知名地产研发知名地产集团景观成本控制流程

1、绊【万科研发】隘万科集团景观白成本控制流程懊万科集团景观白工程目标成本笆编制标准1适用范围瓣适用于项目策跋划瓣、埃景观叭方案设计昂、袄景观初步设计笆、扒景观施工图设凹计及景观施 绊工各阶段的目肮标成本确定工绊作。半目标成本管俺理规定要点背A.目标成本岸，是指在不同八阶段制订的项白目开发成本计阿划，是包括土扮地成本、前期颁费用、工程成拌本、营销成本癌、管理成本和唉财务成本等的翱项目全成本。白B.目标成本笆按开发进度的把不同阶段始终笆处于动态调整版之中案，唉原则上斑，捌每一个阶段目斑标成本的制订靶都是在上一个扳阶段基础上进胺行的。疤C.主体工程扳施工图设计完耙成后颁，蔼分公司负责编案制碍（或委托咨

2、询癌公司编制搬）澳施工图预算和哀项目的目标成百本计划，经分澳公司领导审核奥确认后，报集拔团公司审核。吧 捌D.集团公司胺成本管理部对翱施工图预算进奥行审核后疤，稗组织战略投资奥部敖、耙规划设计部、笆分公司等相关艾部门一起对疤项目目标成本柏计划进行评百审，评审通过拔后，成本管理俺部综合各部门扒意见，编制唉项目目标成本奥控制指导书把半。隘E.（一）可爱研阶段目标成搬本（投资估算澳）允许误差不邦超过 30%巴；佰（二）规划 按方案阶段目标爱成本（估算成把本）允许误差爸不超过 15案%爸；岸（三）项目开氨发目标成本（澳目标成本控制隘指导书）允许拌误差不超过5瓣%；柏2园林景观背成本构成碍3项目目标佰成

3、本表编制坝3.1项目论熬证决策阶段哀，疤依据投资估算俺确定景观目标懊成本巴，吧成为景观总目佰标成本， 用败以控制景观方隘案设计，是评瓣审方案设计的半标准之一。吧3.2项目景奥观方案设计完扮成后胺，邦依据方案设计瓣设计估算确定阿目标成本奥，拌成为控制 扩哎初设计的目标肮成本，是评审暗初步设计的标绊准之一。奥3.3初步设背计完成后扮，吧依据初步设计搬概算确定目标扳成本拜，胺成为控制施工蔼图设计的 目氨标成本，是评皑审施工图设计靶的标准之一。安3.4施工图暗设计完成后疤，罢依据施工图预白算确定目标成半本隘，癌作为项目施工稗阶段成本 控瓣制目标。案3.5景观总坝目标成本及其绊它阶段的目标安成本按照上摆

4、表胺园林景观成皑本构成安扮进行 测算编鞍制。伴4确定目标安成本应遵循的昂基本原则熬4.1标杆瞄澳准 在项目选搬择和项目策划疤阶段昂，岸项目开发筹建癌部门应通过市安场研究找准销捌售价拌格市场标杆、坝工程成本市场绊标杆，以及非耙工程成本市场昂标杆。埃4.2满足顾败客需求捌a)在项目选隘择和项目策划拌阶段必须关注昂目标顾客定位拌、分析目标顾翱客核心 需求按和一般需要，板并将其转化为安定性或定量的跋明确描述。百b)在分阶段皑确定目标成本白时，应始终注按意将成本分项疤结构向顾客核靶心需求 方向癌倾斜。坝4.3竞争策板略要求瓣a)在项目选捌择的项目策划搬阶段，应调查霸分析竞争对手蔼的综合竞争能跋力，结 合

5、项巴目自身资源条搬件和经营目标拜，形成明确的懊竞争策略，并啊将竞争策略对凹产品定位的要奥求表述成定量扳指标或定性描绊述。巴b)在分阶段八确定目标成本绊时，始终注意澳成本分项结构唉满足竞争策略哎要求。氨4.4倒逼成扮本氨4.4.1通斑过项目选择和岸项目策划阶段稗的市场调查和暗可行性研究工笆作耙，蔼依据市场标 扮杆和项目挖潜安措施对项目可澳能获得的盈利般空间做出准确哀判断和取舍。矮4.4.2用胺合理的预期税搬前盈利额倒逼唉项目总成本肮，败并用以指哀导把“限额设计搬”板和项 目开发版策划的硬性指碍标。哀4.4.3用昂项目总成本层佰层倒逼方案设霸计成本、初步耙设计成本、施鞍工图设计成本耙。跋a)方案设

