拆迁安置补偿合同纠纷案

1、.：.；拆迁安顿补偿合同纠纷案仇慎齐 张洪要点提示：1、拆迁人与被拆迁人仅就安顿补偿协议发生争议，人民法院应作为民事案件受理;2、特殊情况下，违约方依然有权起诉要求变卦或解除合同，但该当承当违约赔偿责任;3、安顿房屋的实践面积大于合同商定的面积，超越3%的部分，被拆迁人不再另行支付购房款，而产权却归被拆迁人一切;4、拆迁人因违约呵斥原合同不能履行，而要求拆迁安顿补偿方式从产权置换变卦为货币补偿的，计算房屋补偿价款的房屋面积应以建成后的安顿房屋的实践面积计算;5、房屋单价应以起诉时同类型同地段房屋的市场单价为准。案情：原告：徐州贾汪利民房屋拆迁(以下简称拆迁公司)被告：李景阳2003年9月4日，

2、拆迁公司与李景阳双方签署房屋拆迁补偿安顿合同，商定：拆迁公司撤除李景阳一切的位于徐州贾汪夏桥洗运北里3号楼1202室面积为52.05平方米的房屋一套，拆迁公司为李景阳提供安顿房，位于徐州贾汪祥颐小区6号楼3301室，面积为65.30平方米，并于2004年5月31日交房。合同第四条规定，“协议安顿面积允许上下浮动3%，再超出面积部分(李景阳)不再交付购房款，超越过渡期限，拆迁公司按有关规定进展赔偿。合同签署后，徐州贾汪祥颐小区6号楼3301室，面积为96平方米，并被开发商灵行出卖给了他人，导致拆迁公司无法向李景阳交付商定的安顿房。其间，拆迁公司多次找李景阳协商变卦安顿补偿方式，以产权置换变卦为货

3、币补偿，但李景阳不断不置可否。2007年7月10日，拆迁公司向法院起诉。原告以为，开发商将安顿房屋出卖给他人致使原告方违约，导致原拆迁安顿补偿合同无法履行，原告多次与李景阳协商，达不成变卦安顿补偿方式协议，李景阳又不自动行使权益，现起诉要求变卦或解除合同，并情愿承当该当承当的违约赔偿责任。被告以为，假设将拆迁安顿补偿方式从原商定的产权置换补偿变卦为货币补偿，房屋面积那么应以96平方米，市场每平方米单价1600元计算，房屋补偿金额应为150465.60元，过度补助费用27072元，合计177537.60元。审 判贾汪法院审理以为，拆迁公司与李景阳仅就安顿补偿合同发生争议，人民法院应作为民事案件受

4、理。开发商将安顿房屋出卖给他人致使拆迁公司违约，导致原拆迁安顿补偿合同无法履行，在与李景阳协商，达不成变卦安顿补偿方式协议，李景阳又不自动行使权益的情况下，拆迁公司有权起诉要求变卦或解除合同，但该当承当违约赔偿责任。拆迁公司要求以产权置换方式变卦为货币补偿方式，计算房屋补偿面积应以安顿房的实践面积96平方米计算，单价应以起诉时同类型同地段的房屋市场单价(1600元/平方米)为准，但该当扣除被拆迁人李景阳该当支付的合同商定的安顿房与拆迁房的差价部分。审理过程中，2007年8月3日，双方当事人达成如下调解协议：拆迁公司于2007年8月31日前给付李景阳人民币175000元，原2003年9月4日双方

5、签署的拆迁安顿补偿合同解除。本案最终以调解结案。评 析随着我国房地产业的迅猛开展和住房制度改革的深化，同时由于我国不动产立法还不完善，市场机制还不健全，商品房开发拆迁行为很不规范，特别是一些房地产开发企业严重违背老实信誉原那么，有的虽然签署了拆迁安顿补偿合同，却为了本身利益故意违约而呵斥合同不能履行，或根本不与被拆迁人签署拆迁安顿补偿合同，故意制造费事而进犯被拆迁人的利益，从而呵斥房地产开发拆迁安顿补偿争议高发，这既进犯了被拆迁人的合法权益，又呵斥房地产开发市场的非规范化运作，同时因拆迁安顿补偿不及时到位呵斥被拆迁人四处上访告状行为的发生，严重影响了社会的稳定，与调和社会的建立开展背道而驰。因

