房地产估价师房屋征收评估知识点汇总

1、把第四节房屋斑征收评估安知识点一：房耙屋征收补偿内稗涵罢为了把公共利益版的需要，征收安国有土地上单傲位、个人佰的房屋，应当颁对被征收房屋百所有权人（被翱征收人）给予矮公平补偿。被败征收人可以选霸择皑货币补偿罢，也可以选择疤房屋产权调换挨。房屋征收补偿内容“3+1”（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226340 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.a

2、spx?id=226340 t _blank 傲知识点二：房板屋征收评肮估皑4澳特点1估价数量大房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。2涉及面广，社会影响大从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，房屋征收评估涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。3估价对象复

3、杂，需要协调各种关系一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。4补偿价格关联性强就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226341 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226341 t _blank

4、 般知识点三：房唉屋征收评估的半相胺关翱7碍项规定1 房屋征收评估对象房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。问答题出题点：房屋征收前征收部门需要做

5、哪些工作？或说：房屋征收中性质、用途、建筑面积如何确定？2房屋征收评估目的a.被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。b.用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。3房屋征收评估范围被征收房屋评估范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226342 HYPERLIN

6、K /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226342 t _blank 4房屋征收4房屋征收评估时点a.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。b.产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。5房屋征收评估价值内涵被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他

7、法定优先受偿款。6房屋征收评估标准对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。7房屋征收评估因素被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。问答题出题点：房屋征收应考虑哪些因素？装饰装修补偿应如何考虑？ HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226343 HYPERLINK /AnserOnLine/As

8、kOver.aspx?id=226343 t _blank 挨知识点四：房般屋征收评估方芭法和结果确定板（一）房屋征鞍收评估方法皑被征收房屋的俺类似房地产有跋交易的，应当扮选用市场法评芭估；被征收房摆屋或者其类似疤房地产有经济隘收益的，应当傲选用收益法评隘估；被征收房挨屋是在建工程爱的，应当选用罢假设开发法评懊估。笆可以同时选用凹两种以上评估翱方法评估的，吧应当选用两种霸以上评估方法暗评估。罢被征收房屋的爸类似房地产是巴指与被征收房爸屋处瓣在同一供求范拔围内，并在用碍途、规模、建熬筑结构、新旧爱程度、档次、扮权利性质搬等方面相同或拜者相似的房地捌产。巴（二）房屋征背收评估结果确扮定绊被征收房屋

9、价隘值选用两种或搬者两种以上评般估方法评估的挨，应当对各种班评估方法的测胺算结果进行校绊核和比较分析艾后，合理确定稗评估结果。房伴屋征收评估价埃值结果应当以捌人民币为计价巴的货币单位，柏精确到元。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226344 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226344 t _blank 白知识点五：房柏屋征收评估技澳术路1市场法评估技术路线（1）收集和测算类似房地产价格收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格是

10、指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出。类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。（2）修正类似房地产价格将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格。（3）确定被征收房屋价格根据类似房地产比准价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终评估价格。2 收益法评估技术路线当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并

11、预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。3 成本法评估技术路线首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。4假设开发法评估技术路线（1）测算续建完成后的价值首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。（2）测算续建成本和应得利润根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。（3）测算在建工程价值将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。 HYPERLINK /AnserOnL

12、ine/AskOver.aspx?id=226345 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226345 t _blank 板知识点六：房爸屋征收评估工翱作流程七步走暗（一）评估机扳构如何选定？扮【问答题的出案题点】颁房地产估价机把构由百被征收人把在规定时间内昂协商选定；在瓣规定时间内协绊商不成的，由绊房屋征收部门百组织被征收人蔼投票并以得票敖多的当选半，或者采取摇安号、抽签等随拌机方式确定。挨具体办法由省耙、自治区、直把辖市制定。背房地产估价机癌构不得采取迎摆合征收当事人佰不当要求、虚拜假宣传、恶意昂低收费等不正昂当手段承揽房熬屋征收评估业把务。傲（二

13、）评估机百构业务如何承肮揽？叭【问答题的出邦题点】柏房屋征收范围版内的征收评估唉工作，原则上哎由一家房地产癌估价机构承担艾。房屋征收范案围较大的，可稗以由两家以上罢房地产估价机白构共同承担。板两家以上房地绊产估价机构承俺担的，应当明班确一家房地产昂估价机构为牵扮头单位；牵头板单位应当组织办相关房地产估叭价机构就吧评估对象、评柏估时点、价值啊内涵、评估依唉据、评估假设白、评估原则、唉评估技术路线翱、评估方法、八重要参数选取、评估结果俺确定方式等进癌行沟通，统一摆标准。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226346 HYPERLINK /AnserOn

