农村房屋买卖合同效力

1、.PAGE ：.；PAGE 11 乡村房屋买卖合同效能一、房地产权现状和乡村宅基地运用权谈乡村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现状，我国的土地一切权有二种一切制：国有和集体一切.所以任何单位和个人都无法获得土地一切权，且土地一切权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在一定时期内已完成，以后主要表现为对房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，现实上在两个一切权不一致时只能表现为一种占有运用。现实中土地一切权人运用他人一切的房屋，对房屋享有运用权，房屋一切权人失去占有运用

2、房屋的权益这种情形很少见，这是由于购房、建房的目的所决议的。而拥有房屋的一切权而占有土地运用权的情况大量存在，如一切的私有建造(包括乡村在宅基上建立的房屋)和商品房屋的一切权人，所以通常情形下，我国目前都是表现为房屋一切权人占有运用土地，而不是土地一切权人占有运用房屋。国家为了开展房地产也建立了国有土地运用权出让的有关法律法规，在日常中只需土地运用权还在运用期限内，应是地随房走，而当土地运用权运用期限已到，这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而土地运用权的有期限性，这就会发生土地运用权的有期限性和房屋一切权长久性冲突，导致不动产存在天然的缺陷1，而乡村宅基地上的房屋不存在这个问题，只需房屋

3、存在，就可永久占有宅基地的运用权，除非房屋倒坍、灭失重新建造，那么要审查运用人能否符合条件。宅基地运用权是用益物权的一种，为我国所特有。它指的是乡村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、运用的权益。宅基地运用权普通分为两种：乡村宅基地运用权和城镇宅基地运用权。乡村宅基地和城镇宅基地的区别在于：乡村宅基地是与集体经济组织成员的资历是联络在一同的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保证的功能，而城镇宅基地那么不具有这一特质。本文所讲的即是乡村的宅基地及其上的土地。关于宅基地运用权的性质，我国学者大都以为，宅基地运用权本质上属于土地运用权。宅基地运用权具有如下的特点2：1、乡村

4、的宅基地与集体经济组织成员的权益和利益是联络在一同的。也就是说，农民恳求宅基地很大程度上是由于农民是乡村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义恳求宅基地。2、宅基地运用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表如今权益人可以对宅基地长期享有占有、运用的权益。对于宅基地，权益人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以承继所以宅基地运用权本质上也可以承继，因此宅基地运用权是一种无期限限制的权益。3、集体经济组织的成员只能恳求一处宅基地。由于土地资源的有效性，不能够给每个乡村居民提供更多的宅基地，而每户恳求到一处宅基地，即足以保证其根本的生活需求，假设允许恳求多处

5、，那么将导致土地资源的浪费。从以上定义可知，不仅是乡村村民所享有，也有极少数城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋对于土地的运用权是永久占有的，一切地随房走是必然的，由于建造人对于房屋一切权的长久性，而房屋只需没有倒塌、灭失，即使恳求人失去社员的资历，也是享有宅基地运用权的。二、乡村房屋买卖现状和法条分析目前，对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的买卖。相对于城市来讲，规范乡村房地产的买卖的法律法规只需零星的几条，而发生在我们周围的乡村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便，也不利于买卖的双方了解本人的权益义务。同时对于宅基地运用权不得转让而使乡村房屋一切

6、权人无法行使一切权中的处分权，让我们先来看看下面两个案例：1、1992年某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某是农民，所以1993年宅基地确权时运用权人登记为赵某。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。2002年赵某以未经其本人赞同被丈夫私自出卖房屋为由起诉这个城市居民，要求法院确认房屋买卖合同为无效合同，要对方返还房屋。一审法院审理以为，赵某是知道并赞同其丈夫出卖该房屋，该房屋买卖是意思表示真实，买卖合同有效，驳回赵某的诉讼恳求。2、于某系城郊某村农民，其经有关部门同意在村里建了楼房一幢及两间厨房，该房屋的宅基地一切权属于村

