知名房企运营视角下的信息化管理

1、运营视角下的信息化管理2019-5-10毛云峰目录运营信息化平台主数据管理系统货值管理系统计划管理系统contents123401运营信息化平台信息熵信息是确定性的增加 数据是按照一定规则表示信息的外延载体 信息在数字化过程中按照一定协议被转化为可以被记录的比特，成为被计算机系统处理、存储和交换的数据克劳德艾尔伍德香农运营信息化的意义资源流管理资金流管理利润/业绩战略承接大成本管理货值管理主数据计划管理经营数据层：通过将业务分析，以“指标”反映公司及项目等经营成果的数据业务数据层：项目开发过程及职能管理中各项业务活动产生的数据主数据层：描述项目核心业务实体的、可被不同专业业务调用的基础数据总部

2、：经营管理分析战区：项目指标实现职能：统一数据标准数据共享，信息同步，口径统一，步调一致，快速汇集，迅速决策。经营决策平台辅助决策经营监控平台动态预警专业业务平台（货值/计划/成本/财务/营销etc）数据准确主数据平台统一标准大运营信息平台的架构运营信息化管理平台 主数据管理（V1.0已上线） 货值管理（V2.0建设内容）201918年实现明口径，理基础制定主数据管理制度V1.0版，设定数据标准和规范统一项目、分期、业态和楼栋，解决项目数据口径在各专业系统对不上的问题基础信息在一个地方录入，统一分发，统一管理维护，减少重复工作，提高协作效率19年规划盘资源，重整合通过项目节点拉通，实现项目资源

3、动态管理，全面提升运营效率和各职能条线协同效率以货值管理为基础分析平台，集成主数据、销售和成本等业务系统，统一项目经营指标，快速生成报表，为管理层提供决策依据一项数据、一个岗位、一次录入，避免重复工作运营信息平台的系统建设进程销售系统：认未签货值、已售货值、开盘剩余货值主数据系统：未规划货值、规划平台多缺少多版本目标货值比对缺少货值结构分析、库龄分析和供销存统计设计货值、开工未取证货值支持维度有限维度少主要依赖手工填报和拉通，工作量巨大数据口径标准不一致，指标尚未统一缺少货值损益分析取数决策困难决策难货值统计状态拉通数据分析货值盘点依靠手工线下填报，费时费力无法实时了解公司库存、新推关键节点未

4、与资源状态关联，无法拉通资源状态总部无法实时掌握项目节点进展，等运营信息缺少资源状态拉通货值管理没有统一标准的报表依赖事后分析，决策过时节点调整无数据积累缺少统一分析平台多业务系统运营效率低多平台数据拉通不足系统建设的业务需求无法满足货值管理需求缺少线上货值管理02主数据系统核心性稳定性关联性具有持续性的非交易类的什么样的数据才能叫做主数据？元数据定义属性定义业务对象的定义角色关联关系分类方法涉及企业内多数组织及业务单元主数据什么叫做主数据管理？单业务需求垂直业务流程独立的数据定义/口径规模扩张，管理需求升级数据一致性主数据管理通过为跨架构/跨平台/跨应用的系统提供一致的/可识别的主数据对象来

5、支持整个企业的业务需求客户与供应商管理实现统一集采的基础提高招采效率提升客户满意度准确的市场客户群体划分销售与市场管理准确市场定位升级降低销售成本提升市场分析能力及销量预测生产/成本管理降低开发成本降低生产管理成本提高计划达成准确性提高生产运营效率主数据管理的价值设计研发管理加快产品系/配置标准化提升产品竞争力.决策层/运营部门通过准确运营数据提高决策效率降低外部风险，提高投资成功率提高跨业务管理能力专业业务/信息部门降低数据清理成本降低数据整合成本降低多系统数据维护成本主数据一致、准确有效、完整财务系统资金管理、核算管理、融资管理成本系统成本分摊、成本分配、采招管理销售系统客户维护、营销策略

