项目前期报告课件

1、*（北京）咨询有限公司 2011-01罗奇营新村商业项目前期研究报告谨呈：X房地产开发有限公司宇邦筑业 雅马萨奇天际线地产全价值链的整合者一个企业对城市的影响力罗奇营项目肩负大兴城市发展的社会责任针对罗奇营项目，我们将通过大量市场调研，深入研究大兴城市规划，结合专家访谈对方案进行反复论证，最终实现“精准的项目定位、创新性概念设计方案、营销策略、经济测算”的可操作性服务，达到社会效益和经济效益双赢局面。打造区域示范项目加强企业经济实力塑造企业品牌影响力带动后续项目持续开发促进企业多元化发展任务解读项目综述市场研究定位分析经济分析规划建议汇报提纲第一部分项目背景项目指标本次项目工作解读项目综述本案

2、项目位于大兴新城的预留发展片区。项目用地位于大兴新城南部、中关村科技园区大兴生物医药产业基地北侧，作为区域的商业配套总建筑面积为9万平方米，考虑既要满足罗奇营新村（12万的回迁房，12万的政策性用房，5万的商品房）的预留区的发展，又要辐射周边区域。项目综述A 项目背景邻里中心G1G4-1G3G2G4-3G4-4G4-2一期二期二期三期E2F2F1E1本案的商业G区、E区、F区共计9万平方米，容积率1.58，绿地率30.2%B 项目指标项目综述根据本案的建设周期和项目的特殊情况，我们分阶段进行深入。本阶段研究的主要成果如下： 罗奇营新村的商业配套如何更好满足预留区居民的日常生活需求；本项目如何服

3、务于商务医药基地、核心区以及大兴新城；十字街G区的精准定位策划及规划设计建议；E区和F区的商业机会研究：项目综述C 本次项目工作解读G区F1 区E1 区F2邻里中心E2市场研究宏观市场 大兴房地产市场回顾 大兴未来商业发展现状 大兴未来商业供给中观市场 大兴新城商业规划 商圈研究 黄村商圈研究微观市场 项目周边环境互动影响 项目周边商业分析 消费者研究2001年2008年2007年2006年2005年2004年2003年2002年2010年2009年事件：名企，华润置地进驻大兴！华润翡翠城引领大兴楼市进入北京视野，新城成为大兴人眼中的富人区事件：顺驰，大兴黄村第一拍顺驰领海惊人一拍，大肆渲染景

4、观价值，极大的拉高了大兴房价。9.05亿元拿下事件： 地铁大兴线规划方案获批价格快速上涨至8000元/平米，高密度产品开始出现，大兴楼市快速发展事件：大兴线动工，土地热拍卖，地王频现万科、保利、金地、中建、绿地等名企扎堆，地价飙升，大兴楼市全面爆发在即大兴线年底开通，2010年4月大兴项目全线涨价至23000元/平方米，核心区东配套区商业用地供给大幅增加，商住楼，LOFT密集上市在大兴新城房地产市场的变迁中可以看到，从2003年顺驰在大兴黄村首次高价拍地到2009年保利新地王，事实证明大兴正在从北京房地产的后方走向前沿，继通州之后成为新的供应热点区域。1 宏观市场研究A 大兴房地产市场回顾 根

5、据我司对大兴各零售业态发展的研究，认为大兴商业发展正处于典型的二、三线城市的阶段，也就是传统商业向现代商业变革阶段，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开、主题购物中心始发展。1 宏观市场研究 B 大兴商业发展现状 大兴商业成熟度及人口素质明显落后于北京市平均水平，与通州，昌平卫星城相比也不占有优势；区域商业市场未来严重供大于求，且大量分布在黄村商圈北部区域；大兴的商业项目业态比较单一，层级较低，有利于本项目的差异化竞争；专业市场、主体性购物中心及社区配套商业将是未来几年内商业供应的主要类型。 C 大兴未来商业供给 1 宏观市场研究大兴商业面积需求分析（根据北京市商委的商业发展规划，人均商业面积

