国际贸易中心可行性研究报告

1、目 录总 论 1 第一节 项目概况 1 第二节 可行性研究报告编制依据 4 第三节 项目建设的背景和必要性 4第二章 市场需求分析 7青岛市概况 7青岛市房地产综合分析 7青岛市住宅市场分 15青岛市写字楼市场分析 21青岛市酒店式公寓市场分析 27青岛市酒店供需市场分析 30青岛市商业零售市场分析 32国内外代表城市房地产市场分析 34项目的优劣势分析 39第三章 项目建设规模 44第四章 建设场址及条件 46 建设场址 46 建设条件 47第五章 总体规划建设方案 52 设计依据 52 设计指导思想与原则 52 规划建设方案 53 公用工程 58第六章 环境保护、节能与节水 64 环境保护

2、 64 节能 65 节水措施 66第七章 劳动安全、卫生和消防 68劳动安全与卫生 69消防设施 65第八章 组织机构与人力资源配置 69第九章 项目进度计划安排 70第十章 投资估算和资金筹措 71投资估算 71资金筹措及使用计划 73第十一章 经济效益评价 74评价说明及财务基础数据 74项目财务分析与评价 76第十二章 结论 81 TOC o 1-3 h z u 附图：1、总平面布置图2、沿山东路透视图3、沿东海路透视图4、沿海岸鸟瞰图附件一：1、青岛国际贸易中心A区投资与经济分析报告2、青岛国际贸易中心B区投资与经济分析报告3、青岛国际贸易中心C区投资与经济分析报告附件二：1、青岛中金

3、渝能置业有限公司营业执照2、青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书3、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）4、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字200622号）5、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062672号、第20062671号） 6、中华人民共和国建设工程规划许可证（青规建管字200727号）PAGE PAGE 84PAGE 85第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）二、建设地址：青岛市市南区香港中路8号三、开 发 商：青

4、岛中金渝能置业有限公司四、开发单位基本情况青岛中金渝能置业有限公司注册成立于2005年9月22日，是由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市香港中路52号时代广场10层，法定代表人为司荣彬，注册资本1亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验五、项目建设规模及主要内容青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）总占地面积18229.2平方米，规划总建筑面积327449平方米，其中：地上建筑面积264995平方米，地下建筑面积62454平方米。青

5、岛国际贸易中心由A区、B区、C区三组建筑构成，其中：1、A区：位于山东路6号，占地面积5067.7平方米，规划建筑面积113141平方米，其中：商业裙房19178平方米（16层），五星级酒店式公寓76615平方米（750层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等17348平方米。2、B区：位于香港中路8号，占地面积6494.8平方米，规划建筑面积119094平方米，其中：商业裙房20921平方米（16层），甲级写字楼28298平方米（722层），五星级产权式酒店47669平方米（2348层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22206平方米。3、C区：位于东海西路31号，占地面

6、积6666.7方米，规划建筑面积95214平方米，其中：商业裙房20921平方米（16层），高级公寓51393平方米（743层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22900平方米。六、项目总投资及资金来源1、项目总投资初步测算，项目建设总投资为288281.36万元，其中：土地成本95568万元，建筑安装工程费用153115.72万元，其他费用21576.86万元，预备费用5240.78万元，建设期利息12780万元。分区计算投资，A区建设投资为92250.6万元，B区建设投资为113260.55万元，C区建设投资为82770.21万元。2、资金来源项目建设所需资金288281.36

7、万元，拟通过以下渠道筹集：（1）建设单位青岛中金渝能置业有限公司自筹资金110000万元；（2）申请银行贷款或信托贷款100000万元；（3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金78281.36万元。七、经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号项 目单位总指标A区指标B区指标C区指标1占地面积平方米18229.25067.76494.86666.72建筑面积平方米327449113141119094952143建设总投资万元288218.3692250.6113260.5582770.214销售收入万元851845283448.4319455.8248940.8

8、5销售税金及附加万元46851.4815589.6617570.0713691.786土地增值税万元185938.1864258.3766382.1555297.677销售利润（税前）万元296700.18100011.83109464.887223.548税后利润万元198789.1267007.9373341.4258439.779投资利润率%102.92108.4196.65105.3810投资利税率%183.67194.97170.77188.7311所得税后财务内部收益率%59.6245.9244.2860.2212所得税后投资回收期年2.5713所得税后财务

9、净现值（IC=10%）万元15663739663445706417714所得税前财务内部收益率%85.6566.3263.8486.1115所得税前投资回收期年2.312.842.852.4216所得税前财务净现值（IC=10%）万元2477196414872329101273第二节 可行性研究报告编制依据一、投资项目可行性研究指南（试用版）二、建设项目经济评价方法与参数（第二版）三、房地产开发项目经济评价方法四、山东半岛城市群总体规划五、青岛市城市总体规划六、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）七、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字

