徐州商务商业市调报告发

1、目录CONTENTS TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc162149000 第一部分 徐州市背景分析 PAGEREF _Toc162149000 h 4 HYPERLINK l _Toc162149001 一、徐州城市概况 PAGEREF _Toc162149001 h 4 HYPERLINK l _Toc162149002 1、地理位置 PAGEREF _Toc162149002 h 4 HYPERLINK l _Toc162149003 2、气象气候 PAGEREF _Toc162149003 h 4 HYPERLINK l _Toc162149004 3、矿产资

2、源 PAGEREF _Toc162149004 h 4 HYPERLINK l _Toc162149005 4、人口构成 PAGEREF _Toc162149005 h 4 HYPERLINK l _Toc162149006 5、城市功能 PAGEREF _Toc162149006 h 5 HYPERLINK l _Toc162149007 6、交通情况 PAGEREF _Toc162149007 h 5 HYPERLINK l _Toc162149008 二、宏观经济概况 PAGEREF _Toc162149008 h 6 HYPERLINK l _Toc162149009 1、生产总值（G

3、DP） PAGEREF _Toc162149009 h 6 HYPERLINK l _Toc162149010 2、固定资产投资 PAGEREF _Toc162149010 h 6 HYPERLINK l _Toc162149011 3、国内贸易 PAGEREF _Toc162149011 h 7 HYPERLINK l _Toc162149012 4、房地产投资 PAGEREF _Toc162149012 h 7 HYPERLINK l _Toc162149013 5、城市居民收支 PAGEREF _Toc162149013 h 8 HYPERLINK l _Toc162149025 第二部

4、分 徐州市酒店市场分析8 HYPERLINK l _Toc162149026 1、徐州高档次酒店现况8 HYPERLINK l _Toc162149027 2、四星级酒店典型案例8 HYPERLINK l _Toc162149028 3、三星级酒店市场11 HYPERLINK l _Toc162149029 4、重点个案汇总表12 HYPERLINK l _Toc162149030 5、快捷式酒店13 HYPERLINK l _Toc162149031 第三部分 徐州市商圈分析15 HYPERLINK l _Toc162149033 一、古彭广场商业圈15 HYPERLINK l _Toc16

5、2149034 1、商业圈构成分析15 HYPERLINK l _Toc162149035 2、商业网点及经营业态分析15 HYPERLINK l _Toc162149036 3、商业圈特点分析16 HYPERLINK l _Toc162149037 二、矿大商业圈17 HYPERLINK l _Toc162149038 1、商业圈构成分析17 HYPERLINK l _Toc162149039 2、商业业态组合分析17 HYPERLINK l _Toc162149040 3、经营业种构成分析18 HYPERLINK l _Toc162149041 4、商业圈特点分析18 HYPERLINK

6、l _Toc162149042 三、段庄广场商业圈18 HYPERLINK l _Toc162149043 1、商业圈构成分析18 HYPERLINK l _Toc162149044 2、商业业态组合分析19 HYPERLINK l _Toc162149045 3、商业圈特点分析19 HYPERLINK l _Toc162149046 4、代表个案分析20 HYPERLINK l _Toc162149047 第四部分 徐州市服务业分析21 HYPERLINK l _Toc162149048 一、休闲娱乐业21 HYPERLINK l _Toc162149049 1、KTV及夜总会21 HYPE

7、RLINK l _Toc162149050 （1）徐州市KTV及夜总会市场现状21 HYPERLINK l _Toc162149051 （2）徐州市KTV及夜总会市场特点：21 HYPERLINK l _Toc162149052 （3）代表个案22 HYPERLINK l _Toc162149053 2、酒吧业23 HYPERLINK l _Toc162149054 （1）徐州市酒吧乐业市场现状23 HYPERLINK l _Toc162149055 （2）徐州市酒吧业市场特点24 HYPERLINK l _Toc162149056 （3）徐州市酒吧消费客群分析24 HYPERLINK l _

8、Toc162149057 （4）代表个案24 HYPERLINK l _Toc162149058 3、洗浴桑拿业25 HYPERLINK l _Toc162149059 （1）徐州市洗浴桑拿业市场概况26 HYPERLINK l _Toc162149060 （2）徐州市洗浴桑拿业市场特点26 HYPERLINK l _Toc162149061 二、餐饮业26 HYPERLINK l _Toc162149062 1、徐州市餐饮业市场概况27 HYPERLINK l _Toc162149063 2、徐州市餐饮业市场特点27 HYPERLINK l _Toc162149064 3、徐州市餐饮消费客群

9、分析27 HYPERLINK l _Toc162149065 4、重点个案分析28第一部分 徐州市背景分析一、徐州城市概况1、地理位置徐州市位于江苏省的西北部，东经1162211840、北纬33433458之间，东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里.徐州地处古淮河支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，老黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。2、气象气候徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿

10、润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期；四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。3、矿产资源徐州是全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基地，拥有煤炭、井盐、铁、钛、大理石、石灰石等30多种矿产，储量大、品位高。煤炭已探明储量达39亿吨以上，年产量2500多万吨、占全省95%以上；井盐储量为220亿吨、且品位很高，发展煤化工、盐化工的资源条件十分优越；石膏年开采能力500万吨，为华东地区之首。丰富的矿产资源为该市传统工业发展奠定了坚实的基础，但同时由此而衍生的矿产开采、加工及化工产业

