，这实际上是非经济因素的结果。但是，进入新世纪以来，应该说这些因素越来越少了。许多政府部门，包括许多公共机构，都必须考虑经济问题。也就是说，进入21世纪以来，酒店市场的情况其实更加复杂，这需要整个酒店行业进入深度，研究酒店行业的深度发展。但现在普遍来说，大家只满足于眼前的操作，日常操作或者直接操作，这可能会导致第三个发展误区，就是错失深入发展的机会。 4、

16、三个独特的现象从以上三个阶段来看，应该说我们取得了很大的成就，但是我们在每个阶段都存在非常集中的误解。有很多原因。总的来说，存在三个非常独特的现象：一是在酒店业的发展过程中，非旅游因素占主导地位，非经济因素占主流。这是中国酒店的发展与世界其他国家的发展最大的不同。我们的大多数酒店在开发过程中实际上并未考虑旅游因素。除了原旅游局投资的一批酒店外，这批酒店对旅游发展的考虑最强，因为主管部门是旅游局。基本上不考虑旅游因素，只是有需求。非经济因素也是如此。大多数酒店投资人一开始并没有把酒店当成企业，在投资时也没有严格追求投资回报，而是在很大程度上将其视为自己的接待基地。将其作为自己的培训基地之一，甚至

17、作为自己的公关基地，使得大量酒店的投资不合理，设计不合理，为长期经营埋下隐患。现在改造已经基本完成，大多数酒店业主不得不考虑投资回报和经济因素。正是在这种形势下，近年来酒店业在产权和经济形态的变化上发生了翻天覆地的变化。这是一个与 1980 年代和 1990 年代截然不同的发展过程。非旅游和非经济因素所占据的主导地位，客观上影响着当下。不能说世界上没有国家，但大多数国家都没有这种现象。我们酒店之所以长期处于不景气的状态，大量的投资进入，是无法通过分析经济因素来解释的。正是因为很多投资者不需要考虑收益，所以出现了盲目投资。比如中央一个部门在全国有80多个培训中心，不用考虑回报。其中不少培训中心在

18、立项时作为教育项目设立，可享受多项优惠政策。在经营的时候，他们还是用教育项目来经营，还享受着很多政策，直接影响到整个市场的秩序。又如在各省市设有办事处。起初，它们被称为建筑物。现在，一些建筑物已直接更名为酒店。例如，这些建筑已经是四星级酒店。同时，现在几乎每个大型企业，甚至每个县都设有办事处。这种写字楼现象很难归入酒店类别，但客观地说，它是酒店市场的重要组成部分，因为它的功能与餐厅的功能基本相同。这种投资由政府支付。政府的要求很简单。最好不要赔钱。如果你赔钱，你就无能为力了。政府是这样的要求，投资回报率是多少？客观地说，它加剧了市场竞争，造成了酒店市场的混乱，因为没有人知道有多少家餐厅，所以这

19、使得市场情况越来越复杂，尽管非经济因素的作用更强。比以前。大大减少，但一直持续到现在。二是餐厅关门后不转身。随着市场竞争的加剧，相当数量的餐厅已经无法维持，也有相当数量的餐厅倒闭，但出现了一种独特的扭亏为盈的现象。 1998年，一群餐馆经理说，应该关闭一些餐馆，这样我们的生活会好很多。但做一些分析，其实相当多的酒店倒闭后，只是易手、易主、易投资，但酒店的功能并没有改变，也不可能改变。这在当地酒店市场非常重要。独特的现象。国内很多酒店看到市场形势不好，纷纷将酒店改造成写字楼，试图在市场上寻找新的出路。但在我国，情况恰恰相反。如果工业企业做不好，可以转投其他行业。如果失败了，他们可以从事“三业”。

20、如果“三业”不成功，就会搞房地产。如果房地产失败，他们将创建餐馆，最后是餐馆。顶端是产业链的末端，没有回旋余地。现在市场上有大量的房地产项目盯上了酒店市场。只要有一点空间，他们就会马上进来，所以酒店市场没有退路，这就导致了独特的倒闭不转的现象。虽然产权交易和产权转让正在逐步发生，数量也在逐渐增加，但酒店总数不仅没有减少，反而还在继续增长，这意味着整体经营环境不容乐观。三是“宏观调控无节制”，这也是我国特有的现象。 1984年以来，过度建设高档酒店的声音已经开始。现在，近20年来，过度建设高端酒店的声音一直在持续。 20年来，它一直很吸引人，但它一直在发展，形成了这样一个独特的现象。 “无节制调