14、Line/AskOver.aspx?id=226346 t _blank （三）评估委搬托岸（三）评估委疤托暗房地产估价机澳构选定后，房般屋征收部门应碍当在爱1百0百日按内向估价机构搬出具房屋征收伴评估委托书，靶并与估价机构拔签订房屋征收摆评估委托合同吧。房屋征收评罢估委托书应当靶载明耙委托人的名称叭、委托的房地疤产估价机构的斑名称、评估目吧的、评估对象巴范围、评估要肮求以及委托日疤期暗等内容。颁房屋征收评估胺委托合同应当佰载白明癌1瓣0般项事项同瓣第一章第三般节岸p60斑的内容一样蔼（四）评估准稗备和业务开展百估价机构与房癌屋征收部门签癌订房屋征收评般估委托合同后案，应制订相应巴工作计划，哎

15、指派本机构中哎与房屋征收评坝估项目工作量俺相适应的足够靶数量的注册房翱地产估价师开鞍展评估工作凹。版房地产估价机啊构不得转让或碍者变相转让受安托的房屋征收巴评估业务。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226347 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226347 t _blank 拜（五）实地查案勘的内容有哪些？或说实地扳查勘中应注意疤些什么？白【问答题的出班题点，结合第跋一百章笆p6摆6肮实地查勘的内板容一起回答】鞍【注意】扮被征收人应当按协助房地产估叭价机构对被征胺收房屋进行实爱地查勘，提供巴或者协助搜

16、集叭被征收房屋价白值评估所必需白的情况和资料矮。靶房屋征收部门巴、罢被征收人爸和哀房地产估价机奥构澳应当在实地查柏勘记录上签字颁或者盖章确认扳。被征收人伴拒绝在实地查矮勘记录上签字爱或者盖章的，坝应当由房屋征颁收部门、房地扳产估价机构和敖无利害关系的斑第三人见证版，有关情况应鞍当在评估报告挨中说明。扮（六）初步评半估结果公示蔼房地产估价机熬构应当按照房背屋征收评估委佰托书或者委托昂合同的约定，啊向房屋征收部摆门提供笆分户的初步评扒估结果八。分户的初步懊评估结果应当把包括评估对象氨的构成及其基扳本情况和评估半价值。房屋征胺收部门应当搬将分户的初步版评估结果在征熬收范围内向被瓣征收人公示。昂公示期

17、间，房靶地产估价机构般应当安排注册鞍房地产估价师败对分户的初步蔼评估结果进行班现场说明解释颁。存在错误的版，房地产估价俺机构应当修正坝。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226348 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226348 t _blank 癌（七）提交评靶估报告凹分户初步评估哀结果百公示期满后瓣，房地产估价氨机构应当向房肮屋征收部门提袄供委托评估范案围内被征收房瓣屋的敖整体评估报告柏和拔分户评估报告啊。房屋征收部扒门应当及时将奥分户评估报告办送达被征收人昂。耙整体评估报告鞍和分户评估报碍告应当由

18、负责啊房屋征收评估埃项目的叭两名以上注册柏房地产估价师按签字扳，并加盖房地安产估价机构公跋章。不得以印瓣章代替签字。啊（八）解释说翱明摆被征收人或者般房屋征收部门跋对评估报告有斑疑问的，出具氨评估报告的房翱地产估价机构半应当向其作出癌解释和说明。白（九）资料保傲管白房屋征收评估扒业务完成后，蔼房地产估价机埃构应当将评估鞍报告及相关资靶料立卷、归档八保管，供房地扒产管理部门、半房地产估价行百业组织等查验稗。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226349 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226349 t _

19、blank 案知识点七：房熬屋征收复核评败估和鉴定暗第一步：申请唉复核评估拜被征收人或者疤房屋征收部门挨对评估结果有疤异议的，应当隘自收到评估报鞍告之日起吧1叭0半日摆内，向般原房地产估价翱机构胺申请复核评估胺。申请复核评疤估的，应当提佰出叭书面傲复核评估申请啊，指出评估结芭果存在的问题半。叭第二步：复核阿评估霸房地产估价机爱构应当自收到挨书面复核评估隘申请之日起1摆0翱日罢内对评估结果笆进行复核。复矮核后，改变原哀评估结果的，拔应当熬重新出具盎评估报告；评拌估结果没有改吧变的，应当碍书面告知邦复核评估申请奥人。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=2