6、、销售过程计划系统全景计划、专项计划风险控制、指标跟踪动态货值、库存货值货值结构、货值分析货值系统主数据数据标准数据口径数据规范战区分期项目楼栋房间楼栋楼栋楼栋分期分期主数据与业务系统间数据逻辑财务系统资金管理、核算管理、融资管理成本系统成本分摊、成本分配、采招管理销售系统客户维护、营销策略、销售过程计划系统全景计划、专项计划风险控制、指标跟踪动态货值、库存货值货值结构、货值分析货值系统主数据数据标准数据口径数据规范战区分期项目楼栋房间楼栋楼栋楼栋分期分期主数据与业务系统间数据逻辑填报阶段土地获取阶段定位会阶段全策会阶段规划证阶段施工图阶段房产面积预测阶段房产面积预测阶段交付填报依据文件投资交

7、底会资料定位会通过报告全策会通过报告取得规划许可证方案文本报审通过的施工图销售的房屋预测面积销售的房屋实测面积交付填写部门运营运营，设计运营，设计运营，设计运营，设计运营，设计运营，设计运营，设计填报内容项目项目、分期、业态、楼栋项目、分期、业态、楼栋按规划许可证更新楼栋数据按施工图更新楼栋数据从销售系统同步房间信息，按照预售证信息更新楼栋数据从销售系统同步房间信息，按照实际销售信息更新楼栋数据更新交付楼栋数据时间管控要求拿地后3天“通过定位会”节点完成后3天“通过全策会”节点完成后3天“取得规划证”节点完成后3天“取得图审报告”节点完成后3天“取得预售证”节点完成后3天“竣工验收”节点完成后

8、3天“交付”节点完成后3天数据填报要求项目 定义在指定土地上进行开发建设的、独立进行经营考核的对象。原则上项目的设立应与投委会上通过的对象保持一致。项目 标准名称项目名称为战区+地块名称，地块名称为所在城市名称+所在区县名称+土地名称简称，项目标准名称一经建立不允许修改，按投委会报告明确项目标准名称。项目 营销案名由城市/区域公司营销部在推广阶段对营销推广名进行备注登记，鉴于不同时期存在多个营销推广名，以最初确定的项目全期推广名称为准。项目 建立基本原则项目一经建立原则上不允许进行项目拆分与合并。一个项目公司下，可以有多个项目，但一个项目只能存在一个项目公司。但项目成本不得跨项目进行分摊。如果

9、相邻地块，分批拿地、分批上投审及全策会，应设立多个项目。数据口径项目分期 定义分期最基本原则是按照项目统一竣工交付（规划许可证）原则划分。同时需考虑规模运营、资金平衡、税务筹划、产品品类、销售节奏、市场风险、工程建设、配套完善等因素。分期 名称一期、二期、三期。如该项目明确无分期，默认一期。分期 调整项目分期审批确认后，已开工项目不做调整（考虑到规划及验收问题、销售交付和合同承诺等）。未报建开工项目后期依据市场形势、产品业态变化、销售节奏变化等原因，同时考虑报建、设计、运营计划等予以调整，调整时要求与相关部门达成一致并经过审批。数据口径分期举例：物理裙楼1#（工规证楼栋编号为1#）有住宅、车位

10、、商业3种业态，则建立3个楼栋，命名为“1#、1#车位、1#商业”，并指定对应的产品类型。数据口径楼栋楼栋 定义楼栋以工程实体楼栋进行划分，一个物理楼栋中包含多种产品业态，需要依据产品拆分成多个产品楼栋。分期 名称与工规证中楼栋编号保持一致。主数据输出工具看板初始阶段总部/战区/项目业态/楼栋目标/动态+项目基本信息面积/货值进阶主数据输出工具看板项目经营看板快速了解项目经营动态企业经营驾驶舱即时了解公司经营动态主数据输出工具报表LEVEL 3:主数据整合开始打破各系统边界，形成统一的看板和平台LEVEL 2：数据集成与清洗整合逻辑开始往线上搬迁，历史数据冗余清理，新增数据习惯养成LEVEL

11、1：线下产生交圈各系统仍然不连通，开始手工维护对接规则，数据手动对齐LEVEL 0：没有主数据各业务系统自生，信息不共享，数据不连通LEVEL 4：融入管理流程通过管理保证主数据及各业务系统数据准确/及时LEVEL 5：形成生态单一系统的数据变化可以带动其他各个系统对于经营数据自动变化，最终体现在经营结果上主数据管理的成熟度及建设方向We are here03货值系统预资源动态管理总货值年战略规集团三资源规划划年度全面预算城市公司项目项目整体规划(投审定位全策）（目标收入管控）资 经 源 营 分 目 析 标 及 达 运 成 用统筹产销匹配统筹决策存量统计分析投模动态收入跟踪开工售 预 开条 售