21、整”也是如此。 1988年，中央进行经济整治。当时，它下发了“101号文件”。应该说力度很大，旅游酒店被纳入高端地产的范畴进行严格管控，但实际上基本没有奏效。一方面，人们要求建太多的酒店，包括太多的高档酒店；另一方面，大量酒店投资仍在进行中，对高端酒店的投资也在持续，形成了“宏观调控无节制”的独特现象。调整的意义是存在的，但控制的力度不存在。这正是地方、部门分工的封建经济的典型表现。在这个过程中，高星级酒店的经营状况总体上是比较好的，主要决策者和主要投资人的主要活动场所都在高星级酒店，所以主要决策领导和主要投资人造成一个误会，而且任何一家餐厅的情况都很好，所以领导的信心更加坚定。同时，很多地方

22、都把高星级酒店作为当地投资环境的重要组成部分，也确实起到了这个作用，所以一定要发展。那时我们有一个目标。全国主要城市特别是省会城市必须有五星级酒店，沿海发达地区的地级城市必须有四星级酒店，一般城市必须有三星级酒店。这不是为了旅游业的发展。 ，这是对地方改革开放的总体推动。那个时候酒店有四星级酒店，他们说了一句话，一个6300万人口的省份怎么可能连一家四星级酒店都没有？这是事实，所以在整改的同时，这不仅仅是支持酒店本身，主要是支持改革开放，为投资环境树立良好形象。但是，作为老牌国企，已经拿到了四星级品牌，经营状况一直没有恢复。正是由于多方面的复杂局面，才形成了三种独特的现象。这三个独特的现象在酒

23、店的整体发展和经营环境中仍然发挥着重要作用，而起决定性作用的仍然是市场的作用。更为突出，而其他因素仍在发挥作用，这使得中国酒店市场不同于世界其他国家的市场，这是一般常规分析无法推断的。如果我们只满足于常规分析，就意味着市场的判断容易出错。二、现状分析（一）总量及结构1、总量分析目前，我国星级饭店总数8880家，客房总数89.72万间，固定资产原值2672亿元，2002年营业总收入914亿元，平均客房出租率为60.15%，比2001年提高1.7个百分点。上图，因为原来的统计口径是旅游饭店，后来统计口径调整到旅游饭店。 2000年后，统计口径再次调整为星级酒店。从旅游饭店的统计口径来看，目前的总数

24、应该是12000家，但是2000年以后，按照星级饭店的口径，很难分析哪些是新增酒店，哪些是统计工作成果.因此，很难从纵向的角度进行历史比较，只能横向比较。对比至少可以反映出以下几个问题。首先是行业规模已经非常大，甚至在世界上都是酒店大国。二是从资产来看，行业固定资产原值2672亿元，其实这个数字并不能完全说明问题。现在反映的客观情况有两种。一是资产残值小，因为原值每天都在折旧，实际上反映的是资产残值在逐年缩水；二是市值大。以估价来看，目前2672亿元的固定资产原值至少可以达到5000亿元。但是，从残值上来说，大概是几百亿到一千亿，所以不能简单的看这个原值。三是从酒店客房入住率。毕竟入住率每年都

25、在增加，这说明近年来酒店经营的整体情况正在逐渐恢复。 2.结构分析第一个结构是经济型。目前，我国国有酒店占酒店总数的二分之一，客房总数的二分之一左右。中外合资企业，包括港澳投资企业和外商投资企业，占酒店总数的7.7%，客房总数的15.1%。第二个结构是单体规模和结构。 500多间的房间虽然不多，但在行业中发挥着很大的作用。中小型酒店在数量上具有优势。例如，客房少于 99 间的酒店占 8,880 家酒店中的 5,633 家。这个数字非常大。 200间客房以下的酒店有2,225家。两者加起来就是星级。占酒店总数的88%，但这只是客房数量的一部分，在市场上的影响力还没有达到应有的水平。酒店投资回报与

26、管理 (2)第三个结构是管理层。同理，中低档酒店占据的酒店总量很大，但对市场的影响并不大。事实上，在市场上的主导影响力仍然是四星级和五星级酒店。第四种结构是餐厅的类型。这些年来发生了新的变化。由于市场竞争的逐渐加剧，餐饮业在市场分工和自身定位上形成了等级区分。现在高端商务酒店占据高端市场，少数度假酒店正在悄然兴起。现在管理类型在逐步分工，但不是特别突出。最尴尬的是那些不起眼的酒店。所谓不伦不类，就是规模不小不小，两三百间；等级不高也不低，三颗星左右。商务型为原旅游饭店，即房型以标准间为主，客源以旅游团为主。这样的酒店是现在很难经营的酒店。因为这样的餐厅在市场上很难有清晰的产品形象，很难有明确的

