2022年游艇俱乐部综合项目可行性研究报告

1、游艇俱乐部综合项目可行性研究报告游艇俱乐部综合项目可行性研究报告（此文档为 word格式,下载后您可任意修改编辑！）目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 总述 1 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 报告编制说明1 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 委托方对项目要求及期望 1 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 研究策划目的与方法 2 HYPERLINK l bookmark1

2、2 o Current Document 项目资源分析 4 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 项目区位与交通条件 4 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 项目景观资源4 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 政府对项目区域发展计划 4 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 项目资源的优劣势分析及结论 4 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 某某市经济环境发展状

3、况 6 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 某某市GDP发展状况6 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 某某市三大产业发展状况 8 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 某某市外商投资情况 10 HYPERLINK l bookmark83 o Current Document 某某市居民生活水平 15 HYPERLINK l bookmark121 o Current Document 某某旅游经济发展状况 20 HYPERLINK l bookmar

4、k131 o Current Document 某某经济环境对项目的影响 24 HYPERLINK l bookmark133 o Current Document 国内外游艇俱乐部发展状况 25 HYPERLINK l bookmark135 o Current Document 某某高尔夫俱乐部（会所）发展状况 25 HYPERLINK l bookmark151 o Current Document 香港典型游艇俱乐部研究 29 HYPERLINK l bookmark153 o Current Document 国内典型游艇俱乐部研究 37 HYPERLINK l bookmark16

5、7 o Current Document 国外典型游艇俱乐部研究 45 HYPERLINK l bookmark189 o Current Document 游艇俱乐部成败经验借鉴 50 HYPERLINK l bookmark193 o Current Document 当地游艇活动需求的预测 53 HYPERLINK l bookmark197 o Current Document 项目各主要功能发展及经营环境分析 55 HYPERLINK l bookmark199 o Current Document 某某高端别墅市场发展状况 55 HYPERLINK l bookmark217 o

6、Current Document 某某商业发展及经营状况分析 66 HYPERLINK l bookmark209 o Current Document 某某甲级写字楼发展及经营状况分析 80 HYPERLINK l bookmark213 o Current Document 某某相关旅游设施发展状况分析 88 HYPERLINK l bookmark201 o Current Document 某某展览物业发展及经营状况分析 95 HYPERLINK l bookmark223 o Current Document 项目客源市场分析 99 HYPERLINK l bookmark225 o

7、 Current Document 游艇会会籍客源市场分析 99 HYPERLINK l bookmark229 o Current Document VIP泊位（水上别墅）客源市场分析 110 HYPERLINK l bookmark253 o Current Document 商业客源市场分析 127 HYPERLINK l bookmark291 o Current Document 甲级写字楼客源市场分析 142 HYPERLINK l bookmark295 o Current Document 项目SWO分析 150 HYPERLINK l bookmark301 o Curren

8、t Document 项目整体发展定位 152 HYPERLINK l bookmark303 o Current Document 8.1项目开发目标及定位 152 HYPERLINK l bookmark305 o Current Document 项目开发策略 152 HYPERLINK l bookmark307 o Current Document 项目各功能产品的战略关系与地位 153 HYPERLINK l bookmark309 o Current Document 项目整体开发计划 154 HYPERLINK l bookmark311 o Current Document

9、项目各功能定位策划建议 155 HYPERLINK l bookmark313 o Current Document 游艇俱乐部（会所及普通泊位区）定位建议 155VIP泊位定位建议 158 HYPERLINK l bookmark323 o Current Document 商业定位建议 162 HYPERLINK l bookmark325 o Current Document 甲级写字楼定位建议 170 HYPERLINK l bookmark327 o Current Document 项目运营模式建议 176 HYPERLINK l bookmark329 o Current Doc

10、ument 10.1项目销售类产品的营销策略 176 HYPERLINK l bookmark333 o Current Document 项目经营类产品的经营策略 184 HYPERLINK l bookmark339 o Current Document 项目财务分析 192 HYPERLINK l bookmark341 o Current Document 11.1项目技术参考依据 193 HYPERLINK l bookmark343 o Current Document 项目开发成本估算 194 HYPERLINK l bookmark345 o Current Document

