中国房地产与中国经济安伟课件

1、小组成员：刘萌、袁杰辉、杨海军、组长：安伟宏观小组课题研究报告第1页，共23页。中国房地产与中国经济金融风险和泡沫发展动力宏观经济分析经济价值房地产第2页，共23页。房地产的经济价值上海第3页，共23页。上海浦东第4页，共23页。我国房地产投资与GDP的关系年度占GDP比重% 从图中我们可以清楚地看出1998年后房地产占GDP的比重不断增大，尤其是2003年后更是快速增长。第5页，共23页。我国商品房销售额与GDP的关系年度占GDP比例% 右上图可以看出我国商品房销售基本呈正相关关系，尽管2003年有所下降，但整体趋势是以致的。可以说商品房销售好了会对我国经济产生正面影响。第6页，共23页。个

2、人住房信贷与GDP的关系年度个人住房信贷占GDP比例% 1998年以来我国住房信贷市场发展很快，可以说住房信贷对经济增长是有一定的刺激作用。 住房信贷对经济增长的影响通过金融深化引导储蓄向投资转化。第7页，共23页。我国住宅投资在1981-2004年来的变化 这些年来，我国经济的快速发展，很大一部分要归功于固定资产的投资，而在固定资产的投资中房地产的投资占到18%-30%,房地产投资中很大一部分又是住宅投资。 住宅业的发展不仅满足了人们的需求，而且对我国经济的发展也有促进作用。第8页，共23页。一 因为房地产兼具实用与投资的双重功能，与金融业和人民生活联系密切，房地产影响力远在其它产业及行业之

3、上。可以说房地产业既是国家经济增长的支柱有人测算，房地产的产业拉动系数甚至达到1：2.86。在房地产最为炽热的上海，2004年房地产直接拉动的GDP约为17，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3到7，合计共约20。因此，当经济发展景气指数低落时，房地产就成了提振经济的手段，如在1998年，中央政府就成功地利用了房地产业出色的产业拉动能力而改变了中国经济连续几年的疲软。 总结第9页，共23页。二房地产的货币乘数效应。房地产投资增加，个人信贷增加，银行信贷增加，银行准备金率下降，货币乘数效应增大，使社会资金总额及流动性扩大，从而刺激社会总需求增加，从而推动经济发展。三房地产的吸引投资效

4、应。改革开放以来，国外资金大量涌入，国内也有不少闲置资金，有钱无道，是不少投资者最头疼的问题。而房地产成为大量资金的聚集地，减少了大量资金的闲置浪费。第10页，共23页。 宏观经济分析中国年度住宅投资增长率与GDP增长率的对比第11页，共23页。房地产周期波动BECDA宏观经济波动土地消耗固定资产投资通货膨胀周期就业第12页，共23页。与宏观经济波动关系 房地产随宏观经济变动而变动，但宏观经济变好，则房地产业转好，但会迟滞一段时间；但宏观经济变坏，房地产就会急速变坏。 第13页，共23页。与土地消耗根据国内外的研究有下列结论：一、 住宅投资拉动土地系数与经济发展水平成正比，单位住宅投资所消耗的

5、土地资源相对趋少。二、房地产为高耗地类型之一。对应启示：启示一：单位住宅投资所消耗的土地资源量与一国的经济发展水平成正比，而这一过程不会自动到来，这就给我们未来努力的目标，必须坚持不懈地降低单位投资的耗地量。启示二：房地产为高耗地类型之一，我国近些年来迫于土地资源的紧缺状况越来越严重，许多房地产商在越来越大的耕地保护压力下，为了分摊土地成本、增加超额利润，不得不建一些高层住宅。而在国外一些发达国家，为了追求更高的生活质量，新盖住宅多为一些低密度住宅。但这并不意味着我们可以稍稍有些宽心，我国土地资源极度短缺，而住宅消费费又是未来一段时间拉动经济的热点，如此，只有提高住宅用地效率方面向先进国家不断

6、学习，才能将住宅对土地资源安全的影响降到最低。第14页，共23页。与固定资产投资关系 固定资产投资一直是我国近年来经济发展的动力，而房地产投资占固定资产投资的比重很大。1999年房地产投资占固定资产投资的比重2003年房地产投资占固定资产投资的比重第15页，共23页。与就业关系 房地产业提供的就业机会在逐渐增长。房地产业对从业人员的要求不是很高，是一个劳动力比较容易进入的行业，可以吸收大量农业、制造业等传统行业的就业人员。第16页，共23页。与通货膨胀周期关系物价上涨 国外投资国内投资P=M*V/Y人民币发行增房地产火第17页，共23页。房地产发展动力地方政府购房者TEXT房地产行业具有极强的

7、产业链引导能力。据资料显示，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发经营中政府收入来源地方经济发展政府无风险个人需求未来几年城镇人口要从目前的44%上升到2020年的60%以上，城镇人口将会增加近4亿，城市化运动背景下的大量城市新“移民”需要在城市安家置业人民币再次升值以成定势，这就为实现汇率的套利提供了更为有效的依据，同时也更加坚定了热钱涌入房地产业的信心产业链汇率变化第18页，共23页。房地产金融风险和泡沫经融风险房地产业资金少财富过速和非正常聚集假按揭住房闲置泡沫第19页，共23页。以骗贷为目的的假按揭，一旦出现金融危险，就会把风险

8、转嫁给银行。房屋闲置率和积压的不断上升，在中国目前的情况下，必然是把经营风险转化给银行。 房地产业资金少现在房地产的负债率一般都在百分之六七十左右，再加上个人按揭，实际上房地产产业的资本金是极其低下的。一旦发生问题，就会把金融风险转嫁给银行。财富过速和非正常聚集假按揭住房闲置福布斯公布的中国最富的人的名单中，百分之50以上都是从事房地产的。尤其是房地产领域不断出现冲击银行信用和引发金融风险的大案。第20页，共23页。房地产泡沫内涵 权利参与分配房地产商通过不正常手段拿到低价土地。 房地产商暴富本质愿因泡沫表现在 结果 在发展经济中不顾需要和可能，盲目地过量生产或过量投入，造成了产品或建成项目的大量积压，结果造成了大量土地、房屋闲置和“半拉子”工程，这时房地产泡沫出现了。1.土地交易黑箱操作2.假按揭大肆圈钱3.偷税漏税比较严重4 .偷工减料大减成本。5 .私改规划获利丰6.土地层层转让房地商做空手道，只