腾冲县西山坝片区控制性详细规划课件

1、腾冲县西山坝片区控制性详细规划汇 报云南省城乡规划设计研究院 腾冲县位于西南边陲，紧邻东南亚，是古代西南丝绸之路的要冲，也是云南省的主要侨乡和最早的国际通商口岸之一，又是历代军事重镇，人称“三宣门户，八关镇钥”和“极边第一城”。现阶段，腾冲是实施云南走向南亚、东南亚战略的重要的“桥头堡”，是实施“南亚大通道”的战略的重要节点。 规划背景 近年来随着腾冲社会经济的发展，城市产业的拓展，人口的不断聚积及发展环境的改变，上版城市总体规划（腾冲县城市总体规划修编（20062025）中的部分内容已不能适应新形势下腾冲的城市建设和管理。因此，基于原规划的基础上，2009年对上版总体规划进行了调整，以便为能

2、高起点、高标准地编制出更符合腾冲实际情况、能更好地指导腾冲城市建设的城市总体规划作铺垫。1、区域发展条件的改善，要求对城市发展方向进行重新调整；2、城市产业的拓展，省级旅游产业发展综合改革试点的建设、要求对城市功能结构进行重新调整 产业市场及发展分析 1、城市定位 腾冲城市是国际性休闲旅游胜地，中国连接南亚陆路大通道的枢纽和门户，面向南亚的物资集散地和转口贸易加工基地，保山市域城镇体系的两个中心城市之一。2、城市性质 腾冲是中国连接南亚陆路大通道的枢纽和门户，国际性休闲旅游城市和历史文化名城，是面向南亚的物资集散地和转口贸易加工基地。上版总体规划对片区的阐述 3、总规调整关于西山坝片区定位的描

3、述 1）未来城市的主要发展方向； 2）结合省级旅游产业发展综合改革试点的建设，为推进旅游产业的发展提供用地保障，完善腾冲城市的休闲度假、旅游服务及居住等功能； 3）腾冲特色工艺品生产加工产业发展用地 规划理念与方法 为了打造腾冲城市特色，制定合理的规划方案，本规划引入“开敞空间体系”、“绿道”、“城市文化策略”“中央活力区CAZ”等新的规划设计理念，以“生态优先”为原则，运用“反规划”的方法，同时引入“城市设计”的内容进行规划设计。 优势一区位优势 腾冲县位于西南边陲，紧邻东南亚，是古代西南丝绸之路的要冲，也是云南省的主要侨乡和最早的国际通商口岸之一。现阶段，腾冲是实施云南走向南亚、东南亚战略

4、的重要的“桥头堡”，是实施“南亚大通道”的战略的重要节点 。 优势二交通优势 腾冲机场已建成通航，并开通了昆明、成都等6条航线，全年进出港25.8万人次，成为全省最繁忙和最具发展潜力的支线机场之一； 中国连接南亚的陆路大通道之一的保山腾冲猴桥高速公路及中缅印铁路正在建设，这两条交通干线的建成将使腾冲成为滇西重要的交通枢纽； 县域内已形成以腾冲县城为中心多条二级公路组成放射状旅游交通干线。 片区优势分析 优势三环境优势 整个规划区三面环山，西有云峰山，北有侍郎坝水库、董库山、凤山，南面为南诏古城遗址将规划区与主城区隔离开，自然生态环境优美。 优势四旅游优势 腾冲县是滇西旅游带上的重要城市，拥有北

5、海湿地公园、火山热海、和顺古镇等多个旅游名片，同时，新兴的口岸游、跨境游正稳步发展。 优势五政策优势 西部大开发的宏观国策；城乡一体化的城镇建设指导思想；旅游业“二次创业”以及省级旅游产业发展综合改革试点的建设带来的相关产业、政策上的优惠。片区优势分析 西山坝片区的定位为：腾冲县城市拓展的新区，是以居住、旅游服务产业为主导产业，集居住、休闲度假、商贸、科教等为一体，特色鲜明、生态宜居的城市综合新区。 片区定位： 片区建设目标： 从发展来看，建设路西山坝片区是城市产业和功能结构跃迁的战略选择，是城市发展的必然。西山坝片区将成为腾冲县的特色形象展现区，标志着城市旅游文化内涵的转变。因此，新区的建设

