营建厂商课件

1、蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司網址：.tw (詳細請上本網站查閱)電話：(02)2920-3016轉23 聯絡人 : 林小姐傳真：(02)2920-3019地址：新北市中和區中和路358號5F-1信箱：tct.aa案號:95014 中華民國 101年10月23日1新北市永和區竹林段A區都市更新公聽會第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構)第二階段同意書 : 實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由建經代地主公開招商評選合作營建廠商)規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所融資銀行 : 銀行建經單位 : 建築經理股份有限公司專業估價

2、: 巨秉不動產估價師聯合事務所主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司總幹事: 電話 : 手機 :聯絡地址 : 傳真 :協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會主任委員 : 電話 : 手機 :聯絡地址 : 傳真 :社團法人新北市都市更新學會網站 : .tw新北市政府城鄉局都更科站 : .tw二階段同意書二階段實施者經公開招商之實施方式都市更新的好處解決法令限制獎勵容積程序公開 透明稅賦減免多數決解決土地細分使用限制法規問題申請獎勵容積，折價抵付更新成本，降低地主負擔稅金減免:土地增值稅地價稅房屋稅、信託契稅市府審議監督，公開透明採多數同意，保障少數權益2都市更新的好處-賦稅減免稅別減免內容土地

3、增值稅1.共同負擔折價抵付過戶出去 免繳2.地主更新後第一次移轉 減徵40%3.未達最小分配單元改領現金者 免徵4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40%地價稅施工期間免徵，更新後減半徵收二年房屋稅更新完工後減半徵收二年契稅權利變換取得建物第一次移轉減徵40%土地增值稅節省範例：原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅全免省50萬，地主選配戶賣出減徵4成只繳30萬，共可省稅70萬過戶營建廠商土地增值稅全免地主首次賣出減徵40%地主戶出售才繳納土地管制要點獎勵容積移轉都市更新容積獎勵法定容積300%獎勵項目申請比率都更獎勵公益設施7.38%都更容獎31.95%容積移轉29.81% 土管獎勵

4、開放空間0%停車獎勵0%其他獎勵0.00%合計69.14%3都市更新的好處-容積獎勵效益1.坪效：1坪土 地=8.60倍2.依目前法令可 建至15樓，但 限縮容積法令 發布實施後， 樓層將減13.5 層使用分區土地面積(坪)容積 容積合計允建樓層 住宅區法定容積560.23坪 300% 1680.69坪可建10層 都更等獎勵容積560.23坪207.42%1162.03坪可建5層縮減後將成為3.5層坪數總量 總銷4820.4虛坪 坪效 : 8.60倍總容積2842.72坪可建15層縮減後將成為13.5層更新後，毎戶約可增值2.5倍更新單元差異性1.前段5F(300%) ，原容積已用滿2.後段2

5、F透天 臨路狹窄，容積受限(200%)3.合併整體規劃獎勵多，把餅作大，共享利得試算分析表合併更新分區更新坪效31.6914倍1.6958.60坪前段3 1.3倍1.5 5.85後段2 1.3倍1.5 3.9地主分配比率56.54%56.54%56.54%每地坪分倍數平均4.7倍平均3.31倍平均2.21倍合作創造利益總銷金額：24.79億(100%)地主 ：14.01億(56.54%)建商 ：10.77憶(43.46%) 容積移轉用地由建商負責購買整體規劃環境品質好、房價高、地主分配多，利益共享。4生命共同體的體認 地 主 平 台 創 造 機 會建築設計圖計算面積成本試算分配說明整合事業計畫

6、地主第次同意書政府核准獎勵面積申請審議公開招商競價選配房屋變更主辦地主第次同意書權變政府審議權變政府公告籌資信託簽約施工交屋結案實施者:公開招商評選營建廠商擔任 第一階段 第二階段(權利變換及工程施工) (事業計畫)實施者：新北都更建築經理股份有限公司政府審議取得同意比率區分地主人數土地面積房主人數建物面積迅行劃定1/21/21/21/2自行劃定2/33/42/33/4優先劃定3/52/33/52/3特別規定4/54/55本案適用個案推動策略流程同意比例90%以上6新北都更(非建商)二階段實施方式說明1.地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第 一階段實施者，在限縮容積之法令發布實施 前，先掛號

7、卡位取得獎勵容積。2.參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至 同意比例90%以上，以能達到第二階段公開 招商之標準為目標。3.預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主戶 作為參考。4.事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階 段找到營建廠商並取得建照時，本同意書失 效；且第一階段所支出之所有費用，均由新 北都更自行吸收，不向地主另外收費。 1.地主戶再簽第二次同意書，同意以公開招商方式選定 對地主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責 本案之投資興建與完工後之保固，地主戶免出資，土 地免抵押設定。2.經三家估價師及都更委員審核之權利變換法定程序， 確定每位地主戶最後之分配價值與面積。 3.搭配銀行

8、信託及續建契約，確保所有地主戶達到安全 完工交屋之目標。4.成功發包選定第二階段實施者營建廠商後(各地主戶 房地之增值約可達原有價值之250%)，新北都更第 一階段實施者之服務費(共同負擔總務人事費5%中 之3.5%)才向第二階段實施者請領，與地主戶無涉。第二階段第一階段新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合營建廠商：負責投資興建，保固竹林A7公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查價格標審查)營建費平均銷售 單價50.1萬/P(最低底價)52.5萬/P55萬/P57.5萬/P13.00萬/坪(第二級建材)共同負擔10.77億10.77億10.77億10.77億地主分回坪數26432.96

