房地产企业筹资风险防范控制研究—以万科为例

1、 房地产企业筹资风险防范控制研究以万科为例摘要：房地产企业属于资金密集型企业，不仅长期需要大量稳定的资金来源，还由于房地产建设周期长、资金回手慢等特点，致使房地产企业存在较大的筹资风险，这不利于企业的长久发展，因此选取房地产企业筹资风险研究具有一定的实践意义。本文从房地产企业财务数据指标入手，在全面阐述筹资风险相关理论的基础上，针对万科房地产公司筹资现状，运用财务指标分析法和财务杠杆系数法分析万科筹资风险产生的原因，进而揭示房地产企业筹资风险识别与防范的重要性,最后,针对筹资风险的成因，提出防范控制筹资风险的对策，并为同行业企业防范筹资风险提供示范性帮助。关键词：房地产；筹资风险；财务杠杆系数

2、法ResearchonRiskPreventionandControlofRealEstateEnterprisesFinancingAbstract:Realestateenterprisesarecapital-intensiveenterprises.Notonlydotheyneedalargenumberofstablesourcesoffundsforalongtime,butalsobecauseofthelongperiodofrealestateconstructionandslowreturnoffunds,therealestateenterpriseshavelarge

3、financingrisks,whichisnotconducivetothelong-termdevelopmentofenterprises.Theresearchonfinancingriskofrealestateenterpriseshascertainpracticalsignificance.Basedonthefinancialdataindicatorsofrealestateenterprises,thispaperanalyzesthecurrentsituationoffinancingrisks,andanalyzesthecausesofVankesfinancin

4、grisksbyusingthefinancialindexanalysismethodandthefinancialleveragecoefficientmethodtorevealthefinancingsituationofrealestateenterprises.Theimportanceofriskidentificationandprevention.Finally,inresponsetothecausesoffinancingrisks,countermeasuresagainstriskoffinancingpreventionareproposed,anddemonstr

5、ationassistanceisprovidedforenterprisesinthesameindustrytopreventfinancingrisks.Keywords:realestate;Financingrisk;Financialleveragefactormethod一、前言（一）研究背景和意义房地产业是我国的热门行业，当今房地产企业的发展面临着巨大的挑战，房地产业逐步由政府宏观调控主导转变为由企业自由调节，发展过程中也不在追求单纯的规模建设，而是开始偏重于市场。近年来，我国经济发展取得重大成就，房地产行业处于快速发展期，房地市场迎来高价热潮，对此，国家采用宏观调控政策用以抑

6、制房价，如限购令、征收房产税等，给房价“降温”，房地产公司的利润也相应的受到影响，房地产企业也在不断谋求降低筹资成本的方式。随着筹资“去杠杆化”，房地产业的筹资渠道变得更为单一，部分房地产企业的筹资活动严重受制于银行。由于房地产业的项目都必须以大量的资金为建设前提，对于长期稳定的资金需求大，但是在现阶段，我国房地产企业在筹资方面还面临筹资渠道缺乏、相关政策变动、金融市场波动、企业决策失误等问题亟待解决。因此，有效缓解企业筹资困境，实现对筹资风险的及时有效有效控制，促进企业的长远健康发展已成为现阶段房地产企业关注的焦点。本文选择“万科”进行案例分析研究，使用文献及个案研究法等分析法。第一部分为基

7、本理论分析，针对房地产企业从筹资风险和渠道等方面进行详细的理论研究与分析，为第二部分具体的案例分析提供坚实的理论参考与指导。第二部分为具体的案例分析，运用财务指标分析法和财务杠杆系数法，结合万科房地产公司具体的案例，探讨万科现阶段存在的筹资风险以及成因，第三部分为问题解决的探讨，有针对性的提出防范控制措施，从而为房地产企业控制筹资风险提供一定的参考。（二）国内外研究动态国内研究动态在我国，学者主要从筹资风险的理论为入手点，并分别从筹资风险成因、筹资风险测评研究、筹资风险防范控制三个方面进行研究和探讨。第一，在筹资风险成因方面，候陈韬1（2013）对于房地产企业筹资风险的成因进行了重点研究和分析

