房地产项目投资分析法课件

1、房地产投资决策分析 冯长春北京大学不动产研究鉴定中心城市与环境学院城市与区域规划系第1页，共31页。一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 1.开发与投资置业（Acquisition or Purchase）（1）投资目标和约束条件（Investor goals & constraints ）可使用的资金投资类型风险预期回报（2）弄清所有权（Ascertain ownership rights）法律关系权利类型与性质债权关系-抵押权等所有权和使用权的限制第2页，共31页。一、房地产投资决策环（The Real Estate Decis

2、ion-Making Cycle） 1.开发与投资置业（Acquisition or Purchase） (3)买卖合同（Buy-sell contract）置业者-经纪人-卖方关系代理程序合同书权利与权益契约终止条款第3页，共31页。一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）(4)资金筹集（Financing）房地产信贷体系借贷与融资前景筹资方式选择筹资预算与谈判自有资金第4页，共31页。一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）1.开发与投资置业（Acquisition or P

3、urchase）（5）市场与投资环境（Market & investment climate）长期社会、经济和政策趋向空间经济结构地方房地产供给与需求分析可行性分析第5页，共31页。一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）（6）投资项目分析（Analysis of property as an investment）投资生产率税费影响投资估算与评价开发分析第6页，共31页。一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）2投资管理（Manage the investment）（1）管理（

4、2）市场推广（3）维护保养。3房地产转让（Alienation）（1）底价（2）市场价值（3）所有权证明（4）让契约（5）卖者与经纪人关系（6）购买合同。 第7页，共31页。二、消费者满意度分析（Customer Satisfaction Index）企业管理思想的变迁产值中心论销售额中心论消费者中心论CS中心论利润中心论消费者价值趋向变迁理性消费时代感觉消费时代感情消费时代第8页，共31页。二、消费者满意度分析（Customer Satisfaction Index）愿望感知绩效期望愿望一致愿望一致属性满意信息满意全面满意图2 预期愿望理论顾客满意关系模型第9页，共31页。二、消费者满意度分

5、析（Customer Satisfaction Index）图3 CSI变量模型结构示意图感知质量Perceived Quality预期质量Customer Expectations感知价值Perceived Value顾客满意度Customer Satisfaction顾客抱怨Customer Complaints顾客忠诚Customer Loyalty第10页，共31页。二、消费者满意度分析（Customer Satisfaction Index）房地产产品的CSI结构主导功能辅助功能兼容功能功能质量载体品牌形式服务心理文化外延价位价质比价格弹性价格可靠性性价比适用性 图4 产品的CSI基

6、本结构 第11页，共31页。三、营销分析人（People）产品（Product）价格（Pricing）促销（Promotion）地点（Place）合作（Parternership）项目包装（Packaging）活动策划（Programming）过程（Processes）服务提供（Provision of Customer Service）从产品营 销关系营销（服务营销）型发展战略（Servces Markiting） 第12页，共31页。产品定位订价与投资可行性分析产品形态定位与诉求产品价格定位投資效益分析投资综合评估生活环境与公共设施交通运输情况向区域市场动态竞争个案调查消费者需求调查向土地

7、标示及产权基地使用现状基地法规管制情形基地周围环境基地公共设施配置区域环与基地分析人口变动趋势住宅市场动向都市发展政府住宅与金融措施大环境分析四、房地产项目投资市场分析一般内容1 市场分析的程序 第13页，共31页。表1 总体市场研究分析的资料内容总体市场资料资料内容（一）大环境分析1人口组成1 人口成长及变动情况、家庭户数、户量2产业发展1 就业人口2 就业机会与失业率、 产业结构与分析3所得水准1 平均每人国民生产毛额2 家户所得阶层分布情况3 家户所得变动趋势4 市场景气1 建筑执照面积2 使用执照面积3 房屋建筑类指数4 房屋建筑人数 5 契税件数 6 开工面积 7. 销售率 8. 建

8、筑物买卖移转登记件数 9 物价指数5住宅情况1 住宅投资水准2 平均房价变动率3 自有住宅比例 4 每户住宅面积 5 空屋率 6 住宅存量 7 住宅供需分析 8 新建住宅变动6金融措施1货币供给额2中长期放款利率3贷款成数高低4金融业融资状况5证券市场分析7都市发展1 都市计划（主要计划、细部计划）相关内容2 都市人口、产业3 交通运输及道路系统之配置 4 公共实施分布情形8相关政策1 住宅政策2 金融措施3 土地政策 4 各项管理法规 5其它相关政策2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。表1 总体市场研究分析的资料内容 第14页，共31页。表2区域环境因

