房地产开发与经营实务

1、2022/8/71房地产开发与经营实务 2022/8/72课程定位培养大学生房地产开发与经营的技能与素质。2022/8/73教学理念以培养房地产开发与经营理念为灵魂，以培养房地产开发与经营实践能力为根本。2022/8/74课程教学总纲创新教学理念房地产开发与经营技能为主线的教学内容体系项目教学为主线的教学方法体系 多媒体教学为主线的一体化教学条件体系技能考核为主线的开放式全程化考核体系房地产开发与经营技能与素质2022/8/75授课计划（15个内容）2022/8/76案例2022/8/77图2022/8/78图2022/8/79主题教学项目：NO.2006G55地块项目开发全程策划策划指导：教

2、学目标：系统、高强度地对学生进行实战训练，使学生具备一定的房地产开发与经营能力，毕业后能够在房地产开发公司做一般房地产项目的开发全程策划。教学方法：采用模拟房地产开发公司做实际项目运作方式，成立南京万能房地产开发有限公司（作为开发商），下设项目组（每组8人）教学要求：每个组团结协助，提供1-2篇策划报告教学时间：一学期2022/8/710项目教学过程2022/8/711NO.2006G55地块开发基础知识2022/8/712单元1：房地产行业与企业第1章 概 述1.1 房地产行业历程与发展趋势1.2 房地产企业组织1.3 传统房地产企业弱点1.4 新经济时代房地产企业特点 2022/8/713

3、房地产行业历程与发展趋势中国房地产20多年来的变迁历程1988年以前称为第一阶段。当时都是单位建房分房，往往三代四代同堂。那时的概念叫盖房子，房子只有共性，遮风挡雨，没有个性，没有人性化设计。房子评价标准是金三、银四、铜五，无任何创意。88年至92年可看成第二阶段。市场经济概念开始进入楼市。住宅运动是同城市化运动相伴随，是工业化运动的直接结果。中国的再城市化运动直接引发了住宅运动，但90年代初的房地产市场化具有泡沫经济特点，房地产是个炒作过程，没有真正的规划、设计概念。随着93年宏观调控开始，宣告了这一炒家时代的结束。94年至2002年可看成第三阶段。房地产行业开始重新洗牌。98年至99年取消

4、单位分房，中国房地产真正作为大众消费品的时代来临。房地产营销概念开始流行，盖房子开始注重设计、户型、环境等，越来越关心用家的个人感受、舒适程度，满足人们的个性化要求。2003年开始为突飞猛进阶段。房地产火暴狂涨！透过纷扰的历史迷雾，从20年来楼市的变迁里看到，房地产开发过程就是人的价值的发现过程，楼市是社会文明的主要承载体。2022/8/714房地产行业地位突出进入21世纪，随着世界经济的发展和人口的增加，人们对房地产的需求日益增长。房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义,而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分直接影响着社会的消费、就业、金融、信贷、保险和众多相关产

5、业的发展。 2022/8/715房地产及相关产业链 2022/8/716房地产行业发展现状 1.房地产总体规模 房地产投资规模增长迅速，占全社会固定资产比重逐年增加。比GDP增长速度高近20个百分点。房地产开发规模逐年增加。 5年来在15-30的区间内变动。2.房地产供求状况 商品房需求旺盛，销售量持续增长。房地产销售价格平稳上升。部分地区商品房价格上涨过快。 2022/8/717房地产行业发展中存在的突出问题 1.部分地区投资增长过快，土地供应增幅过大2.供求结构性矛盾明显，突出表现为中低价位、中小户型住房供应不足3.房价上涨过快，脱离了部分居民的支付能力 4.房地产开发资金过度依赖于银行信

6、贷，蕴藏一定的金融风险 5.住房保障体系不完善6.流动人口（非户籍人口）住房问题突出7.住宅质量不高，住宅产业化进程缓慢8.住房二级市场发展不平衡，市场行为缺乏规范 9.物业管理服务水平有待提高 2022/8/718物业管理物业管理作为售后服务，房地产市场中一个极为重要的竞争要素。良好的地段、宜人的环境固然重要，但更要有一个好的售后服务即物业管理。1、一个实在的卖点2、现状不容乐观3、提供高品质物业管理：俗话说“好马配好鞍”，好的物业配上好的物业管理。国家通行的SERVICE服务概念：S-SMILE（微笑；E-EXCELLENT（出色）；R-READY（准备好），随时为业主服务；V-VIEWI

7、NG（看待），要求员工把每一位业主视为需要提供特殊服务的对象；I-INVITING（邀请），真诚地告诉业主愿意随时提供服务；C-CREATING（创造），用热情好客的目光关注业主，制定服务方案，使业主时时感到员工在关心自己。 提问：你对物业管理有何印象？2022/8/719房地产进入的门槛没有太多的核心竞争力，企业进入的门槛一般，模仿、超越的机会多，只要找到一块好地，好的规划设计单位，新公司也可能做出好楼盘。不像制造业需要长久的积淀，才能达到一定的水准。容易流行，也容易淘汰，房地产没有百年老店，没有大跨国公司，最终都是规模中等的公司。从穷人到富人要做房地产，从富人到贵人可以不做房地产。2022