8、，他提出企业筹资风险的内在因素主要有：（1）筹资方式选择不恰当。（2）负债规模超过企业承受范围。（3）各项负债期限组合不恰当。（4）负债利息率具有较强的不稳定性。同时他认为筹资风险有其外在因素：（1）政治影响因素。（2）相关经济法律政策的不明确性变动。（3）金融市场波动。廖治龙2（2012）经过研究得出企业筹资风险的产生原因主要有以下几点：（1）不合理的企业资本结构。（2）筹资策略有失妥当。（3）筹资排列顺序有误。（4）预期现金流动量和资产流动性。那扬、王迪3（2016）认为企业属性以及社会声誉对于筹资有一定的影响，不同类型和声誉的企业得到不同的筹资待遇，相应的风险和成本也不同，与银行的贷款偏

9、好直接相关。第二，在筹资风险的测评研究方面，杨静4（2015）认为要想实现准确评估风险的目的，应该积极运用MM模型的理论和方法，由于筹资风险具有不确定性，所以在进行风险测评时可以多采用相关数学统计分析的方法，促进筹资结构与比例的科学化，为企业防范控制筹资风险和改善管理提供有效参考。王洋5（2010）提出了测评企业筹资风险分有效方法，并支持运用三个非财务和六个财务指标来帮助识别筹资风险，从而提高筹资决策和筹资行为的严谨度。马建威、卢秋实（2007）提出运用估计法、财务杠杆系数法、Z-Score模型法对企业筹资风险进行评估。第三，在筹资风险防范控制方面，李静7（2014）主张企业应该树立风险意识，

10、以建立意识的方式达成风险预警的目的，在此基础上辅以良好的管理机制，从而降低房地产企业的筹资风险，从社会和经济两方面实现企业现实价值。冯安安8（2017）认为可以通过科学合理的安排各项筹资行为的组合方式，来促进筹资决策和筹资行为的科学化。吴婷婷9（2017）认为选择恰当的筹资方式很重要，指出将筹集资金合理分配至不同的板块，设计合理的资金分配结构，有利于保证企业的正常经营活动，有效降低企业的筹资风险。黄辉10（2017）通过对企业筹资期限的研究，得出结论：筹资风险的防范管理工作需要科学合理的设置筹资期限，并对此建议企业应该在开展项目的同时留存一定的备用金，以此减轻财务负担，规避风险。国外研究动态关

11、于风险的理论研究最初起源于德国，但后续发展完善于美国，并由美国为发散点逐渐传播至世界上的其他国家。十九世纪二十年代，美国经济学家对风险理论展开了激烈讨论，风险可计量论出现并成为流行。二十世纪六十年代，风险研究开始正式受到关注，美国出版的企业的风险管理一文，让人们对于风险有了新的更为深刻的认知与理解。经过几十年的发展，企业对于风险的管控逐渐成熟，风险管控成为学者研究的热门方向，风险管控得以进一步传播流行。二十世纪八十年代，美国诸多高等学府开始开设筹资风险管理相关的课程，筹资风险管理问题逐渐在经济学领域占有一席之地。与此同时，英国的关于筹资风险的研究也有了进一步发展，企业风险管理部门相继成立，筹资

12、风险管理在企业管理和经济领域中的作用变得越来越重要。很多学者从不同的角度运用不同的方法对企业筹资风险进行研究，主要研究成果有：AndersIsakssoni2（2018）探讨了筹资风险产生根源，提出了筹资风险产生缘由以及与筹资风险管理相关的理论举措。另外，他主张对深刻探究筹资风险以及如何科学有效的对筹资风险进行管理，从而达到对筹资风险进行识别与防范的目的。埃里克班克斯13（2011）提出筹资风险是一种特殊意义上的流动风险，并解释是由于缺乏获取用以交换的货币及其等价物而招致了所谓的流动性风险，由于企业无法以较为合理的方式与渠道进行筹资活动，从而给企业带来一定的风险与损失。资金基础对于企业是一切活