6、目标可以概括为：1、适宜居住的生态园林城市新区；2、展现城市现代化和地方特色的风貌区；3、各项建设指标明确、用地布局有机完整、公共设施配置完善的城市生活区；4、满足近期建设需求，协调长远发展利益的城市新区。 （1）产业发展策略：近期现状建成区内合理分流、用地置换改造，新区立足项目建设分期投入、滚动开发；远期吸引多种资金，与县城其他片区互动发展；新区和老区错位发展。 （2）空间发展策略：构建景观空间吸引、公共空间服务、交通空间带动的联动发展机制，引入山水田园景观促成新区标志性特色形象。（3）公共投资策略：政府公共投资向新区倾斜，发挥公共投资对土地价值增长作用，引导社会资金向新区投入，形成良性循环

7、。（4）区域协调策略：积极推进区域城镇经济带的建设，形成区域内各地区整合资源、优势互补的发展格局；优化县城主城区功能构成，与县城其他片区形成相互依存的关系。（5）土地开发策略：依据规划定位完善功能布局，提升土地价值，优地优用和集约利用。同时拓展开发融资渠道，划片开发，实施土地开发、招商引资、投资收益一体化运作，利用土地市场调节开发动力。（6）人口发展策略：新区人口的增长近期一部分以老城区功能迁移转入，另一部分以近期片区内旅游产业项目带动三产服务业的发展，吸引就业人口；中远期积极实施人口就业增长战略，积极培育区域房地产功能，吸引外来人口。（7）建设时序策略：近期优先启动片区东部居住社区的建设，逐

8、步配套建设片区中央活力区、道路交通等带动片区发展；中远期发展住宅、商贸、旅游服务等产业。片区发展策略： 现状概述 西山坝片区位于腾冲县城北部，东至总体规划确定环城东路，西至总体规划确定环城西路，南接南诏古城遗址，北至侍郎坝水库、马鞍山一线，规划用地9.8平方公里。是腾冲县城向北拓展的新区。区位分析： 土地利用现状图： 规划区位于坝区，三面环山，地势由北向南呈阶梯状逐渐下降。最高点1922米，最低点1689米，南北高差233米 。 高程分析 规划区内大部分用地自然坡度小于，规划区西侧为云峰山，北侧为董库山，规划区北部有一个自然形成的山头马鞍山，区域南部分布着两条南北向的自然冲沟。坡度分析 坡向分

9、析 规划区呈自南向北逐渐升高的台地状，大部分坡向为南向或东南向，适宜建设开发。地形模拟 规划用地布局对比总规修编的调整： 1、根据在建或已批项目，对原总规用地布局和路网结构进行了相应的调整； 2、对用地进行了细化，细分到小类；“一心、一轴、三组团”“一心”：中心活力区 ；“一轴”：沿老滕板公路南北向的城市发展轴；“两组团”：休闲居住综合组团、旅游产业发展组团。规划结构： 规划结构用地布局居住用地（R） 整个规划区的居住用地为一类居住用地和二类居住用地，一类居住用地主要布置于滕板公路和环城东路之间；二类居住用地主要布置于新、老滕板公路之间。 规划区内布置有一所中学，2所小学。居住用地 居住以小区

10、为单元进行组织，按规范配备一定的中小学、幼儿园、小区公共服务设施等建筑，各个小区有独立的管理系统，通过中心绿地与山体绿化和滨河绿化相连接，方便居民就近使用公共绿地，促进居民之间的交往。居住小区绿地要有一定的公共活动场地，绿地上的乔木比例不少于70%。 考虑到西山坝为半山坡地，规划住宅以低层、多层为主，在城市主干道沿线、靠近城市商务区的地段设置底层商业，延续主大街的商业氛围。建筑形式以带有民族符号的现代建筑为主，屋顶形式以坡屋顶为宜。公共服务设施用地1、行政办公用地规划在老滕板路与规划至经开区60米城市干道交叉口东北侧布置区一级政府办公用地。规划在中央活力区绿带西侧布置非市属办公用地，配建旅游度

