房地产开发流程与房地产项目开发贷款

1、房地产开发流程与房地产项目开发贷款2011估价部培训课程主讲人： 曹亚琨8/7/2022 一、房地产开发流程2主要内容1、房地产开发一般流程2、开发手续及文件3、关注几个重要文件31、房地产开发一般流程（中国5段模型）项目取得之前(策划阶段)0.51年前期准备(准备阶段)建设及销售(实施阶段)竣工入伙(完工阶段)物业交接/管理(运营阶段)投资机会研究项目建议书可行性研究报告项目取地策略报告资金筹措组建公司签订土地合同资金筹措勘察测量规划设计临时供水供电场地平整等0.5年开发报建工程招投标开发建设销售与招商楼宇按揭竣工验收验收备案入伙通告初始登记转移登记交接物业1.52.5年0.5年4“垂直垄断

2、型”的中国房地产产业链1、中国房地产链条是政府垂直一体化的垄断型产业结构2、土地的垄断供应，土地成为房地产价值链的主体，无论链条上的哪一个环节，都必须通过土地才能实现其价值和功能 3、开发商是链条上的二级利益获得者4、其它如融资机构（银行、基金等）、开发队伍（顾问、设计、施工、材料供应、广告）、中介机构（策划、代理销售、经纪等）等是链条上的三级利益分配者5、三级利益获得者扮演是服务机构的角色，紧密围绕在开发商周围，构成了整个链条的下游端。 开发商开发队伍中介机构金融机构设计师承建商供应商顾问策划经纪广告政 府银行基金信托中国现有房地产链从土地的供给、到资本的运作等各环节，没有完全市场化 5“水

3、平分工型”美国房地产业的产业链条房地产的核心是资本运作，基金或者投资银行成为房地产市场的主导者美国的房地产开发商角色更类似于接受委托的中间人，在整个房地产开发过程中，利用完善的中介服务市场将开发的各个功能环节外包，很少进行产业房地产开发过程的全程运作。地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。市场需求银行等金融机构设计事务所建造商市政配套土地经纪健全的技术中介服务市场房产投资商房产开发商物业代理资本运营和专业分工为主导的房地产产业链6 房地产开发流程（美国8段模型）提出投资设想投资设想细化可行性研究签署正式委托协议房地产资产管理合同谈判竣工入伙工程建设1、寻找多个可选择的投资机会:2、

4、快速判断可行性1、选择实现其开发设想用地;2、探讨技术可行;3、与潜在租客、银行、合作伙伴、专业人士接触4、做初步方案5、探讨获取用地的可行性1、市场研究，估算市场吸纳率；2、预估成本、价格3、报送计划到政府4、从法律、技术和经济方面判断项目可行性1、确定设计方案；2、得到贷款承诺3、确定总承包商4、确定租售方案5、获得政府的用地、规划等许可1、合作开发协议；2、建设贷款协议和长期融资协议3、土地出让或转让合同4、工程施工合同5、保险合同6、预租（售）合同1、物业管理、更新改造、市场推广；2、延长物业经济寿命、提高资产运行质量3、非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中72、开发手续及文

5、件程 序提供资料认可文件经办单位1、签订土地使用权出让合同书土地使用权出让合同书国土资源和房产管理局2、申请土地使用权初始登记1. 深圳市房地产初始登记申请书； 2. 申请人身份证明； 3. 土地权属证明； 4. 登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书 ; 5. 违法用地经处理并准许留用的，应提交行政处罚决定书及缴交的罚款发票； 6. 法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。 房地产证（土地）国土资源和房产管理局3、核发建设用地规划许可以招标拍卖挂牌取得为例：1、申请书；2、申请人身份证明3、土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书4、土地使用权出让合同书 深圳市建设用地规划许可证规划

6、局82、开发手续及文件程 序提供资料认可文件经办单位4、立项审批1、申请报告；2、深圳市年度项目申报表；3、可行性报告（投资3000万以上）；4、项目法人注册文件；5、项目资本金证明文件；6、建设用地规划许可证等固定资产投资许可证发展计划局5、设计方案审批1、申请书；2、申请人身份证明资料 3、建设用地规划许可证；4、土地使用权出让合同书；5、有关专业主管部门对设计方案的审查意见；6、设计方案及有关图纸；7、设计单位资质 建筑工程设计方案审批意见书规划局6、扩初设计审批（一般多层民用和工业建筑略）1、申请书；2、申请人身份证明资料 3、建设用地规划许可证；4、土地使用权出让合同书；5、有关专业

