营销策划-商业广场-沈阳五洲商业广场行销方案

1、.：.；沈阳五洲商业广场谋划案 前 言沈阳的商业市场正处于一个快速开展的生长期，我司将根据市场开展情况，以全新商业地产的开展方式，贯穿整个工程的任务过程。力求严密结合五洲商业广场销售力的特质与优势，积极地探求营销推行战略以促成良好的销售业绩。同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现开展商的预期目的与工程的可继续性开展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化。项 目 检 视一工程深度分析整体市场情况沈阳商业经过历史的开展，在购物方式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。1.传统百货与新兴商业构成新的竞争格局。沈阳商业正处于一个新的开展时期，传统百货如中兴、联营公司努力经过改

2、造购物环境加强竞争实力，稳定商业位置；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如大连大商集团友谊商场，盘锦兴隆大家庭、沃尔马、家乐福、乐购等相继进驻沈阳，参与竞争行列，构成了传统百货与新兴商业方式并存的商业局面。2.人们消费观念曾经逐渐发生变化。先进的商业经济方式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、文娱、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费方式转变。追求温馨的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。3.以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域开展政府对城市建立规划的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步开展。整体规划的重心是经过太原街和中街两大商业街的改造及

3、重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的开展。4.商场业态构造比例不合理，不能满足人们的消费需求。目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、文娱产业相对比例较少，甚至没有；但随着当地人们生活程度的不断提高，其不合理的业态分布曾经不能满足人们对休闲、文娱、餐饮的需求。5、规划中的商用物业市场供应量不断增大随着经济的开展，以及沈阳“金廊工程的进展，房地产迅速开展，特别是城市中心的商业物业开展极快，使得沈阳的商业竞争越来越猛烈。二目的群体投资者投资者分析：在经过沈阳前期一系列的商业工程开后，沈阳的商业投资者曾经脱离了“投资饥渴症，从整个市场的“没铺可买

4、过渡到“选铺买，投资者对商业工程的投资逐渐理性，同时在市场的引导下，曾经具备一定的专业投资知识。商业气氛、交通条件、运营特征曾经成为投资者最看重的三个要素。商圈的聚集效应、商气浓不浓、有没有培育商业气氛的潜力都将成为影响投资者的首要要素。同时便利的交通以及店铺有无运营特征都是决议投资者能否胜利的要素。现有的商业投资者有两种：专业投资者：有较成熟心态，对投资有一定的阅历，这种投资者具有雄厚的资金和商业背景，较为理性，他们最为关注的就是地块的运营规划和详细售价。本工程作为黄金商圈的新中心、太原街的焦点，一定已早早地遭到大投资客的留意，一旦时机到来，他们的投资是看准理想铺位就势在必得，而且也会是最早

5、的一批落定者。另一类中小投资者看重升值潜力和投资报答，首先要思索的是高报答率，并且容易受广告的影响，但由于手头资金有限，所以他们要思索小面积商铺，其中最重要是商铺的总价。群众消费者的商业阅历相对比较欠缺，投资认识不是很浓，必需经过我们对这种投资者的投资认识进展启动和开发。同时，随着商业的开展许多小型商业物业出现非常规的商业运作方式获取利润，我们必需引导这部分投资者进展正确的理性投资。在商业的开展过程中，不难发现，大部分投资者接受的商铺总价不已超越200万，近七成的投资者以为总价在50万200万之间的商铺最容易接受。同时对于大额的资金投资，大部分的投资者会选择银行贷款。在当今的商业投资中我们不能

6、低估每一位投资者的智商。运营者运营客户分析：运营者大多有一定的商业背景，他们对商场运营曾经具有一定的认识，但是他们需求一个运营的理想平台。运营者的最终目的是要促成销售获取利润，他们主要会思索几方面：1、区域消费才干：工程的周边地域要有足够的消费群体以及流动人口，同时会思索到周边商业的竞争。2、商业位置：商业位置一定要好，最好在传统商业区域或者接近交通要道，并且具有一定的规模。3、交通：工程周边的交通一定要流畅、方便，并且要有一定规模的停车场。4、优秀的硬件设备：工程的规划、设计以及购物环境一定要好，能吸引更多的消费者。5、优秀的操作团队：一个具有多方面专业阅历及资源的开发、运营、管理的团队是保

7、证一个综合商业设备胜利的重要工具。目的运营者特征：、熟习沈阳商业市场，对太原街商圈的运营环境非常认可。、熟习商场的运营方式。、对五洲商业广场运营的环境比较认可，希望在五洲商业广场这种有品牌笼统的商场内运营。、非常看好五洲商业广场的运营前景。以我公司的阅历，五洲招到商家不难，难的是招到适宜理想品牌同时情愿接受较高租金的商家，这对工程的未来开展很重要。消费者消费者分析:随着商业形状的不断演化，消费者的习惯和要求也跟着不断在变，主要表达在以下几点：1、有丰富的产品内容：在这里能满足不同消费者的消费需求和消费者的购物愿望。2、优越的购物环境：优越的购物环境能给消费者带来好的消费心境，消费者以愉快的心境

8、“发现和探求消费目的，乐趣产生消费愿望。3、优越的地段：工程拥有好的地理位置和便利的交通将会吸引更多的消费者，为消费者带来更多的方便。目的消费者特征：太原街属于沈阳市最主要的商业圈，其影响到整个沈阳及周边城市的一个商业开展，其消费群体比较全面，五洲商业广场作为太原街的品牌消费和了解国际市场的商业平台，品牌消费将成为商场的主要潮流，其也决议了消费者的消费程度和消费群体将会是1640岁之间的消费群体，我们称之为主流消费群。消费年龄层年龄特征消费习惯23岁40岁中青年经济实力、消费实力比较强，价钱已不是他们决议消费的主要要素，有较强的购买愿望，购买频率比较高，有一定的品牌忠实度。他们作为社会的主力消

