海南地税编写了“营改增”前后个人所得税政策差异对照及举例

1、海南地税编写了“营改增”前后个人所得 税政策差异对照及举例说明“2016年5月1日起，我国全面推开“营改增”改革。“营改增”后，与个人息 息相关的个人所得税政策前后有较大差别， 为了便于纳税人和扣缴义务人了解和掌握 相关政策变化，确保纳税人切实享受到政策 红利，海南省地税局编写了营改增前后个 人所得税政策差异对照，供广大纳税人和 扣缴义务人学习、参考。一个人转让房屋个人所得税计算问题（一）查实征收个人所得税=（转让收入 房屋原值合理费用）X20%营改增前1）转让收入：为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。（2）房屋原值：商品房：购置该房屋时实际支付的房价款 及交纳的相关税

2、费。自建住房： 实际发生的建造费用及建造和 取得产权时实际交纳的相关税费。经济适用房（含集资合作建房、安居工程 住房）：原购房人实际支付的房价款及相关 税费，以及按规定交纳的土地出让金。已购公有住房： 原购公有住房标准面积按 当地经济适用房价格计算的房价款， 加上原 购公有住房超标准面积实际支付的房价款 以及按规定向财政部门（或原产权单位）交 纳的所得收益及相关税费。（3）合理费用：转让住房过程中缴纳的税金。 纳税人在转 让住房时实际缴纳的营业税、 城市维护建设 税、教育费附加、土地增值税、印花税等税 金。有关合理费用。 纳税人按照规定实际支付 的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、 公证费等

3、费用。营改增后（1）转让收入：为个人转让房屋不含增值 税的收入。免征增值税的，转让房地产取得 的收入不扣减增值税额。（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支 付的房价款以及缴纳的相关税费， 包括购入 房屋时支付的增值税。（3）合理费用：为个人转让该房屋时缴纳 的税金及有关合理费用， 不包括本次房屋转 让缴纳的增值税。举例说明首次购房的李先生于 2016年 5月 3 日以 180 万元卖出一套其 2015年 1月 6 日购置的房 产，房产购进价为 150 万元，假设可扣除的 合理费用为 10 万元，应缴纳多少个人所得 税？（ 1） 营改增前：营业税及附加=180 X 5（1+7%+3%+2% ）=

4、10.08（万元）个人所得税 =（ 180-150-10.08-10）X 20%=1.98（万元）（ 2） 营改增后增值税=180/ （1+5%） X 5%=8.57（万元）城市维护建设税=8.57 X 7%=0.6 （元）教育费附加 =8.57 X 3%=0.26 （元） 地方教育附加 =8.57X 2%=0.17（元）个 人 所 得 税 =180/（1+5% ）-150-0.6-0.26-0.171-0 X 20%=2.08 （万元）（二）核定征收个人所得税=转让收入X核定征收率（我省核定征收率为 2%）营改增前： 转让收入为个人转让房屋的实际成交价格 或税务机关核定的计税价格或收入。 2

5、.营改 增后：（ 1 ）转让收入为个人转让房屋不含增值税 的收入。2）税务机关核定计税价格或收入的，核定的计税价格或收入不含增值税。（3）免征增值税的，转让房地产取得的收 入不扣减增值税额。二个人出租房屋个人所得税计算问题应纳个人所得税=（租金收入-可扣除费用）x适用税率（10%或20%）营改增前（ 1 ）租金收入是指个人出租自有房屋实际 取得的租金。（ 2）可扣除费用，应根据国家税务总局 关于个人转租房屋取得收入征收个人所得 税问题的通知（国税函 2009 639 号） 第三条规定，依次扣除以下费用：财产租赁过程中缴纳的税费；向出租方支付的租金；由纳税人负担的租赁财产实际开支的修 缮费用；税

6、法规定的费用扣除标准。营改增后（1）租金收入：为不含增值税收入。免征增值税的，租金收入不扣减增值税额。（2）可扣除费用，仍应按照国税函 2009639 号规定的的次序进行扣除。其中，计算 房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出 租缴纳的增值税。举例说明王某出租自有商铺取得月租金收入 6 万元， 当月应缴纳多少个人所得税？（ 1） 营改增前营业税=60000 X 5%=3000 （元）城市维护建设税=3000 X 7%=210 （元）教育费附加 =3000 X 3%=90（元） 地方教育附加 =3000 X 2%=60（元） 房产税 =60000 X 12%=7200 （元） 应纳个人所得税为每月

7、租金收入扣除已缴 纳的税费后， 再减除税法规定的费用扣除标 准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得 税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入 应纳个人所得税。应纳个人所得税（60000-3000-210-90-60-7200 x（ 1-20%） TOC o 1-5 h z X 20%=7910.4（元）（ 2） 营改增后增值税 =60000/ （ 1+5%）X 5%=2857.14（元） 城市维护建设税 =2857.14 X 7%=200 （元） 教育费附加 =2857.14 X 3%=85.71（元）地方教育附加 =2857.14 X 2%=57.14（元）房产税 = 60000/ （1+5%

8、 ） X 12%=6857.1（4 元） 应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴 纳的税费后， 再减除税法规定的费用扣除标 准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得 税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入 应纳个人所得税。应 纳 个 人 所 得 税 =60000/ （ 1+5% ）-200-85.71-57.146857.14 X （ 1-20% ） X 20%=7990.86（元）三保险营销员及证券经纪人的佣金收入个 人所得税计算问题保险营销员和证券经纪人取得的佣金收入， 应按照“劳务报酬所得”项目缴纳个人所 得税。1. 营改增前 以一个月内取得的佣金收入为一次收入， 其 每次收入先扣除展业成本

9、， 再扣除实际缴纳 的营业税及附加， 余额按照个人所得税法规 定计算缴纳个人所得税。其中，展业成本的 比例为每次收入额的 40%。营改增后在计算个人所得税时， 保险营销员和证券经 纪人取得的佣金收入为不含增值税收入， 其 展业成本的计算基数是不含增值税的佣金 收入。举例说明 王某是一名证券公司的经纪人， 2016年 7 月 取得佣金收入 3.5 万元，计算其应纳的个人 所得税。（ 1） 营改增前佣金收入中展业成本为35000 X 40%=14000元应 纳 营 业 税 及 附 加 35000 X 5%X(1+7%+3%+2% )=1960元应纳个 人 所得税(35000-14000-1960)

10、 X(1-20%)X 20%=3046.4元（ 2） 营改增后将佣金收入换算为不含增值税收入 35000/（1+3%）=33981 佣金收入中展业成本为33981 X 40%=13592 元应纳增值税及附加33981 X 3.36%=1141.元8应纳个人所得税（ 33981-13592.4-122.3）3 X（1-20%）X 20%=3242.60元四文件依据（一）国家税务总局关于个人住房转让所 得征收个人所得税有关问题的通知（国税 发 2006108 号） （二）全国人民大表大会常务委员会关于修改中华人民共和国个人所得税法的决 定（中华人民共和国主席令 2007 年第 85 号）（三）海南省地方税务局关于个人住房转 让所得征收个人所得税有关问题的通知 （琼 地税发 200691 号）（四）海南省地方税务局关于个人转让非 住房类不动产征收个人所得税问题的公告 （琼地税公告 201113 号）（五）国家税务总局关于保险营销员取得 佣金收入征免个人