20、26350 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226350 t _blank 碍第三步：评估鞍专家鉴定隘被征收人或者扒房屋征收部门矮对房地产估价般机构的复核结傲果有异议的，靶应当自收到复败核结果之日起扳1瓣0绊日霸内，向安被征收房屋所凹在地澳评估专家委员跋会申请鉴定。邦评估专家委员伴会应当组成专叭家组，对复核八结果进行鉴定按。专家组成员般为拔3扒人背以上单数，其坝中房地产估价癌师不得少于捌三分之二拜。疤评估专家委员矮会应当自收到奥鉴定申请之日拜起埃1把0颁日败内，对申请鉴搬定评估报告的颁评估程序、评瓣估依据、评估版假设、评估技挨术路线、评估叭方法选用

21、、参罢数选取、评估盎结果确定方式般等评估癌技术问题翱进行审核，出啊具书面鉴定意敖见。翱经评估专家委啊员会鉴定，评颁估报告不存在班技术问题的，百应当维持评估扮报告；评估报啊告存在技术问凹题的，出具评岸估报告的房地柏产估价机构应笆当改正，重新扳出具评估报告颁。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226351 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226351 t _blank 坝【教材案哀例翱3艾按4捌】摆凹案国有土地上房绊屋征收估价报瓣告封面（略）目录（略）蔼致估价委托人癌函（略）背注册房地产估伴价师声明（略唉）

22、哀估价假设和限翱制条件（略）凹把罢市巴奥区宏业板路隘5笆号房屋征收补霸偿价格评估结凹果报告（节选摆）唉一、估价委托唉人（略）奥二、估价机构颁（略）三、估价对象八根据房屋征邦收决定公告案（唉办佰字罢矮201摆1昂拌第癌岸艾号），本次估靶价对象是指位搬于捌巴靶市氨斑爸区宏业霸路芭5靶号拟征收的房岸地产。胺根据房屋征收柏部门提供的被耙征收房屋情况氨与资料，并经氨房屋征收部门埃、被征收人、疤房地产估价机半构共同实地查爱勘敖，估价对象位啊于罢败哎市澳盎败区宏业按路绊5叭号，四至为：拌东吧至敖搬氨三街，南至宏班业路，西临空岸地，北临民宅哎。该处临敖近斑捌啊大道，周边道哀路百有瓣瓣坝二路佰、半蔼艾三路、宏业

23、路俺及敖背白干道，八交通比较便利鞍，但道路状况肮、特别是排水靶状况较差翱。周边商业设班施捌有芭盎碍区商场鞍、把暗半商场等；金融艾网点有建设银艾行、中信实业白银行、工商银爱行分理处；医八疗设施盎有柏隘办市第九医院敖、埃百疤第一职工医院摆等；休闲娱乐傲设施扳有哎百邦区公园哎、矮半傲公园等；教育佰配套设施笆有肮班柏第暗霸岸小学办、凹岸霸中学等。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226352 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226352 t _blank 阿被征收房屋总啊建筑面积啊为澳299暗5芭，霸被征收凹房

24、屋总建筑面背积哀为安299扒5柏，占地面积柏为班250奥1啊。其中，非吧住宅建筑面安积拌199百6凹，至估价时凹点，已征收补唉偿及拆迁完毕傲。住宅建筑面办积扳99芭9板，本次评估稗范围为住宅部哎分，翱为坝l般幢肮2熬层住宅楼扮（皑1坝楼部分住宅现板状用途为商业拔门面），建筑背面按积澳99霸9傲。该房屋建伴成耙于办2百0盎世扳纪班5阿0把年代，袄整体外观比较拌陈旧，基础无澳不均匀沉降，般墙体有少量细叭微裂纹，部分奥外墙空鼓、起安沙、剥落严重盎，局部有渗水安现象；预制钢八筋混凝土楼板版，红瓦坡屋顶拌，局部渗漏，靶普通木门窗，昂表面油漆剥落败，风化、腐朽蔼；单跑楼梯，盎水泥踏板，局盎部破损；电线阿局

25、部老化，上伴、下水管道锈肮蚀。房屋内部败一般为水泥地按面，少数吧铺俺300mm澳300m俺m爸地板砖，磨损隘较大；内墙面刮大白，有空跋鼓、起砂、剥按落严重，少数笆部奥位耙1蔼啊2奥m绊油漆墙裙，局版部剥落；楼板扒底面刮大白，案少数简单塑料背扣板吊顶；卫白生间为共用，碍地面霸铺凹300mm板300m耙m扮地板砖、瓷砖昂墙裙，少数水傲泥地面、内墙埃面上部混合砂八浆抹面。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226353 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226353 t _blank 笆【纠巴错败1版】缺建筑结构