27、产品定位，也很难有合理的分工。这些餐厅仍然占一定数量。 3、三高三低在竞争过程中，从档次结构来看，目前已经形成了两个热点。这两个热点都管理得很好。低”。从“三高”来看，首先是中外合资。目前中外合资酒店总数为686家，占总数的7.7%；客房总数为13.55万家，占总数的15.1%；营业总收入269亿元，占总数的29.5%。客房总数占全行业总营业收入的30%，基本落入高端市场。二是比较大的酒店，包括300到499间的酒店和500间以上的酒店这两类酒店总数为400家，仅占酒店总数的4.5%；客房总数16.9万间，占总数的18.1%；总收入305亿元，占比占总数的 33%。同样的概念，酒店量的 4.5

28、% 和 18%客房量中，收入占整个行业的33%。三是高档酒店。现有五星级酒店175家，四星级酒店635家，合计810家，占酒店总数的9.1%；客房20.8万间，占总数的24%；营收420.7亿元，占总收入的46%。也就是说，9%的四五星级酒店和24%的客房总数，却接近总收入的50%。当然，很多“三高”是重叠的，也有很多重复的。一般来说，他们是市场的一半。在入住率方面也是如此。合资酒店入住率66%，500间以上酒店入住率68%，五星级酒店入住率66%。因此，在行业内形成了非常突出的地位。 “三高”现象现在也形成了热点。同时，这个热点自然引导大家去投资高星级酒店和大型酒店，因为市场上这样的酒店有很

29、好的收益。所以，对于高星级酒店的投资市场来说，“无节制”或其他因素是好的，但更重要的是市场因素在起作用。从“三低”来看，既不是大型酒店，也不是高星级酒店。其中一些甚至没有被统计在内，但也成为了市场上的热点。首先是连锁经营的经济型酒店。最突出的是锦江集团旗下的锦江之星，提出“三个一”，百元房价，一户一晚。现在锦江之星在全国开设了100多家。主要模式既是投资又是管理，一部分是产出管理。总体来说收益不错，超出了当初的投资预期。这也适合深市场。这是分层发展的需求。这种符合市场需求的东西，应该有生命力，在市场上表现出不错的效果。二是功能单一、档次低的酒店。比如首旅集团的如家酒店就是一个典型，不仅连锁经营

30、，而且功能相对单一。如家酒店被称为一星墙、二星厅、三星房、四星床。你觉得几颗星很重要？按照星级标准，什么都不能算。从外观看是一星的感觉，进大堂是二星的感觉，进房间是三星的感觉，上床是四星的感觉。运营商的原因很简单。他们主要对应普通的商务旅客，即出差的人，包括到中国出差的外国人。这些客人没有其他要求。最主要的是这张床。本地工作效率高。这样一个功能单一的酒店的想法和原来的综合酒店完全不一样，因为没有餐厅等设施，只剩下一个咖啡厅，大家可以在这里吃早餐和会客，所以投资可以压缩到最小，并且劳动量也可以大大减少。正是因为功能单一，才形成了较好的经营局面。但是养一四星的床其实是很适应市场的，但是这类单功能酒

31、店遇到的困惑之一就是不能给星。一星，他们不能接受，四星，管理部门不能接受，我们现在就是这种情况。星级标准也应该适应这个新概念酒店的发展，也应该推动它的发展。三是酒店的品牌发展，不是酒店档次的高低，而是品牌在市场上的影响力能否形成核心竞争力。因此，酒店的品牌发展，在一定意义上也构成了一个发展热点。 （二）区域与分工1、酒店区域比较 区域比较主要用资产与收入的比例来解释。 2002年全国平均资产收入比为34%。如果和全国同年星级酒店营业收入排名前十的地区相比，可以看出差距很大。全省排名第一，资产324亿元，总收入142亿元，占比44%，高于全国平均水平10个百分点。总资产388亿元，收入131亿元

32、，占比34%，正好是全国平均水平。资产196亿元，收入101亿元，比例为52%，居全国之首。 229亿资产，100亿收入，比例为44%，与此相同，也高于全国平均水平10个百分点。 189亿资产，71亿收入，占比37%。 138亿资产，39亿收入，比例为28%。 142亿资产，31亿收入，比例是22%，很低。 77亿资产，23亿收入，比例为29%。 68亿资产，21亿收入，占比31%。 83亿资产，20亿收入，比例为25%。这是星级酒店营业收入位居全国前十的地区。在前十名地区中，最高和最低的比率相差30个百分点。同样的投资酒店，不同地区会有这么大的差异。同理，经营饭店也是一样的，不同地区差别那么