7、主管部门对设计方案的审查意见；6、设计方案及有关图纸；7、深圳市建筑工程方案设计审批意见书建筑工程扩初设计审批意见书规划局92、开发手续及文件程 序提供资料认可文件经办单位7、施工图审批1、申请书；2、申请人身份证明资料 ；3、建设用地规划许可证；4、土地使用权出让合同书；5、深圳市建筑工程方案设计审批意见书；6、深圳市建筑工程扩初设计审批意见书；7、环保、人防、卫生、文物保护、消防等相关主管部门的审查意见；8、施工图设计文件等建设工程规划许可证规划局8、办理有关手续及缴费1、合同备案（勘察设计、工程监理和施工合同）； 2、人防、燃气、白蚁防治和水土保持方案的审查； 3、质量监查和安全监查登记

8、；4、交费：散装水泥基金、墙改保证金、交易咨询服务费。建设局102、开发手续及文件程 序提供资料认可文件经办单位9、施工报批申请(开工申请)1、申请表；2、经办人身份证明材料；3、规划许可证明文件；4、施工合同；5、监理合同和总监理工程师任命书；6、保证工程质量、施工安全检查的基本技术资料；7、支付保函收讫证明建筑工程施工许可证建设局10、施工招投标（招标工程）1、施工招标申请 2、招标文件 3、建设工程规划许可证 4、立项批文 5、资信证明和资金到位证明 6、企业性质的有效证明 7、由定额站审定的工程造价确定施工单位，签定承包合同建设局112、开发手续及文件程序提供资料认可文件经办单位11、

9、预售1、行政许可申请书 ；2、身份证明；3、开发企业资质等级证书；4、土地使用权房地产证；5、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证； 6、会计师事务所出具的已投入开发建设资金的验资报告；7、施工进度和竣工交付日期说明及建设工程监理单位出具的进度报告及工程形象进度报告，7 层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶， 7 层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成 2/3 结构工程；8、商品房预售方案（预售方案说明商品房位置、装修标准、预售面积及分户汇总表、交付使用后的物业管理，附预售查丈报告及商品房的总平面、立面、剖面图及分层平面图）； 9、预售款监管协议；10、市地名办出具的命名批

10、复房地产预售许可证国土资源和房产管理局122、开发手续及文件程序提供资料认可文件经办单位12、建设工程竣工验收与备案1、深圳市房屋建筑工程竣工验收备案申请表；2、房屋建筑工程竣工验收报告（原件）或核验证书 ；3、配套的燃气工程竣工验收报告（原件）或验收证书 ；4、消防、电梯验收合格证明文件或准许使用文件 建设工程竣工验收备案证明书 建设局13、建设工程规划验收1、申请书；2、申请人身份证明；3、深圳市建设工程用地许可证；4、土地使用权出让合同及补充协议；5、深圳市建设工程规划许可证及全套图纸；6、建设工程竣工测量和竣工查丈报告及图纸深圳市建设工程规划验收合格证规划局132、开发手续及文件程序提

11、供资料认可文件经办单位14、初始登记1. 深圳市房地产初始登记申请表；2. 申请人身份证明； 3. 土地使用权属证明； 4. 建设工程规划许可证（原建筑许可证或建筑工程规划许可证）； 5. 施工许可证； 6. 建筑物竣工验收证明； 7. 工程结算书； 8. 建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）； 9. 有资质的测量机构出具的实地测绘结果报告书； 10. 房地产分栋、分户汇总表； 房地产证 国土资源和房产管理局142、开发手续及文件项目取得之前（策划阶段）前期准备（准备阶段）建设及销售（实施阶段）竣工入伙（完工阶段）物业交接/运营（运营阶段）6 建设工程规划许可证7

12、施工许可证8 预售许可证9房地产预售合同10竣工验收备案证明书11房地产证1土地出让合同2 房地产证(土地)3 建设用地规划许可证4 开发资质证书5立项批文153、关注几个重要文件二：“四证”三：预售许可证一：土地出让合同/补充协议16 二、房地产项目开发贷款17一、房地产开发贷款评估的意义是什么？我们必须能回答以下几个问题：Q1：什么是房地产开发贷款？房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款 商业银行只能对已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目发放贷款 （即四证齐全） 商业银行对申请贷款的房地产开发