13、动的开端，企业的持续长远发展离不开资金保障。从本质上来讲，流动性风险是为了企业的生存与发展，追求满足企业经营活动的经济来源而可能给企业招致一定的经济风险。综上所述，从国内外研究动态可以看出，国内外关于筹资风险管理研究都大多运用财务杠杆，从企业筹资的规模，筹资与方式渠道、稳定度、可靠性、资金成本以及效益等方面进行综合考虑，以此寻找新的筹资机会，提高内部资金的使用效率，从而追求最佳筹资方案。在进行风险管理研究时，我国现阶段的研究还存在一定的局限性，定量与定性相结合的方法未得到充分利用，另外，我国目前对于企业筹资风险的研究成果大部分都是经由理论探讨而来，如此得来的理论成果往往缺少针对性，缺少实际指导

14、意义。本文从筹资风险的基本理论出发，并针对风险程度对各类别筹资风险进行比较与分析；深入分析筹资风险的产生的原因；运用财务指标分析法和财务杠杆系数法对筹资风险进行识别分析；并从多个层面针对筹资风险的识别与防范控制提出措施，为企业进行科学有效的筹资风险的科学管理提供有效依据，寻找科学有效的筹资方案，降低房地产企业筹资风险，实现企业筹资管理科学化和效益最大化，并为其他房地产公司提供一定的示范帮助。（三）研究内容本论文将联系现有理论成果，采用理论与实际向结合的方法，首先进行房地产企业筹资风险理论分析，具体包括筹资风险、筹资方式以及风险识别等概念的界定；其次剖析房地产企业筹资现状，以万科房地产公司为例，

15、运用相关财务指标和财务杠杆来分析房地产企业的筹资风险，并在此基础上深入探讨其产生的原因，提出企业筹资过程中存在的问题；最后结合成因分析，从多个层面提出加强房地产企业筹资风险控制的对策与建议。（四）研究方法1.文献法在论文正式写作前通过网上查询以及图书馆借阅书籍等渠道收集筹资风险相关的知识理论，分析房地产行业筹资风险的理论成果，同时通过上网搜索，分析万科年报，研读财务报表，详细了解万科的财务状况，为论文写作打基础。案例分析法本论文在分析房地产企业筹资风险时将采用案例分析法，以万科房地产公司为例，采用财务指标分析法、财务杠杆系数法分析筹资风险的大小，发掘其成因，进而提出针对性的防范措施。比较分析法

16、分析万科2016-2018年财务数据，比较各个年份万科的财务指标，以此来识别企业筹资风险风险，从而为分析万科房地产公司筹资风险成因提供依据。定量和定性分析相结合以万科房地产公司为例，运用一系列财务指标分析企业财务状况，分析房地产企业筹资风险成因，进而提出对房地产行业防范筹资风险有利的措施。二、基本理论分析（一）筹资风险的概念企业筹资是企业为了正常运转，在缺少资金的情况下向外部机构借款的行为。而筹资风险是伴随着筹资活动的产生而产生的，企业筹资情况直接与企业生存发展挂钩，为企业经营活动提供最重要的资本基础，企业为使经济效益最大化而进行筹资活动，但在获得资金支持的同时，不可回避的是企业的筹资活动会增

17、加企业还本付息的负担，加大企业资金成本。在企业决策正确，资金利用合理，可以实现投资回报率高于借款利息率的目标，但由于企业的生产经营活动处于复杂多变的环境中，由于潜在的各种不确定因素，企业决策可能出现偏差，所筹资金可能未得到充分利用，在这种情况下，企业筹集的资金就难以获得较高的资金利用率，当资金活动不能给企业带来预期的回报，便会使得企业缺乏到期还本付息的能力，进而增加企业经营活动的压力，就有了筹资风险。（二）企业的筹资方式与筹资风险1.债务性筹资债务性筹资是企业为正常运转而进行借贷活动筹措资金的行为，企业主要面临的筹资风险就是指因举债筹措资金而导致的风险，向公司外部借贷负债形式的筹资方式具有严格

18、的规定与限制，企业在进行借款筹集资金的同时，需要与相关债权人在借款金额、利息费用、付款方式、借款期限等方面达成一致意见。如果企业决策失误或是资金利用失当，致使企业未能达到预期收益，缺乏到期还本付息的能力，企业可能面临债权人的追偿，甚至面临破产危机，由此便致使债务筹资风险。其中债务筹资风险主要有以下几种：（1）银行借款筹资房地产企业属于资金密集型企业，企业的生产经营活动需要经常性的筹资行为和大量的资金支持，任何一个企业都不可能仅靠自有资金就能满足资金需要，更多的要依赖于外部资金，其中，银行借贷是房地产企业最为主要的筹资方式。银行借款主要有信贷和抵押两种方式，银行贷款一般是从企业信用等级、经营状况