6、将达到0.9平方米)。按照北京市平均水平和区域内常住人口数，我们可以指导性地测算出2020年大兴商业物业发展空间大小。大兴理想商业建筑面积=1150000人0.9平方米/人=104万平方米据相关数据显示，截止2009年大兴地区居住用地商业配套（不含纯商）面积已达到1789229平方米，整个大兴市场的供给远远大出市场的需求。说明：按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照值。由于中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。根据行业测算，城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市

7、0.75平方米，三线城市0.5平方米。在全国大中型城市中，上海人均占有商业面积遥遥领先，为2.3平方米。未来3年内，上海人均面积达到2.61平方米。根据以上测算结果，本项目合理的商业建筑面积应为12000人0.9平方米/人=10800平米左右；项目半径2.2公里处地铁大兴线开通，但地铁对大兴的影响在于住宅的升值，对商业带来的人流不足10%；项目临近的黄村商圈未来的商业供给面积在100万平方米左右；根据大兴商务局公布的调查结果发现：大兴新城地区人均商业营业面积高达2.6平方米，是十一五商业规划要求的2倍，且已经达到上海3年后的水平。官方认为，网点不足与局部过剩问题同时存在，新城现空置面积10万平

8、方米，占新城商业总营业面积的14.27%。对于本项目来说，9万平方米的商业供给，严重大于市场的需求，商业业态如何布局，需要重点考虑研究。对本案的思考2 中观市场研究 A 大兴新城商业规划 到2020年，中心商业区、社区商业中心、社区便利服务终端的商业面积比率达到4：4：2左右，即中心商业区、社区商业中心、便利服务终端的商业面积分别占总商业营业面积的40、40和20。商业业态多元化发展，购物、餐饮、休闲娱乐三类设施的比例约为5:3:2。打造两大商业中心街区，九个特色商业区。（1）两大商业中心街区：西红门现代时尚休闲中心区（商品大世界）、黄村商业中心区。（2）九个特色商业中心区：黄村北区预留19、

9、20号地商业区、枣园商业区西区、枣园商业区东区、兴华园商业区、清城现代商业区、站前综合服务区、埝坛商业区、新城西区商业区、现代家居建材中心区。现代时尚休闲中心19、20号地商业区枣园商业西区清城 商业区站前综合服务区枣园商业 东区兴华园商业 区埝坛商业服务区本案2 中观市场研究 B 商圈研究 地铁的开通，使大兴的商业受到很大的冲击，各大商圈的辐射范围大大增加。本案将黄村商圈，西单商圈，中关村商圈作为研究的对象。中关村商圈西单商圈黄村商圈本案北京商业发展总体概况：北京商业的发展已经进入一个黄金时期，规模大，商业饱和度日益增强，业态层次鲜明，档次不断提高。西单商圈北京传统的商圈，时尚购物中心北京高

10、科技产品的集散地中关村商圈区域内以中端百货、中低端购物中心为主的商业中心黄村商圈本案临近黄村商圈附近，属于规划中的埝坛公园商圈。商业物业竞争激烈程度一般水平多数项目定位为区域居民型传统星城商圈吸附力强、辐射范围广2 中观市场研究 C 黄村商圈研究 区域建筑面积（平方米）开业时间商业类型档次空置率华堂商场210002005百货中档0星城商厦330001994百货中档0百联清城购物中心50000（营业面积）2006类购物中心中档0英特宜家300000商业综合体中档选取星城商厦、华堂商场、百联清城购物中心、英特宜家作为本案竞争性项目进行分析（本案所在的埝坛商圈内暂无大型商业，无法进行案例选取研究）楼

11、层星城商厦华堂商场百联清城购物中心B1胜道运动城、团购服务中心超市1F化妆品、珠宝首饰大卖场、餐饮、珠宝首饰化妆品、男女鞋、淑女装、钟表眼镜、餐饮2F少女装、淑女装、女士配饰男女服装、男女鞋、体育用品男装、时尚女装、运动休闲、箱包皮具、饰品3F男装、男鞋、女鞋、男士配饰床上用品、家居家具、家电用品、儿童广场、健身器材儿童服装、玩具、儿童娱乐城、餐饮4F儿童用品、床上用品、办公用品、小家电5F国美电器、诗婷美容院以上重点分析的项目楼层普遍不高，商业楼层数最高的为星城商厦，达到地上五层，而华堂商场及百联清城购物中心两个项目仅为地上三层；从典型项目的经营主题来看，以上项目均为传统的商业形式，无新颖的