26、巴的说明。绊【纠搬错叭2板】缺估价对象巴权益状况说明稗，如产权人、奥土地使用权性翱质、土地使用稗权剩余年限等哀情况说明。四、估价目的把为确定被征收跋房屋价值的补捌偿提供依据，哀评估被征收房蔼屋的价值。具坝体包括：居住白用途下的住宅胺区位价，商业拌用途的门面房皑区位价和实物跋状况下的房屋啊重置现价。五、估价时点暗201扳1吧年班4邦月碍1艾5艾日。肮 巴【纠错芭】败201搬1吧年教材新要求半，缺估价时点岸确定理由。本般报告估价时点笆应为房屋征收罢决定公告之日哀。六、价值定义哀本次估价的价值内涵是指估坝价对象被征收捌房屋于估价时佰点类似房地产拌的市场价格。伴【纠错】坝是熬201般1隘年真题的考点凹

27、，正确的表述坝为岸：唉“敖被征收房屋价版值是指被征收疤房屋及其占用爸范围内的土地凹使用权在不被拜征收的情况下搬，由熟悉情况暗的交易双方以按公平交易方式坝在评估时点自捌愿进行交易的办金额，但不考哀虑被征收房屋爸租赁、抵押、拜查封等因素的半影响绊。唉” HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226354 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226354 t _blank 摆七、估价依据岸（略）白八、估价原则傲（略）九、估价方法霸根据估价对象安用途、估价目柏的、当地房地办产市场状况，巴以及房地产估岸价技术标准等肮要求，

28、本次估班价选用扮市场法（住宅懊区位价）、盎收益法（商业盎区位价）板和澳成本法（房屋百重置成本价）背（估价方法定八义略）。芭【纠错】应对摆选用的评估方拔法进行适用性蔼分析，详细说版明所选用方法凹的理由。十、估价结果坝根据估价分析蔼与测算，估价般对象被征收房百屋在估价时唉点挨201氨1暗年绊4办月安1唉5摆日的住宅区位暗价暗为绊419巴4八元翱/坝，大写：人柏民币肆仟壹佰办玖拾懊四岸元每平方米；伴估价对象房屋挨重置现价颁为翱47坝2敖元疤/安，大写：人扳民币肆佰柒拾拌贰元每平方米哎；估价对象商扳业区位价佰为巴605俺0拜元白/爱，大写：人埃民币陆仟零伍翱拾元每平方米癌，详见房屋斑重置价格一览佰表。

29、盎【纠半错拜1昂】住宅区位价蔼人民币大写四扳错误，应为肆昂。皑【纠办错般2版】估价结果缺白总价及人民币耙大写。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226355 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226355 t _blank 柏房屋重置价格熬一览挨表扒 序号产别产权人房屋地址结构重置价格（元/）成新率现价（元/）l私何某6单元1号砖混三等890530%4722私王某6单元2号砖混三等890530%4723私徐某6单元3号砖混三等890530%4724私祝某6单元4号砖混三等890530%4725私肖某7单元

30、1号砖混三等890530%4726私俞某7单元2号砖混三等890530%4727私刘某7单元3号砖混三等890530%4728私朱某7单元4号砖混三等890530%4729私黄某7单元5号砖混三等890530%47210私秦某7单元5号砖混三等890530%47211私刘某7单元6号砖混三等890530%47212私肖某8单元1号砖混三等890530%47213私周某8单元2号砖混三等890530%47214私姚某8单元3号砖混三等890530%47215私秦某8单元4号砖混三等890530%47216私夏某8单元5号砖混三等890530%472稗十一、估价人员（略）搬十二、估价作拔业日期熬2

31、01肮1昂年澳4氨月邦1搬1隘日熬至袄4把月啊2败1隘日。岸十三、估价报搬告使用期限瓣本估价报告使阿用期限自出具搬之日起为半年安。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226356 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226356 t _blank 评估技术报告鞍一、估价对象埃实物状况描述坝与分析（略）版二、估价对象权益状况描述袄与分析（略）爸三、估价对象碍区位状况描述斑与分析1区域概况笆估价对象位拌于拔伴爸市唉熬区笆，昂般稗区位芭于澳吧碍市城区东北部摆，东南安邻捌稗翱区，西扒接靶矮阿区，北靶濒八把耙江，南疤倚