10、200622号）八、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）九、中华人民共和国建设工程规划许可证（青规建管字200727号）十、建设单位提供的其他资料第三节 项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景按照总后勤部的通知精神，济南军区青岛第一疗养院将第二疗养区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有限公司以9.1亿元中标，2005年9月26日，济南军区联勤部与青岛中金渝能置业有限公司签定了“军用土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。2006年3月9日，青岛市规划局以青规函业字2006155

11、号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。2006年7月15日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地规划许可证（青规用地字200622号）；2006年7月29日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）；2006年8月3日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）对该项目予以核准立项；2007年4月30日，青岛市规划局核发了建设工程规划许可证（青规建管字200727号）。二、项目建设的必要性1、符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规

12、划青岛市城市总体规划中提出：沿山东路、香港中路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“城市主中心”，并作为青岛市的中心商务区。因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，符合青岛市发展楼宇经济的规划。2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。在建的青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。3、符合青岛市中央商

13、务区（CBD）的建设规划青岛东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖山东路、南京路、福州路的部分地区，已经规划作为CBD中心，并且已经建成了近300万平方米。在建的青岛国际贸易中心位于香港中路8号（青岛金融街），地处青岛CBD的核心地带，在此规划建设国际5A写字楼、五星级酒店、商场、公寓，完全符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划。第二章 市场需求分析第一节 青岛市概况青岛市地处山东半岛南部，位于东经11930121 00、北纬35353709，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧

14、、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。2005年末全市总人口740.9万人，其中：市区265.43万人，所辖五市（县级）475.47万人。2005年，全市实现生产总值（GDP）2695.5亿元，增长16.9%。其中，第一产业增加值174.64亿元，增长0.4%，第二产业增加值1399.75亿元，增长20.0%，第三产业增加值1121.11亿元，增长16.0%。三次产业的比例关系调整为6.5：51.9：41.6。全市实现地方财政一般预算收入176.34亿元，增长35.1%；地方财政一般预算支出203.06亿元，增长23.4%。税收

15、保持较快增长，全年国税系统组织税收收入（含海关代征）393.01亿元,增长15.1%；地税税收收入120.88亿元,增长20.0%。第二节 青岛市房地产综合分析一、青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性、先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从1992年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段：即增长扩张期（92年到95年）；回落调整期（96年到97年）；复苏回升期（98到99年）；新一轮快速发展期（2000年以来）。1、增长扩张期（199

16、2-1995）1992-1995年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下，青岛房地产市场经历了一轮快速增长，包括92到93年的爆炸式增长（施工面积和商品房销售面积增长均超过130%），94年的调整巩固（施工面积和商品房销售面积分别略降2.06%、3.28%），95年的进一步增长（施工面积和商品房销售面积分别增长43.72%和14.85%）。青岛市房地产1992-1995概况 单位：万平方米年份房地产开发投资（万元）施工房屋面积同比增长%实际销售商品房屋面积同比增长%房地产开发企业数量1992-258.95-39.51-1781993-610.75135.8693.18135.842

17、171994374001598.14-2.0690.12-3.281821995539000859.6543.72103.514.852542、回落调整期（19961997）经过9295年的过快膨胀，1996、1997年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。房地产开发投资额分别同比下降7.1%、9.8%，1996年实际销售面积同比下降了5.1%，竣工面积分别同比下降5.2%、11%。在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在1997年出现了31.6%的增长，预示着房地产走势的新一轮启动。青岛房地产1996-1997年发展概况 单位：万平方米年份房地产开发投资（亿元）同比增长%施工房屋面积同

18、比增长实际销售面积同比增长%企业数量199650.1-7.1815-5.298.2-5.1240199745.2-9.8725-1112931.63113、复苏回升期（1998-1999）进入1998年和1999年，青岛房地产市场又逐渐升温，98、99年房地产开发投资额分别同比增长11.95%、28.06%，施工面积同比增长15.88%、3.27%，实际销售面积同比增长53.78%、30.26%。青岛房地产1998-1999发展概况 单位：万平方米 年份房地产开发投资（亿元）同比增长%施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长%企业数量199850.611.95840.1415.88198.67

19、53.78393199964.828.06867.63.27258.7830.263784、新一轮发展期（2000至今）从2000年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景下，青岛市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段。二、青岛市一级市场状况青岛市区东部为崂山山脉，北部为环境较差的传统工业区及老城区，所以基于青岛的特殊地理情况以及城市迅速发展的刚性需求，青岛市区当前土地资源极端紧缺，尤其是沿海CBD区域已近乎无地可用。青岛近几年的火爆楼市更是引得国内地产大鳄进入本地市场，对地块的品质要求愈来愈高，引发在青岛一级市场上的竞争更加激烈，拍出众多“天价”地块。来通过近来青岛市市区几宗土地交易