12、商业概念，且餐饮及休闲娱乐的比例过低，无法使消费者在项目内长时间逗留，仅能实现购物的需求。主力店华堂商场、电器家居，占比46%非主力店服饰、餐饮等，占比54%业态客群竞争力主力店专卖店餐饮娱乐超市具有很好的聚客效应，三层的电器家居解决了三层运营问题；服装类专卖店主要分布于二层；以中西快餐为主项目基本无娱乐业态项目客群以周边常住居民为主，受体量限制，仅辐射项目周边社区；可满足消费人群对日常消耗品、家电、中档品牌服饰及部分餐饮休闲的消费需要优势：华堂商场自身品牌在消费者心中具有一定地位华堂商场内装设计给人以愉悦感劣势：项目体量小，业态丰富程度相对不足缺少休闲娱乐业态，无法吸引消费者滞留过长时间区域

13、内居民对项目的消费依赖性较强；随着绿地项目出现，华堂商场压力剧增；竞争对手分析：华堂商场业态比例及关键点分析备注：专业店为三层手机、小家电及家居用品专业店2 中观市场研究主力店地下一层运动品牌专业市场占比17%非主力店零售业态达到79%业态客群竞争力主力店专卖店餐饮娱乐地下一层运动类专业市场解决了地下一层的经营问题，超市业态缺失零售业态以服装为主，货品齐全度达到黄村最高水平肯德基，必胜客独立门头，与内部无联通项目无娱乐业态项目在黄村消费者心中地位不可动摇，辐射整个黄村居民的日常购物消费。优势：大兴最老牌的商场经营时间长，在消费者心中地位稳定劣势：物业条件落后，无扩展空间零售业态占比过重，且无休

14、闲娱乐业态，随着消费者消费观念转变，无法吸引消费者逗留黄村区域消费者主要消费场所随着其它项目的陆续入市，项目有逐渐被市场淘汰的风险竞争对手分析：星城商厦业态比例及关键点分析备注：餐饮为一层的肯德基及必胜客，专业店为一层菜百首饰、北京同仁堂，而专业市场指五层国美电器及地下一层运动卖场2 中观市场研究主力店世纪联华超市，占比46%非主力店服饰业态占比66%业态客群竞争力主力店专卖店餐饮儿童超市具有很好的聚客效应服装类专卖店主要分布于二、三层以中西快餐为主，餐饮店与商场内部接通项目三层50%面积为儿童业态，但仍以儿童服装为主项目客群以周边常住居民为主优势：项目在区域范围内停车位最好项目地理位置良好，

15、可视性好，位于区域内主干道劣势：项目定位购物中心，但仍以大面积的零售业态为主管理，装修设计方面未下功夫，整体处于低档水平营业面积50000最大的体量，可容纳较多的品牌为了节省成本，开发商在多方面偷工减料竞争对手分析：百联清城购物中心业态比例及关键点分析备注：专业店指一层眼镜及地下一层手机服务等商业设施2 中观市场研究3 微观市场研究黄村商圈埝坛公园西片区生物医药基地 本案东配套区核心区本案的商业配套将与周边的相关因素形成互动影响核心区为大兴行政中心和文化中心，本案若与核心区进行呼应，将能增加商业辐射的范围。西片区为文教先导综合发展区，为西片区提供商业配套可作为参考方向。埝坛公园的发展将成为本案

16、的一个亮点，周边的业态也将围绕埝坛商圈进一步深入。根据北京城市空间发展战略和大兴区域发展战略，未来大兴区将重点发展生物医药等产业。本案紧邻生物医药基地，依托生物医药基地，发展配套商业将是本案思考的一个重点。黄村商圈作为大兴商业繁华之地，将成为本案商业定位最重要的参考依据。东配套区主要针对生物医药基地进行的商业配套，为本案进行商业定位不可忽视的因素。本案位于预留发展片区，属于未来承接片、新城综合发展片，准备接纳北京远景疏解职能或大兴新城新增职能。针对如何与周边商业进程差异化定位，与周边环境互动起来，我们进行深入分析。 A 项目周边环境互动影响 相互排斥双重作用相互补充车辆段南六环路南五环路生物医