32、艾爱霸湖。全区土地败面鞍积扒4癌7按蔼93班k坝，袄辖爸1摆0搬个街道办事处碍，拔21敖7摆个（家）居委蔼会，现有人哀口艾4般1巴哎8摆9翱万人。爸2伴区域交通状肮况奥癌阿区道路交通挨由熬版扮大道笆、爱昂埃大道阿、稗瓣把大道三条干线袄连贯东西稗，拜吧大道盎、鞍艾坝四路扒、耙袄霸八路鞍、安搬板路哀、邦柏拔号公路疏通南癌北，构半成芭按耙区现有城区道阿路网骨架，对般外连接其他城凹区，对内有机扮连接各片区。案对外交通系统拜由邦绊笆铁路编组站，拌长途汽车客运昂站板，啊鞍蔼工业港白及矮邦般区外贸码头区癌，长途客运码吧头以及沿江其八他对外码头构成。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOve

33、r.aspx?id=226358 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226358 t _blank 啊3半基础设施状安况矮稗氨区供水由现有坝的凹5肮座自来水厂供哎应，总供水皑量按4吧5唉万蔼t/斑d挨；排水系统分把雨水排放和污澳水排放，雨水按排放统一笆按拜爸挨市总体规划实扒施，排水泵站般能满足需要，唉污水排放由污鞍水处理厂处理稗后直接排入江绊湖；区域供电摆设备完善并与爱市政供电网连百接，能满足企佰业用电需求；耙区内已开白通坝2鞍2暗万门程控电话搬并开通国际互矮联网的电信大跋楼，同时提供肮国际互联网的盎宽带接入和国白内外各类通讯笆业务。4环境条件俺全区

34、绿化覆盖疤率拔达板35碍%霸，人均公共绿熬地面拌积唉5疤罢8坝，名列全市埃前列爱。板埃霸区环境质量碍属肮扮罢市轻度污染区矮，主要污染物岸为二氧化硫、般氮氧化物及少疤量硫化氢等。罢5哀产业集聚状捌况岸稗袄区是以冶金工芭业为主体，并氨由一定规模的凹机械、石化、氨造船、建材、哀建筑、能源等矮工业的新型工扮业区。区内肮有拔靶翱市钢铁公司叭、颁吧敖区造船厂等大唉型工业企业，板产业集聚度高巴，形成了以重懊工业为主的企霸业集群。蔼四、市场背景般描述与分析（败略）暗五、最高最佳柏利用分析（略背）鞍六、估价方法伴适用性分析（佰略） HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=2

35、26359 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226359 t _blank 霸七、估价测算班过程啊（一）市场法捌评估被征收房安屋住宅区位价吧的测算过程矮1爸搜集交易实癌例扳估价人员通过碍对估价对象同扮一供求圈内类暗似房地产交易耙市场的调查和暗分析，搜集与拌估价对象相类盎似的房地产交扒易实例，通过摆比较和筛选，岸选取了五宗相凹邻地块住宅房搬地产一般交易肮实例作为可比白实例，可比实哎例资料如下表扳所示： HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226360 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOve

36、r.aspx?id=226360 t _blank 表331翱可比实例资料罢表稗袄捌稗跋 搬表熬3办埃31abcde坐落位置22街坊6门1层2号4街坊52门10号18街坊44门3层10号20街坊9门8层13号7街坊附2门2幢4层6号房屋用途住宅住宅住宅住宅住宅地段等级住宅四级住宅四级住宅四级住宅四级住宅四级交易目的转让转让转让转让转让交易情况正常正常正常正常正常交易单价5408元/4950元/4500元/4560元/5300元/交易时间近期近期近期近期近期建筑结构砖混一等砖混三等砖混三等钢混二等砖混一等建筑成新90%70%60%60%85%基础设施水、电、卫水、电、卫水、电、卫水、电、卫水、电

37、、卫配套设施齐全齐全齐全齐全齐全埃【纠澳错靶1百】可比实跋例盎d疤是一个钢混二按等，与估价对氨象结构不相同耙，不适宜做可伴比实例。哎【纠耙错翱2隘】交易时间都半是近期，表述阿太粗略、不规袄范，后边无法稗进行交易日期邦调整，应指出摆具体的交易日稗期。昂【纠案错碍3邦】缺权益状况罢修正。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226361 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226361 t _blank 氨2案交易情况修按正芭因为所选可比芭实例均为正常熬交易情况下的搬实例，所以交颁易情况不做修罢正，则可比实爱例啊a

38、熬、拔b爱、白c胺、摆d霸、蔼e版交易情况修正搬系数均扮为柏100/10挨0伴。稗3胺交易时间调跋整霸因为所选可比实例的交易单邦价均为近期市胺场交易价格，叭与估价时点较澳近，市场价格柏相对较稳定，拌所以交易时间安不做调整，则熬可比实岸例伴a碍、般b哀、背c疤、翱d奥、盎e阿交易时间调整按系数均哀为按100/10绊0颁。瓣4懊区位价格的捌确定岸区位价格的确扒定根据房地产拔的交易价格扣扮除房屋重置现伴价的价格，房绊屋价格的确定蔼根据房屋的重傲置价格、楼层芭、成新率等综澳合确定，具体拜详见下表： HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226362 HYPERL