11、项目开发投资进度 195 HYPERLINK l bookmark347 o Current Document 项目收益测算 195 HYPERLINK l bookmark349 o Current Document 项目资金运作测算 196 HYPERLINK l bookmark351 o Current Document 项目经济效益评估 198 HYPERLINK l bookmark359 o Current Document 评价结论及项目注意点 201 HYPERLINK l bookmark361 o Current Document 项目开发风险分析 2031总述1.1报告

12、编制说明项目名称：某某游艇俱乐部综合项目（下称“项目”）研究及策划（本报告研究范围不含项目的酒店功能）委托方：某某国际游艇俱乐部（某某）有限公司报告编制单位：某某房地产顾问有限公司协助单位：某某大学计划统计系、某某市青年企业家协会1.2委托方对项目要求及期望1.2.1委托方对项目的初步定位及总体要求委托方对项目整体定位的期望：打造亚洲最大、最豪华的游艇俱乐部。1.2.2委托方对项目长期发展战略及资产运营战略的规划项目长期发展战略：通过各种融资方式以及对销售性物业（会员权益、酒店公寓权益、商业街、写字楼等）的销售资金的迅速回笼来解决项目前期开发建设所需资金。在项目各经营子项（如商业、酒店、游艇俱

13、乐部、水上活动中心等）的经营上，可采用自营、股份合作、托管等多种方式，但仍有赖于本报告之专业研究及策划建议，以解决 资金缺口与日后经营的问题。除此之外，在考虑各方市场因素的基础上，还必须结合项目整体的规划及经营来综合考虑，不能顾此失彼，并希望报告编制单位在对项目充分理解的基础上，推荐并协助联系适合于本项目的游艇会经营管理机构，结合会籍销售公司，使项目在规划、市场、管理以及销售的四个环节上齐头并进。资产运营战略： 因项目经营性（资产型）物业投资比重过大，约占投资总额的70%左右，且回报期过长，项目面临一定的资金压力。因此拟通过融资、合作开发等多种 形式进行资产运营，但由于项目销售性物业的销售回笼

14、资金不足以支撑庞大的开发计 戈因此必须考虑到国内、国际方面各种融资渠道的可操作性以及如何将经营性（或 资产型）物业转化为可销售（或权益组合出售）或可变现的物业，来缓解项目资金压 力。1.3研究策划目的与方法1.3.1研究策划目的本报告通过分析研究项目发展所处的市场环境，针对项目发展方向、 定位策划及投资效益提出策划建议。1.3.2研究方法本报告通过分析某某市宏观经济、人口状况、土地市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场 数据为基础，进行全面的市场分析，并提出具实操性的项目策划方案。具体采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法

15、根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过某某资料库、政府统计文献、 城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访、消费者调查、与开发 商会谈等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分 进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量 与定性相结合。研究方法二：专家意见法组织有关政府部门、发展商及长期钻研或从事游艇行业方面的专家对项目发展进行充 分探讨和分析，根据专家的专业知识和经验，提出具实效性的策划方案。研究方法三：取证法通过对国内外游艇俱乐部发展的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，

16、扬长避短，对项目的先导功能一一游艇俱乐部提出针 对性策划方案。研究方法四：集中主要课题的研究方法为了在较短的顾问期内完成项目的研究策划方案，我们必须把焦点集中在主要的专项功能物业的研究上，将研究的结果融入本报告内。1.3.3研究策划依据某某市规划局关于“某某国际游艇俱乐部码头”项目地块规划设计条件项目发展意向书（委托方编制）国际游艇俱乐部工程用海范围图某某国际游艇俱乐部总平面图2项目资源分析2.1项目区位与交通条件某某国际游艇俱乐部项目位于某某岛东部的某某避风坞。项目总用海面积在 701097.8平方米以内，其中填海部分约 11万平方米、防坡堤和护岸用海面积 7万平方米、高桩平台约 7 万平方