6、此，人民法院在处置该类案件的时候，应本着有利于被拆迁人的原那么和有利于房地产行业良好运作和开展的原那么妥善处置好该类案件，用司法的手段维护调和社会的良好开展。本案就是因拆迁安顿补偿原拆迁人违约呵斥合同不能履行，拆迁人起诉要求以产权补偿方式变卦为货币补偿方式而发生的争议。虽然本案最终以调解结案，但该案存在的五个问题值得讨论和明确，以便为今后类似案件的处置提供参考：一、拆迁人与被拆迁人仅就安顿补偿协议发生争议，人民法院是作为民事案件受理还是作为行政案件受理的问题。拆迁人与被拆迁人仅就安顿补偿协议发生争议，人民法院是作为民事案件受理还是作为行政案件受理，司法实际中有两种争议的观念：第一种观念以为，应

7、作为行政案件受理。理由是，由于我国目前集体土地还不能恣意出让，必需经过国家征收后作为国有土地才干出让，拆迁安顿补偿协议的本质是国家征收补偿行为，因此，拆迁安顿补偿合同实践上是一种行政合同。行政合同不同于民事合同双方位置的平等性，行政合同双方签署主体的位置是不平等的，拆迁安顿补偿合同因此具有国家强迫性。因此，因拆迁安顿补偿合同履行问题发生争议起诉到法院，那么应作为行政案件受理和审理;第二种观念以为，应作为民事案件受理。虽然拆迁安顿补偿合同处理的实践问题是征收补偿问题，但合同签署的双方主体的位置依然是平等的，完全是基于当事人的意思自治而签署的合同。因拆迁安顿补偿合同履行问题发生的争议，应属于平等民

8、事主体之间的民事权益纠纷。另外，最高人民法院法复(1996)12号下称法复(1996)12号文中规定：“公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安顿等问题的判决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院该当作为行政案件受理。拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安顿等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔，未经行政机关判决，仅就房屋补偿、安顿等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院该当作为民事案件受理。此规定也确认了房屋拆迁纠纷是平等民事主体之间的民事权益纠纷。因此，拆迁人与被拆迁人仅就安顿补偿协议发生争议，人民法院应作为民事案件受

9、理。笔者赞同第二种意见。本案拆迁人拆迁公司与被拆迁人李景阳仅就安顿补偿拆迁合同发生争议，人民法院作为民事案件受理无疑是正确的。二、违约方能否有权起诉要求变卦合同或解除合同的问题。由于现实生活和司法实际中根本上都是权益方而非违约方行使诉权而要求变卦或解除合同，因此也根本上对此作了同样的规定。根据的有关规定，除了当事人协商一致和不可抗力，合同的双方当事人(不论是违约方还是非违约方)都有合同变卦权或解除权外，对违约方能否有权要求变卦或解除合同，没有作出任何规定。正如上文分析而言，虽然违约方自动起诉要求变卦或解除合同的情况鲜见，但法律规定却不能挂一漏万，否那么将导致司法实际中无法可依。笔者以为，特殊情

10、况下，违约方有权自动起诉要求解除合同。这和“提存制度的法理是一样的。提存，是指债务人没有正当理由而回绝接受履行，或者无从查找债务人而无法履行时，债务人按照法律规定将标的物提交有关部门保管待领。提存有利于债务纠纷的及时处理，更好地平衡债务人与债务人双方之间的利益冲突，保证市场机制的正常运转。笔者以为，根据常人的判别，当因违约导致合同的履行曾经没有任何必要或者因违约导致合同根本无法履行的情况下，非违约方不行使合同变卦权或解除权时，违约方可以起诉或提起仲裁要求变卦或解除合同。合同履行没有任何必要的情况。如甲、已两国发生战争，甲国与丙国签署了军火供应合同。但是，丙国由于没有按时制造好供应军火，当其供应