17、药基地站天宫院站京开高速公路东配套区商业京九铁路魏永路3 微观市场研究 B 项目周边商业分析 英特宜家生物医药基地站天宫院站六环路京开高速4#5#6#7#11#14#13#12#1#2#3#8#9#10#15#魏永路安置房安置房核心区东配套区规划英特宜家30万平方米的购物中心；核心区107万以上平方米以上的混合商业，以行政办公，商务酒店为主；东配套区104.3万平方米的商业配套，其中有龙湖和保利40万以上的纯商业。本案能否与东配套区核心区的商业差异化以及依托生物医药产业基地进行差异化定位成为本案制胜的又一重点。3 微观市场研究 C 消费者研究 区域人口构成较复杂，包括原住人口、迁入人口、产业人

18、口及流动人口，其中罗奇营新村未来有4300户，约12000人，主要为拆迁户；原住人口由本地农民和本地居民组成，其收入水平较低，且消费观念保守，消费意愿不强烈；区域迁入人口主要是年龄在26-40岁之间，家庭月收入在5000元左右，工作在生物医药产业基地、核心区等区域，正处于事业发展初期和中期的年轻人，另有一部分是周边区域的拆迁户；区域内有一定数量的产业人口，其有稳定的收入，但收入水平不高，消费能力有限；从上述分析中我们可以看出，本案商业人口由原住人口、迁入人口、产业人口和流动人口组成。其中原住人口收入较低，相应的消费能力也不高；迁入人口的收入相对较高，消费力较强；而产业人口和流动人口虽人员不固定

19、，但总量变化不大，可以带动区域消费。罗奇营村社区内的商业配套不宜超过2万平方米，其余的应以辐射周边环境为主，本项目商业找准目标消费人群予以后期定位，将是本案商业成功运作的基础。对本案的思考时段稳定人口流动人口居住人口普通员工行政公务人员高校学生企业办事人员商旅客人早晨7:00-8:00早餐早餐早餐早餐 便利早餐上午8:00-11:00超市商务配套商务配套超市购物 娱乐商务餐饮商务餐饮 商务配套中午11:00-13:00午餐午餐午餐午餐午餐午餐下午13:00-17:00超市商务餐饮 商务配套 便利购物商务餐饮 商务配套 便利购物商务餐饮 商务配套商务餐饮 商务配套傍晚17:00-19:00晚餐

20、购物 超市 娱乐晚餐 购物 娱乐超市购物 娱乐晚餐购物 娱乐晚餐 购物 娱乐晚上19:00-22:00购物 娱乐购物 娱乐晚餐 娱乐超市购物 娱乐晚餐 娱乐晚餐 娱乐午夜22:00-2:00娱乐/娱乐娱乐 居住人口对超市的需求最大 各类人群对餐饮的需求明显 商务用餐和商务配套对稳定的上班族和流动人口需求大，本案可考虑作为突破口 各类人群在傍晚和晚上需要满足餐饮、购物和娱乐多方面需求3 微观市场研究相关结论 消费者研究 市场研究总结区域居住品质不齐，密度较低；项目商业体量相对过大区域交通基本无优势大兴市场整体商业不成熟，供过于求东配套区以及核心区均有大体量的商业1、立足生存，力求发展？2、深入商

21、圈，差异化竞争？3、依托项目，向外辐射？4、产品升级化，布局超前化?5、开发周期，择机上市？ 定位分析项目基地概况项目分析商业机会分析十字街区邻里中心第三部分本案埝坛公园生物医药产业基地 A 项目基地概况 本案项目位于南六环以北，与城市核心商业相比属于郊区商业。优势临近义和庄地铁，有利于人流引导位于芦求路和兴良路的交汇处，商业的展示性强十字街区的商业有利于打造邻里中心的模式临近交通主干道，交通便利商业体量在区域内较大，易于形成规模商业在埝坛商圈及区域内具有先期启动优势劣势项目体量对回迁房居民过大，对商业业态定位带来一定的难度区域消费人群面消费能力较低区域内现无商业氛围地块内交通的不确定性机会临