17、米。土地现状为海域，土地用途为商业、办公、酒店及其它。2.2项目景观资源项目地处滨海旅游观光区，与小金门岛隔海相望。其用地西面为国际会议中心、国际网球 中心，南临某某国际会展中心，作为天然避风良坞，某某正前方为厦金水道，往东为深水 道，凹入式海湾地貌提供了较稳定的水域。2.3政府对项目区域发展计划根据经批准的初步方案，环岛路东侧与某某交会处拟建成绿化区，并设立停车场。东围堰 为曲线，拟规划为海滨摩托艇活动区。在某某脚下配套建设高层星级酒店和高端写字楼， 200个会员别墅（不占用建筑面积）建在港池的内围堰上，系独具特色的水上别墅。港池 内设有约450个游艇泊位。另外，沿环岛路及东、南海岸线必须对

18、公众开放，留出公共步 行道，步行道宽为 10-20米；沿环岛路建筑分散布置，控制沿路建筑的长度。该项目应先 完成游艇码头建设，再建设酒店、商务办公、商业及其它配套设施。项目建成后，将成为国内目前最大的游艇码头及某某市首个集休闲、健身、旅游、办公、 购物为一体的高档综合旅游景区。2.4项目资源的优劣势分析及结论总结上述项目所拥有的客观资源，可以归纳有以下方面的优劣势：项目资源优势: 区位优势：项目位于未来重点发展的某某岛东部区域，周边有黄厝旅游发展区、会展商 圈、观音山CBD区及钟宅湾片区等数个未来大型商圈或商务圈。景观优势：项目地块海景资源丰富，并可眺望金门岛。交通优势：项目毗邻环岛路，距离某

19、某机场仅十五分钟车程，自身拥有游艇泊位和公共 码头，各方面的交通十分方面畅通。项目资源劣势：区位现状方面：项目周边目前的居住、商业、商务气氛淡静，在项目前期推广时会有一定不利影响。地块现状方面：项目地块现状是海域，必须先进行填海，工程量和费用都非常巨大，给项目的资金运作带来一定困难。航海范围方面：国内沿海城市私人游艇的可航海范围有限，对游艇会推广造成不利。某某市经济环境发展状况某某位于福建省东南部，是我国东南沿海传统的重要对外通商口岸，是中国经济特区和计划单 列城市。经过改革后 20多年的建设，现已成为基础设施比较齐全、外向型经济发达、综合经济 实力较强、人民生活较为富裕的港口风景城市，我国东

20、南沿海重要的区域性中心城市。3.1 某某市GDP发展状况国民经济保持快速增长，人均国民生产总值持续上升2004年某某市经济持续快速增长，经济运行质量和效益都有所提高。初步测算，全年实现生产总值 883.2亿元，比上年增长16.0%，分别比全国（9.5%）和福建省（12.1%）快6.5和3.9个百分点。厦门市历年GD总、值数据来源：福建省统计年鉴（2005）,2004年某某市国民经济和社会发展统计公报一兀万值总近年来，某某市人均 GDP持续上升。按年末户籍人口计算，2004年某某市人均生产总值为60172元，比上年增长12.0%；按常住人口计算，人均生产总值 40147元，比上年增长 14.4%

21、。福建省主要城市人均GD比较（元）莆田厦门 泉州 福州 漳州n iiii210000 20000300004000050000数据来源：福建省统计年鉴（2005），2004年某某市国民经济和社会发展统计公报。与同省的其它主要城市比较，某某市的常住人口人均 GDP最高，为40417元。分别比同省的福州市和泉州市高出72.4%和90.1%，相比其它城市如漳州、莆田市更是遥遥领先。可见，相比福建省其它城市，某某市更有发展中高端消费品市场的潜力，良好的经济运行环境也为项目的开展提供良好的氛围。福建省主要城市人均GDP比（元）数据来源：福建省统计年鉴，2005。表中数据均系常住人口的人均GDP在沿海同类

22、城市的对比中深圳市的常住人口人均GDP最高，为59271元，其次是上海市,为42768.48元。某某市人均 GDP居第三位，为40417元，比深圳和上海分别低了46.6和5.8个百分点，但是较苏州、青岛为高。可见，某某市经济发展潜力并不亚于国内大城市。沿海同类城市人均GDI比较（元）数据来源：2004年深圳、苏州、上海、青岛和某某等城市的国民经济与社会发展统计公报。表中数 据均系常住人口的人均GDI无论是本地还是同类城市比较看来较好的宏观经济环境，本地经济的持续快速增长，都将为本地商业及其它服务业的持续增长提供良好的基础，另外，某某市宏观经济环境较之其它沿海城市更为有利于项目的开展。（以上资料