11、军火制造好时，甲、已两国战争曾经终了，那么，根据常人普通的判别，甲、丙两国的军火供应合同实践上就没有了再实践履行的必要。丙国于是将这批军火另外作了处置，而等待甲国提出解除合同并要求违约赔偿。但，时隔不久，甲国依然要求丙国继续履行原军火供应合同。这无形中打了丙国个措手不及，一定程度上也影响了丙国的利益。因此，当出现上述情况，甲国恶意不及时提出解除合同或变卦合同时，丙国为了本身利益可以有权以仲裁或诉讼的方式要求变卦或解除合同。合同履行实践不能的情况。导致合同履行实践不能的情况有许多缘由，如合同标的物的毁损、灭失或移转他人，导致合同标的物无法实践交付;合同一方当事人的死亡或权益义务终止，没有合同履行

12、方面的权益义务接受人，也没有可供履行合同的“遗产等，导致合同无法履行;等等。比如本案，拆迁安顿补偿合同的原标的物徐州贾汪祥颐小区6号楼3301室因第三人开发商出卖于他人，导致拆迁公司无法再实践将原合同标的物交付给被拆迁人李景阳，而拆迁公司作为政府的一个准职能部门为了处置遗留问题，在被拆迁人既不要求变卦合同履行方式，也不要求赔偿损失的情况下，虽然是作为违约方，拆迁公司依然有权以提起仲裁或诉讼的方式要求变卦或解除合同，但该当承当违约赔偿责任。这既有利于政府拆迁任务和社会稳定的大局，又能使被拆迁人的利益得到及时的实现和维护，同时也与的老实信誉原那么不相违背。因此，拆迁公司虽然作为违约人，其依然有权起

13、诉要求变卦或解除合同，但该当及时承当违约赔偿责任。当然，根据(以下简称)第七条的规定，假设是拆迁人与被拆迁人按照一切权互换方式订立拆迁补偿安顿协议，明确商定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安顿，假设拆迁人将该补偿安顿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先获得补偿安顿房屋的，仲裁机构或人民法院应予支持被拆迁人的恳求，保证其优先权的实现。三、实践安顿房屋面积超出合同商定面积3%以上的部分的房屋产权归属问题。28.741平方米，产权应归被拆迁人李景阳一切。这表达了规定的“惩罚性赔偿责任制度。“惩罚性赔偿责任制度是来源于英美法系国家的一项民事制度，最早主要适用于侵权责任，但后来逐渐被广泛

14、适用于合同责任。司法解释吸收“惩罚性赔偿责任，这样既充分留意到依法维护买受人的合法权益，又思索到商品房开发运营过程中的实践情况，有利于促进房地产市场的安康开展和良好运转。3%根据第十四条规定：“出卖人交付运用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符，合同有商定的，按照商定处置;合同没有商定或者商定不明确的，按照以下原那么处置：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同商定的价钱据实结算，买受人恳求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人恳求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人赞同继续履行合同，房屋实践面积大于合同商定面积的，面积误差

15、比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照商定的价钱补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承当，一切权归买受人;房屋实践面积小于合同商定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超越3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。从上述条文中可以看出，实践安顿房屋面积超出合同商定面积3%以上的部分的房屋面积，其价款由拆迁人承当，产权应归被拆迁人一切。本案原拆迁安顿补偿合同商定安顿房屋面积为65.30平方米，上下可浮动3%，实践安顿房屋的面积为96平方米。因此，其超出的部分96-65.30-65.30四、产权补偿方式变卦为货币补偿方式房屋面积的计算根

16、据问题。3%)是超出合同商定面积但属于合同商定的上下浮动3%以内的面积。根据第十四条规定的立法精神，因此，产权置换补偿方式变卦为货币补偿方式的房屋面积原那么上应以安顿房的实践面积96平方米计算。当然应扣除合同商定面积和超出合同商定面积3%以内的差价部分。3%)平方米范围内支付了相应的安顿房与拆迁房的差额价款后，就要得到96平方米的房屋。在这96平方米的房屋面积中，有65.30平方米是合同商定的面积，28.741平方米是超出合同商定面积3%以上正如上文所言产权明确应归被拆迁人一切的面积，1.959平方米(65.30对产权置换补偿方式变卦为货币补偿方式房屋面积的计算根据问题，原那么上合同有商定的或者是双方当事人达成变卦协议的，应按照合同的商定或变卦协议履行;假设合同没有商定，事后又达不成变卦协议，假设是实践安顿房的面积超出原合同商定的面积，原那么上那么应以实践安顿房的面积计算。假设本案以产权置换补偿方式实践履行了合同，那么，被拆迁人在67.259(65.30+65.