11、也给城市环境带来一定负面影响。4、人口构成人口总量保持低速增长。至2005年末全市户籍人口925.31万人。比上年末增加8.46万人，增长0.9%，其中非农业人口315.85万人，增加13.31万人，增长4.4%。2005年1%人口调查显示：2005年全市人口出生率为10.03；死亡率为6.66；自然增长率为3.37。指 标年末数（万人）比重（%）全市总人口# 市区人口# 农业人口非农业人口# 男性女性# 18岁以下18-35岁35-60岁60岁以下925.31179.87609.46315.85476.08449.23215.30253.87328.50127.65100.019.465.9

12、34.151.548.523.327.435.513.85、城市功能徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区、环渤海经济圈的结合部，是四省经济的重要连接点。另外还承担着陇海兰新经济带东部的中心城市、全国重要的综合性交通枢纽、区域性商贸物流中心和国家历史文化名城等多个重要角色。6、交通情况徐州是全国重要的交通枢纽，京沪、陇海两大铁路干线的交汇点，即将开工建设的京沪高速铁路使徐州到北京、上海的时间均缩短至两个多小时，并与规划建设的徐兰客运专线交汇，徐州将成为全国重要的高速铁路枢纽；5条国道、20条省道、5条高速公路在徐州市纵横成网；京杭大运河穿境而过；市区距连云港国际港口2

13、00公里，并以高速公路相连；观音机场已开通至上海、北京、杭州等地12条航线，正在争取开通香港临时包机；鲁宁地下输油管道纵贯境内，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。二、宏观经济概况1、生产总值（GDP）2005年徐州市生产总值（GDP）初步核算达1212.15亿元，比上年增长14.3%，增幅提高0.3个百分点，再创1997年以来新高。其中第一产业增加值168.16亿元，增长5.2 %；第二产业增加值612.04亿元，增长14.6%；第三产业增加值431.95亿元，增长17.9%。人均GDP13697元(按常住人口计算)，增长14.8%。经济结构调整取得新进展。工业化进

14、程明显加快，三次产业增加值比例由上年的15.449.635.0，调整为13.950.535.6，第二、三产业比重提高1.5个百分点。城市化水平进一步提高，年末全市城市化率达到44.1%，比上年上升2.1个百分点。由此可见，徐州市近年来虽然GDP增速较快，但与江苏省内地区苏、锡、常、南京及苏北口岸城市相比，其发展速度仍旧较慢。2、固定资产投资2005年徐州市固定资产投资完成601.31亿元，比04年增长35.0%，增幅比04年提高18.7个百分点。规模以上完成投资530.32亿元，增长35.8%，其中城镇投资完成435.23亿元，增长36.5；在规模以上投资中，外商、港澳台经济投资12.07亿元

15、，增长35.6%；民间投资406.73亿元，增长84.1%，其中私营个体经济投资173.83亿元，增长118.8%。民间投资占规模以上投资的比重达76.7%。在规模以上投资中，第一产业投资1.60亿元，比上年下降7.8%；第二产业投资329.90亿元，增长53.5%；第三产业投资198.70亿元，增长14.3%。工业投资305.89亿元，增长49.1%，其中原材料工业投资59.84亿元，机械电子工业投资70.21亿元，轻纺工业投资115.98亿元，分别增长41.2%、121.2%和95.7%。第三产业投资中，批发和零售业投资46.49亿元，增长23.5%；房地产开发投资46.81亿元，增长51

16、.4%。由此可以看出徐州投资结构在不断优化。固定资产投资成效显著。全年规模以上投资建成投产项目1288个，项目建成投产率为70.5%；新增固定资产327.32亿元，固定资产交付使用率为67.7%。3、国内贸易消费品市场稳中趋旺。2005年实现社会消费品零售总额396.04亿元，比04年增长15.7%，增幅比预期计划目标提高2.7个百分点。分城乡看，城市消费品零售额247.27亿元，增长16.0%；县及县以下消费品零售额148.77亿元，增长15.0%。分行业看，批发零售贸易业零售额342.42亿元，增长14.3%；餐饮业零售额47.11亿元，增长15.7%；其他行业零售额2.72亿元，增长19

17、7.8%。居民消费结构趋于合理，以住房、汽车、信息产品等为代表的新型消费持续升温。全年实现商品房销售额23.99亿元，比上年增长74.5%；限额以上批发零售贸易企业汽车类零售额增长36.5%，通讯器材类增长121.4%，家用电器和音像器材类增长67.1%，家具类增长54.1%。各类商品市场发展较快。2005年末拥有各类商品交易市场445家，实现成交额602亿元，比04年增长3.6%。年成交额超亿元的大型骨干市场有25家，成交额345.30亿元。其中，年成交额超100亿元的特大型市场有2家，成交额221.94亿元。超市、便民连锁店、专卖店、仓储式商场等新型零售业态以及邮购、电视购物、网上购物等新