20、可以明显察觉土地的珍缺性。市北区西吴家村地块 2007年2007年9月5日，通过挂牌出让及拍卖方式，青岛市位于市北区西吴家村250号的（山东路）地块，在拍卖会上经历了279个回合的较量，最终以16.1826亿元的总价成交，楼面地价达到8330元。银川西路A地块 2005年2006年6月18日，位于市南区银川西路土地面积近1.8万平方米的A地块以5120元平方米的楼面价被某地产公司拍得。此地块位于CBD区域之外，在交通、配套等方面均与国贸中心项目有较大差距。 3、 奥帆赛地块 2005年 奥帆赛地块作为建设市场化运作的一部分，也被青岛市政府挂牌出售。奥帆赛地块位于奥运分村东侧，南侧直接面向大海的

21、奥运一号地块以16000元平方米的楼面价成功交易。此地块的挂牌起始价已远远超过了目前市区的最高地价，堪称新的地王。 三、青岛市房地产整体发展现状1、板块划分：城市地段层级基本形成，价格和物业档次形成明显区隔。李沧和四方区板块：以大量经济适用房和部分低端商业、低端住宅为主。中部板块： 以普通城市住宅和中档商业为主。西部滨海板块：围市政府、香港路有众多高档商业及办公楼，区内多为中、高档普通住宅。东部滨海板块：以银川东路为界，南部为滨海高档住宅区；北为中端档次住宅物业。 市北区二级地段房价在00-500元市南区沿海一线一级地段房价在000-5000元4000-000元四方区三级地段房价在 000-7

22、000元崂山区沿海一线一级地段房价在6000-5000元附：香港中路CBD板块概况项目特征：板块内多数为高端住宅、公寓及办公类产品。以高层、超高层建筑为主。在建筑设 计、工程质量等方面代表青岛的最高水平。板块特征：拥有优异的自然资源和全市最为丰厚的城市配套资源。 投资类产品获得市场青睐，高价位的豪宅相对压力较大。代表性项目：东海路9号、数码港、颐和国际、瑞纳康都、燕岛国际公寓、麦岛金岸高端住宅类：东海路9号、香港置地广场、燕岛国际公寓未来上市项目：青岛国贸中心、奥帆赛项目、凯悦中心、乾豪国际广场、万邦中心、世纪广场等2、经济背景2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成投资268

23、.36亿元，同比增长19.9%，比上年回落15个百分点，比2006年一季度、二季度、三季度，分别降低17.1个百分点、8.8个百分点、3.4个百分点。 按投资用途分，完成住宅投资199.61亿元,同比增长23.2%,占全部投资额的74.4%，较上年提高了2个百分点；办公楼18.13亿元,同比增长30.7%,占全部投资额的6.8%，比上年提高了0.6个百分点；商业营业用房投资22.61亿元,同比增长25.6%,占全部投资额的8.4%，所占比重较上年提高了0.4个百分点；完成其他用房投资28.02亿元，占全部投资的10.44%。住宅投入加大，占比上提，房地产开发主体地位得到进一步的加强。2006年

24、，市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。从投资进度看，市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资105.7亿元，同比增长47.1%，高出全市增幅27.2个百分点，占全市房地产开发投资的39.4%，比去年提高7.3个百分点。五市完成投资57.92亿元，增长19.5%，增幅低于全市增幅0.4个百分点。市内四区完成104.7亿元，仅增长1.2%。从施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为985万平方米，增长27.8%，其次是市郊三区1071万平方米，增长2.3%，市内四区仅增长1.2%。从竣工面积看，市内四区好于

25、其他板块，全年竣工面积为240.5万平方米，增长6.6%。“十一五”期间，青岛市市南区将进一步明确东部、西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态，严格控制土地使用方向，提高土地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。预计在未来5年里，集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程，预期新增商务楼宇面积120万平方米；以产业联动、产业互补为主导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融、总部、贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色；完善楼宇税源综合服务，确

26、保楼宇企业税收及时、按量落地，到“十一五”末，全区税收过千万元的楼宇争取达到40座，楼宇税收占全区总税收超过60%；引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，使楼宇成为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到1万家，总部型企业达到500家。3、市场现状（以2006年15月份为例）2006年1-6月青岛房地产开发投资稳步推进，2006年16月份，全市完成房地产开发投资117.43亿元，同比增长28.7，低于固定资产投资增幅8.9个百分点，比上年同期回落27.1个百分点。按投资用途划分，前6个月完成住宅投资91.5亿元，比去年同期增长50，高于全市

27、房地产投资增速21.3个百分点，占全市房地产开发投资的77.9，比去年同期提升了11.1个百分点；办公楼投资8.25亿元，同比增长2.2；商业营业用房和其它用房投资额为7.04亿元、10.63亿元，分别下降3.8、28.5。 2006年前6个月，青岛市房屋销售面积281.4万平方米，其中：期房销售面积176.2万平方米，占青岛市房屋销售面积比重为62.6%，同比提高17.4个百分点；现房销售面积105.2万平方米，占37.4%。青岛市房屋销售额124.2亿元，其中：期房销售额为81.7亿元，占比重为65.8%，同比上升13.5个百分点，现房销售额为42.5亿元，占比重为34.2%。销售2006