9、坪2720.23坪2803.49坪2879.91坪地主分回比例(面積比)56.5458.4260.2061.85價值比56.54地主每坪土地平均分回倍數4.70倍4.86倍5.00倍5.14倍營建廠商分回坪數2023.69坪1936.42坪1853.16坪1776.74坪營建廠商分回倍數43.4641.5839.8038.16價值比43.46 營建單價分析樓層面積(坪)費率金額(元)AB棟1-24F+B1-2(A-B棟)4569.29$110,876.12$506,627,096.31B3FL392.11$144,138.95$56,518,325.46B4FL4.2m4m392.11$157

10、,444.09$61,735,401.65機械車位B4FL24車$100,000.00$2,400,000.00減震、制震構造5353.53$4,000$21,414,110.53綠建築設施5353.53$3,500$18,737,346.72智慧型建築5353.53$3,500$18,737,346.72地下室逆打及 複層牆5353.53$1,800$9,636,349.74合計5353.53$695,805,977.13平均單價/營建 費用$13.00$129,971.49物價指數調整後基本營建費用106295（121.872.50%）110876.12 114.1總項目項目費用備註工程費

11、用重建費用營建工程費 13.00萬/坪5353.53坪=69595.89萬SRC鋼骨鋼筋構造建築設計費1847.43萬含其他顧問費管理基金工程管理費235.51+695.96931.47萬外接水電瓦斯750萬100戶道路開闢都更基金165.66+100 萬265.66萬容轉購地4795.41萬其他515.86萬權利變換費用都更規劃+估價費600萬房租補貼2563.92萬預計發36個月合法拆遷補償279.24萬其他拆遷補償1000萬地籍整理費200萬其他60.8萬貸款利息3065.16萬稅金86.47萬管理費用總務人事管理費4327.87萬信託費(含續建承諾)680.40萬廣告銷售費5193.4

12、4萬12風險管理費10985.79萬共同負擔總費用及占總銷百分比107744.80萬43.46%地主分配 : 140144.42比 例 : 56.54%8都更成本共同負擔支出推估甲乙丙甲乙丙 實施者(營建廠商)更新前資產總額3千萬更新後資產總額1.3億資產總額 300萬10%應分配(1300- 共同負擔650=650萬)實際選配600萬 (找:650-600=50萬)實際選配700萬 (補:700-650=50萬)共同負擔6,500萬10%共同負擔650萬甲更新後資產總額 萬10%10%應分配 650萬1300案例試算9權利變換分配舉例共6,500萬地主分配 ：依各筆土地之權值比例，計算共同

13、負 擔及分配價值。 ：各戶先以價值分配，再依選屋位置轉換成 坪數。 ：應分配價值與實際分配價值有差額時，於 完工後一次互相 找補。1.計算權值比例2.分配權值3.多退少補10資金規劃 新屋選配 安全配套資金規劃 總更新成本約9.67億籌措如下 銀行建築融資約 60% : 5.80億(借款人為營建廠商) 營建廠商攜資約 40% : 3.87億新屋選配原則 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可分棟方式。停車位 : 每戶選配1汽車1機車位為原則。 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配。多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價

14、打9折。地主戶先預擬選屋(選配面積約56.54%，戶數約57戶)，剩餘房屋(剩餘面積約43.46%，戶數約43戶)再拿出來公開招商。安全配套 : 信託+續建 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響 續建 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記一、房租補貼1.臨環河東路5F公寓 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F作住宅等使用，每坪2000元

15、；2F以上住戶，每坪800元2.臨4M現有巷道4F公寓 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F作店鋪等使用，每坪1200元；2F以上住戶，每坪600元3.臨8M計畫道路有透天住宅者房租補貼 = 依土地面積，每坪1200元4.臨4M現有巷道透天住宅房租補貼 = 依土地面積，每坪1200元各戶房租補貼及地主其他補貼(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)二、地主其他補貼1.增建及未登記建物補償： 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實 測面積現況做為店鋪使用者每坪補貼3萬元 （含租金補貼），住宅使用者每坪補貼3萬 元(含租金補貼)，雨棚使用者每坪補貼1萬元 （含租金補貼），

16、透天三樓以上有加蓋者， 每坪補貼3萬元（含租金補貼）；地下室未 登記建物之使用權每坪補貼3萬元（含租金 補貼）等。2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內有新裝潢 之建物，另補償裝修費，補償金額認列由建 物所有權人提出相關證明及裝潢費收據、發 票依5年耐用年數提列折舊計算其殘值。3.房屋拆遷補償費： 依合法建物7F 每坪2萬，4F.5F每坪0.5萬， 透天每坪0.3萬，萬於權利變換計畫核定發佈 日起十五日內發給之。1112都市更新效益 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯 整體效益 : 每層戶數縮減(原20戶，縮減為8戶) ，建築 面積縮減，規劃綠地集中，環境優良 結構

17、安全 : SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建築、 逆打基樁 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶約增值2.5倍) 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 更新後建物高度： 1F ：400cm 地下一層：370cm 2F 15F ：325cm 地下二層：330cm 地下二層：320cm 地下四層：420cm、二階段同意書 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 ()第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。 (二)第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境 優質化之目標： ()社區公園化。 (二) 建築美學化。 (三)環保省能綠建築化(綠建築標章) 。 (四)結構安全耐震化(減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法) 。 (五)建築智慧化(智慧建築標章) 。 (六)光