22、近大兴未来的重要生物医药产业基地，并依托埝坛公园等的发展带来的机遇为回迁居民做商业配套，受国家政策的支持大兴的发展为本案项目带来的机遇威胁地铁的开通，使城市核心商圈及黄村等周边商圈带来的更大商业冲击东配套区的建设为项目的定位带来一定的影响周边未来规划的潜在商业也将纳入本案定位的因素总建筑面积：9万平方米容积率：1.63绿地率：30% 定位分析B 项目分析本案因此要立足区域长远发展，并带动预留区域的商业发展区域会进一步成熟，可考虑业态的多元化为产业基地高层工作人员配套适当的商业，将成为本案的一大卖点与核心区商业进行差异化或者互补定位将成为本案的重要思考点；可考虑绿色环保或者休闲娱乐产业。发展成为

23、预留区成熟的社区配套商业，是一大亮点大兴是北京市重点打造的卫星城，人口主要迁移区域之一，未来发展前景大；大兴区4号地铁已经全面开通，有利于大兴与北京市内连成一体；依托北京生物医药基地，有一定的资源优势； 大兴区政府即将迁入亦和庄，为本商圈（未来的埝坛商圈）带来发展的机会；临近埝坛公园，自然环境优势;本案在预留区里从体量上具有大盘优势，从时间上具有先机优势；项目优势及机会点利用 定位分析本项目小区未来人口预计12000（4300户）不足以支持一个9万平米的商业体量；整个大兴区未来的商业面积严重供大于求；地铁大兴线的开通，给区域商业项目带来更大的冲击；本项目与埝坛公园尚有隔离带，不能有效地利用埝坛

24、公园的环境优势；埝坛公园中心将要打造一个130万平米的商务服务中心，其有利的地理位置，环境资源给本项目带来巨大的压力；大兴生物医药基地东配套区已经有大部分土地出让，保利、龙湖、金融街同时进驻，并且都有一定的商业建筑，其庞大的商业建筑面积和地理位置给予了我们巨大的压力；考虑社区配套商业，做足预留区商业需求，同时纯商业以及多业态商业的互相配合配合，扩大辐射区域深入考察市场，进行市场细分，降低与核心区、东配套商业以及区域周边商业的热点竞争，差异化战略，考虑专业市场竞争考虑路网规划，创造商业氛围 项目劣势及威胁规避 项目分析 定位分析本项目预留区大体量的商业，从项目的SWOT分析来看，具有一定的操作难

25、度。通过对机会点的强化以及对劣势威胁的规避，提出以下关键点。满足预留区的社区配套商业区域商业业态的深入研究辐射范围及专业市场研究核心区及东配套区的商业竞争策略生物医药基地的辐射力度项目分析总结基于本项目的自身和周边区域条件，考虑区域未来的发展前景，本案第一满足社区居民的基本需求，打造邻里中心的模式；第二寻找区域市场的主要需求点，满足区域发展需求，打造专业市场，如商住公寓，建材家居城，主题购物中心，美食中心等；第三立足区域高层办公人士及行政人员的需求，满足高端人士的自我实现需求，进行市场细分，寻找市场空缺点，做足高端娱乐休闲市场。 定位分析十字街G区2万平方米，建筑高度45mE1区2万平方米，建

26、筑高度60mF1区4万平方米，建筑高度60m临街底商总计在1万平方米G区F1 区E1 区 C 项目定位方向研究 F2邻里中心G区面对社区内部12000人的居民，建议邻里中心的商业模式，满足预留区域的基本需求位于芦求路和兴良路的交汇处，具有很好的可视性，建议增大商业辐射范围。E1区位于十字街区和兴良路的交汇处，具有一定的可视性，体量较大，建议外向型商业。F1区位于芦求路的沿街商业，可做对内对外商业，进行沿街商铺销售临街E2F2E2 定位分析邻里中心G1G4-1G3G2G4-3G4-4G4-2邻里中心2万的商业，可以满足区域4000户的居民需求，同时服务于整个预留片区。作为内向型社区商业，有利于住

