房地产开发全过程项目管理教材(33张)课件

1、金凤熙湖技术研发部二零一七年四月十二日房地产开发全过程项目管理第1页，共34页。前言认识和意识方法和技能几点建议第一部分第二部分第三部分第四部分第2页，共34页。在房地产开发链条的各环节上，越靠前的业务含金量越大、对项目效益的影响也越大。投资定位（销售） 设计合约施工物业管理越靠后的业务工作越来越定型，因而能够影响的价值也必然越低，但绝不是说不重要！第 12 页一、前言第3页，共34页。前言认识和意识方法和技能几点建议第一部分第二部分第三部分第四部分第4页，共34页。受人尊重的程度取决于你付出多少而不是得到多少，学会付出和真诚的帮助。“智慧舍得，品味人生”（沱牌舍得酒广告词）希望得到他人的尊重

2、，先学会尊重他人，学会相互欣赏。不要手电筒只照其他人，应善于从自身找问题。在对其他业务工作不甚了解时，就盲目的相互瞧不上是无知的。更不要觉得自己的工作及自己高人一等，人为地在业务线和人与人之间形成一道鸿沟。对自己一定要有高标准！把每个细节和每个环节做好、做扎实。自己没有做好时，千万不要去要求或指责他人！我们应该清醒的认识到，在全过程的项目管理中我们各个业务环节还都有潜力可挖。第 16 页二、认识和意识第5页，共34页。虚心学习各业务线知识，全过程项目管理一定需要广阔的知识面。不要天然的认为我不是学设计的、更不是搞结构的。学习主要靠自学，靠主动的学。譬如项目经理希望学习营销定位的知识，千万别指望

3、有人手把手、耐心的、全面的教。我们是不是可以在营销进行客户深访时，主动提出我可以开车带你们过去，我到时旁听一下。每步主动、步步主动。有了深访的过程，后面在定位报告讨论的过程中是不是更有感觉了？能发表一点专业意见了？要让他人瞧得起，自己还得有些货。应时刻记住我们是专业型管理。英雄不问出处。我们的项目管理者可以是各个专业背景和业务线的同事来担当。第 17 页二、认识和意识第6页，共34页。2. “什么是好项目”？我们作为房地产开发商发展的好项目不仅仅是设计效果美观、或者销售火爆、再或者工程质量良好，而应该是在当时政策法规、市场情况、公司发展目标等限制条件下做到经济效益优良，社会形象良好，政府、客户

4、和周边社区居民满意的高度统一。诚然，要达成上述目标是非常困难的，但如果我们能够从项目发展伊始就有意识的进行全程项目策划和组织实施，通过项目发展大目标来统一项目发展子目标，包括各业务线目标，并提出相应的保障措施和“取舍”，那么高质量的项目发展也就有了基础。问题：什么是好的施工图？什么是好的分判？二、认识和意识第7页，共34页。序号评价内容细化指标责任部门配合部门1项目盈利水平成本利润率；内部收益率（全投资）；财务成本；最大资金占用额；财务部合约/营销/项目2项目社会形象项目品牌形象；相关政府部门满意度；周边居民投诉或上访率；项目发展部营销3项目成本控制成本指标控制水平；节约或控制成本主动性措施及

5、效果；成本投入和产出比合约管理部财务/发展/营销/设计/项目4项目进度控制项目发展计划执行情况；重大节点目标完成情况项目发展部发展/营销/设计/合约5工程质量、安全文明施工获得奖项；事故率；公司联合验收评分；业主满意度或投诉率项目发展部发展6项目部建设项目部管理和技术人员培养（含专业部门）；公司其它部门满意度；制度和流程建设及执行力；廉洁自律情况项目发展部二、认识和意识2. “什么是好项目”？项目发展质量评价标准第8页，共34页。前言认识和意识方法和技能几点建议第一部分第二部分第三部分第四部分第9页，共34页。1. 项目发展全流程和控制点作为项目的统筹者，项目经理需要熟悉项目发展全流程和控制点

6、，知道在项目发展过程中有哪些工作要依次展开，哪些工作需要重点关注。全流程明确了项目开发全过程中各业务部门工作流程和搭接关系，明确了需公司内部评审的重要节点工作和需公司讨论决定的重要事项。项目发展部可根据该流程进行项目发展管理和控制，积极推进项目各阶段工作。三、方法和技能第10页，共34页。3. 项目发展全流程和控制点三、方法和技能第11页，共34页。土地储备是公司发展的生命线，是所有项目发展的起点，吸纳土地的质量直接关系到项目发展质量，是房地产项目发展的关键环节。序号责任部门资料（或成果）内容备注1.1投资土地竞买（或收购）成功并签署相关法律文件1.2投资支付土地款及办理用地手续包括可能存在的

