别墅商业营销方案(28张)课件

1、徐州汇思华博地产策划 2013-05灌云福康美墅商业、叠拼营销推广报告谨呈：连云港厚泽房地产开发有限公司第1页，共30页。1周边商铺市场情况汇总市场总结第2页，共30页。2案例对比第3页，共30页。3别墅项目情况汇总市场总结第4页，共30页。4高端的 高品质 现代的 尊贵的1.指向区域，城市显性特征鲜明；2.指向产品，前瞻性、创新性设计的指导意义；3.指向价值，拥有核心资源、高端服务保障；4.集“叠拼+商业”于一体聚合增值性。结论：产品特质提炼营销方向/确定第5页，共30页。51.唤醒客层：呼唤、拓展属于我们的客群；2.另辟蹊跷：产品要升级以适应未来需要；3.独树一帜：区域中没有类似的产品可以

2、借鉴。我们是否独树一帜？关 键在与引导和打造。4.物业配套：灌云新客站的投入使用完善的配套将成为激烈市场中制胜法宝。结论：区域可能突破的方向二：营销视角/解析拓客层 辟蹊跷 树标杆 强配套第6页，共30页。6在确定项目突破方向之后，我们针对本案的营销采取什么解决之道？推敲/营销策略第7页，共30页。7三：推敲/营销策略营销目标产品力形象力传播力销售力营销定律绝对稀缺 VS 绝对需求产品策略第8页，共30页。8三：推敲/营销策略营销目标产品力形象力传播力销售力营销定律综合产品 VS 高端形象形象策略第9页，共30页。9三：推敲/营销策略营销目标产品力形象力传播力销售力营销定律形象推广 VS 品牌

3、塑造推广策略第10页，共30页。10引爆市场 VS 把握节奏三：推敲/营销策略营销目标销售策略产品力形象力传播力销售力营销定律第11页，共30页。11推敲/营销策略产品策略形象策略推广策略客户定位1、商业意向登记客户面积需求区间结论：1.商业意向登记客户面积主要集中在：50-100之间中小面积占绝对比例。2.主要以中小企业或投资者为目标客户。2、意向登记客户购买用途第12页，共30页。12推敲/营销策略产品策略形象策略推广策略客户定位结论：重点集中在县城，通过对意向登记客户工作区域分析初步建议后继的推广中以电视、短信主流媒体向其工作区进行渗透。商业意向登记客户工作区域第13页，共30页。13三

4、：推敲/营销策略产品策略形象策略推广策略客户定位中小企业主公务员投资客户散户客户解析1.城区内民营企业，小企业老板，区域内先富阶层及公务员；2.极为重视居住的形象，会重点的选择叠拼物业；3. 城市中，专业商铺投资客户；注重产品的性价比， 要求使用方便，增值保值。叠拼目标客户和商铺客户有所重叠第14页，共30页。14推敲/营销策略产品策略形象策略推广策略客户定位中小企业主公务员投资客户散户客户解析1.党政机关收入较高公务员；2.更注重交通便捷程度，多选择轨道交通附近，对办公产品关注程度低；3.为避免通货膨胀，寻求投资避风所。或追求高端居住环境客户。第15页，共30页。15三：推敲/营销策略产品策

5、略形象策略推广策略客户定位集团用户中小企业投资客户散户客户解析1.受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但甲级写字楼市场良好的发展态势；使得部分房地产投资者对投资办公物业兴趣浓厚；2. 以增值为目的，选择具有升值潜力的物业；3.长线持有，要求有稳定的租金收益，投资的物业有很好的管理，通常会有包租需求。第16页，共30页。16三：推敲/营销策略产品策略形象策略推广策略增加产品附加值，拔升产品品质客户定位第17页，共30页。17外 立 面：材料介绍室内空间优势: 户型实用、大方、无浪费空间周边环境：新客站旁商 铺：人流量大，后期升值高物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务地理环境：出则繁华、入

6、则宁静辅材空间结构优卫生间推敲/营销策略产品策略形象策略推广策略客户定位物业形象关键词硬件配置甲级楼宇要素软件配置第18页，共30页。18推敲/营销策略产品策略形象策略推广策略客户定位形象策略核心统一形象气质 贴近目标客群 塑造高位品质第19页，共30页。19推敲/营销策略产品策略形象策略推广策略客户定位整体策略目标 进一步提升项目整体形象，使主要目标市场广泛认同并强化项目作为“便捷豪宅，潜力商铺”的高端形象； 完成叠拼、商铺蓄客的目标 ，为成功开盘奠定基础； 扩大项目影响力，使项目的稀缺的价值感能够得到更广泛的认同，争取更多新客户的关注和追捧。借推广之势，将项目整体形象传播出去，为后续推二期