12、 盘件 证计划系统竣工交付推售批次可售面积货值/销售系统可售单价实售面积实售单价生产计划统一主数据平台计划节点实际节点可售面积目标均价预估市场价实际推售价预估销售去化销售计划结转计划推售计划结转批次实际推售结转收入已售面积结转利润目标分解执行反馈数据汇总目标修正与调整过程动态管控经营分析货值管理的全过程管控思路货值管理总览图？项目货值规划最优货值地块条件与经济指标周边环境/配套占地面积容积率建筑覆盖率绿化率限高营销定位客群调研客户来源客户需求点条件输入面积 价格 计划总图/业态/户型是否最优 是否匹配目标客群定位 开工时间容积率是否完全利用 是否符合周边竞品情况 示范区展示可售比是否最大化 是

13、否能达成目标流速 开盘时间车位/商业配比是否合适 是否突破当地政策 交付时间规划与房管面积规范差异 投审定位会全策会项目货值监控最准拿地开工达预售形象开盘交付售罄土地储备在途资源营销滚存现房库存预售证生产滚存已达条件未取证已取证未推现房尾盘货值全周期货值的状态分类更多强调节点与分段的关系，因此在主数据落地阶段，场景就要更强调楼栋与开发节点的耦合场景，数据入口和系统打通。2个版本对比目标vs动态3个监控变量面积/价格/计划3个滞重产品高总价/商业/车位2个流程闸口面积审批/价格审批未开始规划规划设计施工图设计开工未取证取证未开盘已开盘未竣备土地获取定位会规划方案报批完成开工开盘项目节点货值状态竣

14、工备案交付竣备未交付 已交付可售面积价格投审版投审业态均价定位版定位版全策会施工证施工图版房产预测版房产实测版竣工验收全策版 方案版全策版备案价 销售底价 成交价格结构封顶预售许可证达预售形象货值监控最准1个管控平台货值系统编制执行监控调整资金储备盘资源 摸家底 定目标动态货值 土地储备 投资目标供应/结转经营目标货值监控的意义土地积压在建积压库存积压应收积压管理积压能力积压规避快周转陷阱产销匹配以销定产投/产/供/销/存平衡减少资金占用货值监控的标准与看板看损益目标货值与动态货值差额看布局按战区/城市/城市级别看结构按规模大小/合作模式/业态看状态可售/不可售/各阶段抽取分析主数据战区业态项

15、目楼栋销售货值+计划楼栋房间房间单价签约面积签约总价签约状态全周期货值目标货值动态货值未售货值货值结构库存货值各业态储备货值已售货值各业态待售货值库龄分析业态货值比3个月以内销售去化率4-6个月7-12个月供应货量12个月以上全策计划供货年度预算供货实际供货结转货值分析已开工货值锁定率竣备货值交付货值供销存统计整盘货值明年新增供货截止当前已开工未售当年库存（现房+期房）明年可售截止年底土储截止新增供货截止当前土储截止年底已开工未售货值业态均价楼栋状态可售面积楼栋均价货值系统数据分析逻辑已售货值各业态已售货值业态/产品结构面积指标期块信息主数据系统项目信息楼栋信息价格信息关键节点职能协同货值阶段

16、未开始规划货值投资：录入土地的获取时间，上传招拍挂公告或者合作协议设计：录入投审版面积指标营销：录入投审版业态均价运营：录入投资交底的节点时间，上传投资交底会资料【面积和价格自动从上一阶段集成，无需重复录入】规划设计货值运营：录入项目定位会审批完成时间，上传定位会审批报告设计：录入定位会版面积指标营销：录入定位会版楼栋均价运营：录入全策会完成时间，上传全程策划会报告设计：录入全策会版面积指标营销：录入全策会版楼栋均价前期：录入规划方案的批复时间，上传规划方案 设计：录入规划版面积指标【价格自动从上一阶段获取，无需重复录入】关键节点数据颗粒度时间要求土地获取业态拿地后3个自然日内投资交底业态投资