7、委会。被告诸某系城镇定量户口人员。2001年8月，于某得知诸某欲购房屋的信息后，请黄某作引见人，向诸某售房，并给付了黄某中介费。同月25日，于某与诸某达成了购房协议书一份。该协议商定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给被告，价款18万元;房屋的产权证和宅基地运用权证书由原告担任办理，被告预交房款10万元，余款8万元在两证交付后付清。该协议签署后，原告将房屋交给了被告，被告也实践给付了原告10万元，并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门回绝办证，于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签署的房屋买卖协议无效，并责令各自返还财富，一审问决原告于某与被告诸某的买卖协议无效，同时判令被告将房屋返还给原告

8、，并赔偿原告各项损失3750元，原告返还被告房款10万元。同样是城市居民购买乡村房屋的纠纷，但法院有两种截然不同的判决，阐明法律在购买乡村房屋的纠纷中存在不同的看法，有关法律还不够完善。目前，我国关于乡村房屋转让，主要根据的法条是第62条：乡村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规定的规范。乡村村民建住宅，该当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量运用原有的宅基地和村内空闲地。乡村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民人民政府同意;其中，涉及占用农用地的，按照本法第四十四条的规定办理审批手续。乡村村民出卖、出租住房后，再恳求宅基地的，不予同意。从62条可

9、以看出这是对宅基地运用权的一种规定，且是针对乡村宅基地恳求及建房的规定，而此条中对于乡村村民出卖、出租住房没有制止性规定，只是说乡村村民出卖、出租房屋后，再恳求宅基地的，不予同意，这是对一户只能恳求一次宅基地的限制。从此条可以看出乡村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而现实是目前乡村恳求宅基地时对于他能否有宅基地会进展严厉审查，对于目前一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在，大多是恳求建房后又承继房屋和购入房屋的，如规定一户只能拥有一处宅基地，那么使农民在承继权房屋遗产上存在矛盾，还有法院在执行时也对房屋很难拍卖，故在鄞州区法院执行乡村的房屋拍卖时只需求是本村村民即可

10、，所以这个规定如严厉执行，可以说乡村房屋是没有人可买的，如不是自住其价值不能实现的。第63条：农民集体一切的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立;但是，符合土地利用总体规划并依法获得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发生转移的除外。从上可知，这条是针对建立用地来说，除了第二款规定外，农民集体一切的土地假设是为了非农业建立，就不得出让、转让或者出租，此款笔者以为不能否认乡村房屋不能买卖，而宅基地建房屋是经同意的，一切权人依法转让房屋法律应是允许的。第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民一切制和劳动群众集体一切制。全民一切，即国家一切土地的一切权由国务

11、院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地。土地运用权可以依法转让。从上面法条可知集体土地运用权可以依法转让，所以集体土地运用权是可以依法转让在法律上不存在妨碍的。对于运用权是不是赞同转让或转让给谁因是由土地一切权人决议，也就是说来由村集体决议，所以对于村民免费获得的宅基地运用权建房后转让房屋时涉及土地运用权移转的，必需附条件是一定的，如经村集体赞同，或免费改收费补交，至于购入房屋者不应有身份的限定。1982年1月7日国务院批转的通知明确规定：“社员建房和村镇建立用地，必需履行恳求审批手续。集体划转给社员的宅基地，社员可长期运用，一切权仍归集体，严禁买卖、出租和违法

12、转让。笔者以为这条规定是针对宅基地一切权严禁买卖、出租和违法转让。在1999年5月6日发布的的第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进展房地产开发。农民集体土地运用权不得出让、转让或出租用于非农业建立;对符合规划并依法获得建立用地运用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地运用权必需转移的，该当严厉依法办理审批手续。此条也是针对制止集体土地出让、转让或出租用于非农业建立用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地运用权的移转并没有制止。农民的住宅不得向城市居民出卖，也不得同意城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地运用证和房产证