9、费群体，对商品和质量的要求相对比较高，比较注重品牌。14岁23岁青少年这个年龄段的消费层经济实力、消费实力比较弱，价钱是左右他们消费的主要要素，但是他们购买愿望强，购买频率最高属于太原街主力消费群之一，追时髦，追潮流，易受广告影响，但普通不买太贵商品。三工程定位产品定位：国际化大型现代商业街区：以国际商业方式打造的购物天堂；商业街区的概念将步行街与百货公司两种方式完美结合；构筑开发商、商家、消费者的称心平台，成为城市经济腾飞的“发动机。市场定位五洲商业广场的建立将突破太原街现有的商业规划，与万达购物广场、中兴商厦构成三足鼎立的局面，五洲商业广场将会使太原街的商业笼统提高一个新的档次，将成为城市

10、中心集购物、休闲、文娱、饮食、观光于一体的崭新空间，成为时髦流行品牌的东北旗舰店。笼统定位沈阳新城市笼统示范空间在日新月异的沈阳，五洲商业广场的出现，将成为新沈阳容颜和城市精神的最正确载体，不仅成为沈阳商业物业的典范和笼统，更成为沈阳重要的城市地标。核 心 思 考1、租金与售价这里有两个根本原那么：一是售价根本上由租金决议，二是租金要合理，高和低都不适宜。根据我司多年从事商业地产的阅历，商铺的售价是月租金的100倍这种比例比较容易让人接受，投资报答的底限是十年。这样的思绪投资者较为接受租金的制定方面，太贵对招商不利，太低会影响投资报答率。我司建议以参照太原北街的正常租金程度较为合理，这样在工程

11、销售过程中，可以合理的控制工程的售价及其租金，有利于工程的可继续性开展。2、业态的变与不变五洲商业广场在扩展招商与销售的同时，业态将会遭到许多未知要素的影响，部分区域的业态不能马上确定，需根据招商和销售的情况以及一些商家的要求给予适当的改动。但是，必需确定部分区域的业态，以便于工程前期的销售与招商的进展。3、销售与招商大型商业物业的开发必需求先商业后地产，在工程的开发前期，我们要经过对主力商户和大型品牌店的招商，蓄积客户，树立工程良好的商业笼统，才干带开工程的销售市场，才干吸引更多的投资客户。4、永续运营之道主要为投资者、运营户搭建一个很好的运营平台，经过工程的继续运营构成良好的口碑，不断提高

12、工程的商业价值以谋求更宽广的商业开展空间。5、操盘时机掌握开盘对工程是一个至关重要的环节，要根据市场的情况，提高市场对工程的期望值，对客户充分把握，掌握最正确开盘时机，构成销售冲击波，销售义务为2530。策 划 目 标1、销售目的。 按照对工程的初步估算，销售总量估计将会在10亿15亿之间，为方便计算，工程销售总目的为13亿元，其中：在初次公开出卖期间，完成销售义务的25-30%。工程整体商场开业时，完成销售义务的90以上。2、招商目的对本工程而言，五洲商业广场的招商不只是简单处理商家进场运营的问题，而是挑选优质商家进场促进继续兴隆；保证商场的顺利开业，开业时工程的招商率到达90以上。3、开展

13、目的1城市的笼统与名片工程是太原街改造的艰苦举措，无论是从建筑形状还是购物环境都将成为城市的笼统与名片，它代表着太原街改造工程的样板与典范。2突破传统商业方式，引导消费潮流经过全新的规划设计，引进先进的商业形状同时交融中国人的消费理念，打造沈阳最有商业特征的商业方式，引导沈阳的消费潮流。3成为沈阳商业地产开发典范五洲商业广场的开发，正处于沈阳商业开展的关键时期，经过可继续运营成就工程长久开展。五洲商业广场必需经过高程度的前期运作和优越的工程运营建立起沈阳商业工程的新典范。4五洲集团全新商业地产方式的示范工程树立起五洲集团全国性的品牌笼统，并推进五洲集团在全国性开发领域的滚动开展，为企业的继续稳

14、健生长提供平台。营 销 策 划基 本 原 那么1、全面领先以我为主，开发理念先进、产品精良、价钱合理的产品，从而获得全面领先的市场位置。树立五洲商业广场作为沈阳商业市场指点者与先导者的笼统。2、卖点不可一次推完由于工程的销售目的比较庞大，销售周期相对较长，我们必需坚持市场的新颖度，坚持销售任务的多次高潮，工程卖点需求进展有节拍、有层次的推行，根据工程的营销周期和工程进度进展合理规划，有目的的进展宣传推行，不能一次性把卖点推完。3、笼统先行，展现先行以强势品牌打造沈阳商业地产的典范，树立工程鲜明的市场笼统，确立品牌运营和环境优势，唤起市场对本工程的关注度。提早展现战略能更好地为本工程的推售与笼统