6、计鞍形成的目标成扮本景观总目百标成本-成本白预备八费版（一般为景观板总 目标成本哎8%半）白。用景观总目板标成本减去成安本预备费的结疤果倒逼指导方叭 案设计，直凹到方案设计优把化满足此要求唉。鞍b)景观初步澳设计形成的目吧标成本景观版方案设计形成啊的目标成本+瓣成本预备费*岸20%皑。碍用方案设计形阿成的目标成本阿倒逼指导初步拌设计矮，捌直到初步设计瓣优化满足此要碍求。案c)景观施工伴图设计形成的澳目标成本初败步设计形成的半目标成本+成鞍本预备费*1按0%搬。翱用初步设计形败成的目标成本靶倒逼指导施工昂图设计熬，搬直到景观施工跋图设计优化满百足此要求。扒d)测算的施盎工图设计成本百加上未使用的

7、瓣成本预备费（靶70%的成袄本预备费）即跋成为确定的项哎目成本控制目奥标。靶5.制定景观蔼目标成本参考翱数据凹注：以上列表懊数据来自考察凹、网络调研、爱同行交流、与瓣相关施工单位拜交流沟通。扳本表主要显示唉景观投资水平蔼的高低与整体绊楼盘的定位。巴6.景观投资岸原则：霸基于以上分析昂，提出以下投哀资原则及控制爱性建议：伴1. 扳景观投资水平跋应根据营销定耙位的楼盘档次敖相匹配霸，傲可参照同档次哀楼盘的景观投搬入水平。斑2. 尽量选靶择优秀设计单安位或著名设计斑师合作捌，袄不仅能够有效吧的优化产品设般计哀，扮而且能够提高耙产品的知名度艾，捌把握了景观细瓣节版，扒就把握了效果版，斑成熟的景观设跋计

8、成果能节约挨成本。凹3. 选择相凹匹配的材料及矮有实力的施工按单位捌，绊保证设计效果袄的实现吧，唉设计再好，没把有好的施工单吧位来实施，同安样不能做出好埃的园林景观。摆4. 为控制八整体投资叭，拌应合理分配啊。办根据地块分级捌，绊景观投资不宜班采用统一标准爱，哀而应该在统一扳的投资水平上扮，埃根据土地分级邦采取景观投入傲分级的 策略巴，在重点区域爱，如会所、高啊端户型、展示拔区、中央庭院绊景观应高于平拔均水平奥，芭相反阿，哀则可以适当低盎于平均水平半，跋合理的有一定按程度的区分景爱观投入，控制败整体投入将使翱投资更加合理懊，经济。矮7景观投资傲重点鞍1. 根据整半体规划土地分芭级策略在景观霸投

9、资上相应的坝提高重点位置疤及销售买场路肮线的景观投资霸水准。背2.在考虑景罢观均好性的同疤时八，昂适当的提高商敖业街区摆、爸展示区案、办水所扳、疤入口、中心庭叭院景观档次，隘以提升高品质哎物业的标准。办3. 依据高蔼品质物业景观哀设计越来越重熬视软景的趋势芭，楼盘整体投把资应提高软景懊投资比例。袄4. 根隘据稗“木桶原理俺”柏，背在相对劣势地霸块奥（朝向不好肮、背周边环境差埃）耙周围应适当提半高景观投资水巴平，提高劣势盎地块的景观标拜准即提高了整阿体楼盘的物业板品质；对于城敖市形象展示面澳和临街区的地疤方，适当的提般高投资比例是扮有必要的。邦8 景观工拔程结算管理作板业指引阿8.1工程蔼结算管

10、理规定肮摘录熬（1）结算资搬料必须先经监鞍理单位审核合蔼格后再提交甲啊方工程部审核坝。甲方现场工瓣程师负责审核靶竣工资料和结败算资料的有效埃性办，罢并提交分公司懊工程部经理签靶字确认。分公翱司工程部对结背算资料审核完霸成后，填写案工程结算资料皑交接单哀板，将结算资料哀移交分公司成隘本部。懊（2）委托造霸价咨询机构编白制工程结算，瓣在造价咨询委八托合同中应明哀确要求其提供扒计算底艾稿败（包括工程量扮、巴钢筋实际含量翱的详细计算书板）白及与承包单位澳核对后的结算柏资料，并同时隘提供与承包单版位的核对差异熬情况说明。背（3）工程结案算造价变动超盎过该分项工程霸合同造价的5岸%或结算金额霸超过200万

11、艾元，要分公司扳总经理、集团巴公司主管副总岸、财务总监、袄总经理联签批暗准百8.2结算书熬由三部分组成扳：伴（一）工程结氨算审批表（审扒批表格）氨（二）详细结拜算书及审核情板况（报送结算氨、审核结算及笆相关符合结算案条件的资料、氨签证及依据等跋）肮（三）工程竣百工资料（验收翱报告、招标文笆件、合同、材岸料合格证明等版等）败下面以两份示捌例说明：癌一份完整的工绊程结算清单(巴成都景观)斑1、工程结算巴审批表（封面敖，报集团公司肮）哎2、结算汇总安表 内容包括傲：A、建筑工程拌B、装饰（硬暗质铺装） C、绿化工程稗D、景观水、伴电工程摆结算造价：2矮20.058澳 万元（其中癌合同价229啊.48

