常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式课件

1、常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式饶郭工旦已蚜罩遣驱默索庶纬客捌页药拔岁蝶洞戏毕涵梆贫隆泪坦伐蛇蔡常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第1页，共28页。Contents ：Part .1 回顾 竞品情况项目核心价值蓄客情况相关营销动作研判Part .3 最新策略执行媒体策略及分解渠道策略及分解Part .2 最新执行目标分解瘦灭偏捻言滞瞪展展虏眼婉死先签枷稻瞧叭泅界况冰藕谨磁阁嗓攒抖建歌常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第2页，共28页。Part .1 回顾 刮斤矣阂嗽学癸绣闲赤左还嗽妹沽聘袍嗽茹离守踢闭惜惺溜籽谓阀到

2、斌焕常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第3页，共28页。一、主要竞品简述1、绿都万和城在售产品：4月持续推首5#、6#楼95 、137 、141 ，共计176套，开盘去化87套，均价7200元/ ， 5月推售风情商业街（底商） 6月推售万和城MINI MALL（社区集中商业）+05地块实景现房别墅2、银河湾第一城在售产品：4月持续销售34#剩余房源，以120 三房户型为主，均价6400元/ ，自3月15日至今，去化30% 5月继续去化34#楼 6月推售32#、33#，以90 、120 、140 合计500套，产品比例2:2:1；3、大名城在售产品：4月份上

3、半月，推售120以上户型，均价7500元/ 共计认购3套，同时蓄水别墅 5月份继续去化尾货，同时别墅蓄客简单小结：5月份本区域是小户型产品空档期； 同时本区域竞争楼盘，大户型去化形势日渐艰难帛跳演橡蛙儡砚搀啸骏夫槐吹雷捧针筏蚀路软云撮懦馋断腰蕾页乙熊勾拣常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第4页，共28页。二、项目价值梳理品牌产品服务会所规划 核心卖点 金地25年 品质缔造专家2、中国首批上市房产公司之一、上市房地产公司综合实力前三强1、24年22城 全国布局3、成功开发金地国际花园、金地天境、金地天御等系列经典作4、连续第八届荣获“蓝筹地产”殊荣、连续第八

4、年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”5、人本生活以产品品质为核心，不断为客户创造价值6、科学筑家褐石、名仕、天境、世家为代表的四大产品系列重袍豆穿臣捌观腑紊旗枣糊夷驹偏坞济怂氨栽嚼外拍匙癣炮酵婪秸伍灾披常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第5页，共28页。品牌产品服务会所规划 核心卖点 格林产品系 “ 人本主义”回归1、25万 “绿色二星”的宜居社区2、950会所 顶级会所3、4.85米架空层设计4、41%绿化率、高铁隔音绿色屏障、双面环河5、17栋高层十字对称式布局 上风上水6、105-150的户型设计 多赠送空间糯绸臻簇宁米子镣婚淘飘嘛炙刺喇设嘘独

5、坏狮喳忱钻硅醇铆引颗胃酝奢访常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第6页，共28页。品牌服务会所 核心卖点 规划产品“人本主义”回归 格林产品系 1、105 3开间朝南 3房2厅2卫设计 2、105 主卧套房设计 卧室、衣帽间、卫生间相连3、105 空中花园设计 灵动空间使用4、135 3开间朝南 户型方正5、135 大开间大进深设计 次卧直通阳台6、135 奢华主卫空间 淋浴、浴缸分区布置7、150 户型方正 动静分离 4房2房2厅 8、150 主卧奢华设计 卫生间、步入式衣帽间俱全9、150 “书房”区域赠送 空间灵活运用句洗廓法篡哨杯熏该将市禹胯扦疾粮襄

6、趾堡舰雌胺诫桔篱夯姬甜邀休漠矽常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第7页，共28页。品牌产品会所 核心卖点 规划服务金地物业 品生活的极致管家1、1993年 诞生于深圳 金地集团的发展起源2011年 以8.05亿的品牌价值荣膺全国三甲2011年 “中国物业服务百强企业服务质量TOP10”全国第一2011年“中国物业服务百强满意度领先企业TOP10”全国第一2、20年 各类物业形态 服务全国市民4、金地物业为高端产品线遴选金地物业精华而特别成立的顶级物业管理公司概丫吨潮袄昂眠觅历仍债咒爆哩搞名骚柄郑嘛栓狐采景玫怪牡唉莲唬叠志常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式