18、型流通业态以及现代经营方式较快发展。4、房地产投资2000年以来徐州市房地产开发投资额基本保持稳定，虽在05-06年达到高潮，但是与沿海及苏南城市相比，徐州房地产发展动力尚显不足，这主要与下列影响因素有关：在徐州的发展战略（苏北发展的重要增长极、江苏新兴的产业密集带、陇兰经济带对外开放的先导区）的指导下，该市长期以来强调区域内部第二产业的增长极作用，近年来招商引资工作中工业生产类项目比重极大；城市化进程缓慢，长期以来徐州市区城市功能布局分散，未有效形成城市集聚效应，因此向外扩散作用力小，从而导致城市化进程缓慢，房地产开发投资整体疲软；本世纪初，彭城大规模的“南进”房地产开发行为及城南高校的大规

19、模合并与扩建促使房地产开发投资提前掀起高潮，故而造成近期房地产投资停滞不前的表相；随着市区大多数老牌国有企业改制、旧改、动拆迁工作的进展，国内外大开发商的关注与进驻，我们预判主要立足于主城区的新一轮房地产开发高潮正在蕴酿之中。5、城市居民收支近年来伴随徐州市招商引资工作的深入推进及市区第三产业的快速发展，城市居民收入持续提升，与此同时由于一些沿海一线城市部分新型商业实体的进入，城市居民人均消费金额也在不断攀升，但在住房及医疗制度改革的基础上这种消费支出增幅有所减缓。城乡居民生活水平进一步提高2005年城镇以上在岗职工工资总额107.26亿元,在岗职工平均工资18849元,分别比上年增长19.9

20、%和19.2%;2005年城市居民人均可支配收入突破万元，达11185.30元，比上年增长13.7%；农村居民人均纯收入4443元，增长11.0%。居民家庭恩格尔系数，城市为35.29%，农村为41.12%。第二部分 徐州市酒店市场分析徐州高档次酒店现况目前徐州的高档次酒店主要集中在市中心区域及云龙湖风景区附近，随着徐州招商力度的加强，外地来徐商务活动的加大，高档酒店市场需求增加。徐州酒店以三星为主体，少量四星级酒店，五星级酒店目前尚未出现。目前市场上出现的各类型酒店都存在着设施老化，配套功能不全的情况，软件服务也不到位，市场呼唤精品高端酒店出现。 目前徐州酒店两极分化，高端星级酒店与平价快捷

21、式酒店，市场需求非常大。但是星级酒店的房价迟迟得不到提升，原因是没有稳定的长期房源。快捷式酒店的设施装修环境较差，整体入住率较一般。徐州目前共有四星级酒店6家、三星级酒店19家、二星酒店21家，区域分布如下表：四星（6家）三星（19家）二星（21家）市区郊县市区郊县市区郊县61641110徐州市酒店市场状况较好，其中四星级酒店平均入住率为76%，高于全国平均水平。酒店三个月以上常驻客源约占总客房数的3左右，但房价较低，以四星酒店为例，全国行业平均价为395元，而徐州平均价为343元，仅相当于全国平均价的86.8%。同时，徐州缺少知名酒店管理公司品牌，管理水平较差。硬件设施也相对较为落后。徐州旅

22、游业发展加快。05年全年接待海内外游客首次突破1000万人次大关，达1000.89万人次，比上年增长24.1%；旅游总收入实现同步高速增长，达81.44亿元，增长30.3%。其中，接待来徐旅游、参观访问及从事各项活动的海外游客7.3万人次，创汇5657.94万美元，分别比上年增长44.3%和59.6%；接待国内游客993.59万人次，旅游收入76.81亿元，分别增长24.0%和28.9%。全年商品创汇1290万美元，增长20.9%。随着当地旅游业的发展和外向型经济的发展，预计徐州的酒店市场将会得到稳定发展。四星级酒店典型案例目前徐州共有四星酒店6家。分别为开元迎宾馆、嘉利国际饭店、金陵苏源大酒

23、店、汉园宾馆、南郊宾馆、海天假日酒店。酒店星级房间数平均房价入住率开 元四星8942075%嘉利四星23832074%金陵苏源四星16034078%汉园四星10532085%南郊宾馆四星210海天假日四星272合计59234376%开元迎宾馆：该宾馆由开元旅业集团经营管理，宾馆坐落于云龙湖畔，背山面湖，采用欧式建筑风格。在四家四星级酒店中风景最好。占地面积约10万平方米，建筑面积2万多平方米，一期89间客房为四星标准，二期300间客房为五星标准。前两年亏损，最近盈利状况开始好转。优点：自然环境优美、民营管理体制较灵活、硬件较其他酒店好缺点：地理位置相对较远、交通不便。 楼座房型门市价（元）折扣

24、价（元）国宾楼国宾单人套房28004.5折/1260国宾单人间8805折/440总统套/夫人套280004.5折/12600贵宾楼行政豪华套房（A）58004.5折/2610行政豪华套房（B）51804.5折/2331行政豪华套房（C）38004.5折/1710行政套房（A）21804.5折/981行政套房（B）18004.5折/810行政单人间8805折/440行政标准间8805折/440嘉宾楼套房12805折/640标准间6805折/340嘉利国际酒店：酒店隶属徐州铁路部门，位于火车站南侧。2000年开业，近几年一直在亏损，但呈减亏趋势。铁路部门每年有专项补贴。总建筑面积28000平方米，