8、/8/720新经济时代房地产企业特点面临不断变化的新形势1.政府宏观调控政策 .政府调控政策将加速促进房地产业品牌的发展和市场集中度的提高，从而加速房地产业的优胜劣汰 2.可持续发展要求房地产开发体现人文关怀 建设小康社会要走可持续的发展道路，不仅要讲经济指标，还要讲人文指标。3.数字化管理 将彻底改变房地产业的运营方式。4.产业链延伸5.开发模式发生革命。转向大规模定制开发模式6.使用新技术。E产品越来越多地进入终端 2022/8/721房地产企业弱点1、高负债来压项目，买地；现金流量不稳定2、项目周期过长，资金回收太慢；3、开发的项目值钱，而公司不值钱；4、经营本地化，很难跨地区经营。这些

9、弱点在资本市场上都是致命的。2022/8/722房地产企业组织房地产开发企业是指从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体。当然，还有一些房地产企业不具有一定资质，只能从事一般的经营活动，如租赁公司、销售代理公司等，这里主要介绍房地产开发企业组织。(房地产开发企业资质)房地产开发企业分类1.房地产开发专营企业2.房地产开发兼营企业3.房地产开发项目企业2022/8/723锻造新经济时代房地产企业的核心竞争力1、个性化需求的准确把握能力 对客户个体需求有见微知著的洞察力，发现和创造商机：对个性化房产基本功能需求变化的把握；对个性化房产相关精神文化需求的把握；运用现代手

10、段更快更直接把握客户需求。 2022/8/724新经济时代房地产企业的核心竞争力2、对房地产市场变化趋势的快速反应能力建立全方位的市场调研体系；高效率决策能力，迅速抓住商机；资源统筹能力，一旦决策，就要动用各种资源迅速实施，统筹财务资源、人力资源、技术资源和管理资源，以最低的成本、最高的效率、最好的质量，找最好的规划师、作最好的财务安排、挑选最优秀的建筑师和建筑队伍以及最称职的物业管理者来完成开发全过程，把最能满足客户的作品在第一时间奉献给客户。2022/8/725新经济时代房地产企业的核心竞争力3、量身定造高附加值产品的能力 量身定造，即按细分市场定位去精心出品 多样化产品的研究开发能力；

11、创新设计能力，要考虑房产自然生态环境，小区文化氛围，小区信息化等要素； 新材料、新技术、新工艺应用能力及成本控制能力； 提供个性化服务及全程服务的能力。 2022/8/726新经济时代房地产企业的核心竞争力4、现代营销手段的运用能力特定营销对象的细分能力；情景营销；链式营销；网络全息营销,搭建电子商务平台。2022/8/727锻造新经济时代房地产企业的核心竞争力5、学习与自我改造能力：任何一个企业都应该是一池活水，一旦成为一潭死水，这个企业也就快死了。保持活力的办法就是要在企业建立创新机制，不断适应企业发展与市场环境的要求，离开这种创新机制，培育房地产的核心竞争力就将是无本之水、无源之水。 2

12、022/8/728案例：深圳万科的经营管理公司概况。万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。（注：资料来源于万科公司网站 /）万科公司的经营管理特点分析： 2022/8/729作业5-8人一组，每组完成两个题目：从互联网上了解我国房地产行业情况，写一份综合报告？从互联网上了解本地区房地产企业情况，写一份概况报告？ 2022/8/730单元2：房地产开发流程主题教学项目NO.2006G55地块项目开发全程策划2022/8/731房地产开发与经营站在市场经济的角度，房

13、地产开发与房地产经营是一样的。区别：阶段不同：开发是产品生产过程；经营是产品经营过程；主体不同：房地产开发商一般也是经营商，但经营商未必都是开发商，如中介公司。资格要求不同：开发资质，中介资质。行为对象不同：房地产开发房地产项目；房地产公司经营管理活动。作用不同：房地产开发处于核心地位；经营依附于房地产开发商。2022/8/732房地产开发房地产开发。由特定的经济实体（有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济效益的过程。房地产开发的理念 开发理念决定项目开发的成败。从楼盘开发理念来看，当开发商要发 掘或炒作一个概念，确保房地产项目开发成功

14、的时候，首先要做的，是仔仔细细地回顾一下所在地区、民族、特定的城市的历史文脉延续是怎么回事。如：北京的居住现状有两个值得担忧的现象第一是忽视了建筑的文化特性第二是现有的居住建筑和北京的地理文化相背离。项目的成功，不仅仅要看建筑的外立面、园林等等外在的东西，关键是对项目所传达文化的理解，这就是所谓的“功夫在诗外”。2022/8/733房地产开发任务“家”是房地产开发理念的出发点，是人文关怀的核心命题 发现市场可能的机会；对项目地址的选择和勘察；项目融资；设计；建设承包商的招标；建设监理的招标；建设的管理监督；房地产项目的交易。2022/8/734房地产开发类型类分类标准房地产开发类型1开发的规模

15、和复杂程度单项开发、小区开发、成片集中开发2开发的地域新城区开发、旧城区开发3开发的阶段土地开发、房屋建设2022/8/735规模与复杂程度单项开发（功能单一、配套设施简单图书馆、写字楼）； 小区开发（对一个基础设施和配套项目齐全的完整的居住小区的综合开发春天家园）； 成片集中开发（对范围大、项目类型多房屋建筑、公共建筑、市政设施、周期长项目按城市规划要求的综合开发仙林大学城） 2022/8/736地域 新城区（农业用地改为城市用地-河西）； 旧城区（拆迁后，重新开发，适应城市发展新街口商业CBD）2022/8/737开发阶段 土地开发 “七通一平”平整土地，通给水、排水、热、电、气、电信、公