15、效力。经过对工程的提早展现和广告推行，构成极大的市场震撼力，从而迅速被市场认可。 4、招商先行招商先行，以全面提升商业质量，从高规范约请品牌商家入手，构成工程的鲜明笼统和操作方式，经过良好的招商造势，带动销售的炽热进展；经过前期的招商，同时也能给工程在推行过程中提供不延续的炒作话题。5、全面覆盖本工程开发体量庞大，从沈阳整个商业市场而言，必需最大限制地扩展市场份额。所以，需求最大限制启动群众投资市场，所以，在媒介安排上，足够的密度和力度都是必不可少的。同时，经过有效的促销措施发掘并刺激潜在的群众客户，使他们的投资愿望尽早地迸发。6、内外兼顾同时，思索到五洲商业广场高额的销售目的，全部依赖本地消

16、化是不能够的，我们必需经过对沈阳周边城市和经济兴隆地域进展整体的招商推行销售，内外同时进展，以求在最短的时间内消化一切的商铺。7、强势启动好的开端就是胜利的一半。从笼统上，一开场，我们就需求建立强势的市场笼统，建立工程的高强姿态。从销售上，我们也同样要让市场感到剧烈的购买激动和无法回绝的*，经过整合各类型传播载体，经过惊动性的造势安排，构成工程众望所归的效应，在利用大气的开盘控制，实现强势启动。8、充分蓄客在工程的销售前期，我们必需为工程的整体推行以及开业充分蓄积客户，以保证工程的旺场，同时经过前期大量的蓄积客户为工程的销售提供充分的客源，保证工程的销售业绩和成交量，缩短销售时间。9、整合资源

17、本工程为沈阳的城市商业中心，必然将得到政府的大力政策支持以及大买家、大商家的协助。经过与政府、媒体深度协作，利用其权威性与公正性，为本工程的推出摇旗呐喊。加强工程品牌与产品的社会效应。同时经过社会的言论，树立良好的品牌笼统和佳誉度。另外，我们应该与能够的大买家和大商家亲密沟通，充分发扬他们的辐射力和影响力，同时，经过前期让利，让大买家批量购买。10、优质效力商业地产，不只是地产短期行为，更多是商业长期行为，我们从一开场就应该为进场的运营者构建一个良好的平台，为他们处理后顾之忧，同时提供增值效力。这不仅仅是开发商对客户的承诺，也是完善自我的要求。这些内容，我们归纳为“永续运营工程：项 目“永 续

18、经 营 工 程一、商场装修国际招标方案商场内部装修是五洲商业广场的市场笼统、品牌的关键所在，经过合理的装修，可以将工程的环境优势表达出来。招标国际巨匠设计，招标知名装修公司进展商场装修，在提供炒作题材的同时，也为工程的概念实现有良好的物质根底。二、VIP会员方案拥有一批固定高质量的消费者是商场旺场的保证，提早实行会员制购物方案，让商家和投资者感受开发商的诚意。同时也是为招商的顺利进展提供炒作题材。三、一致招商、一致运营方案实施全国招商推行方案，招商才干是影响商场运营能否耐久运营的重要要素，全国招商，引入具有强大影响力的品牌店运营，保证旺场。由专业商业管理公司和物业管理公司担任管理顾问，组织一致

19、运营。四、品牌运营，名店运营方案从大型品牌店到百货主力店，从实力运营到品牌运营，五洲商业广场将代表沈阳商业的最高笼统，以开发商品牌，工程品牌，运营商家的品牌，塑造沈阳商业新笼统。五、购物：休闲：餐饮为5：3：2合理运营比例方案根据国内外商场运营的阅历，大型综合性购物中心的购物、休闲、餐饮的合理比例为5：3：2，该比例可以合理处置商场中不同目的的消费人群的分布，最大限制的获取商场效益。五洲商业广场应该站在与世界潮流接轨的高度，率先提出这一运营比例，从而占领沈阳商业市场的最高笼统。六、业主委员会管理方案成立商场管理委员会，约请业主代表参与，具有一定的管理权和商场监视权益，保证商场管理合理有序进展。

20、七、“百城万店无假货方案恳求参与“百城万店无假货协会，树立五洲商业广场无假货的社会景象，执行“假一罚十购物政策。八、安康购物方案安康购物非常适宜五洲商业广场的规划设计特点，经过享用温馨购物环境，享用安康购物乐趣，五洲商业广场将以优雅的环境，温馨的气氛，到达沈阳第一购物环境的佳誉。九、商业培训方案组织商场的运营户和投资者进展专业的商业培训，丰富他们的商业知识，提升运营技巧，做到与时俱进。十规模化推行方案每年，开展商拿出一部分费用，经常性组织营销推行活动，一致进展促销，展现，公益活动等，吸引人流，建立笼统。计 划 篇五洲商业广场营销阶段图按13亿计算总销售额蓄客期公开出卖期强势出卖期第二次公开出卖

21、期继续销售期销售尾期时间轴2月前2-3月3-4月4-5月5月1-15日5月15-6月6-8月8-10月10-12月工程起步出地面封顶交铺销售战略/初级培训完成培训3月底收诚意金大量收取诚意金，造势初次公开出卖开盘强势销售期第二次公开出卖继续销售销售收尾洽谈大买家开场接待客户，并登记、洽谈大买家洽谈大买家确定大买家招商洽谈大商家开场招商，前期针对品牌商户全面展开，同时外地招商同步进展全面展开全面展开全面展开招商进入高潮进入收官根本终了整合关系根本划清销售面积和招商面积招商先行，同时积存买客在建立工程笼统之后，全面展开蓄客商业笼统深化人心，为销售奠立良好根底同步进入高潮全面进入高潮全面进入良性互动