19、、偿债能力等方面进行综合考量，从而决定是否予以贷款以及贷款金额和期限等。从筹资主体的角度来看，该筹资方式具有不可替代性优势所在，一般而言，其筹措速度较快且成本较低，是不少企业最为看重且普遍适用筹资渠道，但企业向银行借款投资，需按期支付本金和利息，如若企业经营不善，可能面临无法还本付息的困境。（2）发行债券筹资债券是指债务人在法律范围内发行，以实现资金筹集的目的，并明确规定在约定期限内还本付息的一种借款凭证形式。发行债券是企业筹集资金的重要渠道，发行主体公司的信用保障主要与企业的组织架构、公司收益、预期发展能力等指标挂钩。债券作为一种公开发行且具有普遍意义的有价证券，债券的还款主要依赖于企业的盈

20、利状况，企业的经营具有不可预测性，因而对于企业而言，在筹集资金的同时需要面临一定的风险性；债券筹资的范围相对广阔，债券具有一定的财务杠杆作用，资金可供使用期限相对而言较长，这有利于满足房地产企业投资建设的资金需要。（3）商业信用筹资商业信用筹资指的是企业间利用商业信用获得的拖延交付的机会，这种利用商业信用的筹资行为是一种较为常见的、短暂的资金筹集方式。在企业之间的交易行为中，主要有商品赊销、预收款项、票据贴现等利用商业信用筹资表现方式，利用企业信用进行短暂的资金筹措，有利于解决企业资金紧缺的问题。2.权益性筹资权益筹资是指向企业投资人向企业投增资本的行为，企业采用此种筹资方式一般不存在利息，但

21、是企业需要支付股东相对满意的股利。权益筹资风险是指企业在使用所筹措资金时，可能受内外因素影响，导致资金获利回报不确定，在这种情况下股东红利的分配与发放可能不能满足股东预期，那么股东很有可能出售股票，导致企业股票价格下跌，企业获得的投资也会相应减少，容易导致企业资金“供不应求”，这对于企业的发展具有负面作用，影响企业价值，甚至有可能导致企业破产。其中权益筹资风险主要有以下几种：（1）发行股票筹资发行股票是指部分有资格的企业通过发行此有效凭证获取资金的筹资方式，该资金没有事先约定可供使用期限，同样也无需在企业运营期内按时偿还，因此不存在还本付息的压力，企业相应的财务风险也相对较小。同时股权筹资还能

22、为企业的对外交易活动提供一定的信誉证明，为其他方式的筹资活动提供信誉参考与保障。但是股权筹资也有其缺点，这种方式的筹资可能会增加资本成本的负担，并且企业出售股票，导致更多的新股东有权利分得企业控制权，容易分散企业的控制权。（2）利用外资筹资企业利用外资并不仅仅指资金筹集，更多的也包含技术、设备等方面的引进，着对于房地产企业而言，不仅能够缓解企业因经营发展的困境，还能够将国外先进的管理经验、建设技术等优势引进企业，从而促进房地产企业的进一步发展。但由于外资是一种国际范围的经济往来，受国家关系、汇率变动影响较大。外资支持的一般形式有合资经营、合作经营等，另外企业可利用的外资来源主要有国家性组织、外

23、国政府、外国企业、外国个人资金等。（3）盘活企业内存量对于很多企业而言，一方面难逃资金短缺问题，另一方面企业对于内部资源利用程度低。企业通过提高劳动生产率、出售出租闲置资产、输出相关的专利技术、管理经验等措施，可以调整优化企业结构，改善低效率的困境，也是一种可行的筹资方式。另外，企业提前做好预测与规划，充分利用自有资金，协调好各个项目所需资金的时间差距，最大程度的做到资金的有效利用。（三）筹资风险的识别方法筹资风险贯穿于企业经营活动的方方面面，在房地产企业前期筹建、中期开发、后期清盘阶段都有着风险，因此，筹资风险的识别研究对于房地产企业的生存与发展而言至关重要。筹资风险的可以从财务指标和财务杠