16、路 房屋建设2022/8/738房地产开发企业 从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体。专营公司，房地产主业；兼营公司；项目公司。2022/8/739房地产开发的主要参与者房地产开发商；政府有关部门（宏观管理与土地供应者，土地局、规划局、建委）；金融机构；设计机构；建筑承包商；建设监理单位；律师事务所。中介机构是房地产开发项目的有益补充 2022/8/740房地产开发流程环节流程项目前期项目建设期项目交易交付期1开发商提出开发设想 2可行性研究 3申请项目用地 4项目设计 5征地及拆迁安置 6筹措房地产开发资金 7建设工程招标 8项目建设施工 9市场营销与策划

17、10物业管理 2022/8/741房地产开发工作内容2022/8/742作业五人一组，每组完成两个题目：考察当地一家房地产开发公司的基本情况，写出其项目开发流程和管理特点 2022/8/743单元3：房地产经营与管理主题教学项目NO.2006G55地块项目开发全程策划2022/8/744房地产经营通过从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。2022/8/745房屋经营 房屋经营：房屋出售、房屋租赁两种类型。住宅以出售为主；写字楼、酒店、商业房以租赁为主。比较租赁与买卖的效益。2022/8/746城市土地经营类分类标准城市土地类别1用途和使用功能商业用地、住宅生活用地、城市交通运输用地、城市

18、公共事业用地、城市行政机关用地、城市科教文卫用地、城市园林公共休息用地、城市其他用地等2地理位置城市中心区土地、一般市区土地、城市沿边土地、近郊区土地、远郊区土地3归属关系国有企事业单位用地、集体单位用地、外商投资企业用地、个体与私人企业用地4土地利用程度集约用地、一般用地、闲置用地、使用不当的土地5土地开发程度已开发的土地（一般称为熟地）、需要转变用途的土地(一般称为生地)、未开发的土地(一般称为毛地)2022/8/747土地经营方法土地经营类别土地经营租赁经营出让（土地一级市场）协议出让（当前基本上不再使用）招标出让（当前使用较少）拍卖出让（当前土地出让主要形式）转让（土地二级市场）出租开

19、发经营开发后的土地转让所有权2022/8/748综合开发经营 以成片集中开发为基础的经营活动，（范围规模大、项目类型多房屋建筑、公共建筑、市政设施、周期长项目按城市规划要求的综合开发仙林大学城），是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。优点：科学规划、成本效益 提高品质、提升地价2022/8/749房地产开发与经营法规中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市土地管理法中华人民共和国城市规划法中华人民共和国环境保护法2022/8/750房地产开发管理2022/8/751作业每组完成两个题目：考察当地一家以房地产经营业务为主的公司的基本情况，写出其经营内容和管理特点 2022/8/752NO.

20、2006G55地块开发前期2022/8/753单元4：开发与经营环境分析主题教学项目NO.2006G55地块项目开发全程策划2022/8/754房地产开发的环境经营环境要素房地产经营环境经济发展环境宏观经济发展形势国际经济发展形势全国经济发展形势当地城市经济发展形势市民的收入收入水平贫富差异程度资金市场发展形势利率贷款条件政治环境 政府土地供应的数量和开发条件政府对经济适用房的态度政府收取税费的水平法律环境社会环境人口数量人口构成：男女比例、年龄、户籍、家庭规模、单身人土人口受教育水平城市历史传统自然环境地震带；地质较软的地带；地形起伏；地表水；降雨房地产市场的完善程度市场机制的调节能力销售市

21、场与租赁市场的平衡状态二手房市场的完善程度相关中介机构的发育状况房地产交易所的服务水平房地产评估机构的服务水平其他中介机构的发育状况2022/8/755房地产开发的环境1、 房地产开发的经济发展环境 宏观经济发展形势：房地产是经济发展的先锋，拉动经济GDP9%左右。 国际经济发展形势；（国际都市，北京、上海） 全国经济发展形势；（长三角、珠三角、京津塘） 当地城市经济发展形势；（中心城市武汉、徐州） 城市内某地段的经济发展态势。经济发展推动房地产发展。（南京白下区、鼓楼区）2022/8/756房地产开发的经济发展环境市民收入水平及贫富差异程度：收入水平高，则房地产价高。住宅平均价格与家庭平均收

22、入之比不超过10，国际58。10年一套房较为合理。资金市场发展形势：利率（上调）；贷款条件（上调自有资金） 。2022/8/757房地产开发的环境 2、 房地产开发的政治环境：政府对房地产开发的态度。 3、 房地产开发的法律环境：依法开发房地产。 4、 房地产开发的社会环境：人口数量；人口构成（男女、年龄、）；人口受教育水平；城市历史传统。 5、 房地产开发的自然环境：地震带、软地带、地表水、降雨、干燥防火。2022/8/758房地产经营的环境购买力=购买欲望购买能力 1、 房地产市场的供求状况目前房地产市场的供求状况：细分的物业目前市场的供求状况。房地产市场目前的市场阶段状况：房地产市场是典

23、型的周期性市场，兴旺平淡萧条复苏兴旺2022/8/759房地产市场的完善程度市场机制的调节能力销售市场与租赁市场的平衡状态二手房市场的完善程度：发达国家房地产市场的主力。2022/8/760政府房地产政策的取向政府房地产交易税费的政策选择政府对房地产经营者资质审查的严格程度政府房地产交易管制的严格程度2022/8/761相关中介机构的发育状况 房地产交易所的服务水平房地产评估机构的服务水平其他中介机构的发育状况2022/8/762作业每组完成两个题目：熟悉并撰写 南京房地产开发与经营环境调研报告2022/8/763单元5：地块市场分析与预测主题教学项目NO.2006G55地块项目开发全程策划2