27、宅品质的提升。可与住宅进行同期开发。交通干道沿街绿化景观系统从片区规划角度来看，交通干道、绿化、景观都是围绕十字街区，此区域有利于形成片区的核心，具有区域景观环境交通优势；从商业的布局上有利于吸引人流，打造本社区以及整个预留片区的社区商业中心。 十字街G区定位方向分析 定位分析邻里购物中心/ Residential Shopping Mall是一种相对传统的模式，由于其清晰的便利性和功能性价值定位，在许多国家有着较普及的应用核心价值选址商业组合购物与娱乐倾向消费者沟通主力店行业主力店功能组合%目标消费者为社区居民，以家庭主妇为主提供日常生活用品购物和配套服务便利和个人效率目的地购物模式居民区附

28、近位于社区主干道旁面积为2万平方米满足本社区以及整个预留片区的需求以日常用品、食品为主；1-2个主力店主力店通常大卖场、超市、GMS主力店占比40-60%购物30%餐饮30%休闲娱乐10-15%服务25-30%购物为主，满足基本需求的购物行为，理性购物封闭型底商群楼或独立建筑体不超过四层没有中庭双出入口停车场较小挖掘地下一层价值 十字街G区定位方向分析 定位分析邻里中心 十字街G区定位方向分析 G4-1G4-2G4-1地块周边有幼儿园，不利于商业的多元化经营，建议以静态商业为主。G4-2地块体量较大，针对社区的配套，建议做超市、社区会所、健身中心等。此类业态收益较低，为保持后续经营建议做物业持

29、有。 定位分析G4-3G4-4G4-3/G4-4 地块可考虑做餐饮休闲娱乐为主题的商业，如美食中心、美容院、咖啡厅、银行、特色零售业等。建议物业出售。 十字街G区定位分析 定位分析G1G2G3G1临街商业位于十字街区的北边，离核心商圈更近，商业考虑一定的外向型，如小型服饰店，专卖店，以及周边稀缺的小建材商铺等业态；G2/G3位于规划五路临街，完全的内向型商业，主要作为社区商业，如理发店、宠物店、便利店、邮局、小饮品店、鲜花店、礼品店等。G1/G2/G3地块物业建议商铺全部销售。 十字街G区定位分析 定位分析E区F区E区和F区共有6万平方米的商业，立足于本社区的消费水平及能力，作内向型商业操作难

30、度大。本案必须考虑外向型的商业，立足于整个预留片区以外，依托南边的生物医药基地以及辐射核心圈，从长远的角度进行商业配套。E区F区 E区和F区的商业机会分析 定位分析辐射生物医药基地高层及核心圈行政人员中高端定位市场差异化竞争温泉度假酒店、行政套房商住公寓、写字楼专业市场（家居建材、医疗器械、绿色有机食品、花卉市场）总结前期市场研究的结论，从长远角度，对E区和F区的商业业态初步建议但由于目前项目基地内及周边区域的环境不成熟，从经济和社会角度考虑，该两个地块的商业可暂缓进行。随着核心区发展的成熟，医药基地需求的旺盛，周边区域开发的完成，商业价值可得到进一步的提升，有利于E区和F区商业的运作。 E区

31、和F区的商业机会分析 定位分析本案定位分析总结生存发展机遇风险专业+资源+高度对十一种购物中心的完全把握对三十一种专业特色市场的深入分析对大兴区、北京市各个商圈以及相应目标客户的深度调研对相应的专业特色市场全国性的行业、客户深入分析研究我们需要进一步的深入的分析研究才能够得出最佳的商业定位和运营方案掌握数百种业态数十万商家的特点、特征、联系方式 定位分析第四部分项目总体规划商业布局规划建议产品建议建筑风格建议规划建议 1、项目整体规划本项目整体分为住宅和商业二大部分。住宅一期回迁房己建成，二期以回迁房及保障性住房为主，三期以商品房为主。目前己达施工图阶段。商业规划布局及建筑特色是此次研究的重点