24、杆系数两方面予以识别。1财务指标分析对企业进行财务状况分析，是指对于企业各方面能力的分析，通过相关的财务数据和财务指标，详细了解企业经营状况，以及发掘企业潜在的财务风险，有利于企业对于筹资风险的识别与管控，加强企业对资金的运用和管理，进而保证企业的正常经营。2.财务杠杆系数财务杠杆系数越大，表明财务杠杆的作用越大，相应的财务风险也就越大；相反，财务风险也就越小。因此，财务杠杆系数可以用来衡量企业筹资风险。其计算公式如下：DFL-仏EPS/EPS）/（AEBIT/EBIT）式屮：DFL财务杠杆系数AEPS普通股每股收益科EPS变动前的普通每股收益AEBIT息前税前盈余变动额-EBIT变动前的息前

25、税前盈余三、万科房地产公司筹资风险案例研究无论是在西方国家还是在我国，都会有诸多房地产企业因为筹资风险识别和防范问题而导致企业资金短缺，不能满足企业的资金需要，更为严重的是可能给企业带来退市或是破产危机，例如著名的巨人集团因资金问题衰落，2018年包头惠龙集团和合肥百氏情缘资金链断裂等案例都说明资金以及筹资行为对于企业生存与发展的重要性，因此加强房地产企业的筹资风险管理具有重要意义。为了更为具体形象的说明房地产企业筹资面临的风险问题，本文引用万科房地产公司的例子，并在此基础上运用财务指标和财务杠杆做详细的分析，探讨筹资风险的成因问题，进而提出参考性建议。（一）公司简介万科企业股份有限公司，简称

26、万科，于1984年成立，是中国目前最大的房地产开发企业之一，其经营范围十分之广，涉及国内多个经济圈，近年来公司积极拓展开发市场，在多个城市都有建设投资项目，并积极发展海外市场。万科始终坚持以为城市普通家庭供应住房为企业定位，2018年万科实现销售面积约4040万平方米，销售金额超过6000亿元，分别增长12.3%和14.5%，实现净利润490多亿元，销售规模持续居同行业前列，继续领跑中国房地产市场。（二）万科筹资现状万科属于房地产企业，由于房地产业属于资金密集型企业，其行业的特殊性要求企业所有的建设投资工程都需要大量的资金，企业可以选择不同的筹资方式与渠道筹措资金，但不同形式的筹资的优劣往往决

27、定了其筹资成本以及筹资风险的大小。万科企业在持续稳步发展的同时，也面临一些问题，万科在发展过程中提出“规模速度型”，强调企业规模的重要性，然而在公司规模快速扩大的同时，需要大量的资金投入，也不可避免进行大量的资本运作。2017年万科第一季度末经营现金流高达-277.54亿元，投资现金流-503.06亿元，筹资现金流-19.57亿元，负债率达历史新高，而现金流却步步吃紧。值得一提的是，2018年万科的负债率超过80%，财务费用高达10多亿元，同比增长181.24%。与此同时，万科的银行借款比例几年来持续上升，2017年向银行借款的占比为超过60%，银行贷款数额新增约339亿元，较三年前提升了逾2

28、0个百分点，筹资渠道面临单一化困境，因此如何拓宽筹资渠道，寻找新的资金来源点，进行多渠道、多元化的筹资成为万科公司继续保持高速发展的关键点。（三）万科筹资风险识别分析筹资风险的识别研究对于房地产企业的生存与发展而言至关重要，筹资风险的可以从财务指标和财务杠杆系数两方面予以识别。1.万科财务指标分析（1）偿债能力分析偿债能力是判断企业是否有能力偿还借款的一种指标，有期限之分，是衡量企业发展现状的标准之一，通过对该企业的偿债能力进行分析，可以得出万科持续经营与发展的能力，除此之外，还可以据此来识别企业潜在的风险。表1:万科2016-2018年偿债能力分析表财务指标2016年2017年2018年短期