13、。此条应是明确规定居民不能向农民购买乡村的住宅和运用集体土地建造，这同原城市的房屋乡村户口不能购买的规定相类似，而以上的规定据合同法规定规定不能用来否认乡村房屋买卖合同无效。2001年8月31日明确规定：“严厉制止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建立等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地运用权的规定依法处置。第56条更加明确的规定：“乡村宅基地运用权的转移，必需经合法同意未经审查同意，宅基地运用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。以上这些规定笔者以为从物权的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋

14、的产权是村民一切的，建房也是经审批的，而宅基地一切权是村集体一切，一户只能一次恳求，也就是说在房屋的自然寿命中法定占有宅基地的运用权是经审批的，所以宅基地运用权是依靠于房屋上表现出来，一切权人不能单独行使占有土地，只能是地随房走，而现房屋赠与、买卖是对一切权的一种处分，能否有效笔者以为应按法律和国务院的法规，其他的规章和地方性法规都不能否认合同的效能。当然从这些从中央到地方的法律法规阐明，政府是制止农民的住宅向城市居民出卖转让的，所以大多数的法院也是按照这个原那么判令买卖无效。但从房地产权现状为土地运用权在法定的期限内表现为对房屋的占有运用，房屋一切权人有权处分房屋的一切权及买卖双方意思自治原

15、那么出发，判令买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的处理方法。也不符、关于合同无效的规定还有笔者以为在实践的操作中，严厉制止宅基地运用权的买卖、转让和出租是不完全合理的。在第一部份笔者分析了在土地运用权有效期内，地随房走是我国现行法的一项根本原那么，法律不能制止乡村私有房屋的转让，对于制止单独宅基地运用权的转让是合理的，但对于建房后假设制止宅基地运用权随房一同转让，从而制止房屋的转让是法律根据是有欠缺的，把宅基地的运用权和房屋的一切权分别，国家或一切人控制对宅基地的运用权，但实践上却损害了村民对本人房屋的一切权的完全行使。地方政府严厉制止宅基地运用权的买卖、转让和出租有其有利的一面，虽然宅基

16、地运用权具有一定的身份性质，但笔者以为这里的身份主要是获得时的身份性质，这如城市居民获得房改房，经济适用房时需审批，而获得一定时间后允许上市买卖，买卖时有一定的附加条件。同样对于乡村村民恳求获得宅基地并建房后，对于房屋的一切应采完全权益的态度，应允许有条件转让。对此人们能够会担忧一旦允许乡村房屋可以向任何人转让，那么宅基地就不再与乡村集体的成员权联络在一同，这不符合宅基地运用权的固有属性，是没有必要的，由于国家规定了一户一次恳求的原那么，社员的身份属性主要在恳求时表达出来，恳求建房后强调房屋一切权完全行使的权益，只是转让时设定一定的条件，如需经村集体赞同、征为国有土地、需补交土地费用等。我们也

17、应该看到，假设不允许乡村房屋转让，这会使得乡村的不动产难以进入市场进展买卖，使房屋的交换价值不能实现，在一定程度上会限制农民的融资的手段，甚至会妨碍乡村经济的开展。尤其是现阶段，许多农民曾经进城打工，在城里曾经购置了房产，在乡村的房屋曾经闲置，假设不允许农民转让房屋，将会呵斥乡村房屋的长期空闲，不符合物尽其用的原那么。3三、目前在对于乡村房屋买卖法律欠缺的情况下，乡村房屋买卖应采有条件有效原那么笔者曾经碰到过这样一个案子，一城市老妇购买了乡村的民房用以养老，当地集体组织也是知道的，从没有反对过，从集体组织方面思索以为宅基地运用权已给村民运用建房，村民卖房这是很正常的，但十几年过去了，法院却判令