13、企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35% （资本金指所有者权益）Q2：房地产开发贷款应具备哪些条件？18Q3：房地产开发贷款要解决哪些问题？ 借款企业 企业总资产、净资产等财务状况 已开发项目的销售情况、发展商口碑、楼盘质量 持续开发的能力 项目本身 项目条件：位置、交通、基础设施、土地现状、限制条件 项目规划设计方案（判断项目定位） 项目的施工计划、投资计划安排 项目市场 区域市场状况 产品定位 竞争 置业特点 价格 在售楼盘 项目合法性如何？ 借款企业的资信、偿债能力？ 项目在市场上的竞争力如何？ 项目如何筹措资金？ 项目的贷款额度及贷款期限？ 项目的经济技术指标如何？ 项目的担保能力

14、如何？ 项目贷款主要风险是什么？19 项目评估报告框架报告摘要评估假设和限制条件项目评估说明承贷主体简介评估结论与建议借款企业评估贷款企业概况经营者素质企业财务状况及偿债能力评估企业已开发项目、在建项目及土地储备贷款企业综合评价项目概况与背景项目概况项目建设合法性分析项目建设规模项目建设合作情况项目市场分析总体市场分析区域市场分析项目定位项目SWOT分析及定位判断项目销售价格确定及销售率预测项目总投资估算与资金筹措测算前提条件项目总投资估算项目投资计划项目资金筹措计划20 项目评估报告框架项目经济效益分析项目销售收入和销售税金测算项目利润项目综合经济效益分析项目盈亏平衡分析和敏感性分析项目盈亏

15、平衡分析项目敏感性分析项目偿债能力分析还款来源分析贷款偿还期测算贷款方式及担保能力分析贷款方式分析担保能力分析银行效益分析银行效益贷款风险及防范措施贷款风险风险防范措施21附表：贷款项目评估用表附表1：项目评估情况表附表2：项目开发成本估算表附表3：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表3：项目经营收入与经营税金及附加估算表附表4：项目投资计划估算表附表5：资金来源与运用表附表6：损益及利润分配表附表7：现金流量表（全部投资）附表8：贷款偿还期测算表附表9：敏感性分析表22二、不同过程中各自扮演不同的角色Q1：初次和客户沟通我们应该获取什么信息？客户人员技术人员我们的客户？23不同的角色 向客

16、户提交所需资料清单； 主动让客户介绍项目背景； 了解贷款目的（如：装修贷款） 根据项目规模及用途复杂程度初步判断收费标准； 与客户协商报告提交时间； 收费谈判及签定合同； 收取定金。客户人员： 负责解释资料清单的内容； 确认所需资料清单是否齐全； 记录客户介绍项目背景内容； 了解项目规模、设计方案、设计理念及优势； 确定项目借款主体、贷款目的； 了解项目的总投资、预期销售价格、还款来源； 确认项目贷款额度、贷款期限及贷款利率； 了解项目自有资金情况是否达到35%； 项目资金投入情况； 根据所提供资料初步判断项目存在的问题并进行沟通确认； 特殊情况下我们曾经处理办法及案例； 协助客户人员确定报告

17、提交日期。技术人员：24项目评估所必须收集的资料合法性资料借款企业财务资料项目资料土地使用权出让合同及补充协议（转让合同等）付清地价款证明及房地产证（土地）建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证项目固定资产投资许可证（或深圳市发展计划批文）借款企业营业执照及房地产开发企业资质证书借款企业情况介绍（公司简史、公司管理层简历、已开发项目、在开发项目、待开发项目、土地储备情况）公司公司借款情况项目规划设计方案项目可行性研究报告项目投资概算和投资计划工程建设计划、施工进度（工程进度横道图）项目资金筹措计划（自有资金、拟贷款资金、融资计划）项目自有资金构成及来源说明（提供相关票据）担保企业介绍、

18、近三年经审计后财务报告及最近一期的财务报告25Q2：报告撰写过程中我们可能遇到什么情况？讨论：在这些情况下技术人员和客户人员如何处理？可能是：资金缺口达不到企业所需要的贷款额度？自有资金达不到35%？项目合法性手续不全？客户预期销售价格偏高？担保抵押物不足值？客户提供资料不全导致报告不能按时出具？26 三、附件：项目经济评价几个指标27项目经济评价需掌握的几个概念参考中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法按照房地产项目未来获取收益方式划分:出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目1、房地产开发总投资：包括开发建设投资和经营资金开发建设投资包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接管理费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金2、房地产项目的收入：包括房地产的销售收入、租金收入、自营收入等28房地产开发项目财务评价几大指标（一）现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，进行房地产项目财务盈利能力分析（全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表