深圳市住宅工程质量通病重点治理项目与防治方法

1、深圳市住宅工程质量通病重点治理项目及防治措施、土建工程通病1:厨房、卫生间楼地面渗漏特征1、厨房、卫生间楼地面渗水。2、厨房、卫生间、楼地面穿管位置渗漏。3、墙根位置返潮返湿。规范标准要求建筑地面工程施工质量验收规范 GB50209-2002第4.10.8条（强条）：厨浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水 隔离层。楼板四周除门洞外，应做砼翻边，其咼度不应小于120mm。 施工时结构层标高和预留孔洞位置应准确，严禁乱凿洞。第4.9.3条（强条）：有防水要求的建筑地面工程，铺设前必须对立管、 套管和地漏与楼板节点之间进行密封处理；排水坡度应符合设计要 求。第4.10.5条：防水材料铺设后，必须畜

2、水试验。畜水深度应为2030mm ，24h内无渗漏为合格，并做记录。第4.10.10条（强条）：防水隔离层严禁渗漏，坡向应正确，排水通 畅。第4.10.4条：铺设防水隔离层时，在管道穿过楼板面四周，防水材 料应向上铺涂，并超过套管的上口；在靠近墙面处，应高出面层200 300mm。阴阳角和管道穿过楼板面的根部应增加铺涂附加防水隔离 层。非承重砌体及饰面工程施工及验收规范SJG14-2004第5.1.32条：对于有防水要求的房间，墙体底部应现浇素砼坎台， 咼度不得小于200mm。防治措施1、厨卫间楼地面必须设置防水隔离层。2、厨卫间的楼地面周边除门洞外，应现浇砼坎台，高度不小于200mm，厨卫间

3、标咼比相邻板面标咼低 30mm。3、主管道穿过楼板处应设置金属套管。4、上、下管道预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。5、PVC管道穿过楼面时，宜米用预埋接口配件方法。6、现浇板预留洞口填塞前，应将洞清洗干净，毛化处理，涂刷加胶 水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的 微膨胀细石砼浇筑至板厚2/3处，待砼凝固后进行4h畜水试验， 无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应 在管周进行24h蓄水试验，无渗漏后再做防水层。7、防水层施工前，应先将楼板四周清理干净，阴角处刷成小圆弧， 防水层的泛水咼度不得小于 300mm。8、地面找平层朝地漏方向排水坡度为 1

4、1.5%，地漏口比相邻地面 低 5mm。9、有防水要求的地面施工完毕后，应进行 24h蓄水试验，蓄水咼度 为2030mm，无渗漏为合格。10、卫生间墙面应用防水砂浆分二次刮糙。11、烟道根部向上300mm范围内宜米用聚合物防水砂浆粉刷。通病2 :填充墙砌体裂缝特征1、不同材料交界位置的变形裂缝。1.1柱、墙与填充墙交界位置裂缝。1.2梁、板底与填充墙交界位置裂缝。1.3门、洞口砼与填充墙交界位置裂缝。2、墙面凿槽埋管位置裂缝。3、外墙朝阳面受温度变化影响较显著位置。4、不同时期砌筑的交界位置。规范标准要求非承重砌体及饰面工程施工及验收规范SJG14-2004第5.1.19条：非承重砌体应分次砌

5、筑，每次砌筑高度不应超过1.5m。 应待前次砌筑砂浆终凝后，再继续砌筑；日砌筑高度不宜大于2.8m。第5.1.27条：墙长超过5m时，应按照下列规定于墙中部每隔不超 过5m设置钢筋砼构造柱。1、构造柱的截面尺寸和配筋应满足设计要求。当设计无要求时， 构造柱截面最小宽度不得小于 200mm，厚度同墙厚，纵向钢筋不应 小于4巾10，箍筋可米用 巾6200。2、纵向钢筋顶部和底部应锚入砼梁或板中。3、砌体与构造柱的连接处应砌成马牙槎，每个马牙槎的咼度不宜超300mm。4、构造柱应于砌筑完成后浇筑砼。第5.1.28条：墙高超过4m时，墙体半高处应设置端部与结构构件 连接且沿墙全长贯通的钢筋砼水平连系梁