7、拆迁、绿化迁移和障碍物移除等1.3项目/发展确定项目发展进度节点计划，编制A1版项目发展计划1.1项工作后14天完成；明确项目重要节点计划，需公司讨论确定并上报1.4财务/合约可研阶段成本预测并制定初步成本目标1.1项工作后14天完成；需公司讨论确定并上报1.5项目确定项目发展大纲（项目发展纲要）1.1项工作完成后30天完成（项目定位基本确定后），营销、设计、合约、发展等部门参与，提出项目发展设想和策划，需公司讨论确定1.6财务/投资办理公司营业执照和税务登记等手续需注意争取注册地在税收、奖励政策和开发支持方便的优惠政策1.7发展办理公司开发资质手续1） 土地储备阶段如果土地买错了，后面就很难

8、扭转乾坤了，幸好我们还没有！第12页，共34页。序号责任部门资料（或成果）内容备注2.1投资提供可行性研究报告中市场和项目部分资料1.1项工作后7天提供2.2营销市场调研2.3营销消费者调研2.4营销项目定位报告需公司讨论确定后上报，在后期工作中需根据市场和规划设计实际情况予以调整和深化2.4.1设计配合多方案分析需重点关注，该环节对于项目的盈利水平和成败至关重要2.4.2投资配合进行多方案测算2.4.3发展/合约配合进行技术方案、设备系统和成本方面的评估将延续至3.2项工作阶段2.5营销/设计/项目确定项目配置标准（指导规划设计，并进行成本控制）希望能够将该项工作深化并标准化（层高、户型细节

9、、车位、架空层、大堂、配套设施、材料设备及系统）需公司讨论确定，（在工作时间紧张的情况下可以分规划设计前和规划设计后两个阶段）2） 项目定位阶段该阶段工作主要明确项目定位和发展方向，是项目发展的灵魂和基础，为随后的规划设计工作指明方向，是整个项目发展过程中的关键性工作。定位工作最具挑战性的在于发现或创造需求，将项目价值最大化，并满足公司对于回报率、回款速度等要求，从而为后续营销工作和实现项目发展目标奠定基础。第13页，共34页。2） 项目定位阶段其实上述的较多工作是需要在拿地可研阶段就分析清楚的，只是在定位阶段还需要做到更为细致和深入。营销工作有时感觉像打篮球，门槛似乎不高，容易上手，谁都可以

10、上场来两下，但要打成国家队或者NBA水准就完全不是这么一回事了！营销工作有时就像人生的总结，有了那些生活体验，才能有更深刻的认识。譬如以前参观别墅项目不太理解为什么要分男主人房和女主人房，现在知道了部分原因：人到一定阶段应酬多了、回来得晚了，而且呼噜声更加波澜壮阔了，为了减少干扰，提高睡眠质量，分房睡是一种需要。自己装修过房子、买过家具、使用过，对于卧室的开间、淋浴房的净尺寸意味着什么就更清楚了。第14页，共34页。2） 项目定位阶段我们首先需要非常熟悉市场，熟悉客户。尽可能找出我们可以充分利用公司品牌、地块价值，同时契合客户需求、特别是潜在需求，能够顺利去化的产品。简单的按照市场模仿是容易的

11、，引领是要有水平的。产品定位一定要准确，包括产品类型、楼型、户型、户型尺度、车位配比，以及配置标准等，定位是否精准在后续环节销售的速度和溢价就可以予以检验。（我们千万认为不可卖得好就是定位精准，卖得不好就是温总理又调控了）定位简单来说就是：找准市场和客户， 寻找自己的机会点，把竞品打败，争取快速销售回款和高回报。感兴趣的同事可于2013年7月18日听卫国红总经理关于中国房地产营销方法论详述，我就不班门弄斧了！第15页，共34页。序号责任部门资料（或成果）内容备注3.1提供设计基础资料3.1.1投资土地拍卖文件（含规划条件）1.1项工作后7天完成3.1.2投资用地红线图、地形图电子文件1.1项工