22、完美招商为销售，打下坚实根底同步实现目的根本落实几个意向主力客户30-50个品牌商户，大量普通商户和第一批买客诚意金200个以上，根本落实品牌商户诚意金1000个以上，落实品牌客户销售目的25%-30%销售目的超越45%招商目的超越30%销售目的65%招商目的50%销售超越80%招商超越75%销售超越90%招商超越90%1预售期：以消化现有的客户资源为主，落实品牌客户及首批推售单位，收取诚意金个以上经过日渐密集的广告推行与新闻炒作相结合。2初次公开出卖期工程顺利开盘，约请商家前往销售中心举行选铺大会，同时经过超强的广告推行，加强工程在市场上的影响力。有意向客户，可直接签署正式认购书，按公布价钱

23、直接参与认购。在此期间，方案完成销售目的的强势销售期月销售全面进入高潮，经过举行一系列的巡回展和重点城市的房交会，启动永续运营工程以及铺王拍卖，工程销售全面飘红，销售目的超越第二次公开出卖月月工程进入良性互动期间，经过全国的销售带动本地销售，推出新单位，低门槛等销售措施，以及强势的媒体推行，销售额到达总销售目的的继续销售期工程封顶预备交铺，开场发行五洲卡，落实永续运营等相关内容以及经过一些促销，使销售额到达销售尾期销售接近尾声，工程全面交铺，销售额超越销 售 方 案一工程整体价钱战略制定合理的商铺价钱体系可以有利于推开工程的胜利推行，在竞争猛烈，消费者日渐理性的市场情况下，必需冷静的进展价钱体

24、系的制定。一、整体价钱制定原那么1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造工程优良的素质的同时，为了提高工程的市场竞争力，工程必需对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需求很好的工程包装，同时，为尽快吸引买家入场，在工程销售的前期，价钱不一定是最高的，随着销售的进度的进展，价钱将逐渐上升，价钱上升的过程，将伴随销售控制的进展，合理进展价钱的调整。2、贴近市场的接受力在制定价钱表时，必需坚持工程不同区位之间的商铺的价钱均好性，在商铺规划时，坚持地段价值和价钱根本吻合。3、单位价钱制定原那么：普通情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺

25、位，由于位置的不同，对购房者来说，其运营也将有其不同的效果。因此，我司以为可遵照二大原那么，六项参照值进展评价。1、二大原那么：原那么1：有效人流的多少；原那么2：注目率的高低。2、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价钱更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街含室内的价钱高；c、以主力店为参照值：周围的铺位要比稍远的价钱更高；d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价钱更高；反之，那么价钱较低。e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价钱更高；f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价钱更高；3、工程价钱制

26、定系数：在订价过程中，以上述各价钱层级为根底，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价钱。二、价钱战略：定价不仅需求专业的技术知识，更需求发明性的判别力和对消费者购买动机的深化认识，有效的定价能在消费者接纳的空间内让开展商获取更多的利益1、销售价钱战略：1、建议执行“低开高走的订价战略：低开高走是指工程在开盘销售时，以低于市场心思价位的价钱入市，随着交铺期的接近，销售价钱逐渐提高的战略。工程在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍存在投资顾虑，在开盘时以较低的价钱销售，一方面可以吸引目的客户成交，迅速回收资金，减低开展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着工程不断接近开工期

27、以及旺销态势，经过逐渐伐价能呵斥售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者以为商铺物有所值或物超所值，加强投资者的投资自信心，构成销售势能。2、实践价钱低于心思价钱的价钱公布战略:价钱公布的时间，关系到销售势能的积存与释放的时机掌握，是销售胜利的关键性要素之一。销售前期的推行，是一个不断提升客户心思价钱的过程，在此阶段，客户经过了解工程，结合个人的阅历，明确工程在心目中的定位，尤其是价钱定位的判别。当开展商公布价钱时，假设实践价钱低于心思价钱时，那么构成销售的势能，而且落差愈大，那么势能愈强，既构成了销售旺势。反之，那么销售将遇到压力，甚至有能够功亏一篑。因此，只需当客户对工程构成充分地认识，

28、心思价位不断提高时，方可正式公布实践价钱。二付款方式商业物业售价远远高于住宅物业的售价，一个好的商铺少那么几十万，多那么几百万甚至上千万，对买家购买才干要求更高，加上金融机构对商铺投资风险的过高估计，至目前为止，国内银行向商业物业提供的按揭贷款额普通只可以进展5成10年的按揭，最多可恳求6成10年的按揭。实践上，商业物业的按揭方式相较住宅的局限性较大。我司建议，五洲商业广场付款方式主要有三种：1、一次性付款。客户签署合同时，支付总价款的50%；一个月后，支付总价款的50%。2、5成10年银行按揭贷款。争取6成10年按揭客户签署合同时，支付首期款50%；办理银行按揭手续，由银行提供50%的按揭款

29、，最长还款年限为10年。3、超轻松按揭客户签署合同时，支付首期10-20%，既可办理银行按揭手续需求银行支持，由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。其他首期无需支付客户给开展商一定年限的运用权。付款方式一览表：付款方式一次性付款银行按揭五成十年按揭超轻松按揭签署订购书时付订金人民币5万10万元签署订购书一周内(扣除拾万元定金)楼价50%并签署销售契约楼价50%并签署销售契约及办理银行按揭手续50%最长于10年内分期还款楼价10-20%签署销售契约及办理银行按揭。首期余款无需支付。一个月内付楼价50%三各类型促销及优惠措施一带租约出卖内容与积极意义：开展商与有意向运营商铺的客户进展洽谈