6、。当连系梁在门窗洞口处切 断时，洞口上方过梁的截面和配筋不得低于连系梁的要求，连系梁与 过梁水平投影处搭接长度不应小于连系梁与洞口过梁的垂直距离的2倍，过梁两边伸入墙体不应小于 500mm。第5.1.29条：砌体与砼结构构件之间应设置拉结钢筋，拉结钢筋应符合下列规定：1、沿楼层全咼每隔3皮砌块并不超过600mm 设置2巾6拉结 钢筋。2、拉结筋宜根据皮数杆的标识设置于灰缝所在位置的砼墙柱上。3、钢筋伸入砌体内的长度，对于蒸压加气砼切块，宜为700mm ;4、拉结筋应砌入水平灰缝中，有拉结钢筋处水平灰缝厚度应比拉结钢筋直径大4mm。第6.1.10条：下列部位抹灰时应挂加强网：1、不同材料基体结合

7、处在基体上挂加强网。2、暗埋管线的孔槽处在基体上挂加强网。3、当抹灰总厚度大于或等于35mm时，在找平层中应附加一道 加强网。4、高度24m以上的外墙，找平抹灰时基体上应满挂加强网。防治措施1、砼小型空心砌块、加气砼砌块等墙体，当墙长 5m时，应增设间 距不大于5m的构造柱，砌体墙无约束的端部及外墙阳角处必须 增设构造柱，预留的门窗洞口应设钢筋砼构造柱。2、当顶层填充墙米用灰砂砖、砼空心砌块、加气砼砌块等材料时， 墙面应米取满铺钢丝网片加强措施。3、洞口宽度大于2m时，两侧宜设置砼构造柱。4、屋面女儿墙宜米用现浇钢筋砼，当米用砌体材料砌筑时，应设置 间距不大于3m的构造柱和厚度不小于120mm

8、的钢筋砼压顶梁。5、 填充墙砌至接近梁底或板底时，应留有一定的空隙，并间隔35d，方可将斜顶砖补砌挤紧。6、严禁在墙体上交叉埋设和开凿水平槽；竖向槽须在砂浆强度达到 设计要求后，用机械开凿，且在粉刷前，挂加强网防止开裂。7、填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不应折弯压入砖缝。后植拉结 筋必须锚固可靠，锚固长度应不少于 100mm。8、不同材料基体交接处，必须铺设抗裂网片，与各基体间的搭接宽 度不应小于150mm。9、抹灰层总厚度35mm时，必须采用挂大孔钢丝网片，且固定钢丝网片的固定件锚入砼体的深度不应小于25mm，锚入其它基体的深度不小于50mm ，抹灰层总厚度超过50mm时，应由设计单 位提出

9、加强措施。10、外墙抹灰层必须设置分格缝，间隔宜为 3 x 3m。11、宜米用CL专用砂浆干法施工。通病3 :防护栏杆安全性不符合规范要求特征1、栏杆高度不满足规范的要求。2、栏杆净距不满足规范要求。3、栏杆样式儿童易攀登。4、栏杆材质、刚度不满足要求。规范标准要求民用建筑设计通则GB50352-2005第6.6.3条（强条）：阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室 外楼梯等临空处应设置防护栏杆，并应符合下列规定：1、栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的 水平荷截；2、 临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高 度在24m及24m以上时，栏杆咼度不应低于1

10、.10m ;3、栏杆离楼面或屋面0.1m高度内不宜留空；4、住宅、托儿所、幼儿园、中小学及少年儿童专用活动场所的 栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造，当采用垂直杆件做栏杆时， 其杆件净距不应大于0.11m。防治措施1、栏杆安装高度应考虑地面装饰的要求，保证最终完成装饰后栏杆 净高度能满足规范的要求。2、栏杆顶部要满足承受水平荷载的要求，住宅建筑 500N/m 。3、栏杆材料应选择具有良好耐候性和耐久性的材料，阳台和屋顶等室外场所，不得选用木材和易老化的材料。4、当采用非垂直杆件时，必须采取防止儿童攀爬的措施。5、栏杆设计除应明确式样、宽高尺寸、材料品种外，还应有制作连 接和安装固定详图以及明确

