房地产景观提升产品价值课件

1、房地产景观提升产品价值2022/8/5房地产景观提升产品价值第1页，共59页。满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质统筹化 设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 景观全面提升五步曲 (客户、成本、效果、特色、设计资源)房地产景观提升产品价值第2页，共59页。第一章：如何在设计策划中确定地产景观的亮点和卖点房地产景观提升产品价值第3页，共59页。16房地产景观提升产品价值第4页，共59页。4房地产景观提升产

2、品价值第5页，共59页。景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力！ 根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5房地产景观提升产品价值第6页，共59页。景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点房地产景观提升产品价值第7页，共59页。 万科的景观产品基本分为四大类现代系列风情系列西班牙(南加州/英式)泰式(东南亚)现代中式现代西式(港式)代表作：第五园、水晶城、润园代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸代表作：金域蓝湾、十七英里一期代表作：金域华府、金色家园房地产景观提升产品价值第8页，共59页。 景观竞争点 入口作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：

3、项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色入口的内容包括： 1.引导空间序列（市政道路包装） 2.车行流线设计（含指示及人员管理） 3.人行流线设计（同上） 4.大门形象（特色、品质感） 5.入口对景设计（强化特色） 6.整体绿化（突出价值感） 7.项目LOGO设置（突出特点） 8. 灯光效果（考虑晚间宣传和夜景） 9. 社区围墙（强化品质感和安全性）10. 物业管理设置完善性和创新性房地产景观提升产品价值第9页，共59页。 景观竞争点 配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容 景观配置内容包括：1.活动配套 a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点

4、） b.老人活动（同上） c.运动场地（同上） d.泳池（同上）2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？） a.配套内容 b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植） c.人行流线设置（使用是否便利？）3.会所配套内容（侧重室外部分）房地产景观提升产品价值第10页，共59页。 景观竞争点 绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感绿化内容包括：1.特点（选取有优势的点） a.原生树的利用 b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系） c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前） d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）2.灌木和小乔木的运用 a.灌木的搭配和布置方式 b

5、.利用灌木和小乔木藏拙 c.品种的选择（成本因素）3.苗木资源和施工单位资源 供货来源？合作方式？价格？房地产景观提升产品价值第11页，共59页。 景观竞争点 其他设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用特色内容包括：1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本） a.湿地 b.渗水铺装材料 c.垂直绿化（墙面） d.生态边坡2.水景（低成本高品质） a.小水景，大效果 b.水生植物的运用 c.驳岸处理3.构筑小品等（系统性） 风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统房地产景观提升产品价值第12页，共59页。 展示区案例分享1.厦门万科金色悦城2.长沙万科金域蓝湾房地产景观提升产品价值第13页，共

6、59页。 住区景观定位案例分享1.天津万科水晶城2.深圳万科第五园房地产景观提升产品价值第14页，共59页。景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点房地产景观提升产品价值第15页，共59页。 其他公司的景观特点 龙湖做照片！龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉学习从镜头感中修饰景观细节房地产景观提升产品价值第16页，共59页。 其他公司的景观特点 绿城做公园！绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线学习营造秩序感的品质小空间房地产景观提升产品价值第17页，共59页。 其他公司的景观特点 华润做大学校园！华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线学习利用大

7、草坪组织景观序列房地产景观提升产品价值第18页，共59页。 其他公司的景观特点 星河湾做高差！星河湾景观手法总结：入户水景+地形造高差+高密度灌木学习利用设置高差使空间小中见大房地产景观提升产品价值第19页，共59页。 其他公司的景观特点 仁恒做创新！仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路+高品质的实施学习引进优质设计资源房地产景观提升产品价值第20页，共59页。景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点房地产景观提升产品价值第21页，共59页。 景观学习要点 展示区画图写字！记录要点：1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）2.指示系统的设置（图纸照片）3.人员接引设置（图纸）4.项目特色及亮点

8、（配照片）5.卖场围合包装（照片）6.综合成本测算（绿植、部品、家具等）7.工期及资源研究流线和布置要点房地产景观提升产品价值第22页，共59页。 景观学习要点 住区内有的放矢！记录要点：1.交通模式（图纸）2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式）3.活动配套量化（图纸和表格）4.指示系统（配照片）5.入户前空间处理（照片）6.架空层（照片）7.细部节点处理（省钱好看的做法要记录）8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）9.工期及资源研究重点和亮点房地产景观提升产品价值第23页，共59页。第二章：如何通过设计策划使得成本投入更具价值房地产景观提升产品价值第24页，共59页。产品分类景观的

9、成本设计审控房地产景观提升产品价值第25页，共59页。 地产景观的逻辑 客户 土地 产品 景观定位景观配置景观成本不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？景观品质提升靠什么体现？增加配置面积 or 增加景观成本？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”景观品质怎样提升，提升什么？房地产景观提升产品价值第26页，共59页。 喜达屋酒店集团的产品品牌策略尊贵客人高级商务旅行者中端商务家庭旅游热爱交流的年轻人明星、时尚人士住客特征天梦之床（Heavenly Bed）天梦之浴（Heavenly Bat

10、h）天梦之淋（Heavenly Shower） 甜梦之床（ Sheraton Sweet Sleeper Bed） 福适之床（Four points Comfort Bed） 特色W床（Signature W Bed ）特征产品社会客厅socializing in the Living Room 无房地产景观提升产品价值第27页，共59页。 万科住宅产品分类房地产景观提升产品价值第28页，共59页。G2孩子三代 10% 后小太阳 40%小太阳 40% 老年一代 10%G3青年之家 85% 青年持家 15%C小小太阳 30% 青年持家 5%孩子三代 10% 后小太阳 20%小太阳 30% 老年一