24、022/8/764房地产市场调查1.识别市场机会，理解持续变迁的市场环境 2.分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划 3.判断某种产品或服务的盈利性 4.评价某种产品或服务的满意度，指出改进的关键点 5.评价某种市场决策或管理决策的效果 2022/8/765房地产市场的类型按房地产的层次：地产市场（使用权出让、转让）；房产市场（新房、二手房市场）；相关服务市场（各类中介银行、销售代理等）2022/8/766房地产市场的类型：按房地产的用途： 住宅；写字楼；商业；工业；仓储；行政司法军事；科教文卫；旅游娱乐；特殊用房。等2022/8/767房地产市场的类型：按房地产的档次：高档；普通；低档 2

25、022/8/768房地产市场的类型：按房地产的覆盖范围： 世界性房地产市场；亚洲性房地产市场；全国；跨省区；省区内；市区内 2022/8/769房地产市场的类型：按房地产的供应方式：现房；期房按房地产的供求对比： 买方； 卖方2022/8/770房地产市场的类型：按房地产权属的让度方式：买卖；租赁；抵押；典当；置换；参股联营 2022/8/771房地产市场的细分：地理位置的细分： 地段 基准地价在同一级别的、土地用途单一的地块，如 北京的王府井地段 南京的新街口地段2022/8/772房地产市场的细分：消费者的人口统计：年龄家庭规模家庭收入教育水平宗教信仰等消费者对房屋的特殊要求购买动机消费习

26、惯2022/8/773房地产市场的细分过程在各种细分因素中选择重点因素收入状况购买动机需求档次房型按重点因素进行市场细分， 将消费者特征与产品特征进行匹配； 高收入自用、炫耀高档 炒作升值性评价细分结果，必须做到：有足够的销量，产生利润；市场需求和购买力可以量化；采用营销渠道可以接近；营销行为相对单一。2022/8/774房地产市场数据资料收集：房地产市场需求的信息资料：宏观经济发展状况的信息资料。消费者状况的信息资料，就是按照上述市场细分的因素进行收集，从而发现若干个具有大体相同需要的消费者群体组成的细分市场。 2022/8/775房地产市场数据资料收集： 房地产市场供给的信息资料：包括现有

27、的房地产的数量、档次、功能；需要拆除的房地产数量、档次、功能；可能发生用途改变的房地产的数量；目前细分的房地产市场的开发成本；未来一段时间内可能投入市场的房地产数量、档次、功能，包括正在规划的房地产开发项目、取得国有土地使用权的房地产开发项目、获得建筑施工许可证的房地产开发项目和正在施工中的房地产项目等。2022/8/776房地产市场数据资料收集： 房地产市场交易方面的信息资料：租金水平、售价水平、出租比率、空置率。 2022/8/777房地产市场数据资料收集： 房地产金融方面的信息资料： 利率；贷款难易程度；抵押贷款的违约发生率其他方面的信息资料主要是政府政策方面的信息资料，如:政府即将投放

28、到土地出让市场的土地的数量、地理位置和价格，政府税收政策的变化等。2022/8/778房地产市场分析的价值有利于为新项目开发决策（提供依据）；有利于制定合理的经营决策；有利于制定正确的开发方案；有利于制定正确的营销方案；有利于判断自己在市场上的地位；有利于改进经营，提高经营水平。2022/8/779市场分析的流程2022/8/780房地产市场特点房地产市场的特点： 1、鲜明的地域性 “一手交钱，一手交货” “一手交产权，一手交钱”2022/8/781房地产市场特点2.市场对供给的调节相对滞后：房地产开发项目从申请立项到最后建成出售，是一个周期漫长、耗资巨大的经济活动，至少要耗时1年以上，有的项

29、目甚至耗时10年以上。3.房地产市场是慢性消化市场。房地产具有使用寿命长而耐消耗的特点，开发商宁可等到市场慢慢的消化掉多余的市场供给，而不会指望降价来销掉。4.房地产市场是垄断竞争市场：由于房地产商品的不可移动性，就使得每一项房地产开发项目都具有独特的地理位置特点，从而形成了一种地理位置的垄断。2022/8/782房地产市场特点5.鲜明的周期性市场：房地产市场明显的体现出“兴旺平淡萧条复苏兴旺”这样的循环往复的周期。6.投机性强的市场：由于房地产市场的供给调节滞后性和慢性消化性，特别是垄断竞争性、鲜明周期性的存在，使得房地产成为一种很好的投机对象。从世界各国经济发展的历史来看，房地产市场的投机

30、性仅次与金融市场的投机性。 7.交易方式多样化市场：房地产市场有买卖、租赁、抵押、典当、置换等多种交易方式。2022/8/783房地产市场特点8.交易程序十分复杂的市场9.受金融市场强烈影响的市场10.房地产市场是政府保持着强有力干预的市场：房地产是国民经济的支柱产业，是国家重要的税收来源，而且房地产是普通人士收购的最大一宗商品，往往耗尽了普通人家一生的积蓄。2022/8/784房地产市场分析目标与方案实施1.确定市场分析目的和目标：房地产市场分析的目的，简而言之就是要发现房地产市场的发展机会。为了达到这个目的，要设立分层次的目标体系，在目标体系中居于核心地位的是总目标，即关于分析目的的明确化