33、大，不能只从经营管理上找原因。第一个原因，很多地方的餐厅经营真的很艰难，但是投资却下降了，所以再难，也要咬紧牙关，坚持下去。现在有些地方已经形成了这种状态。在一些地方，餐厅的投资项目甚至变得鸡肋。二是一个重要的技术原因，即酒店经济数据披露不足，甚至是好消息而不是坏消息。许多酒店投资者只是拍拍脑袋投资。当他们看到大家都很好时，他们认为我也会很好，但实际上可能并不好。他们只看到人气，看不到财富。三是缺乏深入分析，分析后自然感受到。有些地方真的不能再投资餐馆了。这十个地区仍然是营业收入最高的十个地区，其余21个省区市没有统计，但也可以由此判断。 2 、从区域情况看，基本情况是整体景气度上升，部分地区

34、蓬勃发展。现在全国的热点是“三大三小”。 “三巨头”是和。这三个地方可以说是酒店业最繁华的地方。 “三小”是，和。 “三大三小”的繁荣，其实并不完全反映了旅游业的需求，而是从根本上反映了经济发展的需求。它是一个政治中心，因此对餐馆的需求持续强劲。近年来，又发生了进一步的变化，经济发展速度加快，对外开放步伐不断加快，高新区等各类园区不断发展，CBD也不断发展。已建成。强大的。尤其是申奥成功，引发了新一轮酒店建设热潮。现在，它作为政治中心的地位一直存在。同时，金融中心、经济中心、科技中心发展的越来越旺盛，自然吸引了大量的客商，这也是市场火爆的根本原因。现已形成亚洲金融中心的模式，使酒店的建设和运营

35、管理在国内处于高端状态。现在有一种说法，世界酒店看中东，中国酒店看浦东。浦东可以说是汇聚了世界上所有的知名品牌，所以去浦东逛一圈不用出国，所有的好酒店都可以看到。同时，近年来会展旅游的发展势头十分强劲。现已基本成为国际会展城市。每年有300多个国际会议，在一定意义上可以与巴黎相媲美。因此，酒店的价格是现在全国最高的。这里一个重要的客观因素是，多年来，市政府在酒店建设方面一直比较稳定。应该说，酒店的建设受到了严格的控制，而且控制更加有效。除了少数例外，酒店一直保持着比较好的状态。现在市场需求大幅增长，使酒店的经营处于非常好的状态。一般来说，酒店的酒店价格失控，导致了虽然市场需求非常旺盛，但酒店的

36、经营状况普遍低于一个档次。例如，一个五星级的房子现在可以卖到 120 美元，如果能卖到 90 美元就不错了。酒店的繁荣主要是由于民营经济的发展。对于酒店业来说，需求已经成为主导力量，这也是很有特点的。民营企业投资酒店，民营企业消费酒店，市民自己消费酒店，形成这样的局面。原本是个热点，但多年来，一直没有“三巨头”那么火爆。从根本上说，“三小”与民营经济息息相关。 , 同样的道理，既是民营企业投资餐饮，又是民营企业消费餐饮，所以这两家本土餐饮的经营特点是全年波动小，每周有高有低。从酒店业来看，一般有淡季、淡季、旺季，但2019年没有这种现象。只是周五、周六、周日这三天是一周的高峰期，他们在星期一下

37、降，而在星期二和星期三几乎没有。强，周四开始回升，每周都有小幅波动，形成这样的特点。这是另一种情况，它实际上主要依靠制造业来支持餐厅。在这个地级市，目前挂牌五星级酒店7家，即将挂牌3家，共计10家，四星级酒店39家。一个地级市聚集了这么多高档酒店，这在世界上是非常罕见的。背景是什么？ 14000家制造企业，平均有1400家工厂支持一家五星级酒店，这自然是支持的。全年亦无大起大落，一周有高有低。上述“三大三小”形成了地方繁荣，本质上与经济发展和对外开放密切相关。这也促使我们进一步思考酒店业发展与改革开放形势、地方经济发展形势之间的关系。我们应该更深入地研究这方面。三、餐饮区域分工现在东部沿海和中