25、主楼28层，238间客房。电梯5部，顶层旋转餐厅可鸟瞰徐州。客房类型:门市价（元/间天）协议（元/间天）标准间（单人间）528.00316标准套房（行政标间）728.00418套 间788.00478商务套房（行政套房）988.00598部长套房13,333.00/部长套房26,666.00/总统套房9,999.00/加床88.00/优点：规模大、交通便利。缺点：周边环境较脏乱差。金陵苏源大酒店：隶属徐州电力部门。总建筑面积约20000平方米，160间客房，7间会议室，2004年加盟南京金陵饭店连锁酒店集团。房间种类价格（人民币 元/间天）协议价（元/间天）经济间320160标准间480240

26、精致单间460230豪华标准间560280商务单间560280豪华商务间780390精致套房880440高级套房1280620总统套房168888888优点：位于市中心、交通便利；具有一定品牌缺点：由写字楼改建，无停车场汉园宾馆：隶属徐州师范大学，为大学三产。总建面积11000平方米，客房105间，会议室6间。优点：交通较为便利、依托徐州师范大学文化气息较浓；缺点：客房数量少、装修及设备较为陈旧。房间类型间数价格（元/间天）折扣价（元/间天）总统 套房/豪华 套房41380828商务 套间5880528商务标准间8560336标 准 间56460276单 人 间21420252三 人 间125

27、00300加 床100/总 计103/南郊宾馆南郊宾馆共有客房210间（套），餐厅21个，餐位近千个。主要服务项目有：客房、餐饮、商务、购物、舞厅、美容美发、健身、棋牌、医务、订票等。同时拥有中央空调系统、卫星接收闭路电视系统、国际国内直拨电话及电脑数据接口等现代化的设施。房间种类门市价（元）协议价（元）1号楼标准间580（四星）2602号楼标准间480（三星）220普通单间480（三星）220商务单间680（四星）3001号楼商务套间15806002号楼标准套间12806001号楼豪华套间21809002号楼豪华套间1980900海天假日酒店徐州海天假日酒店是按照五星级酒店标准设计建造的现代

28、化商务酒店,酒店经营面积40000余平方米,拥有272余套客房.酒店餐饮经营粤菜、燕鲍翅、浙江杭帮菜和地方特色菜等高档美食.西餐厅、咖啡厅、酒吧位于26层的城市之巅。三星级酒店市场中山饭店拥有中高档客房167套，餐位800余个，是综合性多功能会议中心。 主要服务设施：客房、餐饮、商务中心、购物中心、棋牌室、桌球室、网吧、健身房、大型停车场、桑拿、美发、礼堂、豪华会见厅、会议室。类 型门市价（人民币 元/间天）团 队 价备 注标准间328六折门市价客房总数：167套 床位326个大床间468六折门市价双套间880六折门市价豪华套间1800六折门市价云泉山庄拥有标准客房102间，房内设有中央空调系

29、统、程控电话、卫星电视、可控音响、计算机局域网络、啤酒饮料、24小时热水供应；豪华三套间内设有小会议室、书房、针刺浴、桑拿房等特别设施；豪华二套间为法式、意大利式、中式等。客房类型门市价格（人民币 元/间天）标准间498.00豪华二套间1,280.00豪华三套间1,980.00花园饭店拥有豪华套房8间、标准房间92间，共100间。配有中央空调、热水机组、有线电视、程控电话及全套进口卫生设施。12个风格各异的宴会厅以及同时可以容纳200余人的自助餐厅。房型门市价在线（网上）预订价标准单人房RMB380RMB258双标房RMB471RMB278徐州饭店徐州饭店拥有设备完善的标准客房340余间、套房

30、7间。 客 房 类 型房价（人民币）怡宾楼豪华套间（A）638.00怡宾楼豪华套间（B）458.00怡宾楼豪华标准间（A）338.00怡宾楼豪华标准间（B）268.00怡宾楼高级三人标准间298.00怡宾楼高级标准间248.00前楼套间258.00前楼三人标准间186.00前楼双人标准间168.00前楼单人标准间（A）168.00前楼单人标准间（B）118.00类型容纳人数价格（元/每半日）小型会议室30人190.00中型会议室60人300.00多功能厅100人350.00天怡厅300人800.00重点个案汇总表编号名 称地 址电 话星级总经理邮编1开元迎宾馆中国徐州市湖西路1号7888888

31、4/2210062汉园宾馆解放南路246号38662224杨克合2210093金陵苏源大酒店淮海西路33号58080004黄时泽2210024嘉利国际酒店津浦西路202号39288884项德森2210035宏达宾馆徐州市大马路40号27289203/2210056中山饭店徐州市中山南路80号56989003/2210027云泉山庄南郊泰山路18号38878883郑培新2210088南郊宾馆和平路55号38479803李松2210099花园饭店解放路1号37387403何松22100310恒天朝大酒店复兴南路128号38181883杨起典22100311友谊宾馆淮海西路241号57581243刘

32、德超22100612徐州饭店淮海东路201号37313112张海全22100613彭城饭店淮海东路40号37387692王成珍221006快捷式酒店汉园人家徐州市汉园宾馆-汉园人家快捷酒店位于徐州市解放南路246号，在徐州师范大学云龙校区，紧邻云龙山风景区，交通便利，位置优越，本酒店是由徐州市汉园宾馆投资兴建并管理的一家经济型酒店，拥有客房108间，共有床位186个。酒店设有会议室三个，并配有先进的投影设备；餐厅设有餐位200个，包间6个。提供24小时冷热水，电吹风机、热带雨淋洗浴设备，免费宽带上网. 房间种类门市价（元）协议价（元）单人间118八折优惠标准间158特色标准间198复式大床房2