31、。2.设计市场分析的方案：包括如何进行市场调查。在市场调查获取大量的信息资料后，还需要确立如何进行分析的方法，以及分析工作的人员、时间、经费、任务、工作程序等事项的安排。3.方案的有效实施；4.撰写市场分析报告：报告中应该包括进行市场分析的目标、过程、结论及建议等。分析报告一定要十分简明、清楚、客观、准确。这份市场分析报告不仅要给房地产经营者看，还可能要给相关的机构审阅。2022/8/785房地产市场分析内容 市场分析要素房地产市场分析总体的市场分析市场供求现状分析需求分析供给分析价格分析：售价和租价交易数量分析空置率分析房地产信贷条件分析利率贷款条件房地产市场周期阶段分析：兴旺平淡萧条复苏特

32、定开发地段的市场分析该地段限制因素分析城市规划基础设施交通运输条件社会环境地质情况和环境保护要求类似竞争性项目的价格或租金分析市场需求的数量、房型分析市场对这一特定地段房地产功能、档次的需求分析目标地块的SWOT分析：优势、劣势、机遇、风险2022/8/786总体的市场分析：1.市场供求现状分析：具体又包括市场需求、市场供给、市场价格（分析售价和租赁两种价格）、市场交易数量、空置率等方面的分析。2.房地产信贷条件分析。房地产信贷条件分析重点是对利率走势的分析，这是最重要的因素。另一个重要的因素是抵押贷款年限。3.房地产市场周期阶段分析。房地产市场鲜明的体现出兴旺平淡萧条复苏兴旺这样的循环往复的

33、周期。2022/8/787特定开发地段市场分析该地段限制性因素分析（基础设施、地质、环境、交通运输条件、城市规划等）类似项目的价格、优势分析，寻找竞争优势：一方面要选取最相似的房地产项目作为分析对象，另一方面也要注意不同的房地产项目的性能价格比的测算。市场需求房型分析需求档次，是否提供特殊配套服务设施等如：凯祥花苑2022/8/788房地产市场预测 确定预测和目的制定预测方案收集分析有关资料选定预测方法和模型进行实际预测评价修正预测结果 撰写预测报告不合理2022/8/789房地产市场预测的主要内容需求预测： 一是住宅市场对数量的需求；二是住宅市场对住房标准的基本要求。供给预测：房地产市场的供

34、给是难以通过某种方法有效预测的。价格预测：一方面它必须依靠房地产市场的需求预测，另一方面由于存在着大量的价格数据和成熟的数据处理方法，可以直接进行各种数据处理，主要难题是如何选取有效的数据处理方法，而这主要是预测学的知识。2022/8/790住宅市场需求预测住宅市场对数量的需求：是由总人口、人口年龄结构和家庭结构这3个因素决定的。 住宅市场对住宅标准的需求：后者是由收入水平和消费结构所决定的2022/8/791一般有两种方法：额定需求预测法和有效需求预测法额定需求预测法是在假设人均的住宅需求保持相对不变的条件下来预测未来的住宅市场需求的。这种方法对预测中低收入人群的住宅需求效果较好。包括3个方

35、面的内容：现有住宅的规模和特点，包括本地区住宅总数，低于所定标准的住宅的数量等；人口家庭变化状况，包括总人口的变化趋势、人口年龄结构变化趋势、家庭结构变化趋势；经济发展趋势，包括国民经济发展预测、人均收入预测和消费结构预测。有效需求预测法：购买力=购买欲望购买能力2022/8/792写字楼市场需求预测：首先要了解写字楼面积的主要影响因素。然后根据所要预测的城市的就业增长率预测预测年限的各种职员的数量。再考虑空置率因素，就可以得出预测年限所需要的办公室总面积。 2022/8/793实践中的有效预测法：定性、定量（统计、模型）趋势预测法：大市场经验法：特定地段2022/8/794房地产开发项目的可

36、行性研究房地产开发项目的可行性研究是与项目的定位同时考虑的。房地产开发项目的可行性研究:指在投资决策前对拟开发项目相关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能的方案进行科学评价的基础上， 综合研究拟开发项目在技术上 是否先进、适用、可靠，在经 济上是否合理，在财务上是否 赢利由此确定该项目是否应该投资 和如何投资。2022/8/795可行性研究的内容房地产开发项目的必要性。房地产开发项目实施的可能性。外部制约条件分析，如需要考察城市规划对项目的限制条件，还需要看资金、建筑材料、施工力量、城市基础设施等能否保证开发项目的顺利实施。还需考察开发建设过程和建成投入使用后的道路

37、、通讯、供电、供水、供热等的制约条件，以及治安、消防、就学、购物等社会服务条件。必须充分考虑到项目开发时对这些约束因素的承受力和突破力。房地产开发项目的技术经济分析。经济分析又比技术分析更为重要，因为对于企业来说，经济效益是最重要的。进行技术经济分析主要是考虑其实施中的经济可行性。 2022/8/796盈亏平衡点产量(销量)法平衡点 产量（销量） 0 Q A R 成本销售额 总固定成本 盈利 总成本 销售额图3.6 盈亏平衡分析基本模型图亏损 2022/8/797房地产项目实例南京某房地产企业年固定成本为5000000元，其正在开发的黄龙小区单位产品可变成本为3700元/，单位产品价格为600