38、西部地区在餐饮领域已经普遍形成了分工。沿海地区实行复合型酒店发展模式，即沿海地区商务酒店占据高端市场，一般城市中档酒店占据中端市场，部分热门酒店占据大众市场。复合开发模式比较清晰。事实上，中西部很多地方的经营模式仍然单一，就是以旅游团队和标准间为主的旅游酒店。因此，沿海地区与中西部地区形成了纵向分工，高端市场基本集中。在沿海地区，中低端市场集中在西部地区。与此同时，沿海地区形成了横向分工，包括在一个城市，实际上已经形成了横向分工。例如，日本客人主要住在长福宫、新世纪、经纶酒店，而欧美客人主要住在中国大饭店、凯宾斯基、建国等酒店。客观地说，城市部门的同档次酒店实际上已经形成了横向分工体系。这种横

39、向分工和纵向分工的结合应该说是酒店业进步的体现，但随着整个行业的逐渐成熟，也就意味着中西部地区酒店的发展是均衡的。更加困难。当然，也有一些例外。中西部地区的一些中心城市目前发展良好。例如，这些地方普遍呈上升趋势。但是像，这些地方还不够。多年来，它一直是单一的旅游模式。经济发展虽然不慢，但还是不如东部。因此，高档酒店很多，但经营状况普遍低迷。发展势头强劲，但世博会出现高潮后迅速下滑。不是你没有预料到高潮后的低谷，而是这个过程中有很多因素在起作用，其中非旅游因素和非经济因素起主导作用，形成了现在的局面。从全国来看，虽然现在叫整体景气，但这种景气的另一个表现就是繁荣不旺，也是目前比较突出的一个特点。

40、可以看到，出租率普遍上升，但平均房价没有上升，甚至下降。所以看起来很热闹很受欢迎，但财运并不旺。从酒店投资回报来看，其实是隐忧。我们可以看到这一点，但大多数外行人能看到吗？看到餐厅很热闹，心想餐厅一定很不错。我能不能只看这些表面的东西？显然不是，所以这种人富不富的局面也需要在深层次上扭转。 （三）投资与比较1 、如果把投资者结构作为一个整体来考虑的话，基本上就是所谓的“三三制”。目前，在2672亿元的酒店固定资产原值中，外资酒店约占1000亿元，其中既有外商投资，也有来自中国的相应投资。国有投资者一般为1000亿元，其他类型投资者约占700亿元。因此，一般来说，它是一个“三三制”的结构。从发展

41、来看，国有投资将逐渐减少。一方面，公司法规定不得以国有独资兴建新酒店。另一方面，现在有相当多的国有酒店在进行重组，一些国有资本不得不退出酒店业，但绝对退出是没有必要的，没有意义的，没有必要要求绝对退出。总的来说，这是一个以市场为导向的发展过程。从发展进程来看，下一步国有资本将逐渐走弱，其他类型资本将逐渐走强，外资总体处于相对平衡的态势。进入新世纪以来，外商投资酒店建设的金额实际上在萎缩，进入酒店管理领域的金额却在增加。所以，我们感觉外资酒店的数量在增加，但实际上外资管理公司的品牌在增加。增加的完全是外国资本。 2.行业投资比较行业投资比较问题，也就是为什么要投资酒店。从历史进程看，酒店投资一直

42、是热点，尤其是近几年，也会引发一些深层次的问题。投资酒店的原因有很多，其中非经济因素是主导因素。当前情况有所不同，经济因素逐渐上升为主导因素。然而，在酒店经营多年困难重重，如今整体景气度只增不减的情况下，为什么还有那么多人投资酒店呢？行业比较直接关系到投资者的决策，需要横向比较。首先，从旅游部来看，旅行社的投资与收益之比一般为0.2比1。投资旅行社，投资2毛钱，就能赚1元钱。投资景区需要大量的投资，是长期的回报，但投资景区是有优势的。景区有门票收入，总体比较稳定。因此，虽然投资量较大，但收益稳定。从长远来看，投资也是值得的。从跨行业比较来看，比如产业投资怎么样，商业投资怎么样，科技和房地产投资

43、怎么样。一般来说，工业固定资产基本上是用2元来形成1元的销售收入，是2比1的关系；现在企业0.3到0.5元的固定资产形成了1元的销售收入，也就是0.3、0.5的比例为1；科技行业的投资不好比较，因为风险太大；房地产行业基本上是15%-20%的投资回报率，仍然是一个高利润的行业。也就是说，投资者有很多选择，可以从这四个类别中进行选择。为什么要投资酒店？从直接回报来看，酒店投资低，收益不突出。这是一般情况。无论是跨行业比较，还是行业比较，直接从表面上看，都不值得。你应该投资一定有一个深刻的理由。历史因素主要是非经济因素。这种情况一直在形成。新形势下，在经济因素占主导地位的情况下，为什么还要投资酒店

