8203估价师协会网站cms案例分析

1、磐安县土地收购储备中心安文镇新兴街 9 号地块抵押土地使用权估价案例分析磐安县新兴土地评估第一部分评估项目的背景一、估价目的委托估价融资需要,拟以估价对象设定土地抵押权,我公司受托对上述估价对象的使用权进行评估,为抵押人及抵押权人提供客观、公正、合理的土地使用权价格，为其抵押二、土地状况确定土地使用权价格提供地价参考依据。本次评估的委托估价方为磐安县土地收购储备中心，系估价对象的法定使用者。（一）土地登记状况土地证号：磐安县国用（2005） 使用者：磐安县土地收购储备中心土地坐落：安文镇新兴街 9 号用途：住宅用地 地号：1-4-0-13-1使用权类型：出让使用权面积：6197.5 平方米终止

2、日期：2075 年 5 月 14 日1-686 号四至：东至路；南至路；西至新兴街；北至路填证机关：磐安县资源局登记日期：2005 年 12 月 27 日（二）土地权利状况1、土地权利归属根据磐安县国用（2005）1-686 号国有土地使用证，估价对象所有权属于国家，使用权属于磐安县土地收购储备中心。2、土地使用权取得方式根据磐安县国用（2005）1-686 号国有土地使用证，委托估价出让方式取得使用权，本次评估同样设定估价对象以出让方式取得。3、土地使用年限根据磐安县国用（2005）1-686 号国有土地使用证，至估价基准日，估价对象剩余使用年限为 66.51 年，此次评估按剩余使用年限设定

3、土地使用年期66.51 年。4、土地他项权利估价对象为出让土地使用权，经批准后，估价对象的使用权可以转让、出租、抵押，其合法权益受到国家保护。至估价基准日，估价对象未涉及抵押权、担保权及地役、地上、等他项权利。此次评估设定土地无他项权利限制。待估宗地为国有出让住宅用地，土地使用者为磐安县土地收购储备中心。地号：1-4-0-13-1，土地终止日期至 2075 年 5 月 14 日，至估价基准日，土地剩余使用年限 66.51。（三）土地利用状况1、宗地外在估价基准日，宗地外达到了“五通”-通上水、通下水、通路、通电、通讯，其具体指标如下：（1）上水：接市口片区城市上水；下水：接市口片区城市排污管；

4、通电：接城市供电网；通讯：入城区通讯网；通路：接新兴街；2、宗地内在估价基准日宗地内达到了土地自然平整。三、地价定义至估价基准日，估价对象为国有出让土地，其所属于国家，使用权属于磐安县土地收购储备中心，未曾设置他项权利。本次评估来设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。按实际权利状况估价对象国有土地使用证的登记用途及规划用途皆为住宅用地。此次评估根据原则，按估价对象登记用途设定估价对象用途。根据磐安县国用（2005）1-686 号国有土地使用证，估价对象为出让住宅用地，土地使用权终止日期为 2075 年 5 月 14 日，至估价基准日估价对象，剩余使用年限 66.51 年。考虑土地使

5、用66.51 年设定估价对象使用年期。原则，按实际剩余使用年限至估价基准日，估价对象拟建住宅用地，已具备宗地外“五通”，宗地内土地自然平整。结合估价目的，为体现估价对象实际价值，本次评估按实际开发程度设定估价对象开发程度。估价对象规划建筑占地面积 6197.5 平方米，规划容积率为 2.5 。考虑土地利用连续性及2.5。因此，此次评估按规划容积率 2.5 设定估价对象容积率估价对象的价格定义为：于二 OO 八年十一月十日，土地用途为住宅用地、无他项权利状况下、宗地外“五通”，宗地内土地自然平整、容积率为 2.5 条件下的 66.51 年期土地使用权价格。第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解

6、决方案一、本案例的由来估价对象的所人需在，为了减少自身的风险，要求人提供履行担保的物品，估价对象的所人将位于磐安县安文镇新兴街 9号地块作为抵押物，于二 00 八年十一月十日委托我公司对该块土地进行抵押价值评估，为委托方抵押 二、估价方法的确定提供价值参考依据。根据城镇土地估价规程（GB/T18358-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、假设开发法、成本近法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。1、估价对象属于拟建住宅用地，其地价与现在及未来的开发价值关系密切，不宜采用