12、作后7天完成3.1.3发展/项目周边管线接驳图（含雨水、污水、给水、燃气、供电位置及标高）1.1项工作后30天提供设计部，项目部负责现场确认3.1.4项目进行场地标高实地测量，出具网格图1.1项工作后30天提供设计部3.1.5营销项目营销定位报告初步形成后即提供设计部；正式定稿后再次提交设计部3.2设计规划方案设计需公司讨论确定后上报，（注：规划设计前和过程中需同相关主管部门多沟通，以尽早了解政府想法和意图；规划设计中后期需要施工图单位及时介入）3.2.1设计/营销重要指标和配置标准过程检讨，修订项目定位报告3） 规划设计阶段规划设计工作是将营销定位予以落实，将文字描述转化为可实施的工程图纸，

13、并在营销定位的基础上进行深化和优化，是整个项目发展过程中的关键性工作。该项工作具有极大的挑战性和综合性，需要取得政府、周边居民等多方面的认可，同时要在该阶段综合考虑并落实影响项目发展质量的诸多事项。该项工作可与营销定位工作基本同步，以节约周期。第16页，共34页。序号责任部门资料（或成果）内容备注3.1提供设计基础资料3.1.1投资土地拍卖文件（含规划条件）1.1项工作后7天完成3.1.2投资用地红线图、地形图电子文件1.1项工作后7天完成3.1.3发展/项目周边管线接驳图（含雨水、污水、给水、燃气、供电位置及标高）1.1项工作后30天提供设计部，项目部负责现场确认3.1.4项目进行场地标高实

14、地测量，出具网格图1.1项工作后30天提供设计部3.1.5营销项目营销定位报告初步形成后即提供设计部；正式定稿后再次提交设计部3.2.2设计/发展确定车库面积（或车位数量）、形式和位置注意半地下和地下车库的选取，地下车位的配比数量，与成本关系较大3.2.3设计/发展确定人防面积及位置3.2.4设计/发展确定消防通道和登高面等重要事项（与楼型相关联）3.2.5设计进行土方平衡计算，确定场地标高3.2.6设计/营销/发展/物业确定配套用房面积及位置（居委会和物业等）3.2.7设计/发展估算小区用电量，初步确定变电所数量和位置尽可能提前办理用电征询以确定变电所数量和位置，否则后期调整难度较大3.2.

15、8设计/发展/物业确定小区垃圾房、煤气调压站、门卫房数量和位置第17页，共34页。序号责任部门资料（或成果）内容备注3.2.9设计/发展初步日照分析防止因计算软件和要求的差别，造成日照结果偏差较大3.2.10发展/项目配合进行面积测绘、抗震、报建流程和过程中规划等相关部门征询3.2项工作全过程3.2.11设计/发展夜景灯光和交通分析等相关内容咨询和设计3.2.12设计出具岩土详勘工程布点图为节约周期可在3.2.9项工作后先出具初步布点图供合约招标，待3.3.5项工作完成后调整完成正式布点图3.2.13设计/营销、发展、项目综合考虑售楼处、样板区和销售通道；注意分期建设和入伙项目在一期项目内为满

16、足分期验收和入住要求，需在当期满足供电、供水、燃气和消防等要求注意将安防和消防监控室设在一期，消防泵房和水箱、生活水泵房和水箱、燃气调压站、变电房和垃圾房设置在一期范围内3.2.14设计/发展物业体型系数控制以控制节能和保温成本3.3报建3.3.1发展/项目项目立项1.1项工作后30天完成；市区项目待规划方案批准后办理3.3.2发展/项目环保审批3.3.1项工作后10天完成3.3.3发展/设计日照分析3.2项工作完成后立即开始3.3.4发展/设计交通评估3.2项工作基本完成后即开始；园区项目不需要3.3.5发展/设计规划方案审批园区需增加夜景灯光方案；市区需召开评审会，并网上公示3.3.6发展

17、办理规划批文和用地规划许可证3.3.5项工作完成后立即开始3.4项目编制B1版项目发展计划3.3.5项工作后7天完成，需公司讨论确定3.5财务/合约成本预测（规划设计阶段）3.3.5项工作后7天完成；需公司讨论确定后上报3.6项目/各业务部门编制项目发展纲要（针对项目整体发展目标并分解落实，全面提出项目实施计划和保障措施，涉及到各业务线）3.3.5项工作完成后15天完成，需公司讨论确定3.7设计/发展/项目确定项目施工图设计标准（指导施工图设计，并进行成本控制）3.2项工作完成前5天完成；需公司讨论确定第18页，共34页。3）规划设计阶段除了投资买地外，目前国内住宅房地产项目的核心点就在定位和