44、？ . 3、投资酒店至少有几个优势：一是酒店投资的稳定性比较强，相应的风险也不大。投资实业，项目成功，回报很快，但如果投资不成功，可能是一锤子买卖。我曾经看过国家计委的一份材料，里面分析了20个大型投资项目。最低投资20亿元。对于一些项目来说，完成的那一天就是损失的时间。甚至有些项目达到了这个水平，项目已经完成。如果项目不开工，每年将耗资3亿元。如果启动，每年将损失1亿元。我应该怎么办？选择选择去，最后不得不开始，因为每年你可以损失2亿元。因此，与行业相比，酒店的稳定性非常强。二是成长性好。酒店投资虽然属于资本密集型投资，但总体而言增长性较好，这是建立在差别地租收益的基础上的。这也是很多人投资

45、餐厅的重要原因。三是阶段性效益显着。如果酒店的投资选址较好，时机较好，将形成更显着的阶段性效益。许多餐馆实际上扮演着这个角色。商业世界有一个特点。好事千里行，坏事不出门。因此，我们在商业界听到了很多商业神话，但实际上，我们达不到1%。有时我遇到一个老板，问他最近怎么样？他的回答是马马虎虎，也就是说他肯定是在亏本经营。如果答案没问题，那就意味着他可能被绑了。如果他能愉快地给你讲两个故事，就说明他赚了。但是没有人说我现在做不到，我在赔钱。因此，这在商界是一种常态，而且也产生了阶段性的显着影响。在业内，它立即被传为一个酒店投资回报管理的神话，它会起到这样的作用。四是品牌效应突出。许多投资酒店的人都看

46、重品牌效应，包括许多私营公司。从逻辑上讲，民营企业投资于产权最清晰、经营条件最好的酒店。但从总体上看，酒店业民营酒店的经营状况处于中下游，普遍处于亏损状态。当然，原因有很多，比如规模太小、核心竞争力不足、市场定位不准确等等，这些原因都有，但是在这种情况下，你为什么还要投资呢？最重要的一点是看品牌效应。五是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、比较大的现金流。从企业经营的角度来看，现金流比利润更重要。正是这种现金流效应，让很多酒店投资者即使赔钱也能继续经营。第六，从长期来看，一般与各行业的整体收益相平衡，或者说一般均衡。这是经济发展的客观规律。当经济发展到一定程度时，必须转变为平均利润率的视角。

47、只要市场是一个相对成熟的市场，相应地，自由进入和自由退出最终会达到一个整体的平衡。但是这里有很多阶段性的机会，所以需要通过行业比较来研究。 （四）酒店市场与宏观经济1、四大效应近年来酒店市场与宏观经济的关系最为突出的表现在“四大效应”。这“四个效应”都有积极推动的一面，但也有需要深入分析的一面：一是假期效应覆盖全国，假期效应推动了全国旅游业的全面崛起，但也产生含糊的指导，存在误解。大家觉得现在旅游市场很好，消费热点和市场热点自然会成为投资热点。好的一面是积极推动，误区是让大家对市场形成一个普遍的感觉，但这种感觉未必准确。二是入世效应。加入世贸组织后，大量国际商务客人蜂拥而至，吸引了大量国际旅游

48、客人，同时带动了全国商务客人和游客，形成了两方面拉动、两级带动的现象。在这个过程中，商务旅游的发展形成了龙头。这位商业领袖对酒店行业的最大定位，就是快速将众多酒店定位为商务酒店，然后根据业务需求快速翻新建设。大量的国际商务酒店也属于一流水平，主要集中在一些中心城市。但也有一些酒店盲目行事，造成大而不合理、华而不实、划算的情况。因此，增加了总投资，增加了运营成本，形成了长期隐患。三是节日效应。全国各地，节庆、会议接连举行。这种节日效应形成了短期的高峰，但在形成短期高峰的同时，也形成了隐忧。正是因为短暂的高峰，才造就了短期的高峰。繁荣和短期需求膨胀也刺激了许多投资者认为这个领域还有很多工作要做。但

49、这个短期的高峰无法维持长期的发展。如果触发大量投资，实际上会对整个行业的供需关系产生比较大的负面影响。四是西方效应。通过中西部大开发战略，主要体现在投资带动上。现在西部几个大项目，大笔投资引发了很多其他的中小投资，也引发了旅游市场的热点，但是这种投资西部效应带来的最大问题是后劲不足.因此，这四种效应的正面效应非常突出，但同时也产生了一系列问题或存在一系列隐忧。 2、酒店与房地产市场的关系 酒店与房地产市场的关系是一种更为重要和实质性的关系。多年来，餐饮和房地产在某种意义上是一个市场，但我们一开始并不了解这个问题。这也有一个发展过程。一开始是酒店的发展。 1980年代，酒店的生意一般都很好。后来

