农村房屋买卖合同效力之分析

1、.PAGE ：.；PAGE 8乡村房屋买卖合同效能之分析伴随中国经济的高速开展，城市化进程加快、拆迁进程加快、乡村人口城市化，乡村房屋买卖合同引起的利益纠纷渐渐浮出水面。有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几十年前的买卖行为;购买者中有本村或外村村民，也有的是城镇非农业户口居民;出卖方中有的仍在乡村生活，有的本身也曾经成为城镇非农业户口居民。乡村房屋买卖合同能否有效，规定杂乱、了解各异，导致在司法实际中判决千差万别，笔者在此尝试对乡村房屋买卖合同的法律效能作一讨论。一、目前处置该问题的司法现状。目前，人民法院在审理乡村房屋买卖合同纠纷时，对其效能的认定主要有三种观念：一、合同有效。理由

2、是规定，违反法律、行政法规的强迫性规定的合同方为无效;进一步规定，人民法院确认合同无效，该当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。我国对乡村房屋买卖至今未进展专门立法，我国法律、行政法规对乡村房屋买卖行为亦未作制止性规定。二、合同无效，但不返还。理由是出卖方的行为本身可以视为对宅基地运用权的一种放弃，而法律并不制止这种放弃行为;另外，第58条中规定：“不能返还或者没有必要返还的，该当折价补偿。其中“不能返还是指现实上的不能返还，“没有必要返还是指根据实践情况的需求，而运用扩张解释来了解“没有必要返还能更好的倡导老实信誉原那么，维护买卖平安，保

3、证乡村环境稳定。三、合同无效，相互返还，但反悔一方对另一方作出赔偿，处置原那么是不诚信者不得益。二、我国相关法律规定的历史演化。1982年时国务院制定过，该条例第四条规定“严禁买卖、出租和违法转让建房用地;第十四条规定“乡村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，建房需求宅基地的，应向所在消费队恳求报公社管理委员会同意;确实需求占有耕地、园地的，必需报经县级人民政府同意。同意后，由同意机关发给宅基地运用证明。第15条规定“由于买卖房屋而转移宅基地运用权的，应按第14条的规定办理恳求、审查、同意手续。“出卖、出租房屋的，不得再恳求宅基地“社员迁居并撤除房屋后腾出的宅基地，由消费队收回，一致按

4、排运用。从上述规定看，当时的法律制止建房用地的直接买卖，并不制止房屋的买卖，只是规定了房屋的买卖需求经过有关机关恳求、审查、同意。但该条例于1986年被明令废止。1986年的土地管理法：第三十八条规定(1988年未修正)“乡村居民建住宅，该当运用原有的宅基地和村内空闲地。运用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府同意;运用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府同意。“出卖、出租住房后再恳求宅基地的，不予同意。1999年第二次修正的土地管理法：第六十二条“乡村村民一户只能拥有一处宅基地“乡村村民出卖、出租住房后，再恳求宅基地的，不予以同意。第六十三条“农民集体一切的土地的运用权

5、不得出让、转让或者出租用于非农业建立。有关司法解释：1963年最高法院规定“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归消费队集体一切，一概不能出租和买卖。但仍归各户长期运用，长期不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员一切，社员有买卖或租赁房屋的权益。房屋出卖以后，宅基地的运用权即随之转移给新房主，但宅基地的一切权仍归消费队一切。1984年最高法院那么以为，村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地运用权而发生的纠纷，应根据国务院中规定的审查、同意手续处置。1991年全国人大法工委给浙江省人大的回复中称，不宜将乡村房屋买卖行为按第四十七条规定的买卖或以其他方式非法转

6、让土地行为予以处分。国务院办公厅1999年5月6日发布的中规定：“乡村的住宅不得向城市居民出卖。2004年12月24日，国务院强调：“加强乡村宅基地管理，制止城镇居民在乡村购置宅基地。浙江省高级法院1992年纪要：“买卖乡村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实践运用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。可见，(1)以上法律只是制止或限制乡村的土地运用权出让、转让或出租，但没有直接制止或限制乡村房屋的买卖和租赁。(2)村民出卖房屋的后果是不能再审批宅基地。即使到1999年第二次修正的土地管理法后，国务院办公厅1999

7、年5月6日发布的及国务院也才有相应的政府规章对此进展制止，但上述规章均不是规定的法律、行政法规。三、基于上述司法现状及立法演化，笔者以为，对乡村房屋买卖合同的效能认定，应以有效认定为原那么，无效认定为例外;在1999年前的乡村房屋买卖合同普通均应作有效认定。对其理由作如下论述。(一) 从法律原理层面进展分析。首先，(以下称)第五十二条规定：“有以下情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法方式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强迫性规定。在合同无效的五种情形中，乡村房屋买卖无

8、效最大程度上适用的是第五种情形，即“违反法律、行政法规的强迫性规定。这里只强调违反法律、行政法规的强迫性规定，除此外，难以作扩展解释。最高人民法院关于适用假设干问题的解释(一)第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，该当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。这进一步明确了在实践审问任务中，利用“违反法律、行政法规的强迫性规定认定合同无效的适用范围。认定乡村房屋买卖合同无效也是这些规定。“违反法律、行政法规的强迫性规定作为认定合同无效的法定理由，并不是简单地看某一个法律、行政法规里的强迫性规定，而必需从无效合同的法律后果上去思索