18、规划设计两个阶段（含规划报建），其它业务基本都算不上核心、关键业务（因为从严格意义上来说是可以外包的）。规划设计一旦定了，项目就完全定型了。规划设计绝对值得我们各位项目负责人全程、细致跟进，应该能够学到很多有价值的东西。千万别出现西游记中八戒与悟空的对话，“猴哥再给一个人生果给俺老猪，我还没吃出味道呢”。其中的关键点和难点是我们必须去经历、磨练和掌握的。规划对于项目盈利和成本的影响是决定性的！规划除了我们常规的知识点外，一定要注意处理好报建这个环节，规划设计和规划报建是无缝搭接、紧密穿插的！其实国内报建在不涉及强规和红线的基础上，我们需要给政府一个合理的解释或理由，能说得通，这就要求我们对于规

19、范理解的深度和灵活运用，千万不要自己先认为不符合，应该好好想想怎么才能符合。当然先处成哥们还是必须的，这样他没有理由一定要不让你过。第19页，共34页。3）规划设计阶段常规来说在规划设计阶段要注意关注：车位数量及配比，车库形式（全地下、半地下、机械式等）、场地标高、面积计算（测绘）等。突破规划条件。以胥江府为例，在规划设计阶段，公司成功取得项目限高和限低条件的突破，以及取消建筑沿胥江退让用地红线10米的限制。其意义在于避免建造两栋造价较高但销售单价基本与高层公寓接近的超高层，同时增加了高售价的联体别墅物业。若保守按照两栋超高层面积合计3万平方米，单方造价比高层提高30%计算节约建安费用约120

20、0万元。项目增加联体别墅物业9045平方米，按照单位售价比公寓提高10000元计算，考虑不同物业成本差异，预计增加税前利润约7500万元。第20页，共34页。3规划设计阶段第21页，共34页。3规划设计阶段细致的规划排布基本避免日照影响损失。胥江项目在3.5高容积率的情况下，通过提前进行多轮日照分析，优化规划布局和楼型、户型组合，成功使得本项目在充分利用胥江景观资源的前提下保证住宅日照计算均通过，避免了日照缺陷带来的销售损失。（市区住宅若日照计算不通过则不能作为住宅性质销售）面积计算规则的充分利用。苏州市区规划部门和房产部门在面积计算规则上有一定差异，这给我们户型创新，特别是赠送空间带来较大困

21、难。经过协调和报建技巧处理，我们在高层复式公寓中赠送了大量的阳台、大露台和两层挑高客厅及玄关面积。其它平层户型也赠送了较多的入户花园、空中花园、花池、凸窗等附加空间。除此之外，可以利用规划部门报建阶段并不采用报建蓝图测绘面积和竣工规划面积实测的空档，多做面积。别墅和高层半地下车库的认定和自然通风条件的认定。第22页，共34页。序号责任部门资料（或成果）内容备注4.1合约详勘单位招标并提供岩土勘察报告3.2项工作基本完成时开始4.2发展岩土勘察报建4.1、3.3.5项工作完成后立即开始4.3设计扩初设计（常常不与施工图设计明显分开），提供抗震扩初设计文件4.4发展抗震扩初报建4.1、4.3、3.

22、3.5项工作完成后立即开始4.5设计施工图设计（一般分桩基和主体两部分）注意施工图设计前施工图设计标准的讨论确定4.6合约合约分判4.5项工作后立即进行，实际工作中常常需工作搭接4.6.1合约确定监理单位可与4.5项工作同步进行4.6.2合约确定桩基和总包单位4.5项工作完成后立即开始4.7发展报建4.7.1发展建筑、结构施工图审图4.5项工作完成后立即开始4.7.2发展消防施工图审图4.5项工作完成后立即开始4） 扩初和施工图设计阶段扩初和施工图阶段主要是深化设计方案，以便真正工程实施，并为报建、合约分判和现场施工等工作创造条件。第23页，共34页。第24页，共34页。第25页，共34页。第

23、26页，共34页。第27页，共34页。第28页，共34页。第29页，共34页。第30页，共34页。第31页，共34页。第32页，共34页。第33页，共34页。46凡事不要说我不会或不可能，因为你根本还没有去做！47成功不是靠梦想和希望，而是靠努力和实践48只有在天空最暗的时候，才可以看到天上的星星49上帝说：你要什么便取什么，但是要付出相当的代价50现在站在什么地方不重要，重要的是你往什么方向移动。51宁可辛苦一阵子，不要苦一辈子52为成功找方法，不为失败找借口53不断反思自己的弱点，是让自己获得更好成功的优良习惯。54垃圾桶哲学：别人不要做的事，我拣来做！55不一定要做最大的，但要做最好的56死的方式由上帝决定，