28、年15月份，全市房屋销售面积237.3万平方米，其中，现房销售面积89.9万平方米，占比重为37.9，期房销售面积147.4万平方米，占比重为62.1；全市房屋销售额102.8亿元，其中，现房销售额为36亿元，占比重为35，期房销售额为66.8亿元，所占比重为65。 此外，和记黄埔、浙江绿城、上海实业等全国知名品牌开发企业的进驻，为青岛市整个房地产行业的发展带来了极大的影响。他们的到来为青岛的房地产市场楼盘品质的提升带来了先进的理念，必将使青岛楼盘项目各方面的指标在现有的基础更上一层楼。第三节 青岛市住宅市场分析1、市场概况2005年，虽然国家宏观调控对市场产生一定冲击，但是商品房销售价格分类

29、指数依然是8类指数中最高的，青岛房价依旧走高。投资分类指数与新开工面积分类指数接近100%的景气线，反映出国家对房地产金融政策的宏观调控已显出成效，投资结构调整只是刚刚开始。应开工而未开工项目的增加，明年房地产市场供应量会相对缩减，供需关系仍将持续卖方市场。图2-4在奥运效应影响下，青岛城市建设正在逐步向高水平完善，房地产后期价格总体走势判断仍应是上升趋势。虽然受到国家宏观调控的影响，但是2005年房屋销售价格较上年依然呈上升态势，较2004年的涨幅高0.6个百分点，涨幅位居全国三十五个大中城市首位，其中2005年四季度较上年同期上升19.8%，其涨幅创七年来的新高一至三季度累计，青岛市的商品

30、房价格涨幅达13.8%，高于全国平均水平4.4个百分点。经济适用住房价格涨幅较大，全年平均较上年上升14.5%。普通住宅价格继续窜高，2005年较上年上升14.1%。高档公寓价格继续上涨。由于青岛市沿海环境较好的商品房开发量减少，土地价格大幅上涨，无论从房屋建设在档次和质量以及小区设计上有较大提高，房屋成本有所增加，从而使2005年高档公寓价格较上年上升16.4%。供需矛盾仍是房价上升的重要因素，价格涨幅中炒作因素比例不高，房价泡沫不明显。涨价原因有：住房供需矛盾拉动房价上升。土地拍卖价格大幅度上扬。土地供给与商品房需求矛盾十分突出。住房二级市场发展，进一步活跃了房地产市场。住宅科技含量上升。

31、拆迁成本不断加大。房屋建筑成本不断增加。在价格不断走高的情况下，住宅供需仍基本保持平衡，体现了青岛市场旺盛的购买力。2005年，各类房产交易总成交84988套，比去年增长10%；总成交金额273.27亿元，同比增长22%。全年市场房价总趋势上扬，但增幅减缓。 根据青岛市房地产交易中心的统计，去年成交量占比例最大的是面积在70至100平方米之间的房子，这类住房占总成交套数的44.24%，同比下降2.03%；其次是面积在100至150平方米的房子，这类住房占总成交套数的24.30%，同比增加1.19%。2、青岛高档住宅市场分析青岛具有当代意义的第一代高档住宅应该是弄海园。上世纪90年代初就以每平方

32、米过万元的单价傲视岛城群房。而新世纪的后续项目琴岛之星更是以每平方米3万元的价格再创青岛之最。2000年前后，青岛的又一轮高档住宅开发热形成，随着东部的发展成熟，其区位优势逐步显现出来，在东海路两侧及以南靠海区域，出现了一部分豪宅，如明珠花园、浮山湾花园、金海家园等。2003年，青岛市的香港中路、东路、东海路、澳门路等周边，大片高品质住宅出现，比较有代表性的是绅园。这时的高档住宅价格大多突破了万元大关，建筑形式也从原先的别墅向高档公寓过渡。2004年到2005年，市区东部沿海区域再次掀起高档住宅的建设高潮，一批高档住宅的新贵将这个区域的居住价值发挥到了极致，如：恒基新天地、海信燕岛国际公寓、领

33、世华府等等。2006年-2007年，青岛房地产市场增加了很多由万科、绿城、和记黄埔、等外埠房地产大鳄开发的项目。如今青岛豪华楼盘每平方米售价已超过3万元，丝毫也不比北京、上海的房价低。市区豪宅几乎全部集中到CBD区域。一个城市的经济核心区形成后，写字楼成为该区域的主要建筑形态，此间偶有公寓项目立项，自然显得炙手可热，像瑞纳康都、燕岛国际等，都属于此。 豪宅出现是一个地区经济发展达到一定程度的标志及必然产物。对2008年奥运会商情及人气的预期及青岛市对外开放步伐的加快是青岛豪宅诞生的前提条件。在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅，特别是海景豪宅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个

34、趋势。（1）精装修交房已成为高档豪宅公寓的趋势。（2）从销售价格上可以看出，18000元/平方米，已成为区域市场认可的基准价格，可作为项目的经济效益测算依据。（3）本地购买力不容忽视：玺景园有7套别墅为本地企业家购买。2005年外地购房者比例仅占11.4%，随着青岛经济的发展，越来越多的私营企业及民营企业家成为青岛豪宅的购买者。（4）市场对海景豪宅存在巨大的消化力。2.3 CBD区域豪宅分析 在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。如2005年推出的豪宅项目，除亚麦山城有少数别墅外，燕岛国际、东海路9号、海纳尊邸都是高层。 与普通别墅相比，