11、杆件的规格型号及壁厚等。6、金属栏杆制作和安装的焊缝应进行外观质量检验，其焊缝应饱满 可靠，严禁点焊。7、碳素钢和铸铁等栏杆必须进行防腐处理，除锈后应涂刷(喷涂) 二度防锈漆和二度及以上的面漆。8、 栏杆高度应从可踏面部位起计算，当从楼面起算800高范围内有 可踏砼面时，应同时考虑防止儿童攀爬的措施。9、当栏杆高度范围内，有其它设备或管道时，应同时考虑防止儿童 攀爬的措施。10、当采用玻璃作为不承受水平荷载的临空栏板材料时，应具有一定 的抗冲击性能，必须选用钢化玻璃或钢化夹胶玻璃，其厚度不应 小于12mm，当临空高度为5m及以上时，应使用钢化夹胶玻璃。、给排水工程通病4 :厨房、卫生间排水排入

12、同一根立管特征厨房卫生间排水立管未分别设置。规范标准要求住宅建筑规范(GB50368-2005)第8.2.7条：住宅厨房和卫生间的排水立管应分别设置。防治措施为防止卫生间排水管道内的污浊有害气体串至厨房内，对居住者卫生 健康造成影响，当厨房与卫生间相邻布置时，不应共用一根排水立管， 而应在厨房与卫生间内分别设置立管。通病5 :阳台地漏水未排至污水系统特征阳台地漏水排至雨水系统。规范标准要求深圳市规划国土局文件（深规土 2000151 号）一、禁止建筑阳台排水进入市政雨水管道系统。禁止建筑阳台排 水地漏支管与建筑天面雨水排水管道连接。二、建筑物或建筑小区的排除雨水管道只接纳建筑天面雨水、空 调排

13、水、室外地面雨水。三、建筑物内洗衣废水、地面冲洗废水应排入生活污水管道系统。防治措施将所有阳台排水排至污水管道系统。三、通风空调工程通病6 :风管穿过防火、防爆墙或楼板时预埋管或防护套管施工不规范特征1、防排烟风管或空调风管穿过防火、防爆墙或楼板时未设预埋管或 防护套管。2、预埋管或防护套管钢板厚度不够。3、风管与防护套管之间未用不燃材料封堵或封堵不严密。规范标准要求通风与空调工程施工质量验收规范 GB 50243 20026.2.1 （强条）在风管穿过需要封闭的防火、防爆的墙体或楼板时， 应设预埋管或防护套管，其钢板厚度不应小于1.6mm。风管与防护套管之间，应用不燃且对人体无危害的柔性材料

14、封堵。防治措施1、绝热处理的风管在经过防火、防爆墙或楼板时可直接设预埋管。2、绝热风管应设防护套管。3、预埋管或防护套管钢板厚度不得小于 1.6mm。4、预埋管和防护套管的施工可先安装风管再砌墙，若先施工墙体预留洞后装风管，需用水泥砂浆填实其间缝隙，两者结合应紧密。5、风管或绝热风管与防护套管之间，应用不燃且对人体无危害的柔性材料封堵，其间缝隙应封堵严密，绝热风管在穿过部位及两侧2m范围，必须使用不燃绝热材料。四、建筑电气工程通病7 :桥架接地不良特征1、跨接接地线截面积小于4mm 2。2、部分电缆桥架段及其支架接地不良。3、桥架的起始端和终点端未与接地干线(网)连接。4、金属桥架每隔30 m

15、未与接地干线(网)相连接。规范标准要求建筑电气工程施工质量验收规范 (GB50303-2002)第12.1.1条：金属电缆桥架及其支架和引入或引出的金属电缆导管必 须接地(PE)或接零(PEN)可靠，且必须符合下列规定：1金属电缆桥架 及其支架全长不少于2处与接地(PE)或接零(PEN)干线相连接；2非镀 锌电缆桥架间连接板的两端跨接铜芯接地线，接地线最小允许截面积不 小于4 mm 2；3镀锌电缆桥架间连接板的两端不跨接接地线，但连接板两端不少于2个有防松帽或防松垫圈的连接固定螺栓。电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范GB50168-2006第429条：金属电缆支架全长均应有良好的接地。电气装置安装工程接地装置施工及验收规范GB50169-2006第3.1.1条：电气装置的下列金属部分，均应接地或接零：6电缆桥架、支架和井架。第3.4.6条：沿电缆桥架敷设铜铰线、镀锌扁钢及利用沿桥架构成电气 通路的金属构件，如安装托架用的金属构件作为接地干线时，电缆桥架 接地时应符合下列规定：1电缆桥架全长不大于30m时，不应少于2 处与接地干线相连；2全长大于30m时，应每隔