11、假区管委会等。2、商业金融用地此类用地规划主要分布于中央活力区绿带西侧。主要布置片区商业设施，旅馆酒店等配套设施。 3、医院用地：规划在行政办公用地西侧布置一所综合性医院 用地布局4、文化娱乐用地：规划在中央公园北侧尽端布置图书馆和影剧院用地。5、教育科研用地结合已批准项目在片区西侧布置科研用地。5、体育场用地规划在中央公园北侧尽端布置体育场用地。6、旅游产业发展用地集中分布在规划区沿外环线临近山体一侧。公共服务设施用地 中心活力区是进入城市片区的主要入口地段，规划通过行政办公用地、商业金融业用地以及文化娱乐用地等公共设施用地的集中布置，并辅以广场、绿化，形成片区的入口门户景观片区，通过大体量

12、、大尺度的建筑空间来集中体现片区形象。规划本组团形成片区的管理、服务中心，快速的打造片区公共中心和门户景观区，聚集片区的“人气”和“商气”。公共服务设施用地 规划充分利用主要街道与绿地之间的空间，在用地内部形成连续的步行空间，加强建筑的协调性和统一感，在街道一侧形成商业内街，提高土地的利用率，并形成独立的步行商业环境。从人购物活动的要求出发，合理安排休息设施、景观小品等，并将地方文化元素运用其中，形成传统与现代完美结合、独具特色的步行商业环境。 在主要节点形成城市标志性开放空间和标志性建筑，开放空间和城市的自然山水遥相呼应。旅游产业发展用地 规划在西侧布置旅游产业发展用地，意图引进除旅游地产之

13、外的旅游产业用地，用以补充和丰富旅游产品的结构，使现在腾冲旅游产品单一得局面得到较大调整。道路广场用地 （S）规划两处城市公共游憩集会广场规划一处大型公共停车场市政公用设施用地 （U）电信设施邮政设施消防设施环卫设施加油站绿地（G） 规划区绿地包括公园绿地和街头绿地，公园绿地主要集中在老腾板公路西侧中央公园，街头绿地主要为干道两侧以及串联各个片区组团的绿化景观带。道路路网格局 形成“一环四横四纵”的骨架。 道路路网等级。 规划道路等级分为主次干道和支路三级，主干道红线宽度40-60米，次干道24-40米，支路为24米。步行交通规划 道路交通规划道路交通规划道路断面形式 步行交通规划 规划区内步

14、行交通由商业步行街、生活景观步道和休闲游览步道组成。 在商贸服务组团内规划两条从古城向北延伸的商业步行街。 规划沿片区内绿化景观带的建议性道路为生活景观步道，以步行交通为主，通过交通管制的方式限制车行交通。 在中央绿地公园内穿插休闲游览步道。道路交通规划绿地系统规划以打造生态宜居城市为目标，规划将建立以山体绿地为背景，以城市道路绿化为骨架，以街头绿地为节点的点、线、面相结合的城市绿地系统。将马鞍山打造为主要的城市公园，其余保留部分缓丘形成小游园，为居民提供日常的游憩、休闲空间，提升规划区整体环境；在主要道路交叉口、大型公建前及各功能组团中心设置小块的街头绿地及组团绿地，缓解人流集中对交通的压力

15、，丰富片区景观；将绿地景观通过居住用地内部的绿化步行道渗透到各地块；沿主要道路均设置道路绿化带，与人行道、建筑后退空间共同形成完整、连续的城市林荫步行网络，体现绿色生态城市的特色，丰富街道空间。绿地系统规划绿地系统可结合步行道的设置成为以人为主的公共活动空间，并进行相应的无障碍设计并每隔200米设置休息平台、活动场地或供人欣赏的雕塑、景观小品等，使带状绿地在空间上有所变化，避免单调。在人群活动比较稀少的地段，在绿化种植上以自然种植为主，以降低投资。小区绿地要留有一定的活动场地，在各居住小区内形成各具特色、相互联系的生活步行空间，营造良好的居住步行环境。整体格局：景观界面景观区域景观节点 的整体