32、。2、商业布局调整建议 A、整体布局内向型商业：包含三段临街底商及四个小体量集中商业1、建议定位：邻里中心：社区商业的消化能力约为住宅面积的3%-5%，功能完备的邻里中心面积一般为24万，综合以上因素，将邻里中心的面积调整为2.3万平方米，将内向型商业风险降低。2、邻里中心以规划五路与规划一路交叉十字为核心，建筑对路口打开以吸引人流和视线，充分利用沿街的商业价值，布置四个建筑体块，并与社区配套商业形成不间断商街，在广场内设置适于市民休闲、儿童玩乐的场所，提供丰富的体验式购物。 3、邻里中心与住宅区同期建设，分期上市。2、商业布局调整建议外向型商业：包含二个大体量集中商业和二段临街底商。1、外向

33、型商业的消化与社区内的联系度不高，其经营成败主要取决于定位、招商及运营管理水平。2、从商业价值角度分析，本项目的外向型商业具备交通、区位优势更明显，且四个商业连接成L型的不间断商街，商业价值凸显。3、外向型商业更多依托于辐射商圈的市场成熟度及交通、环境等外部条件，从目前得到的市场调研资料分析，目前的市场成熟度极低，此部分商业上市将面临极大的风险，建议根据周边区域整体规划及项目定位进一步研判项目上市时机。B、调整方案方案一：原则：1、己规划商业面积不再变更。2、调整内向型商业面积，在满足社区内需求的条件下，增加可售面积。3、适当增加外向型商业面积，使整体物业价值得以提升。调整：1、减少十字街商业

34、层数，提升价值，便于销售。2、E2区商业位置极佳，增加商业层数及单层面积，面积最大化原则。3、E1及F1面积适当增加，主要是增加层数。4、考虑利用下沉式广场，双首层概念。5、商业首层层高充分做足。方案二：（备选方案）原则：1、十字街商业尽可能做大，自持邻里中心部分。2、E、F区商业适当减小，销售为主。调整：1、十字街商业增加单层面积。2、E、F区商业减少单层面积，层数不变。3、增加双首层面积。4、邻里中心考虑增加连廊，提升持有面积商业价值。2、商业布局调整建议调整后方案一编号原面积方案一调整面积销售面积持有面积其它面积G11460不可改14601460G22200不可改22002212G322

35、00不可改22002212G4-15300减少层数26002600G4-214600减少层数70007000G4-38400减少层数40004000G4-310400减少层数55005000E114100增加层数2000020000E22300增加层数和单层面积80008000F122000增加层数及单层面积30000 30000F27600不可改76005524合计9056090560220083200034000说明：商铺： 大体量商业： 小体量商业：2、商业布局调整建议体量分析原方案各类物业占比新方案各类物业占比销售持有面积占比分析弹性面积是否持有/销售的决定性因素是产品定位2、商业布局

36、调整建议调整前后各区域面积对比与原方案对比1、邻里中心面积适宜，内向型商业具备较强的自消化能力，与需求相匹配。2、外向型商业面积增加，与周边区域联系增强，要求具备极高的专业运作水平。2、商业布局调整建议场地西侧沿街是城市主路，应尽量多的布置商铺，住宅楼之间的商铺应2层高度，局部需要可出现局部3层。社区中心是集中内部人流的邻里中心，建议布置服务型的商业业态，包括中型超市，可集中使用也可分为商铺的商业建筑。3 产品建议 十字街区部分 广场可考虑开挖地下一层，形成双首层。3、产品建议 十字街区部分 3、产品建议 十字街区部分 3、产品建议 十字街区部分 尽量创造宜售宜使用的浅进深建筑产品。有条件的区