35、CBD的空中别墅还具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉。而大跃层、空中花园、阳光房等豪华设计，以及星级酒店式的物业服务，让居住高层豪宅更显尊贵。项目名称经济技术指标价格地址海信燕岛国际公寓规划总用地面积53891平方米,地上总建筑面积121752平方米,容积率2.26,建筑密度8.74%,绿地率67.7%,住宅总户数719户,地下停车位550个加上立体车位总共850个车位。起价14000元/平方米，均价20000元/平方米位于澳门路、奥运赛场东侧东海路9号两座50层的塔楼及两层裙楼构成，楼高180米精装销售均价30000元/平方米。东海路与延安三路交界处东北角

36、麦岛金岸项目地处青岛市崂山区与市南区结合部，占地面积72.99公顷，总建筑面积126万平方米，容积率1.73，绿化率为45。包括90栋高层及别墅。高层11000起，小高层15000起，别墅30000起海门路8号，香格里拉大酒店西侧TOP颐和国际由31层酒店式商务公寓及40层五星级写字楼组成，40层写字楼高156米为青岛第二高度建筑。公寓户型60-140m2，精装销售，写字间大开间设计起价13000元/平方米，均价18000元/ 平方米位于香港中路10号，市政府对面。从上表中可以看到，随着市区土地资源的日益匮乏，以及人们对于高层建筑物业抗性的日益淡化，开发商在追逐利益最大化的前提下，高层建筑物业

37、成为目前市区开发建设的焦点。另一方面，从政府角度出发，高层建筑物业最能体现一个地区经济发展的进程，高层建筑物业也是城市空间建筑品质发展程度的最佳体现形式，对于青岛市，2008年奥帆赛的举办城市，其市区的形象建设将直接影响到整个城市未来的发展前景。第四节 青岛市写字楼市场分析2001年以来，中国加入WTO和申奥成功等利好因素的影响，曾经倍受冷落的写字楼市场逐步走出低谷，租售价格都稳步上升。一、写字楼市场区域对比分析目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布。主要以核心CBD 区域（香港路沿线及市政府周边）为主。1、区域供应量分析2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平

38、方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67。2、区域租售价格对比分析核心CBD区域平均售价13000-25000元/平方米，平均净租价5元/天/平方米。青岛市的大型公司、外资企业的需求多集中于此处，因此租售价较高。3、区域租售率对比分析CBD区域集中了绝大多数的在售写字楼项目，有些目前处于销售状态或者是招租中，出租率在95%左右，出售率在93%左右。4、区域装修配套对比分析CBD区域写字楼的基本配套设施较其他区域完善，除必备的餐厅、电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、咖啡厅、娱乐场所

39、及商场等设施。装修外立面主要以玻璃和金属为主、大堂多采用现代风格设计、室内墙面以涂料为主。二、区域写字楼销售状况分析1、区域写字楼销售率分析名称销售率青岛国际金融中心98%丰和广场85%华仁国际大厦85%光大国际金融中心90%TOP颐和国际100%英德隆大厦99%由于前期当地在售写字楼较少，绝大多数已售完。近期上市的总体销售率在80%以上。CBD区域在售写字楼一般均采用售租相结合的方式。租赁的投资回报率一般可以达到8%。 2、区域写字楼销售价格分析名称均价（元/平方米）青岛国际金融中心15880丰和广场15000华仁国际大厦15000光大国际金融中心13000TOP颐和国际18000英德隆大厦

40、15000区域内写字楼的销售均价基本都在13000元/平方米以上，位于香港路两侧，地理位置极其优越，加之其品质较高，配套健全，因此售价较高。3、区域写字楼装修配套分析名称装修配套青岛国际金融中心外部为玻璃幕，墙裙楼外墙采用进口石材干挂，内部精装修，原装三菱电梯。自控系统、高端通讯系统、卫视系统银行、商务中心、员工餐厅。丰和广场内部为毛坯房，通讯、管理、楼宇、办公自动化。会所、超市、餐厅。华仁国际大厦建筑、消防、保安、办公、通讯自动化，提供酒店式物管。商务中心、票务中心、精品商场、健身房、洗浴中心、美容美发厅、金库、员工餐厅。光大国际金融中心5A级标准写字楼商务中心、会所。区域内写字楼的配套较为

41、齐全，基本上能满足入驻企业的需求。内部装修较为高档，接近5A级写字楼。三、区域写字楼经营状况分析1、区域写字楼出租率分析名称出租率光大国际金融中心90%丰合广场85%青岛国际金融中心95%华仁国际大厦90%太平洋中心98%世界贸易中心96%中港大厦100%世纪大厦98%新世界数码广场100%环海大厦98%东方航空大厦85%海信大厦100%青啤大厦100%海悦广场95%绮丽大厦100%民航大厦100%时代广场100%从上表中可以看出，各个写字楼的出租率是很高的，CBD中心很多写字楼已经没有空置面积，整个写字楼市场的空置率不是很高。2、区域写字楼出租价格分析名称价格（元/平方米/天）（净价）光大国