30、，签署协作意向协定。当有其他买家购买到本商铺时，开展商将前期签署的意向客户引见给该商铺的买家，进展租赁本商铺的细节洽谈，保证商铺的投资报答，让买家购买到商铺时就可拥有了稳定租约报答。二5年返租报答详细内容： 买家购买本工程商铺单位后，无须本人运营，将物业回租开展商一致运营，每年从开展商这里获得投资总额8-10% 的稳定报答， 5年后，开展商将该商铺单位归还给买家，届时买家将拥有一个成熟的铺位，可自用也可出租。积极作用： 有利于拓宽商铺销售层面，缩短销售周期，减少投资风险。商铺由开展商一致管理，安排运营，有助于做旺商铺，返租期满投资者收回一个成熟的旺铺。开展商前期一次性回笼商铺的全部资金，实施每

31、年分付8-10%的方案，延续五年。购买商铺的买家每年可享用8-10%的返租报答，五年的总报答为40-50%，但只能是每年在开展商一致规定的时间内支取，而不是一次性由开展商支付。有别于超轻松按揭1、在不同的部分区域实行返租返租的铺位，以工程的二、三楼为宜，一楼普通不实行返租，地下一层由于面积小和总价较低，必要性也不大。在客户采用不同的返租年限和租金支付方式的时候，可运用不同的返租率。 2、返租的方式返租普通有两种方式：一次性返还和分期支付。一次性返还存在两种能够：1、在商铺的总价中一次性扣除返还金额。2、在首期中一次性扣除返还金额。吸引力最大分期支付：每年定期支付，普通为季度或者半年。根据五洲商

32、业广场的情况，我司以为35年返租比较适宜。返租所损失的款项将根据工程的定价和招商情况在售价中给予补偿。三十年保收方案详细内容：即客户在购买本工程10年时间内，开展商给予客户买铺总款的银行同等存款利率利息返还优惠，客户可选择以1年、2年或5年为一个结算阶段客户只能收取利息额，不能获得本金，可从总价中一次性扣除。积极意义：本方案主旨在于对那些仍在持币张望，或是对本工程依然存有极大顾虑的投资客制造无形的心思价位刺激，同时也是为了彰显工程的质量及开展商的自信心。四购铺易，低首付允许首期采用分期支付的方式，比如只是支付20，30由开展商提供2-3年无息分期付款优惠，优惠期可延至商铺开业运营后。购买带租约

33、的商铺，收租后才付款，投资获利更有保证。五创业板商铺创业板商铺可以降低投资门槛，加强获利才干。创业板商铺是选择多种1530平米，总价在30万元左右即可拥有五洲商业广场的商铺，是中小型投资者的创业首选，开展商可提供更多金融支持。招 商 方 案一工程整体招商原那么必需以品牌为中心,符合业态划分的品牌，必需争取其进驻运营，甚至给予必要的扶持政策和优惠措施；而对于非品牌的商家，那么要限制进场，即使这些商家有经济实力，能支付较高的租金，假设与商场定位相抵触，从长久来说必然会影响商场的耐久运营，我们必需对这类商家进展限制，限制商家数量和运营规模。1、把握业态运营比例经过对国际知名与国内胜利的大型购物中心的

34、业态运营配比进展深化的研讨分析，针对五洲商业广场的情况，招商时留意维护和管理好商场的业态比例。2、一致主题与品牌笼统商业广场是一种多业态组合的商业组织方式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必需是一个拥有明确运营主题和宏大发明力的品牌笼统企业。招商要一直留意维护和管理好已确定的运营主题和品牌笼统。必需求有针对性地引进各类商家，切合本工程的主题定位，有利于本工程的继续开展与良好运作。3、同业差别、异业互补同业差别就是不能盲目招同一品类的店进入，假设引进商户过于重叠，在运营上将呵斥竞争的猛烈，也有损商场的运营特征。譬如零售业态的中心主力店招商，就不要同时招来两家根本上都是运营食品和日用品的大型超市；中心

35、主力店同质化无差别更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与愿望。譬如百货、超市由于运营业种有异，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休憩放松的餐饮店可以互补等。4、中心主力店互动原那么在大型购物中心的招商方面来讲，实际上服从中心主力店先行，辅助店随后的原那么；零售购物工程优先，辅助工程配套的原那么。根据大型购物中心的磁石效应对各类商家进展有机的安排，以保证商场整体运营的均好性。中心主力店的招商对整个购物中心的运营成败与否，购物中心辅助和配套店的引进都有艰苦的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，经常能带动整个购物中心的顺利招商与

36、管理。另外中心主力店对于人流也起着关键的作用，其规划直接影响到购物中心的形状。5、放水养鱼原那么商业广场运营具有长期性特点，采用合理租金与优质效力，先将整个购物中心造旺，然后根据运营形状，适当稳步地调整租金，让运营商家感到本工程的开展前景是大有空间的。这样，开发商与商户才干一同生长，实现共赢。放水养鱼的原那么就是商场“先做人气，再做生意的战略。招 商 范 围 及 品 牌 控 制1、知名商户或连锁商户。知名品牌商户的进驻能有效提升商场的档次、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，商场笼统越佳。知名商户的进驻，一方面对消费的中心消费者构成吸引力，另一方面，知名商户的笼统也能使商场

37、的笼统更加深化。2、个性鲜明有特征商户。商户构造的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，某些商户个性鲜明、笼统突出，容易给消费者留下深化印象，丰富了商场整体的运营特征。要真正做到吸引消费者，个性鲜明商户的引入，必不可少。3、能吸引人流量的商户。有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动商场购物消费增长，必需对这些商户要实施重点引进，如大型超市、知名快餐店等，他们所带动的庞大人流将对整个商场吸引人流量有艰苦奉献。4、只招名牌、品牌、优质、特征商家进场。保证商场的中高档定位，在实践的招商过程中，坚持招名牌的商家，回绝哪些小档次，无品牌的小商户进场。 广 告