7、成本累加方式得出积算价格来替代住宅用地的价格水平，故此次评估不选用成本近法。2、价对象属于拟建住宅用地，无现实收益且未来的 收益不易于量化，考虑到评估的可操性，故本次评估不采用收益还原法。3、于估价对象位于磐安县城区土地级别及基准地价表覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修进行评估。4、估价对象已为最有效使用，且所在区域类似估价对象地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易测算估价对象地上建（构）筑物的不动产总价，故比较适宜选用剩余法评估。综上所述，本次估价采用基准地价系数修 、剩余法进行评估三、本案例估价工作的主要难点和解决方案（一）、基准地价系数修技术难点及解决方案1、估价对象规划及法定用途与

8、基准地基价体系参照用途不同导致评估难点 a 估价对象法定用途为住宅用地，由于估价对象位于二级地区块最繁华处新兴街 9 号，该地块价格明显高于单纯二级地区块非临街相同规划条件下住宅用地，因而若参照住宅用地大宗地则土地价格会偏低，且不符合磐安实际，若参照商业大宗地，则土地用途又不同。b 解决方案：由于磐安县城区地方特殊性，往往临街出让地块皆为住宅用地，而其用途底楼作为商业用途营业用房，二楼及以上作为办公、居住用房，其地价往往高于单纯 40 年期商业用房，故可参照同区域商业用地大宗地基准地价体系修正而得。2、基准地价修正指数确定难点：由于本项目无比较案例及无现实收益比较案例，故只能选择基准地价法，磐

9、安县基准地价体系颁布已超过三年，按理超过三年不能采用。解决方案，由于商业用地大宗地价格体系与现行临街住宅用地价格体系相符，故可加以具体案例说明而采用。（二）剩余法评估难点及解决方案1、剩余法开发成本核算中核算成本一般高于实际成本，且本地房地产开发市场上各家开发商开发成本差异较大，故应多做市场合实际开发成本作为估价基础。分析，选取区域内较符第三部分评估项目的启示一、培养抵押项目的风险回避意识由于房地产抵押的特殊性，其在适用法律、依据、估价原则、考虑、参数选择、说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（）业的抵押、担保业务，金融（）业本身需要的安全、稳健、谨

10、慎；土地估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险；在抵押估价中要更加严格地执行估价规程和房地产抵押估价指导意见，采取客观、谨慎、甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。(1)认真核实委估房地产必备的权属证明文件。具体要求：一要完整，二要看原件，三要同实际状况和委托方填报的清查估价明细表进行核对。取证复印件上要加盖委托方或资产占有方公章。尤其要注意有无他项权利登记。当遇到权证不全或提供不出，或委托方称未办妥领取权证手续等情况时，宁愿放弃不评，也不要迁就。(2)对超过估价机构执业能力的估价项目，在收集不到有关有效数

11、据，特别是采用市场比较法时切忌以交易、三年以前的交易案例、用途不相同的案例来凑数，对委估房地产情况确实难以了解时还是不去估价为好。二、对于估价项目的复杂性，要遵循合法原则，实事求是评估地价。作为抵押物的房地产必须具备以下条件：一是，抵押房地产必须是合法的，当到期不能清偿时能够依法处置；二是，抵押房地产依法处置后的价值应当不小于的本息之和。在估价中国合理确定假设前提和限制条件，把握市场风险的防止，还要分析市场变现能力。在估价中，应从专业角度向估价报告使用者作出提示：估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；便是使用评估价值；定

12、期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。在接到此项评估项目后，进行了以下工作：首先与委托人联系，取得被评估房屋的相关资料及听取委托人介绍被评估房屋的情况，在心中建立起对被评估房屋的初步形象；第二步，根据被评估房屋的相关资料，对被评房屋的区域及个别状况进行初步实地查看：查看估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等情况，并对估价对象的外观、内景、临路状况、周围环境进行拍照，并作好详细的实地查看，同时感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，并核实委托人提供的资料的准确性；第三步。确定估价技术路线及估价方法；第四步，对周边的与估价对象邻近或在同一供需圈的相似物业进行资料收集；第五步，撰写估价报告；第六步，审核估价；第七步，提交估价。三、本