18、买卖合同无效。这使得老妇住了十几年的房子一转眼就不属于本人了，如今无家可归，境况非常可悲。所以，这样的规定不利于社会的稳定，会带来某些不安定要素，也违反了一切权人可行使房屋一切权处分原那么，在没有改动宅基地一切权现状和对土地的占有和利用情况下，也违反了合赞同思自治的原那么，不论是买方还是卖方都不利，而对集体土地的运用权也没有本质的影响而乡村房屋也应享有完全的物权，所谓物权，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财富权益。物权本质上是一种支配权，是权益人对物的直接支配;它具有对抗第三人的效能。对房屋的一切权是属于物权的一种。从法理上分析，村民对其房屋具有绝对的支配权。但是，从实际上

19、，村民对其房屋并没有享有该种权益，这对村民是很不公平的。同时，按照意思自治原那么，对于买卖合同，以双方意思达成一致为准。但是，在农民房屋转让的问题上，并没有采意思自治原那么。这些与法理上相悖。在这里，土地和房屋是两个物，只是由于土地和房屋自然上的不可分，法律才创制了房屋一切权人享有土地运用权，并使两权主体一致，以简化因房屋与土地权益不一致带来的费事和不便。这样，虽然房屋和土地是相互独立的物，但土地和房屋运用权的一体性，使我国的房地产权也一体化。由此便创建了土地运用权随房屋的处分而处分，即地随房走和房屋随土地运用权的处分而处分，即房随地走这两个原那么。4宅基地一切权属乡村集体经济组织一切，其运用

20、权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民运用。作为宅基地运用权人，有权在获得的土地上享有占有、运用的权益，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为运用权人无权单独转让宅基地，但假设运用权人在宅基地上以建造了房屋，房屋的一切权的完好权能属于宅基地的运用权人。此时，房屋的一切权与土地的运用权分属不同的权益主体，双方在权益行使方面必然相互牵制。而房屋与土地严密结合的特点决议了二者必有一方要妥协，或者地随房走或者房随地走。在我国，城市和乡村私有房屋的宅基地均不得单独转让，故此在这里只存在地随房走的景象。假设只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的运用权将影响其房屋的一切权的行使。他只能对其建筑物

21、或其他附着物享有占有、运用、收益的权益，而无从行使最重要的处分的权能。假设宅基地上运用权人欲走出乡村，到外面的世界开辟一番事业，其宅基地上的合法建筑只能经过出租来发扬物的成效。无疑，这使其权益的行使很不充分。假设允许地随房走，即村民有权出卖住房，村民对房屋一切权的行使将不存在任何妨碍，此举并不影响集体经济组织对土地享有的一切权。宅基地一旦划拨给村民运用，集体经济组织对其一切的土地实践上并不能行使更多的权益。当村民出卖房屋时，仅仅是宅基地的运用权人换了另外的主体，村民并不能经过出卖房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出卖建筑物的利益。因此，对集体经济的经济利益并不存在进犯的问题。且允许村民房屋

22、自在转让，将使村民的房屋发扬最大的成效。据报道，根据最新出台的苏州市农民宅基地转让相关条例，苏州将允许农民住宅有条件转让。报道说，作为全国首创的重要举措，苏州农民进城后，农宅将可以转让、出卖。日前，苏州各乡镇正紧锣密鼓，成立农民住宅置换中心。届时，农民宅基地将可经过住宅置换中心自在转让。苏州土地部门担任人引见说，制定这一政策的主要目的是推进苏州乡村的城市化进程。长期以来，乡村住宅普通只需宅基地运用证，土地属集体一切。由于乡村住宅短少土地证、房产证，交换不断存在着困难。农民进城后，原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民，要么就只需空置。这样做的后果是：一方面，城市居民或外来者根本无权购买农民房，另一方面，也导致乡村住宅价钱低廉，一定程度上影响了农民进城购房、定居的速度。因此，苏州的作法是，对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地，将由政府确权或征为国有土地，土地上的农民住宅那么纳入城市私房管理，只需补交土地出让金，这些农宅就可以进展房产买卖。而在各