23、来源：福建省统计年鉴（2005）,2004年某某市国民经济和社会发展统计公报）3.2某某市三大产业发展状况第二、三产业持续增长，产业结构有望优化。2004年某某市第一产业增加值19.90亿元，下降（较上年同期，下同）0.3%;第二产业增加值523.94亿元，增长19.4%;第三产业增加值 339.37亿元，增长11.8%，比 1999年 增长77.4%，年均递增15.5%。占全市生产总值的比重下降5个百分点。按现行价格计算的一、二、三产业对国民生产总值增长的贡献率分别为1.1%、64.3%和34.6%。三次产业比例为 2.3 : 59.3 : 38.4 。厦门市历年第三产业产值数据来源：福建省

24、统计年鉴（2005 ,2004年某某市国民经济和社会发展统计公报从2005年6月某某市产业结构情况看，第一和第三产业所占比重继续下降，而第二产业的比重继续上升。在第二产业中，工业所占的比重最大，占到55.39%，接着所占比重较大的是第三产业中的运输邮电仓储业（ 9.42%），批发零售餐饮业（8.68%），及金融保险 业（5.29%）。出现这样的情况，较大的因素是近年来某某市加大了招商引资力度，而这些外资主要集中在第二产业，特别是工业，带来了第二产业的高速发展。相比之下，第三产业的发展速度 较慢。2005年 6月厦门市产业构成第一产业:2%二产业:60%数据来源：某某统计信息网其他服务业，第一产

25、业,10.11%1.71%房地产业4.75%金融保险业，5.29%批发零售餐饮业,8.68%运输邮电仓储业,9.42%工业,55.39%口第一产业 n工业2005年前6月厦门市本地生产总值构成建筑业房地产业.其他服务业厂运输邮电仓储业 口批发零售餐饮业 I金融保险业建筑业,4.66%数据来源：某某统计信息网未来随着某某市第二产业的发展，将为第三产业的发展提供较大的生存空间，加之某某市未来的发展为大力发展第三产业，政府加大调整产业结构力度，积极引进现代服务业，产 业结构有望得到优化，三次产业之间的比率将更加协调，这也为项目发展提供较好的宏观环境。3.3某某市外商投资情况外商投资恢复增长，外资企业

26、增速平稳，外籍人士不断增加。某某市招商引资呈现出总量大、增幅高、质量优的良好局面。2001年外商直接投资合同金额为120342万美元，随后受“非典”等不利因素影响，出现下滑，到2003年降到66912万美元，下滑 44.4%。2005年出现快速增长，全市合同利用外资实现了12.94亿美元，增长22.7%，比历史最高年份2001年高出7.6%。厦门市历年外商直接投资情况年份元美万额金同合资投接直商外数据来源：福建省统计年鉴（2005）,2004年全市实际利用外资 5.7亿美元，增长35.1%，港资和台资占全部实际利用外资 额的54.8%。外商投资中工业三大支柱行业吸收合同外资最多，为5.41亿美

27、元，占全市合同利用外资额一半，增长71.9% ;第三产业中以房地产业吸收合同外资最多，增长了 2.4倍。从2004年福建省主要城市实际利用外资情况的对比可以看出，某某市居第三位，分 别比福州市和泉州市低138.6%和90%，处于较低水平。相信随着引资力度的不断加大，某某市的外资仍有很大的发展空间。2004年福建主要城市实际利用外资（亿美元）数据来源：福建省统计年鉴，2005。在沿海同类城市的比较中，某某市的实际利用外资额最小，即使是其余城市中最少的深圳，也有23.5亿美元，远远高出某某市的5.7亿美元。出现这样的情况，主要是因为无论从发展基础，还是经济规模看，某某市都处于一个较低的水平。尽管起