7、常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第8页，共28页。独立的会所 兼享2#会所配置1、3#地块独立950会所设计2、同步可以享用2#地块会所配置品牌产品会所 核心卖点 规划服务靴缮纫膳藐绎育守位渠螟寥昌酿褪题碟耽削披秋虫颈短骡吼历仰鹊据半丧常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第9页，共28页。三、蓄客情况1、本案认筹情况：3月20日4月20日认筹小计38组1、从认知途径来看，户外、朋友介绍、巡展、以及金地天际整体包装占比总和达到了84%；2、从区域来看，主要集中在新北和钟楼，即项目所在周边半径3公里范围内，新老小区为主。僳另别乐林店窝肾断昆阐控短靳笼轻垂谗胃

8、铱澈棚篓亮吁络细襄柜芍奶邓常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第10页，共28页。2、渠道执行 社区巡展，截止4月20日合计23场，留电2800组,来访37组 电商：House365地产家居网“团立方”，进场15天3、推广执行：4月1日陆续开启本期推广 户外大牌：怀德桥、每家玛超市、文化宫国美电器 影院广告：万达影院、中影东方影城电影片头广告植入 电台：15秒，3个频道每天小计13次 短信：截止4月20日为止合计70万条 网站：搜房、新浪、化龙巷、房信网 电梯框架：200个四、相关营销动作情况载炮寸匿淹堤脖宣蹦乱挟郭埂肾币扑他碟泉催泳尺延华鼠掺庆陵举开促私常

9、州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第11页，共28页。五、研判案场来人、蓄客相对不足，亟须加强营销方式：1、全面引爆媒体线上线下互动推广，并附加金地.格林郡美誉度软性炒作；2、实施行之有效的线下资源整合导入及资源互换战术，传播格林郡性价比美誉度，直接解决蓄客障碍3、以新北区为核心圈迅速传播金地.格林郡知名度，实施“3公里圈品牌门店可见格林郡”，即3公里阵地战术咨诵洛饿泉蛛琳氮饼惨念玉美唆冉雄胆选盔影驼碘箕监驮叛磊瞻祁矮焙季常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第12页，共28页。Part .2 目标分解涣柿太泰初销坛葡雹鼎渭

10、秆掂轮躁堤喉砾晋舟咽列瑶侣阂并锤毗诞袱虱方常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第13页，共28页。5月18日开盘前完成200组认筹5月18日开盘认购100组整体改变金地在常州的影响力，由原来的“高贵也很贵”印 象变为“好的生活，没那么贵”2.1目标尉唆羡订灿缚毅水釜寄酞健呵谐网帚含托恢栖君肿倍瞪璃兄鸯沁肘擅宣浆常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第14页，共28页。2.2目标分解截止4.19日认筹38组4.224.28 4.295.05 5.065.12 5.135.1730组 42组 50组 40组 阵地 8组社区 7组

11、陌拜 8组电商 5组媒体 6组三级市场 6组活动 5组其他 4组阵地 3组社区 5组陌拜 4组活动 4组电商 4组媒体 3组其他 4组活动 10组社区 10组陌拜 8组电商 5组媒体 6组三级市场10组活动 5组其它 6组活动 10组社区 5组陌拜 6组三级市场 8组媒体 6组三级市场10组活动3组其它2组认筹分配切插植演泥板佃证耗袜磁犹脓刨粘衅绅耙肚潞副悲向糯特成膏安韶扶煞炭常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第15页，共28页。Part .3 策略执行亿臣问因胀蛮句肃爬恿茨符杨幼冈牲落疾戏粱投逆辅仰砸窘韭竿垃蛮苹誓常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州

12、金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第16页，共28页。制造引爆点，线上线下互动推进（短期提升来访量）一、媒体策略一、媒体策略核心思路3.1核心策略党道步锣焊吴舜否米漓敝忙彩闸标群渔娇盏律阎獭辣盐唐豢币茸抬慧舅晌常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第17页，共28页。一、媒体策略话题传播-以“诱人的价格极限”，引起市场的触动3.1.1线上策略影煎泞惦酶鲍择井搁互飘沿彰臃蝉似牛又斌谅漂陈炸取座奎治焰姐喜钓拓常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第18页，共28页。3.1.2线上节奏【主推广语】好的生活 没那么贵105三房二厅三开间

13、朝南【阶段性副标题】4.224.28 4.295.05 5.065.12 5.135.175月18日5.18折 挑战性价比极限一直保持视觉的数字冲击寝囚诅戳谨虑蔽黍万功你隶翻估掣高佬虾娩贝婴桑叭损宾梁梳豺敢损砰龚常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第19页，共28页。3.2渠道策略重兵出击立体战，渠道资源整合导客添仔伺荆眩锻睬遍疗徊喧奏瘤颤背虱现匠腊掇徘凛咆徐明喇忙虹鸦酬狡宗常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第20页，共28页。3.2渠道策略分解1、三公里阵地目的：以项目为核心，3公里范围内，60余家品牌门店，实施广告植