16、景观格局。“景观界面”城市界面（片区主要干道）“景观区域”城镇景观风貌区、工业景观风貌区、湿地景观、果林景观、农田景观。“景观节点”内部广场、公共绿地、标志性建筑等。规划区景观结构为“一心、三轴、四廊、多点”景观系统规划核心区空间形态示意公共服务设施规划避震防灾体系规划 腾冲县城所处地域属8度设防区，因此规划区内各种建设工程按地震烈度8度设防。抗震疏散通道 规划片区内主干道为主要防灾疏散道路。避震疏散场地 根据国家相关规范要求，8度设防区域的人均避震疏散面积不低于2平方米。主要是利用区内的公园、绿地、广场和其他开敞地（如中学、运动场）以及外围农田作为避震疏散场地。规划要求对此类区域进行严格控制

17、，不得随意侵占和改变其用途。 救灾应急指挥中心 规划在县政府设立救灾应急指挥中心，区一级政府和消防支队设立应急指挥办公室。市政设施规划给水设施规划 结合规划区近期供水需要，以县城现状自来水厂为水源，实施五级加压，在2#、3#、4#、5#调节水池位置设置临时加压泵站，（现状水厂5#调节水池，5#调节水池4#调节水池，4#调节水池3#调节水池，3#调节水池2#调节水池，2#调节水池1#调节水池）满足规划区近期用水要求 远期由三水厂向整个规划区供水。市政设施规划排水设施规划 规划采用雨污分流的排水体制。 拟在本次规划区外县城西侧，大盈江下游建立污水处理厂一座。规划区污水经由污水管道排至污水处理厂统一

18、处理。中水设施规划 本次规划建议城市污水处理厂增加中水处理设施。（1） 建筑面积在2万m以上的宾馆、饭店、商场、综合性服务楼及高层住宅；（2） 建筑面积在3万m以上的机关、科研单位、大专院校和大型综合性文化体育设施；（3） 建筑面积在5万m以上或者可回收水量在150m/d以上的居住区或集中建筑区等。 市政设施规划供电设施规划 规划近期由古城南侧35KV变电站供电。 远期结合县城220KV变电站建设，将现状35KV变电站扩容至110KV，同时，在规划区北侧，老腾板路入城口处新建一座110KV变电站。现状35KV变电站规划远期扩容为110KV规划110KV变电站规划220KV变电站市政设施规划燃气

19、设施规划 随着中缅长输天然气管道的实施，其将途经龙陵和保山，并在龙陵设置分输站和支线供应腾冲，这将为腾冲的天然气供应提供有力的气源保障。 建设开发控制控制性详细规划控制的内容详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求。确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高。根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。制定相应的土地使用与建筑管理规定。街区划分与地块编码 根据地

20、块的划分，在街区编码系统内对各个地块进行编号，每个地块均有一个特定的编号与之对应。规划区共32个街区，根据具体建设需要，部分地块可以合并建设。地块指标控制体系 分为规定性和指导性两类指标 规定性指标是在进行修建性详细规划或规划管理时必须执行的指标。 指导性指标主要包括人口容量、投资强度、建筑的形式、体量、色彩以及其他环境要求。指导性指标可参照执行。控制体系控制内容指标、要素选择备注指标控制土地使用强度控制容积率、建筑密度、建筑高度强制性环境控制绿地率、建筑退让、建筑间距强制性交通控制交通出入口方位及数量和停车泊位（停车率）引导性要素控制配套设施排水设施、电力设施、环卫设施、电信设施强制性城市设