33、18复式家庭房238景观房23899MOTEL徐州久久商务汽车酒店位于解放南路富丽城3号楼（四院南100米），毗临国家4A级风景名胜区淮海纪念塔烈士园林，距市中心、火车站仅5分钟车程，离徐州观音机场约40公里，交通便利。 久久商务汽车酒店集住宿、餐饮、休闲娱乐等多功能于一体，各类客房90余间，餐厅可容纳100余人同时就餐。房间装修简约、时尚，设有独立淋浴间，免费国内长途直拨电话，宽带网络接口等，为宾客提供便利快捷的商务服务。客房类型门市价 （RMB）会员价(RMB)单人间9999标准间159129商务标准间169139大床房169139商务大床房199169复式房199169标准套房23921

34、9复式家庭房259229海逸之星“海逸之星”经济型酒店是徐州市第一家标准型商务酒店。酒店位于徐州市中心“零坐标”处。拥有客房70余间。房间种类门市价持消费卡打折价单人间158139标准间158139特色标准间178156复式大床房198174复式家庭房238209景观房198174第三部分 徐州市商圈分析徐州市商业格局分析徐州是客观形成的区域性商贸都会和物资集散中心，在全国市场流通网络体系中，具有北货南下、南货北上、双向对流的枢纽性地位。从商业发展过程来看，徐州最早的商业中心在淮海广场、火车站附近。在上世纪七、八十年代，该商业中心的白云、蓝天和人民商场曾经是徐州市民的首选商业消费场所。九十年代

35、随着市场经济的深化和大规模的城市改造，特别是淮海路商业主干道上三大广场的整改扩建，以及上世纪末大量新兴商业业态如超市的涌入，传统商业格局受到打破，以人民商场为代表的传统百货商场逐渐衰落，而以古彭广场、段庄广场和新新的矿大商圈三大广场为依托的徐州市整体商业格局渐已形成。一、古彭广场商业圈1、商业圈构成分析古彭广场商业圈是徐州市最繁华、幅射范围最广、最具影响力的核心商业圈。该商圈东起解放路，西至西安路，北接黄河南路，南到建国东路。市内两大核心商业干道淮海路、中山路贯穿商业圈，十余条商业支道纵横连接，使得商圈内物流、商流最为频繁。商圈内各主次干道两侧商店林立，同时又分布着市展览馆、文化宫、市委市政府

36、等大型行政事业机构。2、商业网点及经营业态分析概况：据调研资料不完全统计，古彭广场商业圈核心区总营业面积293641平米，共有大中小商业网点500多家，零售商店接近260多家，占比一半以上多，其中大型零售商包括金地商都、金鹰国际购物物中心、徐州百货、新华书店等；超市卖场有最早进驻徐州最具影响力的专业卖场深圳新一佳，以及家乐福；而近七八十家中高档次的精品店则成为徐州年轻时尚市民消费的主要场所。餐饮娱乐五六十家占比在11%左右，服务业二十几家，占13%左右，其他类型商业十几家，占6%左右。分类商店类型数量面积分类商店类型数量面积分类商店类型数量面积零售业大型百货商厦5164862餐饮娱乐大中小型饭

37、店4828800服务业房产中介4240超市221300快餐63000美容美发137800服饰鞋类专卖店49639680酒吧咖啡馆茶社31500照相冲印6360化妆品专卖店131300电影院18799广告4200钟表眼镜5800休闲浴场36000报亭550文化用品5750书店音像专卖店86400药房3600通信器材151200古彭广场经营业态统计表经营业态评价服装、鞋类品牌专卖店总面积39680平米，占核心商圈总面积的14%。其中中档服饰类共33家总面积8250平米，占服饰类总量的21%；低档服饰类共463家总面积31430平米，占服饰类总量的79%。餐饮娱乐业总面积31800平米，占核心商圈总

38、面积的11%。其中中档类28家总面积16488，占餐饮类总量的52；低档类26家，占餐饮类总量的48%。美容美发业总面积7800平米，占核心商圈总面积的3%。其中中档类7家，占美容美发总量的54%；低档类6家，占美容美发总量的46%。商业网点业种构成齐全。3、商业圈特点分析商业氛围最为浓厚、商业影响力最强；业态构成最丰富，百货商场、专卖店、大型超市等密集；市内高档商品品牌集中地；临街商铺出租率较高；购物、餐饮、休闲、娱乐等功能最齐全；商圈内购物商场主要采用“扣点”收益模式，扣点比例在25%左右，促销费另算，比例在5%上下，商铺租金在816元/平方米/天；项目名称贵邦财富项目地址新一佳成功大厦旁

39、区位分析东临金地商都、金鹰百货，商业氛围好 项目规模15F为商场建筑面积2.7万，以上为办公楼单位面积()主力面积在2040之间商业形态百货类产权式商铺销售模式销售销售情况销售价格1F：均价24000,2F：13000,3F:9300,4F:7500,5F:6800； 租金1F:5.17、2F:2.78、3F:2.04、4F:1.65、5F:1.5二、矿大商业圈1、商业圈构成分析矿大商圈是近期新形成的商业圈，位于徐州矿业大学附近，以解放南路为分界。该商圈整体面积不大，但特点突出，同时因其优越的交通地理位置。2、商业业态组合分析分类商店类型数量面积分类商店类型数量面积分类商店类型数量面积分类数量