37、域应增强商业的可适应性，可同时作为商铺和集中商业使用。用足首层层高，提高首层空间使用效率。3、产品建议 十字街区部分 实际使用时结合甲方诉求，确定具体的持有和出售的经营方式，从而满足开发价值的实现。3、产品建议 十字街区部分 4、建筑风格建议 商业应注重与住宅的风格协调性，使社区整体形象提升。现有住宅区设计呈现现代简约风格，商业建筑风格建议采用现代风格，也可适度的采用新古典建筑手法增强商业氛围。同时应充分考虑广告位和分体空调机位的位置，为商业使用和形象维护创造条件。现代风格设计特点建议新古典主义设计特点建议立面模块应富于变化，避免单一的形式。风格与住宅风格基本统一。以涂料材质为主，结合瓷砖，原

38、木，玻璃，石材等材质，注重实用性和经济型，避免浪费。典型案例：金汉绿港商业街，万科西山庭院，万科紫台商业。注重建筑第五立面，以坡顶为主，局部平顶的建筑形式。通过基本的建筑符号，如窗，拱廊，花架创造具有一定风情感的商业形象。建筑色彩宜明快，暖色调点缀。典型案例：东岸国际商业街，绿城理想之城，华侨城商业街。以下就现代风格设计和新古典主义设计进行图片示意现代风格借鉴 北京香颂商业街注重整体体块的变化，造型明快，具有鲜明的现代感。现代风格借鉴 顺义金汉绿港融合了北美园区的设计手法，简约中兼顾了商业街的丰富性和体验感。整体外墙采用节约造价的窗墙体系，同时预留了充足的广告位。现代风格借鉴上海海上海上海新兴

39、的休闲商业典范，分为“金木水火土”五个院落和造型主题。现代材质演绎古典文化。新古典风格借鉴 北京华侨城新古典风格借鉴北京华侨城 配合华侨城花街游行设计的的地中海风格的风情商业街。着力打造线性空间下的空间台地和起伏的天际线。新古典风格借鉴 呼市东岸国际风情商业街新古典主义的成功范例，立面平实但兼顾风情。蓝色的坡顶配合浅黄色的墙面体现出建筑的价值感。业态包含商业街，集中商业和大型会所。新古典风格借鉴呼市东岸国际风情商业街新古典风格借鉴 河北涿州慢城新古典风格的又一成功典范。优美的天际线，坡屋顶设计，挖掘地下一层价值，用回廊连接二层，最大限度的挖掘商业价值。业态包括餐饮，咖啡厅，专卖店等。第五部分经

40、济分析原则影响项目收益因素分析项目价值测算项目结论经济测算项目商业体量相对过大，周边竞争项目较多，造成本项目的商业开发风险较大，我们在进行经济测算的时候，尽可能遵循以下原则：1、经济分析原则1、确保国有资产的经济利益，尽可能实现经济利益最大化原则。2、确保证项目形象和使用功能的前提下，减少开发投入。3、在多个可实施方案及定位前提下，优选开发收益高，资金回收快的方案。由于目前没有深入的市场调研及专家论证，无法取得精准的市场定位，周边缺乏类比项目，因此对于收益的测算仅做初步的预测，需要在进一步工作过程中予以修正及精算。1、经济分析原则 本案经济效益模块1、弥补建设资金亏损2、商业自身销售与持有平衡

41、3、持有优质物业，享物业经营及物业增值双重收益。4、增加周边居民就业机会。5、自持超市、社区活动中心等，提供经营保证。2、影响项目经济测算的因素分析开发投入清晰可计算，其影响因素为产品形态、装修品质、开发周期。持有投入可预估,其影响因素为物业形态、营销模式。土地成本前期费用市政园林管理成本营销费用财务成本税费1 2 4 5 6 7 8 3 建安成本开发投入管理成本资金成本营销费用持有投入影响收益的可变因素较多，因时间动态变化。销售收入持有物业租金收益持有物业增值其它收入对商品房物业价值的提升开发商品牌价值的提升项目收益内部因素外部因素1、市场成熟度2、品牌3、市场行情4、竞争对手5、政策及金融1、产品形态2、规划布局3、业态设置4、招商体量5、营销策略5、物业管理显性收入显性收入2、影响项目经济测算的因素分析3、项目价值测算项目成本土地成本、前期费用、建安成本、市政、园林、装修、管理费用、财务费用、销售