REITs海外市场发展现状以及国内典型案例

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3、金融/投资用于发放分红；长期回报率相对稳定，介于股债之间。自 1960 年在REITs 产品即将步入全新发展阶段，有利于为投资者提供长期资产配REITs 产品尤其是公募产品，尚需加大相关税收优惠制度的支持、减少投资商业地产的限制、允许通过设立 SPV 等方式解决风险隔离和登记权属等问题。 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库目前在海外成熟市场，按照投资类型的不同，REITs 又可分为权益型REITs（直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润）、抵押型 REITs（将募集资金透过中介贷给开发商或直接购买房贷资产，收益来源于利息）和混合型 REITs（兼有权益型和抵押型特点，既收

4、取租金，也收取利息）三种。其中权益型 REITs 是市场的主流品种，约占全球REITs 总市值的约 90%。REITs 的具体特点是： REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库越低。因此利息上升周期往往会给 REITs 价格带来下行压力。从海外市场的经验来看，REITs 上市有如下两种形式：1、美国的 REITs 模式：内部管理人（Internal Manager）模式，或称公司制 REITs。这种模式在美国较为常见，即 REITs 本身为公司制实体（Corporation），只是因为该公司制实体的主业、红利发放等方面符合美国 REITs 条例的有关规定，从而获得了 REITs

5、的税收优惠等政策；上市流通的凭证实质上就是公司制实体的股票。2、外部管理人（External Manager）模式，或称上市信托制/基金制REITs。这种模式是亚洲较为流行的模式，即 REITs 持有人持有的是上市的信托凭证（Trust Unit）或基金份额，REITs 本身为信托/基金实体，需要由外聘的基金管理人和物业资产管理人。前述两种模式的差异主要体现在公司治理方面。 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库地产为基础的外部的受益凭证，这样做可以减少 REITs 设立的法律程序，容易为管理层和投资者接受。伊始就全权委托外部管理人负责 REITs 的发展和运营），这也是在发达

6、的美国市场上 REITs 产品越来越多采用公司制组织结构的原因。总体来看，美国是发展最早也是目前国际上最成熟的 REITs 市场。从单一国家来看，澳大利亚是全球第二大 REITs 市场。除了上述西方发达经济体以外，亚洲新兴市场的 REITs 发展起步较晚，2000 年以后 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库1、当前市场综述在美国，有超过 7000 万居民其证券账户或者养老金账户投资了 REITs产品，更有超过 300 个共同基金投资于 REITs。目前，美国 REITs 行业的总市值已经远远超越传统地产开发行业。截至 2015 年 3 月 31 日， REITs海外市场发展

7、现状以及国内典型案例- 百度文库发展规模。 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库为第一只在 NYSE 上市交易的 REITs 产品。到 1972 年各种 REITs 管理的总资产规模已经达到 200 亿美元，这一时期抵押型 REITs 占了多数。（3）公司制 REITs 的爆发性发展期（1990 年代）：1991 年，New Plan成功 IPO，成为第一只上市交易的 REITs 公司，市值达到 10 亿美元，这开启了 REITs 的新时代；1993 年，西蒙集团（Simon PropertiesGroup）IPO 成为当时最大的 RETIs IPO，筹资 8.4 亿美元，也

8、是现今美国最大市值的 REITs 公司。由于公司制 REITs 采用内部管理人模式，在扩张、寻求融资方面更为有效、灵活，公司制 REITs 往往带来更为丰厚的投资收益，随即成为市场的主流。同时 1990 年代正值美国经济繁荣期，期间美国 REITs 平均年收益率达到 23%。（4）REITs 的进一步扩张和并购时代（2000 年至今）：2000 年，iShares道琼斯美国房地产指数基金发行，成为第一只房地产 ETF（现今有 20多只跟踪房地产指数基金的 ETF）；2005 年，KKR 金融控股发行了有史以来最大的质押式 REITs IPO，募资 9.1 亿美元；2006 年，DouglasE

9、mmett 发行了有史以来最大的股权式 REITs IPO，募资 16 亿美元。 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库经过前述几十年的发展，截至 2015 年 3 月底美国 REITs 总市值已经由 1965 年左右的 10 亿美元飙升至 9846 亿美元，保持 50 年年均复合增速 14.5%的高增长。3、持有的基础物业类型医院等房地产；有些 REITs 选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。除了商业、住宅、工业、写字楼等主流的 REITs 之外，美国人还常常被纳入 REITs 资产。 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库以下是截止 2013

10、年底美国 REITs 持有的基础物业类别情况汇总。在亚洲，REITs 于 2001 年首先在日本诞生，之后新加坡、香港在这方面也迅速发展起来。2013 年亚洲地区上市交易的 REITs 市值已经达到了 1500 亿美元。截止 2015 年 3 月底，日本、新加坡、香港等地上市交易的 REITs 市值分别达到了 908、483 及 273 亿美元。1、新加坡 REITs 市场简介 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库置地集团将其打包进入由自己发起设立的 REITs 基金；凯德置地本身的股权和管理架构图。2、香港 REITs