40、零售业电器卖场13000餐饮娱乐旅馆22000服务业房产中介10200其他800大型超市16000大中小型饭店186000美容美发121300服饰专卖店4400快餐233600照相冲印1100鞋类专卖店3200茶社2500报亭230化妆品专卖店2160休闲浴场1300烟酒店3160钟表眼镜2140网吧46000银行1240文化用品160KTV13000农贸市场11000书店12200西饼屋5320干洗店1200音像专卖店140杂货店5160音像店140药房31650通信5680矿大商圈经营业态主要以易初爱连大卖场为核心、围绕大卖场的临街商铺构成。专业卖场有五星电器专业卖场；临街商铺主要是由分布

41、在解放南路一侧，主要业态以餐饮娱乐和生活类商业为主。 3、经营业种构成分析餐饮娱乐业总面积19720平米，占整体商圈总面积的49%。其中中档类7家总面积7500平米，占餐饮类总量的13；低档类47家，占餐饮类总量的87%。美容美发业总面积1300平米，占整体商圈总面积的3%。家电卖场及商超总面积为9000平米，占整体商圈总面积的22%。服饰、鞋类总面积为600平米，占整体商圈总面积的1.5%。医院药房总面积为1650平米，占整体商圈总面积的4%。书店面积2200平米，占整体商圈总面积的5%。4、商业圈特点分析本商圈为徐州南块一个相对独立的商业环境，均为沿街商铺，由于周遍多数为学生和居民，所以以

42、中低档为主，业态划分种类繁多，以餐饮及生活必备的行业为主。大型商家分别有五星电器、易出莲花、KFC、零点快餐、新华书店、红跑车、大娘水饺、好七水饺等。徐州市新的商业中心；商业圈人流大，但有效购买力不大；商业圈地理交通位置优越，是普通市民、周边县区居民和农民学生购物首选；商业圈内经营档次整体不高。商铺租金在13.5元/平方米/天三、段庄广场商业圈1、商业圈构成分析段庄广场商业圈正在形成与发展中，主要是受古彭广场商业圈的功能延伸，和部分核心商业圈资源的转移的影响。逐渐形成的以服务于徐州城西各住宅区居民的日常消费需要的商业集中地。2、商业业态组合分析分类商店类型数量面积分类商店类型数量面积分类商店类

43、型数量面积分类数量面积零售业大型百货112000餐饮娱乐宾馆215000服务业房产中介350其他18300超市220000大中小型饭店515000美容美发121000服饰专卖店5650快餐111050照相冲印2100鞋类专卖店14468咖啡馆茶社21600烟酒店8600化妆品2200银行91450钟表眼镜2300交通工具6580药房、医院61050通信2188经营业态评价：餐饮娱乐业总面积17650平米，占整体商圈总面积的25%。其中中档类3家总面积10000平米，占餐饮类总量的19；低档类13家，占餐饮类总量的81%。美容美发业总面积1000平米，占整体商圈总面积的1.3%。大型商场及商超总

44、面积为32000平米，占整体商圈总面积的45%。服饰、鞋类总面积为1118平米，占整体商圈总面积的1.6%。医院药房总面积为1050平米，占整体商圈总面积的1.5%。咖啡茶社面积1600平米，占整体商圈总面积的2.2%。银行面积1450平米，占整体商圈总面积的2%。3、商业圈特点分析本商圈内分布着几十个大型居民小区（近60万居民）及徐州工程集团、中煤五公司、徐州矿务集团等中央直属和国家级大型企业，形成商场较为稳固的客源。由于临市区主要干道，商业多为中高档为主。“区域性生活类”商业圈特点明显； “价格导向”是商业圈内目标消费人群较为突出的消费特点；商业圈内经营业态结构多为中低档商品；商业圈内餐饮

45、、休闲、娱乐等商业基础设施缺乏；临街商铺是段庄广场商业圈目前业态比重最大的商业业态商铺租金在25元/平方米/天4、代表个案分析项目名称金泰商办楼苏豪时代项目地址金山路，泰山路段庄新一佳东侧区位分析紧邻金山花园，龙润山庄和南湖怡秀园周边商业氛围较浓项目规模建筑面积5800，每层面积在400平米，上下共3层建筑面积在2.95万左右，商业综合楼组成单位面积()每套面积在400左右最小面积100商业形态沿街门面商业广场和沿街商业销售模式销售，1、2、3层连卖、租售皆可只租不售销售情况已出租三间，分别为火锅，烟酒，售房处1F-4F商业，2F,3F已与苏果签约，4F设电影院，1F招租销售价格售：10000