38、0元/，单位产品销售税金和附加费为300元/，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为30000，请计算该房地产企业达到盈亏平衡时的年产量？开发的黄龙小区是否有利可图？盈亏平衡时的年产量计算公式是： BEPQ年固定成本/（单位产品价格-单位产品可变成本-单位产品销售税金和附加费） =5000000/（6000-3700-300）=2500而该房地产企业开发的黄龙小区面积为30000，远大于2500，是大有利润可赚的。 2022/8/798作业每组完成题目：南京市某项目房地产市场前景分析要求字，只讲优劣，不论对错选出篇交流2022/8/799单元6：地块开发风险分析与融投资主题教学项目NO.2006

39、G55地块项目开发全程策划以钱博钱2022/8/7100房地产投资的风险分析风险 低于期望利润率的事件发生的可能性。风险报酬原则 风险越大则报酬越大，风险越小则报酬越小。2022/8/7101房地产投资风险的主要类型财务风险（融资、房款回笼困难）购买力风险利率风险变现风险：区域性、周期长、价值高经营性风险社会风险和意外事故2022/8/7102房地产投资风险的盈亏平衡分析盈亏平衡点X=F/（P-V-T）X-盈亏平衡产量（销量）F-单位固定成本P-单位产品价格V-单位可变成本T-单位产品税金2022/8/7103房地产投资风险的敏感性分析敏感性分析： 通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时，对

40、经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定分析方法。目的：找到最大影响因素。2022/8/7104敏感性分析步骤：选择评价指标： 财务净现值、投资回收期、内部收益率；选择需要分析的不确定因素： 销量、价格、成本、总投资；确定变量的变化范围并计算变动幅度；确定房地产开发项目对风险因素的敏感程度。2022/8/7105房地产投资风险的概率分析概率期望值模糊技术2022/8/7106房地产经营风险分析与控制 2022/8/7107房地产开发投资房地产开发投资 企业以获取期望收益为目的，将资本投入到房地产开发经营活动中的行为。房地产投资内容：房产投资、地产投资。占全社会固定资产总

41、投资额的18%，国民经济增长的支柱产业。房地产投资形式：股票投资、债券投资、储蓄、期货投资、房地产投资2022/8/7108房地产开发投资特点 1.投资成本高：资金密集性行业。2.投资回收期长：受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场制约。3.风险大：4.投资收益好：稀缺性、不可替代性。有“保值、增值“优点。以钱博钱2022/8/7109房地产开发投资的类型按房地产开发的经济内容分土地开发投资：旧城区、新城区房屋开发投资：按房地产投资的不同领域 商业房地产开发投资 工业房地产开发投资 住宅房地产开发投资2022/8/7110房地产开发的投资过程投资决策分析： 市场分析、财务分析、可

42、行性分析。土地开发权的获得：房地产建设开发：房地产销售经营： 销售、租赁。 2022/8/7111房地产开发的投资决策投资决策对投资项目进行必要性、可行性技术经济分析，对不同方案比较、评价、判断，选择最优方案。投资决策过程：确定投资目标拟定投资方案测量风险制定决策方案分析与评价选择方案2022/8/7112房地产开发投资的决策类型单目标与多目标决策确定型决策、不确定型决策和风险决策定性分析决策和定量分析决策2022/8/7113房地产开发投资的决策方法定性分析决策： 经验法； 创造工程法定量分析决策： 确定型决策 风险决策：期望值法；决策树法 不确定型决策： 最大最小原则； 最大最大原则； 机

43、会均等原则2022/8/7114房地产企业开发风险分析与投资决策过程 2022/8/7115房地产开发融资在房地产开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为。2022/8/7116房地产开发融资的分类1、间接融资： 资金供求双方不直接见面，通过金融机构融资（房地产抵押贷款、开发建设贷款、流动资金贷款等）。2、直接融资： 房地产开发企业直接发行金融工具（股票、债券）。2022/8/7117房地产开发融资的特点1、融资规模大2、偿还期长： 建设银行要求偿还期不超过3年3、房地产证券趋势2022/8/7118房地产开发融资的基本要求1、 确定合理的规模。融资过多，则影响资金

44、的使用效率低；融资过少，则影响开发进度。2、正确选择融资渠道和方式，降低融资成本 融资成本融资时的代价，包括筹措费、利息3、统筹考虑房地产开发融资与投资，提高资金使用效益。有利的资金投向；明确的资金用途。2022/8/7119房地产开发融资的基本要求 4、按规定建立资本金制度 政府规定（35%）5、优化房地产开发的资金结构 负债经营 确保： 投资利润率资金成本率 优化资金结构，负债有恰当比例2022/8/7120房地产开发融资的决策1、房地产开发融资的决策概念 指房地产开发企业的财务部门在企业融资目标的总体要求下，制定并选择最优融资方案的过程。2022/8/7121房地产开发融资决策内容币种、

45、数额融资流量（与投入、偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量）资金来源构成（各渠道）风险分析与控制措施（风险规避、风险自留、风险转嫁、风险中和以及外汇套期保值等）融资成本预算（手续费、管理费等）融资方法安排融资具体计划（目标、任务、人员、顺序等）2022/8/7122房地产开发融资方案的选择方法 1、安全性（A-风险很小；B-风险较小；C-风险较大；D-风险极大） 2、经济性（R-银行同期贷款利率。A-70%R；B-70%RKR；C- K130% R） 3、可行性（A-全部落实；B-基本落实；C-不能肯定；D-没有落实）AAA最好方案DDD最差方案2022/8/7123房地产开发融