28、点低,某某市的外资增加还是呈现了强劲的增长势头，相信未来发展潜力相比其它城市更 大。2004年沿海同类城市实际利用外资（亿美元）数据来源：2004年深圳、苏州、上海、青岛和某某等城市的国民经济与社会发展统计公报。外资企业数量不断增长，2005年期末某某市共有外商投资企业5171家，比2004年增长4.6%，比2000年增长22.0%，五年来每年递增 4.4%。世界500强跨国公司中已有 35家落户某某，投资总额16.54亿美元。在厦投资的500强跨国公司主要有：美国的波音公司、柯达公司、戴尔电脑公司等；日本的松下、日航株式会社、伊藤忠商事株式会社等；瑞典的ABB公司；荷兰的飞利浦公司等。近年来

29、厦门市期末外商投资企业情况6000数业企资投商外5000)4000家 3000(200010002000 20012002200320042005年份0数据来源：某某经济特区年鉴(2000.2003.2002.2001)，2004年数据来自某某统计信息网2004年某某市国民经济和社会发展统计公报与福建省内其它城市相比，驻某某市的外资企业明显较多，为4941家，相比泉州市和福州市分别多出1052家和2824家。大量外资企业的存在， 为当地的外资增长提供 了重要的客观条件。 结合前面相对较低的实际利用外资额， 可以看出某某市外资增长 相对较有潜力。2004年福建省内主要城市外资企业数数据来源：福建

30、省统计年鉴，200&在沿海同类城市的比较中， 某某市的驻地企业数和实际利用外资额的情况类似，最小,其余城市中最少的是青岛，有外资企业7338家，远远多于某某市的 4941家。出现这样的情况，主要也是因为无论从发展基础，还是经济规模看，某某市都处于一个较低 的水平。尽管起点低，某某市的外资增加还是呈现了强劲的增长势头，相信未来发展 潜力相比其它城市更大。2004年沿海同类城市外资企业数数据来源：2004年深圳、苏州、上海、青岛和某某等城市的国民经济与社会发展统计公报。表近年来某某市外籍从业人士情况年份2001200220032004外资企业数(家)4381455447394941夕卜籍从业人员(

31、人)32923926数据来源：某某经济特区年鉴(.2003.2002.2001)，2004年数据来自某某统计信息网2004年某某市国民经济和社会发展统计公报2003年某某市有4739家外资企业，有3926个外籍的从业人员，依次比率可以估计，2004年某某市约有4093个外籍人士。这些外籍人士的2003全年工资总额为51 915万元，平均每个外籍从业人士的年工资约为132233.83元，相比某某市全市城市居民的平均工资要高出很多。这些拿着高薪的外籍人士的人数的增长，将有效促进某某市中高端消费市场的形成和发展，也为项目的开展提供较好的空间。3.4某某市居民生活水平(1)城市可支配收入增速平稳，居民

32、储蓄继续增长。近年来，某某市城镇居民的可支配收入不断增加，根据某某市统计信息网的初步统计，2005年底城镇居民的可支配收入为15128.5元，分别比2004年和2001年高出4.7和33.1个百分点，整体增速平稳。近年来厦门市城镇居民可支配收入情况年份数据来源：某某特区年鉴(2001, 2004)，2004年和2005年数据来自某某统计信息网与福建省其它主要城市比较看来，某某市城镇居民的可支配收入最高，为14443元,分别高出泉州和福州 13.8和26.3个百分点，可见某某市人民生活水平在福建省内明 显较其它城市为高，也相对更有发展中高端消费品的市场。2004福建省主要城市城镇可支配收入比较（

33、元）在沿海主要同类城市的比较中，深圳市的城镇居民可支配收入水平相对最高，居第一位，为27596.4元，远远高于其它城市。 上海次之，苏州和某某紧在其后， 青岛最少。 可见改革20多年来，某某市的人民生活水平有较大提高，虽然人均可支配收入并不 比其它城市为高，但也相差不大。这说明某某和其它城市一样有着发展中高端消费市 场的巨大潜力，也为项目开展提供较好的成长环境。沿海同类城市城镇居民可支配收入（元）数据来源：2004年上海、深圳、苏州、青岛和某某等城市的社会与国民经济统计公报。近年来，某某市金融机构中城市居民的储蓄持续增长，2001年年末余额为262.23亿元，到2004年，城乡居民储蓄存款余额

