写字楼经济测算课件

1、2022/8/6土地和房地产项目经济测算2假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法假设开发法的原理：开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地 价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。计算公式为：地价V开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润土地价格估算3对于市场预测准确是土地价格测算科学性的基础假设开发法的适用性分析：运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售的数据资料是通过市

2、场调查和分析预测得来的，这些数据资料的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的。所以，我们在运用假设开发法时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，这样，鉴定结果才能够比较准确。 假设开发法需要确定的参数：物业建成后的销售价格； 物业的开发周期； 物业的开发成本土地价格估算4案例：项目用地性质为商住项目，根据委托方提供的建筑设计方案，相关规划指标如下用地面积（平方米）32,713.00 容积率2.998 总建筑面积（平方米）131,252.90 商业面积5,870.50 住宅面积91,340.60 会所面积868.00 架空层面积2,124.80 车库及设备用房31,

3、049.00 土地价格估算5Step1: 测算项目开发价值预测项目在一年后的销售情况（以项目取得预售资格后的项目均价）：商业售价：8000元/平方米；住宅销售价格4000元/平方米。则项目能够实现的销售收入为：41232万元。土地价格估算6Step2: 测算项目建筑成本（不含地价）预测项目的建筑成本（在大亚湾项目的高层建筑成本）：土地价格估算序号工程项目工程成本（元/平方米）住宅及住宅商业地下室架空层1勘查、设计费用808080802桩基础606060603基础土方101010104主建成本10501050120010005水电安防606060607电梯1501501

4、5008通讯10100109有线电视101001010煤气管道202002011室外配套100100010012智能系统20202020合计 1,700 1,700 17101370项目的总建筑成本为22274万元7Step3: 测算项目开发成本及费用取地税费：取地税费包括契税3%及印花税0.05%.；取地税费=(3%+0.05%)V=0.0305 V（元）（土地交易中心询问）管理费：取建造成本的3。不可预见费：取建造成本的3。销售费用：取开发价值的3.销售税费：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税，合计为开发价值的5.23。（当地地税局取得相关数据）利息：利率取2年期企业贷款年利率R为7.

5、56%，土地费用一次性投入，建安工程费用建设期内均匀投入，根据项目的规模确定其建设期n为2年，则：利息（V+取地税费）(1+R)n-1+(建造成本+管理费+不可预见费+销售费用)(1+R)N/2-1融资成本：一般取利息的10%。土地增值税：普通住宅项目增值率不超过20%，无需缴纳土地增值税。公用设施专用基金：深圳以外的城市不存在，（关内为建造成本的2%，关外还需要增加土地）利润：利润率取25%土地价格估算81项目评估报告概述45236项目投资及筹资分析项目建设周期分析项目市场分析项目效益及风险分析案例分析项目工程进度安排9Step4: 土地价格测算土地价格估算地价V开发价值- 建造成本-取地税

6、费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润V4599 ( 万元)10房地产项目经济评价解决的是预测项目的经济效益和部分风险问题 经济评价部分主要参考中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法项目经济测算测算的目的：以租售收入、建设投资、经营成本和流动资金的估算为基础，考察整个计算期内现金的流入和流出，编制项目投资的现金流量表，利用资金的时间价值的原理进行折现，计算项目投资内部收益率和净现值等指标，从而为企业的投资/融资提供决策支持。经济测算以动态分析为主，静态分析为辅。11测算结果之一：投资及筹资分析房地产项目取得土地的方式主要有：征

7、用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价项目建设成本的测算参考深圳市建筑工程价格信息及区域同类房地产开发项目的实际建造成本并考虑本项目的实际情况。项目的财务费用根据项目贷款额度、贷款年限及贷款利率测算得出。项目的销售费用一般为销售收入的2%3%之间，根据项目的具体情况确定。项目经济测算序号项目名称1土地成本2前期工程费3建安工程5管理费6不可预见费7其他费用8公用设施专用基金9财务费用10销售费用投资构成明细表投资资金来源构成表序号项 目1自筹资金2银行融资3销售收入回款合计总投资项目建筑成本项目开发贷款在项目自筹

8、资金投入35%后方可进行，土地不能贷款。12测算结果之二：经济效益指标序号项 目指标1占地面积8,259.06 2总建筑面积（含地下）50,817.003项目总投资18,380.68万元4项目经营收入30,544.32万元5利润总额8,105.37万元6税后利润6,889.57万元7成本利润率（税前）44.10%8成本净利润率（税后）37.48%9财务净现值（FNPV）4,733.80万元10财务内部收益率（FIRR）72.64%11动态投资回收期1.86年13房地产开发项目财务评价指标（一）现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，进行房地产项目财务盈利能力分析（全部

9、投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表）资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况1、动态评价指标财务内部收益率（FIRR）：指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率评判标准：当FIRRMARR或FIRRic，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。ic行业基准内部收益率应按照当地平均水平取值，一般为8%10%财务净现值（FNPV）：指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic

10、，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和评判标准：财务净现值大于或等于零的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的投资回收期：指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间，一般以年表示，并从房地产项目开始期的起始年算起项目经济测算14测算结果之三：财务风险分析因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果销售收入（万元）总投资（万元）税后利润（万元）投资利润率财务净现值（万元）内部收益率动态投资回收期（年）基本方案30,544 18,381 6,890 44.10%4,734 72.64%1.86 销售收入变化销售收入下降10%27,490 18,289 5,219 33.57%3,350 54.67%1.92 销售收入上升10%33,599 18,472 8,560 54.52%6,117 90.