50、在1990年代，特别是1990年代后半期，房地产市场迅速扩张，对酒店的管理产生了直接影响。最重要的影响之一是公寓和写字楼进入市场，吸引了大量餐馆客源。原本很多酒店客户都是常住户，现在没有常住户了，基本被房地产配套的公寓和写字楼带走，影响酒店业入住率10%左右。这是客观趋势。在没有更好条件的情况下，每个人都不得不在酒店生活和工作。现在有了公寓和写字楼，自然会远离酒店，势头应该说是越来越强了。例如，一家大型酒店在鼎盛时期拥有 266 名常住居民，但两年内只有 66 名。后来，老板着急了，对销售部说，你得把它拉回来。销售部说你环顾四周。公寓楼和写字楼都顶起来了，拉不回来了。比如另一家大酒店，曾经有一

51、个大型的跨国集团总部。搬出去后，直接影响1亿营业收入。同时，自从跨国公司总部离开后，不少常住居民也跟着走了，剩下的常住居民也跟着谈价格。所以，这个影响不仅仅是营业收入减少1亿元，实际上是系列带动的，系列已经减少了。但这是无法逆转的现实，原因很简单，餐厅最初只提供市场上的替代品，而不是真正的精品店。所以现在很多酒店都改变了思路，就是支持酒店、公寓、写字楼。这种综合性的做法可以真正保住市场份额，但这需要大的投资和大的市场。要维持这种局面，大多数酒店还是眼睁睁地看着永久居民离开，这是对房地产市场的最大影响之一。酒店投资回报与经营管理（三）进一步看，大旅游地产市场的概念已初具规模。一方面，酒店市场总量

52、增加，另一方面，结构也发生了很大变化。 .近两年出现了一个新现象，那就是房地产开发商进入酒店行业。基本上，有两种方法。一种方式是房地产开发商直接收购酒店，形成一组酒店的产权转让；另一种方式是在开发大型房地产项目的同时建酒店，比如建设20万元的社区。平方米，同时建餐厅。房地产开发商有两个考虑。第一，房地产本身很难形成品牌，即使是50万平方米的社区建设，也很难形成品牌，但酒店在市场上形成品牌却很容易。因此，从品牌化的考虑，在投资、建设、发展社区的同时建设酒店。二是减税。目前，房地产开发一直保持着较高的利润率。高利润率意味着缴纳的所得税更高。因此，在开发房地产的同时建设酒店，在一定意义上增加了开发成

53、本，减少了政府。税收减免更多地是房地产开发商的考虑因素。因此，现在这种新局面已经形成，也就是说，酒店市场与房地产市场的联系在外延上扩大，在内涵上加深，形成相互影响、相互融合的局面。现在房地产市场风起云涌，很多人也说房地产市场的泡沫现象很严重。我们不评价是否存在泡沫现象，但至少这种情况已经形成，这意味着在接下来的发展过程中，房地产市场对酒店市场的影响会更大。 3、酒店发展基础在25年的历程中，酒店市场仍然保持着较好的基础。总的来说，中国的酒店基本上还是初期投资，转手的不多。近年来，一些酒店转让了产权，但数量一般不会太大。一个典型的例子是新万寿酒店，已经转让了3次。也有很多外国财团和外国管理公司想

54、在中国分批收购酒店，但实际上并没有做到。比如喜来登和美国摩根财团就来找六人谈在中国买100家酒店。反正财团有钱，喜来登有品牌，但需要15%的投资回报，这是不可能的。中餐馆现在8%或9%的投资回报率不错，15%的回报率肯定不行。如果达不到，就不要买。不买就忘了。还有一次是澳洲财团，也和澳洲某酒店集团联手，看好中国市场，但也只是一片模糊。虽然不能批量收购酒店，但反映了一种趋势。进一步分析表明，整个酒店业的转移并不多，客观上形成了良好的资本运作的基础，实际上意味着未来的发展前景。回望。亚洲金融危机后，酒店业一直在抱怨，但看他们的数据，平均入住率仍然在80%，平均房价在600多港元。我们会嘲笑在地面上