42、际金融中心5丰合广场3.8青岛国际金融中心5华仁国际大厦4太平洋中心3.5世界贸易中心3中港大厦3世纪大厦2.8新世界数码广场5环海大厦3东方航空大厦3.2海信大厦4青啤大厦2.8绮丽大厦2.8民航大厦2.9时代广场3从上述分析中可以看出各个写字楼的租赁均价基本上在3元以上、（净价，不包含物管费在内）绝大部分的写字楼已售完，基本上都是返租。如果客户需要房租发票，租金将上涨20%，物业管理费用最高的可以达到8元左右，但大多数的在3-5元左右。3、区域写字楼装修配套分析名称装修配套光大国际金融中心外部为玻璃幕墙，裙楼外墙采用进口，石材干挂内部精装，修原装三菱电梯自控系统、高端通讯系统、卫视系统，银

43、行、商务中心、员工餐厅。丰合广场内部为毛坯房，通讯、管理、楼宇、办公自动化会所、超市、餐厅青岛国际金融中心大堂采用现代风格，装修设计、主材以金属和玻璃为主，框架结构。商务中心、票务中心、精品商场、健身房、洗浴中心、美容美发厅、金库、员工餐厅。华仁国际大厦外立面以玻璃为主、大堂采用现代风格设计。商务中心、票务中心。太平洋中心外立面以玻璃为主。内部墙面采用大理石、框架结构。商务中心、会所。世界贸易中心外立面以玻璃和金属为主、大堂地面为大理石、内部墙面为涂料。商务中心、票务中心、健身房、洗浴中心、美容美发厅、员工餐厅。中港大厦大堂设计采用现代风格、内部墙面为涂料。美容美发、商务中心世纪大厦外立面以玻

44、璃为主、内部墙面为涂料。商务中心、员工餐厅新世界数码广场外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面为大理石。商务中心、票务中心、健身房、洗浴中心、美容美发厅、员工餐厅。环海大厦大堂设计为现代风格、内部墙面采用面砖。商务中心、干洗店、票务中心。东方航空大厦大堂采用现代风格装修设计、主材以金属和玻璃为主，框架结构。运动场所、会议室海信大厦外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面为大理石。票务中心、银行、会所。青啤大厦外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面为大理石。运动场所、游泳池海悦广场大堂设计为现代风格、内部墙面采用面砖。多功能厅、会所、商店绮丽大厦大堂采用现代风格装修设

45、计、主材以金属和玻璃为主，框架结构。商务中心、多功能厅民航大厦大堂设计为现代风格、内部墙面采用面砖。票务中心、商务中心、员工餐厅。时代广场外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面为大理石。多功能厅、餐厅、会所等。在进行分析后我们可以发现，写字楼的外立面绝大部分以玻璃为主，大堂多采用现代式风格设计，内部墙面多为涂料，其内部配套较为齐全，各种设施应有尽有，基本上能满足入驻企业的需求。第五节 青岛市酒店式公寓市场分析一、青岛酒店式公寓概况青岛市作为半岛地区主要外商投资城市和著名的旅游城市，欧、美、韩、日等外商投资企业派驻青岛高层管理人员和旅居人士逐年增多。外籍和国内中短期驻青高级管理人员对配

46、套完善、管理服务水平较高的酒店式公寓的租赁有一定需求，这种租赁需求在一定程度上促进了青岛酒店式公寓的产生。另外，青岛市近年来的房地产价格持续保持着增长态势，房地产作为投资产品的增值保值性能得到了充分证明，尤其是沿海高档物业因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投资置业者的青睐。众所周知酒店的租金通常要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的，青岛的房地产投资者也看到了这一点，因此酒店式公寓在青岛也是深受欢迎的。二、青岛酒店式公寓概念项目项目名称地址面积配套开发商三度空间柏悦公寓市南区海丰路10号50-120准四星新世界地产瑞纳康都海门路8号31-370

47、精装修华侨房地产海纳尊邸海门路8号59-210精装修百通房地产TOP颐和国际香港中路10号60-145精装修颐中房地产千禧龙精英啤酒城东侧78精装修荣昌置业广业锦江（由锦江集团管理）35-80四星广业置业三、个案分析1、瑞纳康都项目由青岛华侨房地产开发，位于海门路8号，香格里拉大酒店西侧，总建筑面积10000平米。是青岛首座现代意义上的服务式独立产权公寓，并在青岛市场上首次引入了Condo的概念。户型从31-370平米，每种户型每层一套，配备全套的家具电器，厨房卫浴设备。由统一的管理公司提供酒店式服务。项目起价13000元/平米，均价15000元/平米，已售罄。客群以个人投资和中小公司商用为主