29、偿债能力流动比率（）1.241.21.15速动比率（）0.440.50.49现金比率（）0.190.20.16长期偿债能力资产负债率（）80.5483.9884.59流动比率二流动资产/流动负债速动比率二（流动资产-存货-预付款项）/流动负债现金比率二货币资金/流动负债资产负债率二（负债总额/资产总额）*100%（注：数据由万科2016-2018年财务报表计算得出）流动比率是指企业流动资产总额和流动负债总额的比例关系，公认合理的流动比率标准为2，由表1可以看出万科房地产公司近三年的流动比率均小于2，且呈减小趋势，说明企业资产的变现能力变弱，短期偿债能力较弱。万科属于房地产企业，行业的特殊性决定

30、了企业的开发成本较高，存货比例相对而言也会较高，存货不可避免的具有一定的变现风险，因此，以速动比率来分析企业的偿债能力具有重要意义。据上表可知，速动比率在近三年先增大后减小，呈N型变动趋势，一般而言，速动比率保持在1左右比较好，而万科近三年的速动比率均低于1，说明企业流动资产中存货占用比重较大，企业面临一定的支付压力，因此万科房地产公司短期偿债能力不容乐观。资产负债率通常用来反映债务性资本在总资产中所占的比例，根据表1可知万科2016-2018年的资产负债率呈上升趋势，且均在80%以上，这意味着在万科的资金构成中债务筹资占比重大，而企业自有资金相对较少，在这种情况下，企业可能出现资金链断裂，资

31、金补充不及时以及丧失到期偿还本息的能力，如此一来企业将面临巨大的财务风险，筹资风险也会随之增加。（2）盈利能力分析盈利能力是指企业在生产经营过程中通过出售、出租、授权等方式取得利润的能力，也是衡量企业现状的重要指标。通过分析企业的盈利能力可以发现企业可能存在的管理问题和财务风险。表2：万科2016-2018盈利能力分析表年份财务指标2016年2017年2018年销售净利率（）11.7915.3216.55总资产收益率（）6.015.775.7总资产净利率（）3.933.733.66净资产收益率（）19.6822.823.42销售毛利率（）29.4134.137.48销售毛利率二营业毛利额/营业

32、收入净额*100%销售净利率二净利润/营业收入净额总资产报酬率二息税前利润/平均资产总额总资产净利率二净利润/平均资产总额净资产收益率二净利润/股东权益平均总额（注：数据由万科2016-2018年财务报表计算得出）从表2可以看出，万科近三年的净资产收益率始终高于15%,说明企业自有权益资本获利能力强，较高的权益收益率往往能吸引更多的投资，对于企业的筹资活动具有积极作用。万科毛利率在2016-2018年一直较高，比率从29.41%增加到37.48%，持续上升，只有在2016年略低于30%，着表明万科房地产公司的直接盈利能力强，这也在一定程度上受房价连年上涨的影响。万科总资产收益率2016-201

33、8年总体呈下降趋势，数值从6.01%下降至5.7%，说明万科资金盈利能力减弱。万科净资产收益率在近三年连续上涨，主要得益于企业净利润的上升。总的来说，万科在2016-2018年的主营业务获利能力有所提升，盈利能力表现良好。（3）营运能力分析营运能力是判断企业生存状况的一种指标，可以为企业指明经济效益道路。通过分析相关的营运能力指标，可以检测企业是否存在管理运作问题，还能够得出企业是否存在相关的财务风险，据此有利于实现筹资风险有效可控。表3：万科2016-2018年营运能力分析表年份财务指标2016年2017年2018年流动资产周转率（）0.380.280.26应收账款周转率（）104.8813

34、8.48197.21存货周转率（）0.410.30.28固定资产周转率（）41.0134.9331.95总资产周转率（）0.330.240.22流动资产周转率二营业收入/流动资产平均余额应收账款周转率二营业收入/应收账款平均余额存货周转率二营业成本/平均存货固定资产周转率二营业收入/固定资产平均净值总资产周转率二营业收入/资产平均总额（注：数据由万科2016-2018年财务报表计算得出）从表3可以看出，万科房地产公司的流动资产周转率在2016-2018年总体呈现下降趋势，从0.38%下降至0.26%，这说明万科房地产公司的资源利用效率在近三年呈下降趋势，意味着万科房地产公司的内部管理存在问题。