9、能否损害国家利益、集体利益或者第三人利益，换句话说，违反法律、行政法规的强迫性规定，推导不出损害国家利益、集体利益或者第三人利益而去认定合同无效，这在实际和实际上毫无意义，这就是调查无效合同的危害后果，没有危害后果，哪来无效，假设机械地适用，相反地会导致本来合意的双方中任何一方的恶意得到法律上的支持，从而破坏曾经构成的买卖次序。其次，将宅基地运用权归于用益物权编，用益物权的完好性是“占有“运用“收益，但这里仅规定了对宅基地的“占有与“运用，并没有规定“收益，但又未作制止，没有规定“收益并不是制止其“收益，而要获得收益就必需发生流转，因此，对宅基地运用权留下了很大的扩展空间。第三、等均规定了集体

10、土地一切权。这一制度是与我国的户籍制度而相伴相随的，我国土地一切制就两种情况，土地分别属于国家一切和集体一切，用于建造房屋的土地，因一切权的不同而分为建立用地和宅基地，建立用地属于国家一切，宅基地属于集体一切。但是我们必需留意到，集体土地运用权的流转并不会动摇集体土地一切权属于集体经济组织这一规定。第四、解读相关法条，我们可以知道从到其他相关法规、规章，都没有制止与限制已有的宅基地运用人处分放弃宅基地运用权，获得设限，弃权不由。规定，宅基地运用权的获得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而可以规范宅基地运用权这一根本民事法律制度的只能是法律规定，而不能是部门规章。我国法律并未规定

11、集体土地运用权和房屋一切权主体必需一致，同时，笔者以为乡村房屋适用城市房屋的“地随房走更具有现实意义。(二)从立法本意进展分析。旨在加强土地用途控制，限制农用地转为建立用地，以坚持农用地的数量。而宅基地本身即为建立用地，其运用权主体的变卦并不会导致农业用地的减少,不会改动宅基地的性质，因此显然不能调整宅基地运用权流转问题。还思索到对农民的根本保证，防止农民转让房屋后流离失所，但是在大量劳动力曾经走出乡村进入城市、大片的乡村曾经转变为小城镇的今天，以为乡村房屋买卖会影响农民生活曾经没有现实根据，也不符合农民实现闲置乡村房屋的价值走向城市化的进程。(三)从社会效果和立法趋势进展分析。该类案件的发生

12、，大多是由于乡村土地大面积面临城市化，面临拆迁，伴随着近十几年的房价高涨及高额的拆迁利益，原来的出卖方恶意翻悔，假设在立法的模糊空间，没有司法的明确立场予以干涉和调整，这一区域的纠纷和矛盾将不断激化和开展，将使乡村的安定环境和我国正在建立的老实信誉、买卖平安的市场化经济面临严重挑战。我们无妨先来分析一下未来能够的立法取向：民法典草案第一百六十七条“村民经乡村集体经济组织分配获得宅基地运用权，一户只能拥有一处宅基地;第一百六十九条规定“宅基地运用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房一切权转让的，宅基地运用权同时转让。第一百七十二条“宅基地运用权人转让或者放弃宅基地运用权的，不再分配宅基地。王利

13、明主持的第三百零一条“宅基地运用权不得转让。但房屋一切权转移的，宅基地运用权该当随之转移。这阐明未来的立法方向并没有着意维护“非集体组织成员不得购买农户住房这一“既定次序。其次，从有利于经济开展的大局出发。乡村城市化是一种必然的趋势，方式上能够采取就地城市化;乡村土地运用权的物权化，如承包运营权已为法律所认可。宅基地作为一种私有财富进入流通对于运用权人有利，不能流通那么会限制乡村经济开展和城市化进程。再者，乡村房屋与城市房屋相比，区别在于土地权属不同。就房屋而言，与城市房屋一样，同样可以承继、出租、抵押、抵债等;但就土地性质而言，宅基地与国有土地运用权有明显的区别。宅基地的来源是集体经济组织的

14、划拨或分配，普通来说是无偿的，也有的地方进展有偿运用。经过以上分析，笔者以为，乡村房屋与城市房屋没有本质上的区别，买卖合同如没有其他无效事由的情况下应认定有效。综合上述分析，我们可以确定以下的处置原那么：以有效认定为原那么，无效认定为例外;在1999年前的乡村房屋买卖合同普通均应作有效认定。这一原那么既严厉遵守了根本的法理、遵照了立法本意和立法趋势，同时还综合思索到了相关政策规章的特殊性及此类矛盾纠纷发生的缘由力。认定有效的根本条件：1、房屋买卖时，买方家庭成员中有乡村集体经济组织成员的;2、在1999年第二次修正之前发生的乡村房屋买卖;3、出卖方的现有身份曾经不属于当地乡村集体经济组织成员的;4、购买方在买卖时符合乡村宅基地运用条件或者曾经审批运用宅基地的;5、转让行为曾经审批或者曾经当地乡村集体经济组织认可的;6、相关宅基地曾经国有化的;7、同一房屋经过多次买卖，或者相关房屋曾经大规模合法的翻建、扩建，曾经无