39、INK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226362 t _blank 表332abcde坐落位置22街坊6门l层2号4街坊52门10号18街坊44门3层10号20街坊9门8层13号7街坊附2门2幢4层6号交易单价5480元/4950元/4500元/4560元/5300元/交易情况修正100/100100/100100/100100/100100/100交易时间修正100/100100/100100/100100/100100/100修正后交易单价5480元/4950元/4500元/4560元/5300元/重置价格1110元/890元/890元/1010元/1110元

40、/建筑成新90%70%60%60%85%区位价格448l元/4327元/3966元/3974元/4356.5元/把注：房屋重置哀价依胺据白200敖4昂年跋柏按市物价局哀、癌伴白市房产局关般于印哀发阿般隘市房屋重置价拜格标准的通知凹而确定。鞍区位价格摆4481爸修正后交易八单价皑5480坝重置价格吧1110伴成新率疤90% HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226363 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226363 t _blank 班5翱区域因素调整扮估价人员通过扒调查分析估价把对象所在区域俺购买住宅最看

41、把重的区域因素班的各种因素，般通过分析市场稗资料，并结合鞍估价经验，选爸取以下几种因扳子作为比较基八础，各因子均班以估价对象为搬比较基准，取伴指数办为芭10昂0柏，采用打分法敖对区域因素进坝行调整，具体败见下表：巴【纠错】缺可按比实例区域因澳素情况说明表摆。俺区域因素调整哎情况吧表胺摆瓣扒 蔼表傲3叭佰33估价对象abcde繁 华程 度距市、区商业中心距离1001029898100102交 通便 捷主要道路距离1001021009898100公交车站网10010210010098102环 境状 况环境污染100100100100100100卫生状况100100100100100100景观自然环

42、境1001021029898102人文景观100100100100100100配套设施基础设施100100100100100100公共服务配套100100100100100100小区内配套设施1001021009999100 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226364 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226364 t _blank 挨区域因素修正坝系数分别如下摆a拜：区域因素调澳整系数伴伴100/10板2100/昂10210斑0/102拜100/10靶0100/瓣10010颁0/102拜100/10伴

43、0100/邦10010柏0/100熬100/10拜2班隘0盎安9057佰b般：区域因素调靶整系数巴唉100/98邦100/1哀00100肮/1001岸00/100阿100/1拔00100爱/1021靶00/100百100/1柏00100翱/1001皑00/10把0肮柏1吧澳0004按c哎：区域因素调氨整系数跋靶100/98稗100/9澳8100/癌10010爸0/100扮100/10吧0100/胺98100隘/1001昂00/100碍100/1霸00100邦/9办9爱拌1氨巴0732d胺：区域因素调疤整系数挨傲100/10碍0100/澳98100奥/9810扒0/100办100/10摆0100

44、/扮98100爱/1001拌00/100颁100/1半00100斑/9啊9吧佰1阿败0625癌e案：区域因素调扒整系数安版100/10绊2100/懊10010懊0/102版100/10芭0100/昂10010爸0/102耙100/10啊0100/绊10010肮0/100笆100/10背0坝翱0吧案9423 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226365 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226365 t _blank 佰6爱区位比准价耙格计算半a八：傲4481搬0翱蔼905俺7佰拜405邦8吧爱4隘4澳（昂

45、元埃/耙）拌b安：拌4327隘1百班000昂4爱澳432摆8阿疤7埃3耙（挨元岸/爱）敖c绊：扳3966唉1跋昂073氨2艾百425凹6爱芭3般1笆（背元叭/敖）扒d拌：凹3974疤1哎隘062鞍5佰422佰2肮叭3靶8癌（蔼元敖/半）皑e八：暗435凹6颁吧5癌0版傲942搬3袄盎401胺5扮搬1凹3奥（巴元瓣/澳）版因为以上各比把准实例调整后霸的区位价格差爱别较小，所以邦取以芭上癌5班个比准实例修爸正后价格的算术平均值作为拜最终比准平均斑区位价格。捌比准区位价格隘伴（叭405绊8板背4罢4奥澳432耙8叭斑7背3办班425白6蔼伴3敖1按坝422扮2瓣白3柏8搬搬401案5百凹1白3扮）板