48、。2、三度空间三度空间位于海丰路10号，由阳光新地开发，物管公司新世界物业。规模2万平米，共计200套，户型面积在52-112平米之间。此项目当前二手房价格在12000元以上。3、TOP颐和国际青岛颐中地产开发有限公司开发的项目。位于香港路与山东路交汇处，青岛市政府对面的黄金地段。2004年11月18日正式开盘。项目分为公寓和写字楼两部分，公寓30层每层13户共390套，写字楼40层每层11户共440套。户型范围为60-145平米，主力户型为60-100平米，已售罄。写字楼共58套，已售罄。项目全装修，并提供酒店式的服务，公寓销售均价为18000元。综上所述，当前酒店式公寓产品在青岛市场还处于

49、探索阶段。项目较少，市场缺位点较多。且已有项目多是借用酒店式公寓的概念做推广，稀缺的土地供应、小户型、精装修在项目成功的因素中起到了很关键的作用（三度空间、瑞纳康都、海纳尊邸、颐和国际都处在市政府周边及其优越的地理位置）。随着青岛市经济和城市知名度的提高，外来旅游和商务活动的更加频繁密集，酒店业多元发展的要求强烈，酒店式公寓作为经济性酒店的一种，具有广阔的发展空间。尤其在青岛市场，并不具备严格意义上的规范高档的酒店式公寓。所以物业管理完善、设施条件完备的酒店式公寓更是市场迫切需求的必然趋势。第六节 青岛市酒店供需市场分析一、青岛市星级酒店供应状况青岛星级酒店的供应以三星级数量最大，占到总数的4

50、5%，其次是二星级酒店，占到总数的36%，四星级、五星级的酒店总计占到10%。一星级的占到9% 。2003年星级酒店的平均出租率约为87%，平均租金在330元/间，香格里拉的平均租金是920元/间，出租率为95%。星级酒店的出租高峰期为2003年6月8月25日，出租率大约在95%左右。二、未来酒店供应浅析2008年奥运会青岛的饭店压力很大，目前香格里拉正在进行二期的开发建设，共计投资8亿元，建筑面积8万平方米，大约在300套客房左右，其中包含公寓；海景花园等大酒店同样也在进行二期的开发建设；青岛市旅游局预计2008年青岛市星级酒店将达到200家，其中最主要的任务是对现有星级的改造和重新评定，当

51、然也要进行新项目的开发。三、酒店分布青岛市的酒店主要分布在南部沿海和东部沿海地区，这与此两区域为青岛市的主要旅游景点集中地关系密切。1、南部沿海酒店分布五四广场、第一和第六海水浴场以及火车站、团岛和码头等，使得此区域人流量大，再加上旅游景点数量较多等原因，从而导致了此区域的酒店数量较多。2、东部沿海酒店分布此段海岸主要属于崂山区，旅游景点数量较少，只有石老人旅游度假区，且历史较短，发展时间不长，所以酒店数量不是太多，但是近年来青岛旅游业的发展迅速，石老人旅游度假区、啤酒城、会展中心、高尔夫球场等使得此地人流量逐渐增加，酒店数量也在不断增加。第七节 青岛市商业零售市场分析一、青岛市主要商圈分析中

52、国加入世贸组织和申奥成功，中国的商业市场全面开放，更多国际化的商业地产业态，如Shoppingmall、国际级购物中心等进入中国。在国家整个商业地产快速发展的大环境下，由于青岛本身海滨城市的优势，使得青岛逐渐向国际化现代大都市迈进，而国际商业地产也就更快地传入青岛。目前青岛市场活跃的商业项目有，颐中银街、伟东尚城、中联大润发、华鲁御龙广场等。另据悉，位于崂山区的上海证大的大拇指商业项目将陆续在市场推出。青岛目前档次较高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。1、香港中路商圈香港中路商圈位于青岛商务中心区的核心区域，是随着1994年政府东迁而发展起来的新兴商圈。主要分布了佳世客购物中心、家乐福超市

53、、阳光百货、海韵名品广场、闽江路餐饮休闲街、云霄路美食街、燕儿岛路酒吧街7个商业项目。目前香港中路商圈已经成为了青岛档次最高、功能最全的商圈，其中家乐福、佳世客、阳光百货、海韵广场为消费者创造了丰富的商品购买机会，而三条街道中的不同特色店铺则可以满足消费者餐饮、娱乐、休闲的多种需求。在多功能业态组合及交通便利的优势下，香港中路商圈所辐射的消费者的地理范围在近几年呈快速扩大的趋势，目前已经成为对全市都具有影响力的城市级商圈，青岛全市乃至更广泛区域的人口也越来越多地进入到此商圈进行消费。香港中路商圈主要零售项目列表：项目名称商业零售面积（平方米）落成时间东泰佳世客500001998.1阳光百货25