35、存货周转率指的是企业生产的商品在市场上流通的速度，变现能力与存货周转率成正比关系。万科近三年的存货周转率从0.42%下降至0.28%，持续下降，说明企业存货占用公司资金量大，变现能力持续减弱。应收账款周转率衡量的是企业应收账款收回的速度快慢程度，2016-2018年万科应收账款周转率从104.88%增加到197.21%，呈上升趋势，说明万科近三年采取一系列优惠政策，使得应收账款回收速度变快，有利于减少坏账损失的产生。2016-2018年万科固定资产周转率持续下降，从41.01%减少至31.95%，说明万科房地产公司的固定资产利用效率变低。万科总资产周转率在2016-2018年表现为下降，说明万

36、科资产利用效率变低。企业要加强资产的长短期管理，增强经营效率。2.财务杠杆系数分析为了更好的识别万科的筹资风险，本论文以万科2016年到2018年的相关数据，来计算万科近三年的财务杠杆系数，并据此识别企业管理中存在的筹资风险。表4:万科2016-2018年财务杠杆系数分析表单位：亿元项目2016年2017年2018年资产总计83071165315286负债总计6690978712930所有者权益161718672356息稅前利润396516685应付利息4510稅前利润393511675所得稅费用109139182净利润284372493所有者权益净利率（%）20.9119.9317.54息稅

37、前利润率（）4.774.484.43总资产收益率（）6.015.775.7财务杠杆系数1.011.021.06息稅前利润率二息稅前利润/资产总额总资产收益率二净利润/资产总额（注：数据由万科2016-2018年财务报表计算得出）图1:2016-2018年万科财务杠杆系数、资产收益率、息税前利润率变化趋势图由图1数据显示，“万科”2016-2018年权益净利率均大于息税前利润率，说明万科房地产企业财务杠杆发挥正效应明显。2016-2018年万科财务杠杆系数分别为1.01、02、1.06；总资产收益率分别为6.01%、5.77%、5.7%；息税前利润率分别为4.77%、4.48%、4.43%。万科

38、在财务杠杆系数逐渐增大的同时，资产收益率和息税前利润率却呈下降趋势，由此可知，万科面临的财务风险也呈增大趋势，筹资风险也随之增加，因此为了确保企业的发展资金不受威胁，企业应该重视筹资风险的识别与防范工作。（四）万科筹资风险成因分析通过对万科房地产公司筹资风险识别案例分析，可以得出万科筹资风险的成因主要有筹资成本高、筹资渠道少、负债规模不够科学化、企业筹资受国家政策和金融市场波动大等方面。筹资成本过高随着房地产业的发展，房价持续上升，国家为了实现房价可控，连续出台了相关政策给房地产业“降温”，国家实行宏观调控，多次上调存款准备金率，各大银行陆续提高贷款准入门槛。在这种情况下，资金需求量巨大的房地

39、产开始寻找新的筹资渠道，越来越多的房地产企业转向借助信托融资，房地产企业借助信托筹措资金的方式比起传统的银行贷款而言，筹资难度更低，在筹集资金的金额方面，往往具有更大的自主性、灵活性。但与此同时，房地产信托筹资成本较高，一般而言是银行贷款的1倍到2倍，高昂的筹资成本往往就阻断了诸多小型房地产企业的信托筹资之路。2011年，万科因开发建设需要，向华润国投信托申请信托借款人民币10亿元，借款期限为2年，利率高达2%，截至2018年，万科房地产公司信托融资达50亿元。通过各个筹资渠道，万科筹集到项目开发建设所需要的资金，但是房地产业建设周期较长，资金占用时间长，长时间的借款筹资往往使得房地产企业负担

40、高额的资金成本。缺乏多元化的筹资渠道，过度依赖银行借款随着经济社会交易方式的多样化，企业的筹资渠道也逐渐增多，银行借款筹资所占比重略有下降，但银行信贷对于房地产企业而言仍然是筹措资金的主要渠道，企业依靠银行借款满足资金需求，万科在最近三年的资产负债率达到了历史新高，甚至超过了80%，万科的银行借款比例几年来持续上升，2017年向银行借款的占比高达60%，银行贷款数额新增约339亿元，较三年前提升了逾20个百分点，在万科最新的年报中，银行早已成为了一个频繁出现的词汇，且多次表述都与银行贷款有所关联，万科对于银行借款的依赖度继续上升，总而言之，万科和其他房地产公司一样，同样属于资金密集型企业，对于