7、奠定基础；然后造势，拔高形象引起关注。第20页，共30页。201)波峰期集中风暴式投放。2)广度与深度并重。3)高端客户精确定位。4) 系列表现跌宕起伏。5）新型传播通道与传统通道互补。6）宣传物料配合：项目气质与产品品质完整传达（叠拼部分宣传折页、展板等）。推敲/营销策略产品策略形象策略推广策略客户定位整体媒体策略第21页，共30页。21在确定整体营销策略之后，我们开始按照划分的阶段实施我们的策略！行动/阶段执行第22页，共30页。221.推广策略：集中“火力”在一个月内“三段式轰炸”；借房交会活动将项目传播出去。2.推广主题： 灌云城富人的方向 新客站高端逸墅、一级商圈商铺盛世登场3.主题

8、延展：a.灌云城的方向：新客站旁，城市未来样板区（引领城市潮流）b.一群人的方向：眷恋繁华，向城市的便捷核心迁徙（菁英专属私域）c.阶段SLOGAN：到新客站去，眷恋繁华的人们！四：行动/阶段实施阶段一思路销售执行推广执行第23页，共30页。23阶段一主题2新客站边普通住宅很多，高档别墅和沿街旺铺很少！1.传播主题：灌云城和一富人的方向2.传播诉求：核心地段，城市样板。3、宣传时弱化一下项目，强化配套新客站，先吸引客户过来第24页，共30页。24阶段一户外灌云城，富人的方向新客站旁华丽逸墅、沿街旺铺盛世登场第25页，共30页。25阶段二户外 稀缺不是尊贵，是绝无仅有！新客站旁华丽逸墅沿街旺铺持

9、续热销第26页，共30页。26广告预算第27页，共30页。27感谢各位领导聆听根据前几个阶段推广情况和市场状态，适时调整推广战略。徐州汇思华博房地产策划公司 2013年5月第28页，共30页。281、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无

10、言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。8、有些事，不可避免地发生，阴

11、晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求

12、安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不

13、能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。第29页，共30页。1、想要体面生活，又觉得打拼辛苦；想要健康身体，又无法坚持运动。人最失败的，莫过于对自己不负责任，连答应自己的事都办不到，又何必抱怨这个世界都和你作对？人生的道理很简单，你想要什么，就去付出足够的努力。2、时间是最公平的，活一天就拥有24小时，差别只

14、是珍惜。你若不相信努力和时光，时光一定第一个辜负你。有梦想就立刻行动，因为现在过的每一天，都是余生中最年轻的一天。3、无论正在经历什么，都请不要轻言放弃，因为从来没有一种坚持会被辜负。谁的人生不是荆棘前行，生活从来不会一蹴而就，也不会永远安稳，只要努力，就能做独一无二平凡可贵的自己。4、努力本就是年轻人应有的状态，是件充实且美好的事，可一旦有了表演的成分，就会显得廉价，努力，不该是为了朋友圈多获得几个赞，不该是每次长篇赘述后的自我感动，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不过是：但行好事，莫问前程。愿努力，成就更好的你！5、付出努力却没能实现的梦想，爱了很久却没能在一起的人，活得用力却平淡寂

15、寞的青春，遗憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔软的心智、让我们懂得累积时间的力量；那些孤独沉寂的时光，让我们学会守候内心的平和与坚定。那些脆弱的不完美，都会在努力和坚持下，改变模样。6、人生中总会有一段艰难的路，需要自己独自走完，没人帮助，没人陪伴，不必畏惧，昂头走过去就是了，经历所有的挫折与磨难，你会发现，自己远比想象中要强大得多。多走弯路，才会找到捷径，经历也是人生，修炼一颗强大的内心，做更好的自己！7、“一定要成功”这种内在的推动力是我们生命中最神奇最有趣的东西。一个人要做成大事，绝不能缺少这种力量，因为这种力量能够驱动人不停地提高自己的能力。一个人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就

16、自己！8、人生的旅途中，最清晰的脚印，往往印在最泥泞的路上，所以，别畏惧暂时的困顿，即使无人鼓掌，也要全情投入，优雅坚持。真正改变命运的，并不是等来的机遇，而是我们的态度。9、这世上没有所谓的天才，也没有不劳而获的回报，你所看到的每个光鲜人物，其背后都付出了令人震惊的努力。请相信，你的潜力还远远没有爆发出来，不要给自己的人生设限，你自以为的极限，只是别人的起点。写给渴望突破瓶颈、实现快速跨越的你。10、生活中，有人给予帮助，那是幸运，没人给予帮助，那是命运。我们要学会在幸运青睐自己的时候学会感恩，在命运磨练自己的时候学会坚韧。这既是对自己的尊重，也是对自己的负责。11、失败不可怕，可怕的是从来

17、没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过.但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事