17、交底会后3个自然日内定位会楼栋定位会评审通过会后3个自然日内全策会楼栋全策会上会通过会后3个自然日内方案批复楼栋规划方案批复会后3个自然日内货值状态节点货值系统数据录入要求规划阶段业态/产品结构面积指标期块信息主数据系统项目信息楼栋信息价格信息关键节点职能协同货值阶段施工图设计货值前期：录入工规证的获取时间，上传建筑工程施工许可证【面积和价格自动从上一阶段集成，无需重复录入】设计：录入施工图审查的通过时间，以及施工图版面积指标，上传施工图审查合格证【价格自动从上一阶段集成，无需重复录入】开工未取证货值工程：录入开始垫层施工时间【面积和价格自动从上一阶段集成，无需重复录入】工程：录入达预售形象的

18、时间，上传形象进度照片【面积和价格自动从上一阶段集成，无需重复录入】前期：录入预售证的获取时间，上传预售证 设计：录入房间预测面积营销：录入价格备案版均价关键节点数据颗粒度时间要求工规证楼栋工规证获取后3个自然日内施工图审查楼栋施工图批复后3个自然日内开工楼栋开工当天达预售形象楼栋达到形象进度当天取预售证楼栋预售证获取后3个自然日内取证未开盘货值货值状态节点货值系统数据录入要求建设阶段职能协同货值阶段已售货值+已推未售货值营销：录入开盘取时间【一房一价以及合同签约信息从销售系统自动推送，无需重复录入】工程：录入所有楼栋主体验收的时间，并上传形象进度前期：录入楼栋竣工备案的时间，并上传楼栋竣工备

19、案表客服：录入交付时间，上传相关验收手续关键节点数据颗粒度时间要求开盘房间开盘前3天结构封顶房间楼栋主体验收后3个自然日内竣工备案房间取得备案证后3个自然日内交付房间交付后的3个自然日内关键节点主数据系统销售系统业态/产品结构房间单价期块信息签约面积项目信息房间信息楼栋信息合同金额货值状态节点货值系统数据录入要求销售阶段统一数据入口多维度数据分析高效职能协同清晰关键节点便捷的操作便捷的系统操作 系统兼容多种浏览器，支持Excel等便捷录入方式，PC端和移动端多场景应用高效的职能协同 实现工作流和数据流无缝连接，各职能条线通过线上数据实现关键信息交圈清晰的关键节点 关键节点轨道图，对项目进度和风

20、险一目了然，支撑快速决策，风险预警信息分级推送，管理层及时掌握项目风险情况统一数据口径和入口 统一数据源头，一个指标由一个岗位唯一录入，其余均从源头引用，避免重复录入，减轻一线工作量，提高效率多维度的数据分析 针对货值管理进行多维度分析，以数据为基础，图形为手段，全面提供决策支持货值系统建设阶段性目标货值现可用报表动态货值表（含/不含销控）货值现可用报表产销动态表04计划系统任务协同多维度模板基础指标标准节点库计划执行（D）风险预警、异常提醒(邮件、移动端)执行分析（C）业务调整（A）运营简报运营数据分析项目关键节点异常节点监控系统提醒、移动端、邮件等推送里程碑节点考核运营制度调整专项计划（条

21、线）月度任务（部门&个人）（启动、方案、工程规划证）触发更新工作完成审批（审批流）分解生成异常项目提醒工作日历计划达成率首页工作台关键主线全景计划网络图按时达成率排名预警提示信息综合计划管理计划制定（P）细化全景计划（项目）工作成果确认考核结果输出进度达成排名分析考核制度调整计划系统规划架构计划名称编制时间编制责任人审批形式审批流程上线要求上线审批启动区专项计划（六先六快）拿地后3天内编制项目负责人定位会成果审批流程战区项目负责人发起战区分管运营负责人战区负责人总部各职能分管领导总部运营管理分管领导地产总裁、地产董事长线下使用无需上线目标版全景计划拿地版投审阶段项目负责人沿用可研计划（仅关键节点）按投审确认流程拿地后3天内上线战区项目负责人发起战区分管运营负责人定位会版拿地后15天内编制项目负责人定位会成果审批流程（仅主项节点）战区项目负责人发起战区分管运营负责人战区负责人总部各职能分管领导总部运营管理分管领导地产总裁、地产董事长定位会通过后3天内完成上线战区项目负责人发起战区分管运营负责人全策会版拿地后45天内编制项目负责人全策会成果审批流程战区项目负责人发起战区分管运营负责人战区负责人总部各职能分管领导总部运营管理分管领导地产总裁、地