11、代 5%T1青年之家 50% 小小太阳 20%青年持家 20% 孩子三代 10%老年一代 10%T2孩子三代 50% 后小太阳 50%12岁以下 13-21岁 22-55岁 56岁以上16.1%12.9%58.1%12.9%0.0%0.0%66.7%33.3%21.9%6.3%59.4%12.5%11.1%0.0%66.7%22.2%12.5%12.5%50.0%25.0% 根据万科产品分类推导的人口构成房地产景观提升产品价值第29页，共59页。活动场地的功能配置品类人口构成 房地产景观提升产品价值第30页，共59页。再改首改首置景观定位注重品质和绿化，配套完善体现价值，关注老人儿童活动空间休

12、闲时尚，注重活动空间 景观品质关注点排序 No.1 No.2 No.3水景、休闲配套软景硬景、泳池泳池软景架空层配置活动配套入户空间软景不同产品的景观成本投入重点应不同！前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致策略：根据客户关注点加大重点投入优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本 不同景观产品的成本预算房地产景观提升产品价值第31页，共59页。马斯洛需求客户景观需求排序景观载体成本预算（元/m2)5. 自我实现的需要优美的景观视线外部景观地段外部条件决定泳池景观15004. 尊重的需要良好的品质感架空层1000水景450硬景200软景653. 感情上的需

13、要完善的交往空间运动场地、儿童活动场地、老人活动场地100-5002. 安全上的需要完好的私密性小区围墙、灯具301. 生理上的需要基本的景观处所标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他30车行道路160 不同景观产品的成本预算房地产景观提升产品价值第32页，共59页。产品分类景观的成本设计审控房地产景观提升产品价值第33页，共59页。硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均成本占比60%硬景平均面积占比49% 万科地产景观成本剖析房地产景观提升产品价值第34页，共59页。硬景均造价425元/软景均造价187元/ 万科地产景观成本剖析房地产景观提升产品价值第35页，

14、共59页。面积比例成本比例硬景20%软景硬景平均单方造价425元/12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱砖280.566%石材单方造价425元/占硬景比例硬景面积比例成本比例软景平均单方造价187元/7.484%草坪/地被20.5711%小乔木39.2721%灌木119.6864%大乔木单方造价占软景比例软景最大成本：石材、大乔木 万科地产景观成本剖析房地产景观提升产品价值第36页，共59页。硬景所占面积过大，成本居高成本高在有限的成本控制下软景无法达到即时效果效果差在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高再增高 万科地产景观成本剖析房地产景观提升产品价值第37页，共59页

15、。最有效成本优化：控制硬景比例 万科地产景观成本剖析房地产景观提升产品价值第38页，共59页。前提：保证景观效果同时降低景观成本措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木基本原则1：硬景：软景 = 3：7 （面积比）37基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积53%景观细项面积分配 地产景观成本控制原则房地产景观提升产品价值第39页，共59页。景观单方造价指标内容指标控制乔木数量单棵乔木覆盖面积 50控制特大乔木特大乔木数/大乔木数/中小乔木数1：2：7不同季节效果常绿乔木数/落叶乔木数1：3与1：4集中采购前五名乔木集中数50%乔木数量25种灌木种类35种高层社区乔木指标基本原则3：控制

16、大乔木数量；景观单方造价 地产景观成本控制原则房地产景观提升产品价值第40页，共59页。产品分类景观的成本数字的故事(石材很贵？)设计审控房地产景观提升产品价值第41页，共59页。硬景石材分析价格适宜XX公司案例一种材料21种规格，价格差异巨大房地产景观提升产品价值第42页，共59页。硬景石材分析价格适宜房地产景观提升产品价值第43页，共59页。硬景非石材分析接近石材价格房地产景观提升产品价值第44页，共59页。硬景用材比较：石材与非石材石材尺寸-不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨影响石材价格的三大因素：石材厚度-20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上铺贴方式-规则铺装比碎

17、拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价机切面/烧毛面 荔枝面 斧凿面/自然面面层处理每平米价格比较：X X+10 X+20房地产景观提升产品价值第45页，共59页。控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内 包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本控制设计厚度：人行路面尽量使用20厚，压顶及台阶可使用贴面有效控制设计才能降低材料和人工成本控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼房地产景观提升产品价值第46页，共59页。产品分类景观的成本数字的故事(基层很便宜？)设计审控房地产景观提升产品价值第47页，共59页。问题：人行路（人行广场）基层成本是多少？根据统计，

18、万科内部有关人行路面基层的做法有十几种，价格相差50元/ ！此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。这部分施工前和施工后都“看不见”的东西，我们该不该控制成本？目 标：保证路面质量，合理控制造价房地产景观提升产品价值第48页，共59页。现状： 各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。基层材料价格分析：影响基础层价格的因素：1.非自拌2.泵送3.总包施工+ 2030元/m3+ 10元/m3- 2030元/m3房地产景观提升产品价值第49页，共59页。推荐做法：人行路基层说明： 基层综合造价（含人工及管理费）43.5元/，社区内部人行路面及广场推荐此做法。基础做法：100厚 C15混凝土综合价格：35元/垫层做法：80厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石综合价格：8.5元/素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内面层房地产景观提升产品价值第50页，共59页。面层与基层价格分析：人行 由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！房地产景观提升产品价值第51页，共59页。问题：车行路（消防通道）基层成本是多少？ 由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针对地库顶板或地质较好的情况做推荐做法，其余情况则不在规定