41、资金的需求大，对于银行借款的依赖性高，筹资渠道相对单一。企业负债规模不合理房地产企业是资金密集型企业，负债率高早已成为房地产企业的符号，其整体杠杆率达70%左右，在一百多家上市房地产企中中，有将近50%的房地产企业的净现金流不容乐观，均为负值。2017年万科第一季度末经营现金流-277.54亿元，投资现金流-503.06亿元，筹资现金流-19多亿元，负债率达历史新高，而现金流却步步吃紧。值得一提的是，2018年万科的负债率超过80%，财务费用高达10多亿元，同比增长高达181%。企业负债规模扩大，利息费用增加，企业由于收益减少而丧失偿还本息能力的可能性也就越大，股东收益也会相应的发生变动，财务

42、风险也就越大。受政府宏观调控影响大房地产业的快速发展在一定程度上带动了我国经济的的发展，但是与城市发展不相匹配的房价在一定程度上阻碍了我国人民生活水平的提高。政府为了抑制房价上涨，维持房地产行业的稳定，出台了一系列相关政策来进行调控，防止房地产泡沫的出现，例如近年房地产业的“限购令”、“提高存款准备金率”等等举措。房地产业的发展与政府的政策措施紧密关联，如果政府放松相关政策，支持房地产业的发展繁荣，房地产企业便能较为轻松的筹集到大量资金，反之，就会导致房地产企业筹资困难。由此，便会产生相应的筹资风险。受金融市场波动影响大企业的融资活动主要在金融市场开展，因而企业的筹资行为也会因金融市场的的波动

43、而发生变动。现阶段我国金融市场发展不够成熟，在房地产筹资有关的政策有待完善，金融市场具有不稳定性，市场上的利率与汇率也具有变动性，如果金融市场紧缩，那么企业借款的利息费用则会增加，这样一来，房地产企业的收益也会在一定程度上收到影响，企业利润下降，收益的不稳定性，可能导致企业没有能力偿付本金和利息，甚至导致破产，如此一来，企业的筹资风险便无可避免。（五）小结通过对万科房地产公司筹资风险进行案例分析，可以了解到万科现阶段筹资状况不容乐观，由财务指标分析可知万科目前短期偿债能力欠佳，资产负债率较高，资源利用效率呈下降趋势，但盈利能力却有所提升。另外根据上文财务杠杆系数法分析可以看出，万科近三年受财务

44、杠杆影响较大，且呈上升趋势，存在一定程度的筹资风险。针对万科具体的筹资风险，可以据此分析万科筹资存在筹资成本高、筹资渠道单一、筹资负债规模不合理、企业筹资受国家政策和金融市场波动大等风险性因素，并可针对这些成因提出有效性措施。四、防范企业筹资风险的对策经过对万科房地产公司筹资风险案例分析，可以看出筹资成本高、筹资渠道单一、筹资负债规模不合理、企业筹资受国家政策和金融市场波动大是房地产企业筹资风险的主要成因，为此，本文从负债规模、经营管理、筹资渠道以及筹资预警机制四个方面提出改进意见。（一）合理规划负债规模企业筹资风险按其来源分类，可以分为债务筹资风险和权益筹资风险。房地产企业的生存与发展必然需要举债经营，负债经营往往伴随一定的财务风险，筹资风险也会随之增加。企业举债金额的多少与风险成正比例关系，企业举债筹资比例越低则风险程度也会随之降低，因此，要想做到风险可控有必要合理规划负债规模。企业的负债规模应该紧跟经济环境和国家政策，在联系企业自身实际情况的前提下，客观考虑各项筹资环境，在金融环境良好、投资项目预期收益好以及国家政策相对宽松的情况下，可以适度增加企业负债规模；反之，则缩小负债规模。同时，房地产企业应该坚持“现金为王”的原则，注重企业资金流动性，合理配置长