46、资的主要形式银行贷款融资2022/8/7124银行发放贷款要求自有资金不少于35%有“四证” 国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证2022/8/7125银行发放贷款类型房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发项目贷款 房地产抵押贷款（经营性、消费性）2022/8/7126房地产证券融资及其他融资形式证券融资（债券、股票）房地产信托融资联建、参建典当利用外资2022/8/7127作业每组完成两个题目：写仙林NO.2006G55地块开发风险分析报告2022/8/7128单元7：项目开发定位与征地主题教学项目NO.2006G55地块项目开发全程策划2022/8/7129

47、房地产项目的市场定位客户定位、主题定位、价格定位、品质定位、竞争定位和形象定位 2022/8/7130定位特别需要研究地段影响没有两片相同的树叶一样也没有两块相同的土地每块地都有自己的思想，都有自己的归属，都有独特的内涵。产品定位时，必须认真对地块加以研究什么地种什么瓜，什么条件盖什么房“物以类聚，人以群分” 。新城区的地块与老城区的地块吸引着不同的消费者。老城区的地块吸引的购买者大多是地块四周方圆两公里范围内的消费者。所以必须深入了解这部分消费者的购买力和购买心态。要特别把握好总价原则，忽视了这一点楼盘的推广将会陷入困境。 2022/8/7131定位要研究地块本身及周边案例案例：盖房子要研究

48、山水和文脉一块既无山景又无水景，周边人文环境又不太好的地块，是不大适宜盖高档住宅的。在一块有着很好的自然资源的土地上，只盖普通住宅，又活生生浪费了一块好地。文脉与迷信不能混为一谈。它是由长时间的历史因素、社会因素自然而然形成，具有客观性。当开发一块从前一直是棚户区的某地块，且周围人文环境不太理想时，一定要慎重产品的定位，搞成“高档次”、“豪华级”住宅，否则就会导致一种尴尬：有钱人对它不感兴趣，对它感兴趣的却买不起。 2022/8/7132土地使用权的获得土地使用权出让土地使用年限：住宅70年；商业、旅游、娱乐40年；科教文卫、工业及其他50年土地出让金土地使用权出让特征:1、土地所有权与使用权

49、分离；2、土地使用权出让是有偿的；3、土地使用权出让是有期限的。2022/8/7133土地使用权的出让方式与程序协议出让：申请用地审查复核签订合同登记领证招标出让：发布招标公告领取招标文件投标决标签订合同登记领证拍卖出让：发布公告领取拍卖文件举行拍卖活动签订合同登记领证2022/8/7134土地使用权转让土地使用权转让：经出让方式获得土地使用权后将土地使用权再转移行为。土地使用权转让条件：原出让合同要求不变；交付土地出让金；取得土地使用权证书。房屋建设，完成25%；成片开发土地的，要形成建设用地条件。2022/8/7135土地使用权转让土地使用权转让的原则1、“房地产一致”；2、“效益不可损”

50、；3、“认地不认人”。土地使用权转让方式出售交换赠与土地入股等。2022/8/7136土地使用权的行政划拨 白捡的兔子 守株待兔2022/8/7137房地产项目的征地与拆迁土地征用按照政府法律规定，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。土地征用程序：申请选址商定补偿安置方案核定用地面积出让或划拨颁发土地使用证2022/8/7138征地费用土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费新菜地开发建设基金耕地占用税2022/8/7139拆迁（拆迁办公室，开发部）拆迁程序申请规划用地许可证编制拆迁计划与方案申请房屋拆迁许可证： 建设项目的计划批准书 建设用地的规划许可证 土地使用批准文件 拆迁计划

51、与拆迁方案核发房屋拆迁许可证委托代办单位分布公告签订拆迁、安置补偿协议动迁实施房屋拆迁2022/8/7140拆迁补偿补偿对象补偿形式产权调换；作价补偿；产权调换与作价补偿结合补偿标准2022/8/7141拆迁安置安置对象：房屋使用人安置形式：一次性；过渡安置标准安置费用：搬家2022/8/7142作业每组完成题目：房地产项目如何定位?2022/8/7143单元8：项目勘察与规划设计主题教学项目NO.2006G55地块项目开发全程策划2022/8/7144房地产开发项目与工程勘察、设计工程勘察：地质、地形及水文工程设计：工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计。2022/8/7145工

52、程勘察工作1设计、施工的基础。主要任务和目的主要任务：正确反映地质、地形情况，提出结论和建议。主要目的：为设计、施工提供精确的原始资料、数据。2022/8/7146工程勘察工作2勘察工作主要程序承接勘察任务搜集已有资料；现场踏，编制勘察纲要出工前准备野外调查、测绘、勘探试验、整理数据、分析资料编制图样及勘察报告2022/8/7147工程勘察工作3勘察过程分类资料分析初步勘察详细勘察施工勘察2022/8/7148工程勘察工作4勘察工作原则勘察工作具体内容地形测量工程勘察：地质钻探、挖深槽地下水、地表水的勘探气象调查2022/8/7149工程设计工作1设计工作的原则和依据设计工作的原则遵守国家法律

53、、法规采取节约能源的措施积极改进工艺，技术措施总平面布置要紧凑合理引进国外技术要符合中国国情经济适用、美观实用并保证安全合理设计户型、日照间距、外立面2022/8/7150工程设计工作2设计工作的依据 项目建议书工程设计阶段初步设计技术设计施工图设计2022/8/7151工程设计工作3设计工作的基本内容总体设计单体设计建筑构造设计 全装配结构 大模结构 装配式整体结构抗震设计2022/8/7152房地产项目的规划设计 房地产项目规划设计的基本原则1、突出“以人为本”的经营理念 2、体现人文关怀 3、符合城市总体布局，完善城市结构 4、丰富和创造最佳的城市空间环境5、房地产项目规划设计应满足的其