34、 512.73亿元，比年初增加 58.89亿元，比年 初增长13.0%； 2005年中期更是增长到 529.33亿元。按户籍人口（146.77万人）计算，2005年中期某某市城镇居民人均36065.27元。厦门市历年年末城市居民存款余额数据来源：福建省统计年鉴（2005）,2004年某某市国民经济和社会发展统计公报，其中2005 年6月数据来源于某某统计信息网。某某城镇居民可支配收入的持续增长，不仅体现了该地居民持续改善的生活水平，也反映某某和深圳、上海等沿海同类城市有着同样的中高端消费的发展必需的客观条 件。而平稳增长的居民储蓄，又反映出该地消费市场的发展的巨大潜力，客观上为项 目开展提供了

35、有利条件。（2）消费品市场增势平稳，消费结构继续调整。消费品市场增势平稳，全年累计实现社会消费品零售总额260.31亿元，比上年增长13.0%。从销售的产品情况来看，食品及饮料、化妆品、石油及制品等类商品销量的 涨幅较大，分别增长 46.3%、55.8%和1.01倍；餐饮市场繁荣活跃，全年餐饮行业实 现零售额40.67亿元，增长16.0%。某某市城镇居民人均消费支出持续增长，到2004年底为10739元，为历年最高，比上年增长13.5%，比历史最高年份 2000年增长18.7%。厦门市城镇居民人均消费支出（元）12000出支费消均人1000080006000400020002000200120

36、022003年 份2004数据来源：福建省统计年鉴（2005）,2004年某某市国民经济和社会发展统计公报。与福建其它主要城市比较，某某的城镇居民人均消费支出最多，为10739元。结合某某市在该省最高的城镇居民可支配收入，可以认为某某市在福建省内有着最高居民消费力，也最有利于中高端消费市场发展。福建省主要城市城镇居民人均消费支出（元）数据来源：2004年漳州、泉州、福州、莆田和某某等城市的社会与国民经济统计公报。排在第三在沿海主要同类城市的比较中，某某的人均消费支出排在深圳和上海之后,位，分别相差82.2和17.6个百分点。但是相比苏州、青岛等城市要高。沿海主要同类城市人均消费支出（元）数据来

37、源：2004年上海、深圳、苏州、青岛和某某等城市的社会与国民经济统计公报。消费结构继续调整，2004年消费支出增长主要体现在衣着、医疗保健、教育文化娱乐服务、居住等四方面消费支出，分别占总支出的39.4%、15.9%、12.3%、和11.2%。2004年的消费热点主要集中在中高端消费品，如高档家用电器以及通讯器材类等商品。在全市限额以上批发零售贸易企业的销售中，数码相机零售量7921台，比上年增长2.3倍，实现零售额2200万元，比上年增长1.8倍；摄像机零售3289台，比上 年增长53.2%，实现零售额1423万元，比上年增长1.05倍；全年通讯器材类零售额 比上年增长99.2%。2004年

38、厦门市城镇居民消费结构 数据来源：福建省统计年鉴（2005）,2004年某某市国民经济和社会发展统计公报。5.8 4.83.76.9 /11.239.412.315.9食品类支出交通和通讯=1教育文化娱乐服务 居住支出衣着设备用品及服务 杂项商品和服务 医疗保健2005年上半年消费支出增长依然主要体现在衣着、医疗保健、教育文化娱乐服务和居住四个方面消费支出，分别比去年同期增长23.23%、40.63%、23.73%、33.57%。上半年居民消费热点主要体现在：衣着消费（同期增长23.23%）、医疗保健支出（增长40.63%）、耐用消费品需求（增长 9.43%）、教育支出（42.84%）、住房装

39、修支出 （增长2.7倍）。另外经过前两年的爆发式增长和去年的盘整，2005年上半年汽车市场有所升温，经过去年的汽车价格大战，各主力车型的价格不同程度的下降3-5万元，受今年第二季度钢材价格的上涨的影响，汽车价格稍有回升，半年实现零售额13.07亿元，比去年同期增长9.22%，汽车零售量 9825辆，增长21.24%。汽车销量的增加，从另一个方 面说明了某某市居民对中高端消费品增加。3.5某某旅游经济发展状况旅游市场活跃，旅客人数开始回升，旅游收入快速恢复增长。近年来，作为重要的港口风景城市，某某市的旅游市场异常活跃，2002年以前保持较高增长，受”非典影响，2003的入境旅客人数有所下降，其后