46、，租：0.6元；已出租三间，分别为火锅，烟酒，售房处尚未正式对外招租第四部分 徐州市服务业分析一、休闲娱乐业1、KTV及夜总会（1）徐州市KTV及夜总会市场现状从经营模式分析，徐州KTV市场有：夜总会型、量贩式、练歌房三种类型，其中最多的是量贩式KTV。从消费时段分析，主要经营时段在晚上20：00凌晨02：00，量贩式和练歌房则从下午11：00就开始营业，因此这两种类型的KTV都有两班员工，一个是下午班，一个是晚班。从消费金额分析（量贩式KTV和练歌房差不多）。KTV类型小包中包（单位：小时）大包（单位：小时）备注小时包晚小时包晚小时包晚量贩式/练歌房204080100406012016060

47、80160250夜总会608010015080140150250140260250400从包间总量分析，一般KTV包间都在50个包间左右；稍大一些的在80100个，如龙卷风；大型的在150200如嘉年华；从营业面积分析，一般KTV都在2000平方米以上；从消费时间分析，大都在2小时以上；从包房定座率分析，基本上每晚能保证在60%70%的区间；从关联产业分析，主要由酒水、果盘小吃、其他有偿服务，部分KTV在更高楼层设有包房。中式酒水在520元，小吃在320元，档次比较好一些的正规KTV都配备超市，价格比较透明，消费也不高，如嘉年华，钻石钱柜。（2）徐州市KTV及夜总会市场特点：2004年初徐州第

48、一家量贩式KTV嘉年华开张，当嘉年华率先将“量贩式KTV”引到徐州后，立即以其时尚、健康、平价、自助的消费理念成为徐州市民新的娱乐场所。随后，音杰、同一首歌、音乐天空、美高美等30余家量贩式KTV等如雨后春笋般开遍徐州只用了不到一年的时间。消费者对多元化娱乐形式的需求，推动了娱乐业的迅速发展。但是：徐州KTV整体市场竞争激烈，量贩式KTV几乎遍布市内所有的主干道，低中高档次均有市场；同质化经营，同质化竞争严重，促销活动形式多样，主要以“价格优惠”作为市场促销油头。如“50元一个晚上”、“30元唱一下午”、“包房五折”；KTV娱乐形式单一，档次相仿；高档、特色，集餐饮、洗浴、KTV、客房于一体的

49、一站式消费的休闲娱乐场所市场空白；（3）代表个案项目名称嘉年华美高美钻石钱柜项目地址徐州市中山南路皇城大厦226号徐州民主北路116号户部山店欧洲商城建筑结构框架框架总营业面积（m2）2500180015003000包间总量150间 100间左右58间73间地段区位特征市中心商贸区市中心商贸区地段道路性质市中心主干道中山北路市中心主干道中山南路徐州市云龙山(近古玩城)经营时间2003年中2004.10200520042007日营业时间上午11点至凌晨2上午11点至凌晨2上午11点至凌晨2晚餐供应时间：17：3119：30消费高峰时间段晚8点至晚24点晚8点至晚24点晚8点至晚24点晚8点至晚2

50、4点经营现状评价较好较好很好很好租赁标准及租金水平自主开发联营租赁期限无无无无消费者特征各阶层各年龄段各阶层各年龄段各阶层各年龄段各阶层各年龄段客单量30左右355050车位配比无专有停车场有免费停车场500平米有免费停车场周边各业种组合餐饮、茶社、百货、金融电讯、酒店免费自助、超市免费自助、超市备注徐州第一家纯量贩式KTV，自配酒水超市纯量贩式KTV，自配酒水超市特色包厢错层式豪华、贵宾、总统套房，部分豪华包厢可无限上网、附设单独卫生间免费自助餐服务2、酒吧业（1）徐州市酒吧乐业市场现状从酒吧“行业生命周期”分析，徐州酒吧业尚处于起步阶段。2004年10月位于户部山的徐州市第一家酒吧宝船开张

51、营业，马上就成为在徐工作的外籍人士、追求时尚生活的市民留恋的地方。接着，维京、兰贵坊、动感、毛女、风暴、阿玛尼等酒吧紧追其后，纷纷开张；从酒吧分类来看，徐州酒吧一类是动吧，包括跳舞吧和演艺吧，主要代表有：兰贵坊、动感、毛女、风暴、阿玛尼。在这类酒吧里，喝酒、聊天、唱歌、蹦迪，各种活动一应俱全；第二类是静吧，主要代表有维京。该类酒吧以“酒文化”为主。在这里基本上找得到世界各地洋酒、啤酒、咖啡、冰激凌以及专业调酒师精心调制的鸡尾酒。该类酒吧营造的是一种在轻柔的音乐伴奏下，饮啜名酒，相互沟通聊天、放松心灵的轻松环境。从供求关系分析，静吧市场供不应求；从消费时段分析，主要经营时段在晚上20：00凌晨0

52、2：00，高峰时段在22：0024：00；从消费金额来分析，普通中式啤酒1525元，碳酸饮料58元。徐州酒吧都有促销活动，如买5瓶啤酒赠送2瓶及小果盘。由于徐州当地人都喜好喝酒，基本上都要每人喝道23瓶，通过交流发现，到酒吧消费的很多人都是刚刚聚会完喝过酒的，由于没有一站式消费的场所，所以还要花费交通成本到酒吧；徐州演艺酒吧有两种：一种走高雅艺术路线，如欢乐谷，在这里能够体验到真正的艺术；另外一种就是大众化表演（带有色情性质）。通过走访后者经营状况要强于前者，且关联产业丰富；徐州酒吧的营业面积基本在200300平方米之间，软硬环境一般；从酒吧分布分析，徐州酒吧大多分散经营，目前稍具规模的就是戏