21、计建筑风格、色彩引导性地下空间引导性分类用地类型容积率建筑密度备注体育中心0.6-1.020-30%中学0.8-1.220-30%小学0.8-1.220-30%幼儿园0.8-1.220-30%经营性用地商业金融区1.8-4.020%-40商务办公区1.5-2.520%-30旅馆业1.8-4.020%-30文化娱乐区1.0-1.220-30%多层低层住宅区（3- 6层）0.8-1.520-30%中高层住宅区（7 - 9层）1.2-1.820-30%高层住宅区（10层）1.5-2.520-30%配套用地道路交通略略消防、通讯0.6-1.0020%-30土地开发强度控制用地类型绿地率用地类型绿地率行

22、政办公30以上医疗卫生30%以上商业金融30以上教育科研30%以上文化娱乐30以上居住用地（商品住宅）35%以上体育用地20以上绿地率控制投资强度概念投资强度是指项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算：投资强度=项目固定资产总投资项目总用地面积经过核算居住用地投资强度不低于1360万元/公顷；商业金融用地投资强度不低于3160万元/公顷。引入投资强度的控制，有助于规划建设管理部门对土地建设开发的管理，做到土地投资效益的最大化。建设高度控制I类（高层为主）：在新区商业金融中心、城市节点以及行政中心位置，由于地价较高、同时是展示城市形象的窗口，建筑限高40-60m。II类（多层低层住宅为主）：

23、中心区外围和沿生活性大街的公共设施及住宅建筑高度控制在30m。III类（低层和空间控制区）：规划区外围紧邻山体的的低层住宅或商业、文化娱乐设施、市政设施控制高度应为12m，城市公共开放空间（如公园、绿地）建筑高度应小于6m。构筑物不高于12米。 建设高度控制 她应该宁静地仰卧在青山环抱之中，蓝天白云之下，不与自然争峰沿老腾板路南北向剖面沿主干道东西向剖面建设密度控制I类（高密度区）：30%建筑密度40%，主要为加工产业用地和商贸步行街；II类（中密度区）：20%建筑密度30%，主要为办公，商业，居住，旅游产业等用地；III类（低密度区）：10建筑密度20%，主要为市政设施用地，停车场等用地；I

24、V类（限制建设区）：建筑密度5%，规划允许在中央公园内，建设少量文化、休闲娱乐等设施。建设容积率控制I类（高强度区）：1.5容积率2.5，商业和办公用地，集中在中央活力区；II类（中强度区）：0.5容积率1.8，为居住和旅游产业用地；III类（低强度区）：容积率0.5，主要为市政设施用地，停车场等用地；规划允许在中央公园内，建设少量文化、休闲娱乐等设施。图则主要内容与表现形式 城中村改造开发 在规划区内分布有郭家寨、卢家寨等自然形成的村庄。 西山坝作为体现腾冲县城文化内涵、提升对外形象的综合片区。规划建议采取引入开发商，对相应地块进行统一拆除、统一改造，将其融入现代都市，村民施行货币补偿和回迁

25、安置两种方式安置。夜景照明规划1、照明风格（1）自然风格:体现温婉、静谧、诗意与自然山水风光相衬。主要指规划区内的自然山体、绿地公园等的照明风格。（2）现代城区风格:着重体现现代、活力和繁荣的现代城市氛围，展现腾冲城市建设的成果。主要指展示现代城市建设发展成就的区域，也就是中心商务组团、居住组团的照明风格。（3）民族文化风格：民族文化风格应融入整个区域的照明风格中，民族文化风格应是整个西城区照明的灵魂，通过无形的灯光来反映无形的文化。通过对反映彝族文化的符号、小品及雕塑等的照明以及灯具本身造型的民族特色来体现民族文化风格。2、总体布局规划将城市夜景照明主要分片区照明、线型照明、标志点照明三类控

26、制，以片区中心、城市主干道、重点片区和重要城市节点为重点照明区，一般道路、片区、节点为衬景，达到重点突出，风格协调，特色鲜明的效果。（1）片区照明重要的照明片区指中心商业区。（2）线型照明城市主干道照明作为整个西山坝夜景照明的骨架；绿地景观带照明着重体现休闲及人水交融的意境，突出河流、绿化的柔美。（3）标志点照明包括各区的重要公共建筑、构筑物、特色建筑、以及重要的交通节点等。1、标识安放的一般原则（1）标识的安放不遮盖建筑的特征。（2）规划区域中使用屋顶标识应避免破坏城市天际线。（3）在商业区中可适当设置凌空标识、店招，丰富内街景观，突出商业气氛。（4）标识内容和风格应与相应地段的整体景观风貌