55、运营的酒店。为什么我们一直打电话？ ?重点是什么？分析，核心问题是酒店市场和房地产市场是一体化的市场，酒店基本已经易手。比如初期投资1亿，运营一年后卖2亿。下家公司经营一年再卖，卖3亿。原本是一亿的初期投资，但在市场上发生了变化。如果是3亿，就说明管理水平很高，好的经营状况承受不了。我们现在的基础还在，这是一个很好的基础，我们要充分看到这一点。很多酒店的未来前景其实就在这一点上。随着房地产市场的发展，房地产市场与酒店市场的融合将逐渐形成，这意味着酒店仍有易手和炒作的空间。三、酒店投资回报模型分析 酒店投资回报模型实际上是两个过程。 （一）投资过程1、投资人从初期投资以来的这些年，在酒店投资上走

56、了很多弯路，也吸取了很多经验和教训。有一些问题到现在还没有引起人们的注意。事实上，这些问题一直存在。从中外合资酒店的角度来看，首要问题是汇率问题，进而涉及引进外资的货币问题。例如，一些餐馆使用美元作为外资的主要来源。 1980年代初，人民币对美元贬值，先是1 ： 1.7，后1 ： 2.08，1 ：3.7，1：5.32 ，最后1 ： 8。营业收入为人民币。随着汇率的不断变化，债务负担实际上在增加。因此，在 1980 年代中期，一些餐馆果断决定将相当一部分的美元贷款转换为日元贷款。但是，1985年西方发达国家逼迫日本签订广场协议，迫使日元升值，所以1985年以后，日元货币的价值急剧上升。我只是换了

57、它，我松了一口气。日元又升值了，所以有些餐厅还是喘不过气来。没有把握好时机。多年来，人民币汇率总体上是比较稳定的，所以我们现在稍微淡化一下汇率问题，但是随着中国进一步开放，汇率机制也会发生变化。它不会升值，但它会持续多久？再比如，1997年亚洲金融危机后，很多人建议人民币贬值。我们当时也坚持贬值。当我们的资本市场没有完全开放时，我们可以这样做。随着资本市场的进一步开放，我们如果不能做到这一步，就意味着未来投资特别是引进外资方面的汇率风险会加大。因此，如何选择一种货币，如何抓住机会，如何研究一个合理的汇率，对于投资者来说是一个非常重要的问题，也是一个非常专业的问题。在酒店投资和配套设施方面，核心

58、问题是利率问题。利率问题还涉及到选择哪家银行贷款，甚至选择什么样的银团贷款，因为一般大型酒店投资项目都是银团贷款，如何形成银团贷款还有一系列基本问题。它还涉及国家利率的变化。总体而言，近年来利率逐渐降低。这种逐渐减少的做法实际上对餐馆来说是一种解脱，因为资金成本已经降低。例如，一家成立于1978年的大型酒店在这个问题上走了很长一段路。拥有客房1070间，建筑面积12万平方米，预算投资1亿元，基建过程8年。利率在不断变化，这意味着资金成本不断增加。最终结算金额为3.7亿，但当时的债务总额已经是5.4亿。当时银行的利率最高，年利率为20.47%。以这个利率计算，5.4亿的债务8年可以还清，但是当时

59、8亿的债务还清了，10年还清了8亿的债务，债务是15亿，这意味着酒店将永远无法转身。来。当时，有关方面呼吁降低利率，否则餐厅将永远无法呼吸。这怎么可能？那不仅是为银行工作，而且还要工作好几辈子。从目前来看，利率水平相对稳定并在逐步下降，这实际上对近几年整个酒店业的繁荣起到了重要的推动作用。总体而言，关键问题是偿债安排。按计划进行是理想的，但市场时机更为关键。 2、建设过程在酒店建设中，应该说误区比较多，比如追求大而豪华，浮华不切实际，最后造价无益。这是酒店投资过程中的普遍现象。其实从酒店的设计来说，一是结构，二是功能，三是盈利空间，最后是形式。但现在大多数酒店都没有研究这些问题，这意味着未来的

60、管理存在很多隐忧。比如客房总面积应该占酒店总面积的70%-75%，这是一个比较合理的比例，因为在未来的运营过程中，客房的运营成本是最低的，而利润率是最大的，但是现在很多酒店设计成客房的比例比较低，这意味着未来的利润空间很小。当然，市场情况因地而异。比如酒店一般房间的比例比较低，因为人们对食物的要求很高，所以餐厅里的餐厅比例比较高。全国餐馆平均来说，餐馆收入占总收入的20%，餐馆可以占到50%。这是不同的，但总的来说，这个比例一定要把握好。二是酒店空间的利润率应该占总建筑面积的85%，这是一个最优状态，但在我们目前的酒店设计中，空间利润率可以占到60%。大堂太大，走廊太宽，无效区太多。这都是钱！