38、策 划一广告总体战略五洲商业广场是力争打呵斥为沈阳的明星商业物业及购物场所，更要成为在全东北最具投资价值的优质商业物业。1、一切为销售效力：房地产推行、商业物业推行之广告传播中心是针对销售力而展开的传播行为，其他的广告目的都要服从这个中心目的。针对目的消费群的特性，从市场心思出发，整合工程优势资源，经过各种途径把工程独特的定位、优越的商业环境等元素传播出去，向宽广受众传达工程的产品力，到达群众的共识，突现工程独特的商业笼统和竞争优势，最终到达销售成交。2、笼统与推行并重，树立独特、鲜明的强势品牌笼统：本工程的品牌推行，必需求是长久且耐久的思索，由于作为商业物业不仅要求的是在销售及招商阶段迅速成

39、为明星物业，还要求在开业后坚持在老百姓心目中的笼统与位置，快速缩短本工程的生长期。3、不断推出新卖点制造销售高潮在工程的销售过程中,需求亲密留意市场情况，展开适当的广告推行和事件营销。同时，经过不断推出新卖点，制造市场热点，掀起新一轮销售高潮。4、推陈出新，全面覆盖一方面注重报纸、电视、电台、车身广告、户外广告等传统媒介，同时我们依然需求留意新的传播手法，比如活动营销，比如网络营销等等。另外，一些重要的场所，如机场，火车站，城际大巴等，都需求注重。1、广告语：全球商业精华，东北财富中心中国看东北，东北看五洲中国经济看东北，东北商业看五洲针对全国市场：中国商业地产蓝筹股分阶段广告语：第一阶段：引

40、领品牌消费，同步全球商业导入期第二阶段：目光发明财富蓄客期第三阶段：财富由此裂变，全球同步出卖出卖期第四阶段：全东北财富沸点继续期2、各阶段推出方案五洲商业广场营销总控图蓄客期公开出卖期强势出卖期第二次公开出卖期继续销售期销售尾期时间轴2月前2-3月3-4月4-5月5月1-15日5月15-6月6-8月8-10月10-12月工程起步出地面封顶交铺销售战略/初级培训完成培训3月底收诚意金大量收取诚意金，造势初次公开出卖全球同步强势销售期第二次公开销售继续销售销售收尾大买家开场接待客户，并登记、洽谈大买家洽谈大买家确定大买家招商大商家开场招商，前期针对品牌商户全面展开，同时外地招商同步进展全面展开全

41、面展开全面展开招商进入高潮进入收官根本终了整合关系根本划清销售面积和招商面积招商先行，同时积存买客在建立工程笼统之后，全面展开蓄客商业笼统深化人心，为销售奠立良好根底同步进入高潮全面进入高潮全面进入良性互动完美招商为销售，打下坚实根底同步实现目的根本落实几个意向主力客户30-50个品牌商户，大量普通商户和第一批买客诚意金200个以上，根本落实品牌商户诚意金1000个以上，落实品牌客户销售目的25%-30%销售目的超越45%招商目的超越30%销售目的65%招商目的50%销售超越80%招商超越75%销售超越90%招商超越90%蓄客期公开出卖期强势出卖期第二次公开出卖期继续销售期销售尾期关键任务大客

42、户洽淡/部门建立/售楼处完工/围墙预备销售资料楼书、招商手册落实主力店及品牌商户落实销售资料落实首批单位落实销售方案，洽谈分销商落实首批单位及定价筹备开盘，确定分销方案顺利开盘，代租中心同时启动辽宁巡回展东北巡回展重点城市房展会落实“永续运营相关内容，以全国销售带动本地落实永续运营相关内容，开场预备交铺全面交铺，开业谋划关键卖点地段/规模地段/规划/商业前景地段/投资前景/报答热销铺王/永续运营低门槛/小单位/主力店全新单位/高报答促销/即买即收租/稀有机遇最后机遇/促销活动奠基仪式全城品牌征集活动全球品牌巡访活动东北商业大会东北商业顶峰论坛投资大会五洲商业广场研讨报告诚聘知名教授吉利斯金饭碗

43、展现选铺大会春季房展会太原街黄金周大型活动知名艺人、模特铺王拍卖永续运营工程知名专家演讲五洲卡开场发行主力店签约仪节商业巨子演讲亿元装修竞标封顶仪式业主与商家面对面五洲卡全面发行大型新闻发布及酒会媒体报纸/杂志/路牌/户外/建立初步笼统，力度：弱高端媒体/专业造势沈阳报纸/电视力度：普通高端媒体/专业造势沈阳报纸/电视力度：较强强势媒体/软文/硬广等全面覆盖力度：强主流媒体/软文/硬广/媒体轰炸力度：超强相关城市媒介力度：普通强势媒体/软文/硬广等全面覆盖力度：强高端媒体/专业造势沈阳报纸/电视力度：较强高端媒体/专业造势沈阳报纸/电视力度：普通蓄客期2004年5月以前1、推行战略以强势的市场

44、笼统全面启动市场，经过大量的户外宣传，树立工程定位鲜明的市场笼统，唤起市场对工程的剧烈关注。以工程无法比较的地段优势和独具特征的产品、完美的商业规划前景为主要诉求点的户外宣传，强化工程宏大的市场影响力和开展空间，加强投资者、商家的投资自信心。2、推行目的建立工程鲜明有力的市场笼统；加强市场对工程的认识度；为开盘积累一定数量的意向客户；蓄客期分为4个阶段第一阶段：2月以前1、广告：主要是经过报纸、杂志、户外广告得传播，初步建立起五洲商业广场的笼统。2、主要任务：销售中心完工，进入装修布置阶段；根本的销售资料如：楼书、招商手册设计制造终了。3、销售招商：递交营销谋划的总体方案，对销售人员进展初级培