46、/盎5叭皑419岸4般按20疤4靶半419袄4拌（耙元皑/奥）爱由于估价委托柏人未提供估价阿对象房屋所有鞍权证书及土地败使用权证书办，故估价人员扳无法核实估价坝对象土地使用案权类型。拌估价对象建成唉于袄195哀8凹年，该年代建疤成的房屋土地肮使用权类型为跋划拨，本次评百估设定估价对盎象建成后土地鞍使用权类型没凹有改变，即估肮价对象土地使笆用权类型为划邦拨。半由于本次评估袄所收集耙的哎5昂个可比实例土半地使用权类型扳均为划拨，故案比准区位价格拔无需扣除出让按金。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226368 HYPERLINK /AnserOnLin

47、e/AskOver.aspx?id=226368 t _blank 案（二）成本法耙评估被征收房班屋现价的测算过程熬【纠错】估价拌对象房屋过于扒老旧，不适宜败成本法估价。霸1拔房屋重置价翱格的确定百被征收房屋建傲筑结构共可分敖为钢混、砖混矮、砖木及简易般四大类。其重绊置价格根据佰市物价局、市罢房地产管理局白关于印俺发白霸瓣市房屋重置价安格标准的通知爱爱（蔼坝把字伴按200八4班昂癌瓣号）确定。班本报告中的房癌屋重置价格是熬指采用与估价袄对象建筑物相耙同的建筑材料般、建筑构配件挨、房屋设备和唉建筑技术工艺奥等，胺在估价时点的叭国家财税制度傲和市场价格体阿系下，开发建昂造与估价对象隘建筑物（不含背

48、土地）相同的懊全新建筑物般应支出的勘察柏设计费、建造邦费用、管理费罢用、财务费用扳、税金等必要颁支出及应得利奥润。皑本报告中的白重置现价是指般房屋重置价格摆减去应计折旧柏后的余额罢。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226369 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226369 t _blank 表334办班凹市房屋重置价捌格标准碍表邦斑唉般 扳表袄3绊背34结构类型等级重置价格（元/）钢混一等1800二等1550三等1300砖混一等1110二等1010三等估价对象为砖混三等 890砖木一等l060二等81

49、0三等660简易530 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226370 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226370 t _blank 氨2熬成新率的确芭定白因估价对象建跋成阿于按l95哎8挨年，且部分房凹屋经过了一次叭或多次更新改扮造或维修，难邦以通过年限法拜测定估价对象昂房屋的成新率斑，故通过观察吧法测算得出估把价对象的成新懊率拌。成新率的确盎定是依矮据翱198巴4懊年原城乡建设澳环境保护部发奥布的房屋完霸损等级标准懊、原城乡建设把环境保护部岸经租屋清产估敖价拌皑8坝4安城计字罢第靶75坝4敖号及市物

50、价氨局拌、拜啊背市房产管理局胺关于印发市房啊屋重置价格标埃准的通知及败相关资料，对挨建筑物的结构昂、初装修和设斑施等组成部分笆的完好程度进哀行鉴定评分，拜对各部分的评疤分进行加权平芭均，最终确定爱估价对象房屋岸的成新率。奥调整后房屋得颁分（成新）巴结构部分得把分皑耙g百初装修部分笆得爱分鞍爸s伴设备部分得俺分吧b俺其中爱：班g皑为结构部分所岸占的权重百（爸0俺艾7哎）败，版s傲为初装修部分傲所占的权重翱（拔0半版1阿5蔼）扮，拌b扮为设备部分所哀占的权重阿（瓣0昂巴1耙5坝）。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226371 HYPERLINK /A

51、nserOnLine/AskOver.aspx?id=226371 t _blank 表335房屋地址宏业路5号建筑结构砖混三等耐用年限50年项目标准分数评定分数结构g1基础有足够承载能力，有轻微下沉，基本稳定25192承重结构基本完好，梁、板、柱等结构稳定25173非承重结构有风化、轻微裂纹1574屋面隔热、防水有轻微裂纹，有渗水现象2085地面有起鼓、起砂、剥落现象156小计：（12345）权重070399%装饰s6门窗油漆有脱落现象，有腐蚀现象，玻璃、五金个别残缺25107内外装饰有空鼓，墙面剥落稍大40138其他有轻微裂纹、风化现象351l小计：（678）权重01551%设备b9供水、

52、排水基本畅通，管道腐蚀较多553210电气照明老化程度高，个别零件残缺、损坏452l小计（91011）权重01580%估价对象房屋的成新率：gsb530% HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226372 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226372 t _blank 哀3埃被征收房屋奥楼层调整系数艾的确定熬被征收房屋皑为柏1鞍幢柏2按层建筑物，根艾据跋肮爱市房产管理局疤颁布的有关规阿定盎，坝3靶层以下（巴含皑3半层）房屋不做叭楼层调整。奥故估价对象不百做楼层调整。耙4拌被征收房屋翱朝向调整系数扒的确定肮估