27、相协凋，以增强城市空间的认知性。2、墙面标识（1）与建筑物和街景设计相协调，不得遮挡建筑物的特征。尽量设在设计中规定设标识的位置，标识、店招的大小、位置尽量统一。（2）应完全设在建筑物的外墙上，只占建筑物立面的一部分面积。（3）建筑物的每个立面只允许设一个标识。（4）开放空间上的标识离地面最大高度4m，每幅标识最大面积为20。（5）应与建筑形式相结合，注重标识内容的清晰明了和标识牌设计的趣味性。标识设置3、临时性标识及其构筑物（1）所有临时性标识及其构筑物应与永久性标识的设计和位置要求相同，但对于那些与社区重要活动有关、具有宗教或文化性质的标识，应根据实际情况予以具体的考虑。（2）除有特别的规

28、定外，临时性标识最多只允许保留2个月。4、应禁止的危害公共交通安全的标识（1）遮挡道路交通标志或信号灯的标识。（2）影响对路面险情、对面机动车、其它车辆、行人观察，干扰驾驶员和其它道路使用者对本应看到的路障防御能力的标识。（3）对交通使用“停止”字样的命令或其它指令，易与交通标志产生混肴的标识。（4）在设计和布置上信息不明确或照明强度过大对驾驶员产生视线干扰或分散其注意力的，设置在需要驾驶员注意力高度集中的位置，如重要交叉口、汇流或分流的匝道出入口的标识。标识设置户外广告设置1、设置分区（1）集中设置区：是指为烘托城市商业气氛，美化城市市容，增添城市魅力，需对户外广告设置进行集中、重点设置的区

29、域。该区域鼓励有序地设置各种商业广告、灯光广告，强化商业氛围，使之成为城市中集中展示商业繁荣与城市形象的重要区域。主要包括：商业繁华区、城市主要商业道路、重要城市节点等户外广告重点布置的街道、地段等区域。（2）禁止设置区：指城市中党政机关，重要的历史文化保护建筑区等不宜设置户外广告的地段，以及对城市设施功能、城市景观、城市重要景观视线节点、居住生活环境等会产生严重影响的区段，规划将予以严格控制，禁止设立户外广告。a、利用交通安全设施、交通标志的；b、影响市政公共设施、其他公共基础设施、交通安全设施、交通标志使用或者妨碍安全视距和车辆、行人通行的；c、妨碍生产或人民生活，损害市容市貌或者建筑物形

30、象的；d、影响公共绿化，利用行道树或损毁城市绿化设施的；e、涉及影响军事、外事等区域的区域；f、利用危房或可能危及建筑物和设施安全的；g、政府机关的建筑物、构筑物及其建筑控制地带；h、县级以上文物保护单位的建筑物、构筑物及其建筑控制地带；i、市、县人民政府规定禁止设置户外广告的其他区域。户外广告设置（3）控制设置区：指对城市景观形象、城市建筑目标、设施使用功能等产生较大影响的城市区域或路段，户外广告可以设置，但需严格控制户外广告的形式和密度等。主要包括汽车站、广场等重要城市对外窗口、大中院校及中小学校的建筑物、构筑物及其建筑控制地带、主要对外交通出入路段、城市景观性道路、休闲性绿地广场、风景名胜区、快速路、交通性主干路等区域或路段。规划中将西城大道、狮山路、汽车站、中小学、古城风貌协调及文化旅游组团及休闲绿化广场等作为户外广告控制设置区。（4）一般设置区：指处于以上区域以外其他区域的户外广告。由于这类区域人流不集中，广告的作用较弱，数量也较少，因此对户外广告的设置重点在布点和尺度上，管理上可适当放宽。小品设置 1