45、训，同时与大买家、大商家进展协作洽谈。4、目的：主要落实几家主力客户，为下一步的任务打下坚实的根底。第二阶段：2月3月1、广告：经过报纸、杂志、电视、宣传资料及网站等高端媒体进展专业造势，在原来的根底上逐渐加强广告力度，树立五洲商业广场的市场笼统。2、主要任务：在前期的根底上落实主力店和品牌商户，然后进展签约。同时落实一切的销售资料以及首批销售单位。销售与招商：完成销售人员的培训，开场对外正式接待、登记客户，开场洽谈大型买家。同时招商的任务人员开场对外招商，前期针对大型品牌客户招商的同时积累买家。3、目的：争取落实3050个品牌客户，以及大量的普通商户和第一批买家。为下一步任务提供有力的招商、

46、销售保证。4、中心卖点绝佳的投资前景；突出的地段优势；5、事件营销：“全球品牌征集活动、全球品牌巡访活动向沈阳的市民征集他们最喜欢的品牌和心目中最向往的品牌，五洲商业广场将根据市民的意见，争取引进这些主力品牌，把五洲商业广场打呵斥沈阳人民最喜欢的商业广场。同时由开展商到全国各地以及海外进展品牌巡访，吸引他们进场；同时，树立五洲商业广场的品牌笼统。第三阶段：3月4月1、广告：经过网站等高端的媒介、沈阳地域主要的报纸、电视加强专业造势的力度，树立商业笼统，加强五洲商业广场的推行力度。2、主要任务：落实工程的销售方案，洽谈有实力的分销商，为全球销售做预备。3、销售与招商：3月底，开场收取意向客户的诚

47、意金，同时继续洽谈大型的买家；招商任务全面展开，沈阳地域与外地市场招商同步进展。经过前期的宣传，全面展开蓄客。4、目的：收取买家诚意金200个以上，根本上落实品牌客户，为开盘时奠定良好的根底。5、中心卖点：绝佳的投资前景；突出的地段优势；良好的商业前景；6、活动营销：东北商业大会、东北商业顶峰论坛由五洲商业广场连同政府有关部门组织约请东北地域著名的企业、品牌商户共同举行一个东北商业大会，同时在举行东北商业大会的同时约请著名的商业专家、东北商业巨头以及媒介举行首届东北商业顶峰论坛，就东北的商业开展前景、沈阳商业及太原街的商业开展位置进展充分的分析，充分展现五洲商业广场的商业位置，同时宣布全球招商

48、正式展开。第四阶段：4月5月1、广告：经过软文、硬广、电视、杂志等有效媒体，强势媒介的操作，全面覆盖沈阳地域以及周边地域，极强添加工程在全国的知名度以及佳誉度。2、主要任务：主要是落实首批销售单位以及销售价钱。同时预备下一阶段的开盘，确定分销方案。3、销售与招商：大量的收取意向客户的诚意金，呵斥紧销的市场笼统。同时确定大型的买家，招商任务同时全面展开，经过前期的招商销售，使五洲商业广场的商业笼统深化人心，为下阶段的销售奠定良好的根底。4、目的：收取意向客户诚意金1000个以上，同时落实品牌客户，为开盘蓄积大量的有效客户。5、中心买点：绝佳的投资前景；突出的地段优势；丰盛的投资报答；6、活动营销

49、：竞猜金饭碗A、一切观赏的客户，都可以参与竞猜，制造惊动效应。B、“金饭碗在每天以专人看管，摆在营销中心展现，在销售中心开辟专门位置放置“金饭碗，在周围建立黄线区，观赏者不得超越黄线区。到晚上下班后由武警押送至平安的地方，媒介跟踪报道，进展继续性话题。C、“金饭碗分量竞猜活动，只需来现场者填妥个人资料后均可参与竞猜，将其猜测的分量写在表格上投入竞猜箱中，每一个身份证号码只可有一次竞猜时机，在公开出卖日由当地公证部门评选出最接近分量的10位客户，优胜者可获1000元左右的袖珍版“金饭碗一只。D、买铺的买家均可获袖珍版“金饭碗一只，可根据客户要求在碗底刻上客户的名字或内容。投资大会组织意向客户在五

50、星级酒店举行投资大会开盘前10-14天，经过约请专家讲解工程，全面煽动，为公开出卖打心思根底。五洲商业广场研讨报告约请著名的专家学者就五洲商业广场的投资前景、开展前景发扮演讲，进展分析论述，并提交专项报告，加强工程可信度。公开出卖期5月上旬5月中旬1、推行战略经过现场包装打动人心，到达或超越消费者心思期望值；以活动为载体，直接同客户接触，让客户对工程优势直观认识，同时，经过销售措施的组合，刺激客户的购买愿望。2、推行目的构成工程在市场上的销售热潮；快速建立工程在市场的品牌知名度。3、广告：经过报纸、电视、电台、车身流动广告等主流媒介超强的广告力度，全方位的进展媒体轰炸，为工程的开盘造势。4、事