54、他要求2022/8/7153突出“以人为本”的经营理念规划设计必须“以人为本”，注重开发项目的文化定位，满足客户需要坚持和发扬富有文化特色的开发理念，如在小区规划设计过程以及物业管理中，充分融入地域文化的内涵，营造具有当地文化传统色彩的社区文化环境。以提高城市居民的生活质量和生活水平为最终目的，努力实现在限定的条件下，建设布局合理、设计新颖、功能齐全、配套完善、质量优良、环境优美的、具有本地建筑风格的住宅小区在不大的空间内创造较高的居住生活舒适度，既能满足居民当前的基本需要，又能适应市场的需求变化。 2022/8/7154体现人文关怀设计住宅就是设计生活“人文关怀”成了楼市发展新方向“人文关怀

55、”提升住宅品质，能满足购房者需要建筑是承载文化的一个载体，是人文环境的一个反映。开发亲情住宅是开发商人文关怀的努力方向2022/8/7155符合城市总体布局，完善城市结构城市布局结构的基本形式圈层布局结构放射状布局结构带形布局结构分散式布局结构 房地产项目应符合该城市的布局结构 2022/8/7156丰富和创造最佳的城市空间环境房地产项目的环境是城市空间的组成部分空间环境规划设计的要点： 生存要求的物质功能 心理要求的精神功能2022/8/7157房地产项目规划设计应满足的其他要求使用要求卫生要求安全要求经济要求施工要求美观要求2022/8/7158房地产项目规划设计的内容1、建筑规划设计2、

56、房地产项目道路规划3、房地产项目绿化规划2022/8/7159建筑规划设计建筑类型的选择：高层、小高层、多层建筑布局：容积率1.21.5日照间距1.61.7配套公建：学校商店2022/8/7160建筑规划设计内容 2022/8/7161环境小品规划设计环境小品建筑、装饰整体性、实用性、艺术性、趣味性2022/8/7162居住建筑的规划布局原则适当的人口规模;日照充分通风良好安静整洁美观舒适2022/8/7163居住建筑的布局形式行列式周边式混合式自由式2022/8/7164房地产项目道路规划房地产项目道路功能满足居民日常生活方面的交通活动需要方便市政公用车辆的通行满足货运需要道路规划原则主要为

57、区内服务150200M道路走向应符合人流方向，方便居民出入尽端式道路长度不超过200M，有回车空间道路应结合地形布置旧住宅区改造，应充分利用原有道路系统2022/8/7165房地产项目绿化规划公共绿地房地产项目绿化系统分类公共建筑与设施绿地宅旁和庭园绿地道路绿地2022/8/7166房地产项目绿化的布置原则形成完整系统节约用地美化和丰富环境2022/8/7167规划设计的管理选定规划设计单位做好技术经济论证有计划完成规划设计图纸认真审查并熟悉图纸组织现场规划设计小组，指派房地产项目责任规划师2022/8/7168规划设计的管理房地产项目规划设计的审批内容及程序“一书两证”制度2022/8/71

58、69选址意见书制度选址意见书含义： 具体用地地址的批复意见。选址意见书内容： 建设项目的基本情况 建设项目选址的依据2022/8/7170建设用地规划许可证制度建设用地规划许可证含义： 审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。建设用地规划许可证的审批现场踏勘征求意见提供设计条件：红线图；项目规划方案设计审查总平面图及用地面积核发建设用地规划许可证2022/8/7171建设工程规划许可证制度建设工程规划许可证含义： 确认建设工程是否符合城市规划要求建设工程规划许可证的审批程序：建设工程规划许可证申请初步审查核发规划设计要点意见书方案审查核发建设工程规划许可证2022/8/7172作业每组完

59、成题目：仙林NO.2006G55地块开发规划设计2022/8/7173单元9：产品策划与项目招标主题教学项目NO.2006G55地块项目开发全程策划2022/8/7174市场细分、目标市场选择和定位的步骤 市场细分（S）确定市场细分的依据描述细分市场的特性 目标市场选择（T）评估每个细分市场的吸引力选择目标细分市场 市场定位（P）为每个细分市场定位为每个细分市场制定营销组合战略市场细分战略2022/8/7175购买者特征影响因素文化（文化、亚文化、社会阶层）参考群体家庭角色和地位年龄和生命周期阶段职业生活方式心理因素2022/8/7176目标客户群定位、品牌形象定位市场定位的直接目的是为企业产

60、品创造独特的卖点，或为企业塑造一种独特的形象；最终目的是为了在目标市场建立竞争优势。市场定位的手段是差异化。2022/8/7177房地产产品策划人与自然的和谐精心设计房型产品E化精装修房2022/8/7178产品策划，以人为本 以项目的总体规划设计、市场定位为前提，策划出好的产品，营造符合生态和可持续发展要求的现代化人居环境 人与自然的和谐 2022/8/7179精心设计房型 开发商要推出目前市场欢迎的套型，即： 户型整体精巧实用，功能完善； 动静分区，干湿分离； 大面宽，短进深； 明厨明卫、明客明卧，通透采光； 空间利用率高； 最好50以上楼前有水系。为了适应居住者不同层次的个性与追求，要精