9、素条件分析内容（二）区域环境分析1区域内人口组成投资基地区域范围概况1 位置 2 当地人口 3 家庭户数4 户量5 所得2公共设施1 各项公共设施 2 种类、规模及区位3土地利用1 都市计划之使用分区2 建物形态4交通运输1 联外交通情况2 主要道路3 重要交通设施 4 交通流量分析5商业活动1 商业设施分布情形2 商业活动量3 商业种类4 商业吸引人潮量分析6消费需求1 消费者对住宅形态、坪数、价位等之偏好及需求倾向2 消费者负担能力分析7区域市场发展1 区域内推出之住宅个案分析（形态、坪数、销售状况）2 未来发展动向之预测8区域市场胃纳1 个案推出情形2 个案销售情形9竞争个案1 个案名称

10、、位置、形态、楼层数2 规划坪数、户数3 推出总价、平均单价4 销售率 5.客源2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。表1 总体市场研究分析的资料内容 第15页，共31页。表2 个体市场分析之资料内容资料个体市场资料内容小环境分析1基地现况面1 基地位置、面积、权属、土地使用分区、使用现状2 基地出入动线、附近土地使用形态、建物形态2邻里环境面1 邻里范围之界定2 居民生活形态3 实质环境4 产业活动形态5 公共设施配置6 交通可及性7 住宅及土地开发形态8 法规管制情形3竞争能力方面1 竞争个案之位置2 竞争个案之形态、格局、销售户数、面积、价格、销售情

11、况3 竞争个案之经营计划与行销策略4供需面1 胃纳率之推估2 占有率之推估5财务面1 成本之估算2 投资报酬率之估算2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分表2 个体市场分析之资料内容第16页，共31页。五、商品住宅项目投资分析研究 1 住宅项目投资分析的依据和内容 影响住宅项目投资的因素有多方面，住宅项目投资分析不可能面面俱到，应抓住重点，进行分析。一般而言，投资分析的基本内容如下：（1）项目投资目标的确定。主要从投资者角度，研究项目投资必要性以及投资者的基本投资目标；（2）项目市场研究。在必要性研究基础上，对住宅项目市场情况进行分析，预测项目的未来发展前景

12、；（3）项目区位选择。根据投资者的预期，对各种可能的项目投资区位进行分析和评价，选出较为合理的项目投资区位；（4）项目投资规模分析。根据项目外部环境和自身条件，确定项目合理的投资规模；（5）项目市场定位。这里主要分析住宅投资档次，吸引范围，价格定位，销售方式以及建设进度计划等；第17页，共31页。五、商品住宅项目投资分析研究（6）项目资金筹措。在投资过程中，投资者除了利用自有资金外，还可以通过其他渠道进行项目的融资，保证项目顺利实施和获得较高财务效率，因此需要对此进行研究；（7）项目投资和成本估算。主要是指利用各种估算技术及实际经验，全面科学估算项目的投资和成本费用；（8）项目的经济财务评价。

13、根据上面的分析，测算出项目投资的各项指标，进行指标分析和评价；（9）项目投资风险分析。在投资分析过程中，需要分析各种不确定性因素，研究这些因素对项目投资的影响，为项目决策提供建议。第18页，共31页。五、商品住宅项目投资分析研究项目投资立项市场研究市场预测市场定位经济评价方案比选及决策外在环境研究市场竞争研究投资者竞争力研究需求水平预测项目风险预测开发类型目标市场和客户范围开发时机营销方式（价格定位）开发规模融资方式开发进度静态指标评价动态指标评价表层分析（定位子）过渡层分析（定调子）里层分析（定盘子）结论（定性分析）2 住宅项目投资分析的基本思路 图1：住宅项目投资分析思路 第19页，共31

14、页。五、商品住宅项目投资分析研究 521表层分析 (1)投资的表层分析，主要是基于项目基本特征的描述和分析，选择项目的投资区位，即“定位子”。在这一层次分析过程中，主要是进行项目市场研究，包括项目外在投资环境分析，市场竞争分析和项目自身条件的评价。这一层次研究方法是通过项目数据收集和市场调查，建立项目基本的材料库，然后对这些数据资料进行分析综合，明确项目投资概况，最终完成住宅投资区位选择。项目外部环境经济因素社会因素政治法律因素国家经济发展政策和重大事件金融市场成熟度及信贷政策国家经济发展水平居民收入水平人口结构、规模和变动趋势地区住房政策及有关规定居住习惯和邻里关系职业分布和文化特征国家和地