51、件行销安排经过举行一系列现场的推行活动，扩展工程本身的影响力，为工程的销售吸引人气。选铺大会开盘当日，在销售中心选铺活动方式：意向客户按事前规那么开场认购选铺，同时经过媒体造势，引起社会的剧烈关注。全球同步出卖开场开盘当日既为各出卖点同步开售的日子。春季房展会组织参与沈阳的春季房展会，添加工程的知名度，吸引更多的潜在投资客户和运营户。太原街黄金周大型活动在五一黄金周，约请知名艺人、模特在五洲商业广场销售中心每天定时举行大型一些商业活动，吸引眼球，拓展工程的知名度。强势销售期5月中旬-6月：1、推行战略组织城市巡展会，参与各地的房展会，然后经过相关城市媒介，加强在各地的市场影响；在当地组织相关的

52、活动，构成市场惊动效应及市场佳誉度。2、推行目的构成工程在市场上的强势销售热潮；建立工程在市场的品牌知名度和佳誉度，建立惊动的市场影响。3、广告五洲商业广场在前期的强势广告推行下，适当的减少广告投放力度，坚持一定广告投放推行量，维持销售热度。4、事件行销安排铺王拍卖把五洲商业广场位置最好的商铺拿出来，举行铺王拍卖会，同时约请全国最著名的拍卖师亲身主持本次拍卖会，构成良好的市场效应。永续运营培训班组织前期曾经认购的客户和运营客户，举行永续运营培训班，对他们进展免费培训，主要是协助 客户提升经商技巧。经过举行培训班知名教授带队在沈阳商业市场构成良好的口碑，吸引更多的投资者与运营者。知名专家演讲约请

53、知名专家进展演讲，拓展工程的佳誉度。辽宁巡展会、东北巡展会、重点城市房展会五洲商业广场作为沈阳一个体量相当大的商业工程，仅仅是依托本地的消化，销售量一直有限，并且难以保证较快的销售速度。因此，有必要有效地组织销售人员走出去，到重点的外地市场进展巡展，参与当地的房展会，进展定点展现与销售可与当地优秀的销售代理公司协作，消化当地有效客源。1、联络当地销售代理公司。事先前往当地，搜集代理公司的名录，并向当地媒体等联络，了解当地知名的代理公司，与其联络，共同讨论协作意向。2、设点作展现。在当地具有知名度的酒店，设暂时展场及洽谈室。3、进展适当的广告推行。在当地主要媒体，以软性新闻与报纸广告相结合的方式

54、推行，吸引当地客户群的关注。4、组织当地有意向客户来沈阳观赏。当到达一定数目的客户时，组织他们前往沈阳，来到工程所在地观赏，并组织专门的恳谈会，向其传播工程的各项竞争优势。第二次公开出卖6月-8月1、推行战略经过降低投资门槛，推出全新单位来吸引新的投资者。经过著名主力店的进驻加强工程自信心经过强有力的媒介运作再次唤起市场热度。2、推行目的构成工程在市场上的强势销售热潮；升华工程在市场的品牌知名度和佳誉度响。3、广告：在这段时间我们再一次掀起销售高潮，经过报纸、电视等强势媒体再一次全面覆盖，促进销售业绩。4、事件营销：发行五洲卡向外界公开招募会员发行五洲卡，为入驻工程的商家积累稳定的消费人群；可

55、前期向当地的政府要员、社会名流和知名人士赠送五洲会员卡，利用其广泛的社会关系及影响力，吸引更多具有较强购买力的人群成为五洲会员；在积累一定数量VIP会员后，构成了相当规模极具购买力的消费人群，并以此为新闻炒作点，经过媒体的宣传，提升工程的整体笼统，加强消费者对工程的投资自信心。主力店签约仪式在第二次公开出卖时，我们将约请进场的主力店和品牌商家，举行主力店签约仪式，树立工程的品牌笼统，添加投资者的投资自信心。商业巨子演讲约请中国或者国际上的胜利人士、商业巨头进展商业演讲，添加投资者的投资自信心，拓展工程知名度。继续销售期8月-10月推行战略：经过全新的销售措施的出台及系列事件活动的举行，促使工程

56、的销售完成。广告：将继续销售热度，经过报纸等高端媒体的专业造势，延续推行力度，消化部分继续张望的潜在客户。销售与招商：销售进入继续阶段，招商进入收官，完美的招商曾经为后阶段的销售打下了坚实根底。活动营销：亿元装修竞标经过媒介向社会公布五洲商业广场的装修向社会公开招标，吸引中国以及国际装饰装修界的留意，然后约请设计界的知名人士对每一个公司的竞标方案进展审评，约请入围的装饰装修公司聚集沈阳再次进展第二次公开竞标，评选出最正确方案。以此为突破点，吸引媒体和商业界的留意力，经过媒介跟踪报道，进展继续性话题。封顶仪式在10月底，工程接近封顶，五洲商业广场将借此时机组织系列活动，其中约请当地政府指点和商界巨子、专家作现场演讲。业主商家面对面在最后的销售继续阶段，组织与商家进展面对面的对话活动，经过真实的带租约出卖，带动销售。销售尾期10月12月曾经进入全部交铺的阶段，预备开业谋划广告：主要经过报纸等高端媒体，进展专业的造势，向社会发布开业的音讯，同时经过广告推行，促进尾盘的销售。销售与招商：销售与招商同时进入收尾阶段，共同实现销售、招商目的。事件营销：大型新闻发布会及酒会约请媒介、政府以及业主商家，共同举行五洲商业广场的新闻发布会，激起投资者的投资自信心，产生强大的社会效应。三费用预算及分配按照工程的销售额以13亿元计算，根据我司多年从事地产的阅历，估计五洲商业广场