53、价对象建筑捌物扮共艾2安层班，1百梯佰2爸户，全部为南百北朝向，胺故不做朝向调半整罢。扳5懊估价对象建碍筑物现值的确肮定爸重置成本法评瓣估建筑物的价昂格，是按现在坝市场状况、企澳业经营管理水昂平及建筑材料把、人工价格，挨施工机械费用俺等，重新开发百建造与估价对半象一样的建筑摆物所需的全部绊支出。在此基疤础上，根据建半筑物的实际使罢用情况，折旧吧扣除建筑物已邦使用的价值，八得到被征收房矮屋重置价格的氨现值。般其计算公式为胺：爱估价对象建筑爸物现值房屋办重置价办格袄扮成新安率敖（熬1笆楼层、朝向隘调整系数）吧般8905白3板艾0胺%癌背47哀1哎7斑0蔼斑47耙2懊（白元哀/拜） HYPERLIN

54、K /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226374 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226374 t _blank 凹（三）收益法案评估拆迁房屋半商业区位价的碍测算过程爸1矮年有效租金芭收入的测算袄经估价人员实拔地调查，估价拔对奥象挨1把楼门面（建筑敖面邦积氨2挨9爸疤9摆4爱）招租价为疤每安月八5阿0扳拌7哎0背元俺/瓣之间。估价碍对象周边商业罢门面租金都在罢每邦月矮6哎0隘元班/败左右。参半考败伴八市房产叭局翱200耙9哎年发布的凹版耙挨市暗200叭9斑年房屋租赁参拜考租金的通知阿，结合估价氨对象周边同类芭房地产的租赁奥

55、情况，耙综合确定估价熬对象所处区域矮砖混三等五三扒成新商业门面癌的平均租金为伴每懊月俺6奥0肮元唉/罢，摆根据市物价班局、市房产管氨理局关于印绊发案俺败市房屋重置价捌格标准的通知按，吧砖混三等重置懊全价蔼为摆89阿0唉元哀/拌，则平均重翱置全价懊为矮89颁0吧元疤/矮，平均成新柏单价鞍为拜47俺2颁元版/拔，租金损失稗率和空置率背为盎12唉%盎。拔则：蔼【纠斑错扮1碍】年有效毛收岸入中没考虑押坝金或租赁保证版金的利息收入澳。搬【纠爱错案2拌】翱12蔼%皑的空置率取值颁无依据。拔【纠熬错肮3绊】未交代租金熬内涵。拜年有效租赁收盎入翱败6012鞍埃（把1跋爸12敖%败）把挨63把3爱板6艾（蔼元氨

56、/氨） HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226375 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226375 t _blank 巴#澳2扮求取年总费挨用案年总费用亦即矮租赁经营总成笆本。它包含爸：按扳管理费氨；暗捌维修费白；搬鞍保险费白；肮爸税金。笆把管理费：指对背出租房屋进行拔的必要管理所耙需的费用，把根据估价对象矮的实际情况白，该类用房管肮理费用支出较摆少，估价中按稗年有效租金收敖入按的哀1隘%摆计取。跋管理费年总把收皑益耙1白%熬熬63稗3芭皑81岸%瓣俺6傲叭3巴4捌（巴元拜/盎） 绊【纠错】管理班费取值

57、不应为皑实际成本，而坝应采用社会平邦均客观成本。绊伴维修费：指为伴保障房屋正常案使用每年需支把付的修缮费，胺按相关规定取拌房屋重置价格唉的鞍2哎%计算。阿维修费房屋熬重置价扒格2半%稗昂8902八%暗爸1哀7昂颁8稗（俺元败/罢） HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226376 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226376 t _blank 保险费扳指房屋所有人翱为使自己的房颁屋避免意外损挨失而向保险公凹司支付的费用叭。保险费率按巴房屋重置价格笆的稗0.爸5柏巴计取。绊【纠错】保险摆费取值芭0.芭5扒板无依据。隘保险费房屋按重置价安格败跋成新伴率奥唉0岸案5爸捌柏0蔼啊2昂4矮（扳元翱/凹）税费邦按规定收益型安房地产应交纳爸如下税款皑：坝a盎房地产税按矮年租金收入半的败12柏%埃；敖b伴营业税按租癌金收入昂的疤5跋%般计昂；熬c伴城市建设维胺护税按挨营业税税率的哎7背%搬计傲；案d岸教育费附加案按颁营业税税率的盎3袄%霸计碍；扳e疤堤防费为营安业税按的佰2岸%瓣；邦f斑平抑副食品稗价