11、 市场简介 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库金融市场本身能够起到有效配置资产的作用，但是各种金融创新也都REITs 健康发展乃至生存的核心在于资本管理和公司治理。资本管理最大的风险来自于资产与负债的期限错配。 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库的美国 REITs 公司通过前述策略，取得了连续双位数的年化增长。此类风险主要针对新加坡和香港 REITs 通行的外部治理模式。两地信 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库从这个角度来看，为了更好的保护公众投资者的利益，对基金/信托型的外部管理模式 REITs 的监管还涉及到公司治理、关联交易等

12、方面事宜，监管当局需要限制大房地产企业/集团对 REITs 经营的干预和控股。国内 2002 年就开始了对 REITs 的研究，只是发展缓慢，且限于制度瓶颈一直没能推行，随着近年来国内房地产行业转型需求增加，REITs在国内市场上呼之欲出，REITs 对房地产行业的改变作用和对经济的推动作用也被大众所期待。 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库1、REITs 波动小收益高，为投资者提供长期资产配置工具。 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库REITs 作为一种长期、低波动性的投资工具，大大丰富了除股票、债券等以外的投资选择。从房地产投资角度看，投资者通过赚取

13、房产买卖差价的直接投资方式将逐渐转变为投资于 REITs 的间接方式，投资于良好现金流的商业物业，不仅有力地促进资本市场和房地产市场的结合，还使房地产投机行为大为减少。REITs 无疑将有助于激发中国资本市场活力，满足多层次的投资需求。 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库2、促使房企由重资产向轻资产模式转变，有利于提升中国房地产企业的专业化水平。 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库3、引入长线资金和机构投资者，解决商业地产行业的资金久期错配问题，减少银行体系的风险。2014 年我国房地产开发资金有近 46%来源于银行贷款（含影子银行）；影子银行总规模已经

14、达到 45.2 万亿，占银行总资产的比重增加到26.8%。房地产行业融资规模持续膨胀，加大了整个银行金融体系的而 REITs 的出现，无疑将搬走压在开发企业背上“库存高”与“融资难”这两座大山。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立 REITs，并在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。当然，房企也可持有部分 REITs份额，从而同时享受分红和物业升值收益。这将促使房企向轻资产进即使有充足的银行贷款，商业地产开发商也面临一个问题，即借贷资金一般在 3-5 年内到期，而商业地产的投资、持有期可以达到数十年。资金期限的错配使得我国难以发展出专业、纯

15、粹的商业地产企业，包 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库REITs 本身作为长期股权资金，其引入将解决前述资金期限错配问题，有效促进我国房地产市场长期健康发展，并少银行体系的风险。从最保守的角度来看，按照美国 1960 年 REITs 约 2 亿美元的上市总市值计算，当时美国 REITs 上市总市值占美国储蓄总额的 0.16。而我国 2013 年底的储蓄总额已达 44.76 万亿元，如果按照 1960 年美国 REITs 发展初期的规模占比看，未来我国发展 REITs 初期的规模将达 704.88 亿元。该规模对房地产资金来源替代率为 0.47。若长远展望来看，中国商业物业

16、的 REITs 证券化水平很可能达到美国当前 10%的水平，即 10%的商业物业被打包装进 REITs 基金。按照中 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库国商业物业总面积 20 亿平米计（截止 2014 年底），每平米 0.8 万元估值水平，商业物业总市值可达 16 万亿元，10%的 REITs 证券化率意味着我国未来上市 REITs 规模将达 1.6 万亿元。1、缺乏相关税收优惠制度的支持。国家至今并未单独对 REITs 产品制定相关税收优惠政策。在现有税收法规下，如果成立公司制的 REITs，将不可避免会遇到双重征税的问就鹏华前海万科 REITs 基金而言，其以公募基金作

17、为 REITs 投资载体， REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库此外，如果能针对 REITs 在基础物业资产方面的运作给予税收法规调整，例如，对出售资产给 REITs 而获得 REITs 资产份额的出售方，可以递延缴纳所得税；REITs 控股的商业物业租金收入适当减免营业税等，将更加有助于提升 REITs 投资者的整体投资回报，促进 REITs 真正大规模的发展。2、需要放宽公募基金投资商业地产的限制但是以公募基金作为 REITs 投资载体还面临另外的障碍。按照我国证券投资基金运作管理办法的规定，单一公募基金持有一家上市公司发行的证券，其市值不得超过基金资产净值的 10；且根据按照 2013 年 6 月开始实施的证券投资基金法，公募基金应该投资于“上市交易的股票、债券；国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种”。因此公募基金要做到以超过自身 90%的净资产去非上市的投资商业物业资产，需要突破前述两个法规限制。和相应投资收益。 REITs海外市场发展现状以及国内典型案例- 百度文库3、需要允许公募基金通过 SPV 等方式实现风险隔离、登记权属问题受限于基金公司不可以像实业公司那样设立 SPV 公司或者投资子公司资产管理计划，此次公募 REITs 创新