53、马台酒吧一条街。（2）徐州市酒吧业市场特点经营模式相似；整体市场缺乏竞争，导致经营者不愿突破和改善现状；特色化、主题化酒吧市场缺乏；专业经营酒吧人才、管理理念缺乏；酒吧消费大众化，消费人群涉及社会各阶层人士。（3）徐州市酒吧消费客群分析身份特征分析：动吧消费客群比较复杂，社会各界层人群都有，静吧则以外籍人士、白领、高级职业经理人为主流消费人群；年龄特征：2535年龄段为消费主力；消费行为：多以族群的方式到酒吧消费，其中4人消费团体最多；消费心理分析：缓解压力、释放自我、获得快意。（4）代表个案项目名称兰贵坊欢乐谷阿玛尼风暴SOS项目地址徐州市人民商场旁徐州热电厂对面步行街（户步山）步行街（户步

54、山）总营业面积（m2）300左右，将增加1002000以上二层600左右800包间总量无演艺吧+60间KTV包房无无地段区位特征通讯一条街工业区步行街繁华地段步行街繁华地段地段道路性质市中心主干道淮海东路城市主干道中山北路北段经营时间2004年18：0004：0018：0004：00日营业时间晚8点点至凌晨3点晚6点、可以包夜年终无休年终无休消费高峰时间段晚8点至晚24点演艺吧晚8点10点KTV晚8点12点20：0000：0021：0000：00经营现状评价很好很好较好较好，二楼精装租赁标准及租金水平建筑面积租赁期限消费者特征各阶层各年龄段区域性消费、各阶层各年龄段中青年小青年客单量200左右

55、50100元人均消费3050，春节期间最低消费200元/人人均消费2030车位配比无专有停车场30左右周边各业种组合洗浴、网吧、餐饮、茶社、百货餐饮、洗浴、通讯三温暖洗浴、餐饮、酒吧、发廊云集三温暖洗浴、餐饮、酒吧、发廊云集备注徐州效益最好的酒吧吧名具有很强的影响力准备在增加100平的营业面积知名度较高，演艺多为高雅艺术3、洗浴桑拿业（1）徐州市洗浴桑拿业市场概况徐州洗浴中心业真正开始蓬勃发展是在最近四、五年。随着徐州城市经济的迅速发展，居民生活水平逐渐提高，城市生活结构也发生了较大的改变，享受型消费逐渐增强；徐州交通枢纽的城市位置，使得该城市对周边县、地级城市具有较强的辐射力，促进该行业的发

56、展；随着徐州城市经济对外联系的加强，强大的商务人士群体频繁出入徐州城市，这为洗浴桑拿业的发展提供了强大的消费基础；徐州洗浴桑拿业竞争异常激烈，一般城市主干道都会有该行业经营。（2）徐州市洗浴桑拿业市场特点硬件环境比较奢华；与南京相比内部结构配比中重视包间建设，包间比例较大；规模体量大；空间开阔，硬环境较好；布点密集；具有一定品牌知名度的桑拿洗浴场所市场占有略较高；多数洗浴桑拿中心受马鞍山水文化影响较大；洗浴场所卖点普遍以色情行业为卖点。二、餐饮业从地域角度而言徐州市的餐饮文化派系应该属于淮阳菜系，即江苏菜，它是由苏州、扬州、南京、镇江四大菜为代表而构成的，其特点是浓中带淡，鲜香酥烂，原汁原汤浓

57、而不腻，口味平和，咸中带甜，但是在实际生活中当地人的饮食习惯则更加体现“兼容并收”的特点：淮阳菜的“浓酥”、鲁菜的“咸鲜”、川菜的“麻辣”、粤菜的“奇珍”等等，在其饮食文化特征中更多的受到北方菜系的影响，口重、辛辣，这也是徐州处于南北交通枢纽的地理位置所形成的，因此在对徐州市餐饮行业的针对性调研当中，我们得出以下结论：徐州市饮食习惯大体可归结为淮阳北派菜系，在淮阳菜的基础上更加体现口重、辛辣、粗俗的特点。因此目前在徐州餐饮行业发展过程中，当地本土特色餐饮与内地其他派系中餐经营状况都非常好，大众接受度较高。值得注意的是：年轻一族对西式快餐（如肯德基、麦当劳及必胜客）越来越青睐，接受程度越来越高，尤其是位于市中心古彭商业圈的几家西式快餐连锁店，经营状况很好。提示：餐饮经营中要更加突出文化氛围的营造，将饮食与文化相结合，在价格适中的前提下，适时赋予文化内涵，提高餐饮消费的“性价比”，倡导“特色与文化”相结合。1、徐州市餐饮业市场概况近年来随着人们生活水平的提高以及消费观念的更新，餐饮业已成为该市居民消费领域十分引人注目的亮点。餐饮企业不断推陈出新，中、西餐不同菜系强调特色，个性化品牌经营的特点更加明显，同时餐饮价格基本稳定，增强了对消费者的吸引力，拉动了全市餐饮业的快速发展。2005年，餐饮业零售额47.11亿元，增长15.7%。徐州市餐饮业发展本就有其地域历史渊源，作为南北方的交