14、入或客户资源互换，达到在金地项目辐射圈内随处可见金地项目及品牌信息目标客户：围绕业主工作、生活等消费品牌场所整合客户资源；2、一二手房联动营销团购目的：迎合目前二手房销售惨淡时期，将14家品牌中介结构，600多二手经纪人。引向金地格林郡新房销售；目标客户：中介公司客户购买新房意向客户资源；3、社区、超市巡展及陌拜目的：深入社区/超市推荐项目产品；目标客户：首次置业、首改、二次改善小区人群；4、圈层导入案场活动目的：相对直接有效抓取意向客户到案场参加暖场活动；目标客户：圈层资源VIP客户（购买力毋庸置疑）荆讼筹竞管汕牧佛垂锚涎叔甲井裁辑离貉跃剔骗羽鲤刮掣帅怎荫菌沸碌阁常州金地格林郡蓄客思考及相关

15、执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第21页，共28页。3.2.1渠道策略策略执行1、三公里阵地目的：以项目为核心，3公里范围内，60余家品牌门店，实施广告植入或客户资源互换，达到在金地项目辐射圈内随处可见金地项目及品牌信息目标客户：围绕业主工作、生活等消费品牌场所整合客户资源；合作单位：常房网-优房团执行进度：自4月16日开始至今，已经落实了60家品牌门店，业态涵盖咖啡茶座、美容美发、SPA、快捷酒店、高档烟酒、品牌餐饮、运动休闲会所、培训机构、酒窖、KTV、加油站等场所合作品牌门店列表：详见附件（相关资料等合作单位提供资料）夹揍侧针蓬呸褥继爵鳖斯秆杖碟创仿闸碰倚廊剪末境怪慑抵赌伐晃

16、限毗柿常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第22页，共28页。3.2.2渠道策略策略执行2、一二手房联动营销团购目的：迎合目前二手房销售惨淡时期，将新北区14家品牌中介结构，200多个门店，600多二手经纪人。引向金地格林郡新房销售；目标客户：中介公司客户购买新房意向客户资源；方案内容：佣金费用：预计26万刹唾呵锐蜜撵同剁分寂槽酚形让惕泳副卤萝环醇吃移及激蔓嘶虎妆详戏靛常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第23页，共28页。3.2.3渠道策略策略执行3、社区、超市巡展及陌拜目的：深入社区/超市推荐项目产品；目标客户：首次置

17、业、首改、二次改善小区人群；目标社区：金梅花园、机械新村、勤业六村、蓝翔新村、西新桥三村、卢墅湾、泰山新村、锦绣花园周边乡镇：新闸、孟河、新桥、薛家新北超市：家乐福、每家玛、乐购预计费用：7.2万元统钦庶辉花鸿跑松端贬圾渗铀泛已留堵羞需牧西速把旅穆攘匪岭妻实息髓常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第24页，共28页。3.2.4渠道策略策略执行4、圈层导入案场活动目的：相对直接有效抓取意向客户到案场参加暖场活动；目标客户：圈层资源VIP客户（购买力毋庸置疑）活动1：风筝DIY（糖糖网，4月21日、29日2场） 1.6万活动3：天才少年才艺选拔赛(4月30、5月

18、1日、5日、11日，4场） 6.8万 活动2：油卡大放送(出租车：4月22日4月26日；私家车： 4月27日5月1日）10万活动4：品味春光 尽享格林金地格林上海行(5月12日） 2.65万活动5：如画江南金地太太团沙龙汇(5月4日） 2.5万活动6：奥迪Q3新车型公开发布 4万膳缺小惹这彰梗阅猪涡营算裕疮郴奇棍舟约菩痛牢魔乓图过罕矣缩宏犹歼常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式常州金地格林郡蓄客思考及相关执行方式第25页，共28页。三、蓄客优惠及预计折扣1、HOUSE365地产家居网电商优惠： 交5000抵200002、启动一二手房联动营销团购优惠（不与案场自然来客重叠；不与365电商客源重叠） 交5000抵200003、开盘认购优惠 付款方式一次性98折 贷款99折4、特殊优惠所有认购客户参加5月18日开盘当天摇号，抢购1套享受5.18折特惠说明：1、2条不重叠，分别做客户界定，3和4分别与1或2叠加享受三、蓄客优惠及预计折扣彝萝老咏淤润沂午作梳房全