15、方土地政策国家和地方住房政策房地产开发、经营和和管理法规图2：住宅投资外部环境影响因素 第20页，共31页。五、商品住宅项目投资分析研究521表层分析（2）项目市场特征分析。项目市场特征分析主要是在前面外部环境分析的基础上，通过市场调查和数据分析，综合评价项目的市场特征，进行市场细分。主要分析的内容包括地区住宅市场的目前发展趋势、地域分布和价格特征，住宅消费者的偏好、收入水平、动机及分布，项目竞争者的背景、实力和行为特征等。第21页，共31页。五、商品住宅项目投资分析研究（3）投资者竞争力分析。投资者竞争力分析主要是通过与其他竞争者的比较，分析投资者在市场竞争中的优势、劣势、机会和威胁，即进行

16、投资者的SWOT分析。该分析的目的的让投资者能够在激烈的市场竞争中找到自己的定位，能够扬长避短，确立竞争优势，选择有利于项目发展的空间。对于住宅项目而言，投资者竞争力分析主要包括：投资者的产品设计能力，市场运作能力，资金实力，政府资源，土地成本控制能力，质量控制水平，品牌形象，人力资源，营销水平以及物业管理能力等。（4）确定项目的区位选择。根据上面的分析，明确项目的基本概况，确定项目投资区位。第22页，共31页。五、商品住宅项目投资分析研究外部环境区位选择（定位子）图3：区位选择示意图市场特征投资者竞争力第23页，共31页。五、商品住宅项目投资分析研究 522过渡层分析 在表层分析基础上，接着

17、进行项目投资的过渡层分析。过渡层分析主要是指根据投资项目的概况和市场细分，最终选定项目规模、成长率、目标市场和融资方式等，即“定调子”。在这一层次分析中，根据市场研究的分析结果，首先进行项目市场预测，主要是市场需求水平预测和项目投资风险预测，然后给予项目准确的市场定位，为后面的里层分析奠定基础。 第24页，共31页。五、商品住宅项目投资分析研究（1）市场预测。 市场预测主要包括两方面的内容，即市场的需求预测和风险预测。就住宅项目而言，需求预测的目的主要是了解投资项目在将来一段时期内可能销售水平及增长率。需求预测的基本思路是：首先预测未来项目所在地区的住宅总需求量，估计测算市场供给量的变化趋势，

18、然后由两者之差得出项目的销售前景。市场预测过程中，既可以运用定性方法，也可以运用定量的方法。一般而言，可采用定量分析为主，辅之以定性分析。 住宅项目由于投资大，建设周期长，投资过程中不确定因素较多，项目市场风险较大。因此在投资分析过程中，还需要进行项目的风险预测。在分析过程中，要着重分析政策、市场、金融和经营风险对住宅投资的影响，在此基础上提出合理的投资建议，尽可能将风险降低到最低点。 第25页，共31页。五、商品住宅项目投资分析研究522过渡层分析 （1）市场定位。市场定位的主要任务是确定项目开发类型，目标客户和范围，开发时机和营销策略（主要是价格定位）。市场定位分析的基本思路是首先分析投资

19、者、客户和市场三者关系，然后确定项目开发理念，最后寻求项目的最佳定位（见图4）。 投资者 客户 市场图4：市场定位示意图投资理念及市场定位第26页，共31页。五、商品住宅项目投资分析研究523里层分析 进行完项目的前面两个层次分析后，应该进行项目里层分析。里层分析主要是在上面分析的基础上，确定项目开发规模，投资计划和融资方式，进行项目财务上的评价，判断项目投资可行性，即“定盘子”。这一层次的分析相对较为深入，是整个投资分析的“重头戏”，分析的结果将直接决定项目的投资决策可行与否。（1） 项目开发规模的确定。就住宅项目而言，住宅的投资开发规模的决定主要决定于以下因素：住宅未来销售水平，投资者资金实力和融资能力，住宅建设质量，项目经济规模和项目的风险及风险承受能力等。第27页，共31页。五、商品住宅项目投资分析研究（2）项目投资计划。对于住宅项目尤其是规模较大的住宅项目而言，决策者和研究人员一定要慎重选择项目投资计划。项目的投资计划主要包括项目投资方式，投资进度以