12、52 盎万元，减少造跋价9.427拜2 万元） 把会签栏：施工班单位（经办人袄、项目经理、隘盖公章）把建设单位（成暗本部工程师、败经理、工程总熬监、总经理、岸盖公章）笆2.1、现场邦签证相关资料癌2.1.1现胺场签证单审批颁表（签证内容靶及增加造价金碍额，由项目部案工程师、经理版、成本部工程傲师、经理、工埃程总监、总经巴理联批，内部扮审批，结算单翱据佰）班附：预算计哀价表柏2.1.2 稗甲方通知单审扳批表（变更内把容，由设计部阿工程师、经理氨、成本部工程百师、经理、工挨程总监、总经瓣理联批，内部叭审批）阿2.1.3甲绊方通知般单翱（发施工单位胺，懊通知变更内容办及变更图纸罢、奥图片胺，佰盖甲方

13、公章，吧对外发放）斑2.1.4施埃工单位报送懊技术、经济签暗证核定单埃唉、报告、联系懊单、图片和技澳术方案等相关鞍依据。盎3、单位工程半竣工资料搬3.1竣工工板程申请验收报爱告稗3.2单位工拌程质量竣工验安收记录白3.3工程结办算资料交接单邦（填表人为此芭项工程甲方主叭管工程师）氨3.4物业移背交函（甲方、佰物业、乙方、扳相关工程交叉翱单位）捌3.5材料产昂品合格证书、摆检验报告、质盎量证明扒3.6施工单矮位报送的结算澳书邦3.7施工合矮同、中标报价岸表（原商务标靶）摆、竣工图纸巴3.8中标通拌知书、企业资败质及证明资料翱（原技术标资敖信部分）颁3.9招标文疤件、考察报告蔼及招标控制价傲审批表

14、打印件挨3.10评标盎会议记录把、唉评标会议签到吧、哎投标单位资格背确认表翱、版考察报告审批叭表笆、佰考察报告捌另一份完整的肮工程结算清单癌(成都围墙及挨垃圾站)翱1、工程结算埃审批表（封面版，报集团公司捌）耙2、结算汇总哀表内容包括：斑A、合同价（氨暂定450米跋） 31.6癌 万（单价合吧同，702.坝22 元/米耙） 矮B、围墙实际唉测量513.跋2米 702扳.22鞍跋（513.2敖-450澳）把=4.438奥万元（详收方搬单）班C、围墙变更罢石材增加费用八 5.079安3万元 （甲奥方通知） 懊D、增加垃圾澳站工程 3.胺2961万元昂 （甲方另行半委托工程）拌结算造价：4蔼4.41

15、34稗万元（其中合碍同价31.6皑万元，增加造笆价12.81皑34万元）百会签栏：施工隘单位（经办人按、项目经理、摆盖公章）建设颁单位（成本部傲工程师、经理岸、工程总监、熬总经理、盖公板章）扮2.1、收方搬记录单（工程扮名称、收方时霸间、实测数据癌513.2 吧米、甲乙方参白加人员、 施靶工方公章）笆实测长度增加扮情况说摆明凹（暂定450拜 米案，斑实测513.拔2 米扳，绊增加情况说明皑，颁设计管理部签绊字盖章）捌2.2、围墙拔变更石材相关胺资料皑2.2.1 捌甲方通知单审胺批表（柱子石扒材变更，由设拔计部工程师、摆经理、成本部斑工程师、经理安、工程总监、办总经理联批，案内部审批）柏2.2.

16、2甲氨方通知单（发斑施工单位，通盎知柱子石材变稗更，盖甲方公耙章，对外发放盎）伴2.2.3石鞍材变更造价增鞍加相关资料 斑A、石材变更埃增加造价预算瓣（只调整材料埃增加造价）蔼B、图纸及工扒程量计算式 搬C、材料定价埃通知单审批表癌（确定单价、肮供方报价，由隘成本部工程师案、经理、工程吧总监、总经理熬联批，内部审哀批）班D、材料定价熬通知单（发施袄工单位、甲定爱单价、供方报埃价，盖甲方公罢章，对外发放白）巴E、材料价格懊确认单（施工吧单位起初报送碍甲方的公文，按汇报石材变更佰引起的造价增扒加）鞍2.3垃圾站笆工程结算资料澳2.3.1工罢程预算审批表皑（附工程预算盎、设计图纸）伴3、单位工程敖竣工资料靶3.1竣工工案程申请验收报懊告稗3.2单位工蔼程质量竣工验扒收记录拌3.3工程结隘算资料交接单皑3.4物业移吧交函（甲方、佰物业、乙方、笆相关工程交叉埃单位）