54、0002003.10家乐福380001999.12以青岛经济增长速度和青岛城市规划发展方向为背景，结合项目位处青岛中心商务区、邻近海滨观光娱乐景点等多重优势进行综合分析，可以预测本商圈将具备良好的可发展空间。2、中山路商圈中山路商圈位于青岛市南区，具有百年的历史，商圈以中山路为轴线向两侧延伸，目前商圈中的主要商家有青岛第一百盛、发达商厦、国货、东方贸易大厦以及伊都锦。各商家全部都是百货公司的业态形式，但档次定位各自不同，其中青岛第一百盛定位于中档偏高，伊都锦则定位中高档，而发达商厦与东方贸易大厦则基本都定位于中低档次。在香港中路商圈出现以前，中山路商圈一直是青岛档次最高的商圈。中山路商圈主要零

55、售项目列表：项目名称商业零售面积（平方米）落成时间第一百盛300001998.9青岛国货210001993.12东方贸易大厦376001992.8发达商厦320001997.2中山路商业街在过去的上百年中，一直是青岛商业的代表，全城市的人口在有机会的时候，购物消费都会优先考虑中山路商圈。但近些年随着青岛市区的迅速扩大及东移，导致中山路周边人口快速减少，再加之其停车、交通及竞争因素的影响，使得中山路商圈在市场上的影响力开始大幅下降，所辐射的范围也逐步减小，大部分商家的经营业绩开始出现不同程度的下滑。目前到中山路商圈购物的顾客多是对商场品牌有较强忠诚度的青岛本地消费者，到旅游旺季，在临近沿海景点的

56、优势下，商圈将聚集大量的外地游客。青岛是中国外资进入较早的城市，外资的较早进入推动了城市商业发展的进程，目前青岛的各商圈已经是经历了一轮“洗牌”后的结果，洗牌后的青岛商圈各自都已经具备了一定的档次特征：香港中路商圈是城市档次最高的商圈，李村商圈档次最低，台东商圈与中山路商圈居于中间档次。第八节 国内外代表城市房地产市场分析一、北京市房地产市场分析北京市统计局“房地产景气指数报告”显示，2006年上半年，北京市房地产市场总体上保持基本稳定，但从抽样调查的数据看，房屋销售价格指数呈上升趋势，各月涨幅依然较高。上半年，北京全市新建商品房价格上涨7.7%，比去年同期提高1个百分点。其中，新建商品住宅价

57、格上涨8.5%，比上年同期提高1.3个百分点。7月新宅均价过万和 6千元以下楼盘全在郊区。16月，北京全市完成房地产开发投资640.1亿元，比上年同期增长20.8%。在房地产开发投资中，住宅完成投资333.7亿元，比上年同期增长31.1%；商业服务业等经营性用房完成投资92.9亿元，增长1.4倍；写字楼完成投资75.1亿元，下降4.1%。上半年，全市商品房新开工面积1308.2万平方米，比上年同期增长47.2%。商品房新开工面积增速较快，表明未来的市场供应将有一定保证。但是，上半年全市商品房竣工面积798.6万平方米，比上年同期下降27%。商品房竣工面积下降多，反映出2006年来新出台宏观调控

58、政策后，房地产开发企业出于观望心态，施工进度有所放慢，减缓了市场当期供应量。此外，北京的空置房面积有所减少，16月份全市商品房空置面积965.2万平方米，比上年同期下降6.5%，比一季度下降12.2%。表明2006年来，受市场需求较旺及供给量减少的影响，存量房源得到了部分消化。北京市部分代表楼盘租售价情况见下表：项目名称均价（元/平米）项目名称均价（元/平米） HYPERLINK /lppd/zhuzhainewshow.asp?searchid=2459 t _blank 北京财富中心50000北京银泰中心40000悦园25000蓝堡24000 HYPERLINK /lppd/zhuzhai

59、newshow.asp?searchid=2439 t _blank 光华路SOHO27000贡院六号55000国瑞城28000庄胜广场40000北京国贸三期只租不售，一、二期参考租金为2美元/平方/天二、上海市房地产业发展分析“十五”以来上海市房地产业发展迅猛，开发投资规模增加，对上海GDP增长的贡献率不断提高，成为支柱产业，房地产业增加值占GDP比重由1995年的3.7%增加到2004年的8.4%；房地产市场不断得到培育和完善。已处高位的房地产价格走势，现已成为主导房地产业和市场供求关系的风向标。上海市社会经济在“十一五”期间将继续在科学发展观的指导下保持快速健康持续发展的良好势头。在我国

60、城市化速度加快和全面建设小康社会的宏观背景下，上海房地产业将面临良好的发展环境：2010年“世博会”是“十一五”上海房地产业发展的重要支撑。上海市部分代表楼盘售价情况见下表：楼盘名称均价（元/）楼盘名称均价（元/） HYPERLINK /votehouse/2663.html 汤臣一品110000 HYPERLINK /votehouse/1028.html 公馆7733000泰府名邸21000 HYPERLINK /votehouse/500.html 中远风华园39000滨江兰亭26000 HYPERLINK /votehouse/1214.html 慧闲雅居25000 HYPERLINK