40、的 2004年又有一个较高的 增长率。2004年，全年共接待国内外旅游者 1616.57万人次，比上年增长 21.2%。其中，接待海 外旅游者76.58万人次，比上年增长 39.5%;海外旅游者在某某过夜数为 59.05万人次， 比上年增长47.7%; 日游海外旅游者17.53万人次，比上年增长 17.7%；接待国内旅游 者1539.99万人次，比上年增长 20.4%;国内旅游者在某某过夜数为 783.42万人次，比 上年增长28.0%; 日游国内旅游者 756.57万人次，比上年增长13.4%。其中：辖区内常 驻居民的一日游人数 384.57万人次，比上年增长 13.4%。空港旅客吞吐量55

41、7.6万人次，增长29.8%； “厦金”直航旅客 40.8万人次，增长1.5 倍。同时，赴金门旅游获得国家批准。历年厦门市入境旅客人数800000700000数人客旅境入600000)500000次人 400000(30000020000010000001990199520002001200220032004年份注：接待海外旅游人数不含一日游人数。数据来源：福建省统计年鉴（2005），从2005年上半年某某市接待过夜国际旅客的情况看，来厦旅游的国际旅客以外国人为主，占到50%以上，其次是与某某隔海相望的台湾同胞，占32.42%,来自港澳的旅客相对较少，分别占 10.89%和0.80%。从增长情

42、况看，台湾游客的增速最快，达39.05%，其次是外国人和香港同胞，分别为29.41%和22.08%，澳门同胞最少，为5.02%。可见，未来受“厦金”直航的影响，来”厦旅游的国际游客主要以台湾人和外国游客为主，且未来相当长的时间内将保持这个趋势不变。表 2005年上半年某某市接待过夜国际旅客情况旅客来源数量（人次）所占比重（%）比上年同期增长（%外国人20247355.8929.41香港同胞3943910.8922.08澳门同胞29080.805.02台湾同胞11747332.4239.05合计错误！未指定书10031.26签。数据来源：某某统计信息网厦门市历年国际旅游外汇收入年 份元美万入收汇

43、外游旅际国数据来源：福建省统计年鉴（2005）近年来，某某市旅游外汇收入持续增长,2002年达到38340万美元，2003年受“非典”影响有所下降,2004年又剧烈上升至42296万美元，比上年增长40.3%，比历史最高年份2002年增长10.3%。2004福建省主要城市国际旅游收入142296（万美元）莆田漳州1832J914泉州32702 23538厦门数据来源：福建省统计年鉴（2005），与福建省其它主要城市的比较，2004年某某市的国际旅游外汇收入远远高于其它城市,比福州市和泉州市分别高出79.7和29.2个百分点。这突出表现了某某作为风景城市的优势，也有助于该地发展旅游相关产业。20

44、0铅海同类城市国际旅游收入（万美元）308900数据来源：2004年上海、深圳、苏州、青岛和某某等城市的社会与国民经济统计公报。在沿海相同类型的城市比较，可以看出，上海市的旅游外汇收入明显最多，其余城市的 比较中，某某的旅游外汇收入居第四位，和苏州的外汇收入差不多，远高于同为旅游城 市的青岛市，可见某某市仍有发展与其它沿海同类城市同等级的旅游产业的潜力。从城市定位来看，某某市、青岛市和苏州市都将旅游业作为的重点支柱产业来发展，上 海要成为金融、贸易和航运中心，深圳要成为“图书馆之城”、“钢琴之城”和“设计之都”。由此看来在旅游产业方面，沿海城市之间将存在着竞争，但是由于这几个城市的旅 游特色各

45、有不同，游客来源也不尽相同（某某的游客主要是国际游客及台湾同胞），未来很可能出现共同繁荣的互补局面。这样的旅游业发展趋势，也必将有利于某某市发展自 己较高层次的旅游产业。另外政府在某某市2005年国民经济和社会发展计划草案的报告中提出：加快建设中 洲岛园博园等十大景点；加速推进喜来登大酒店等十大旅游酒店建设；挖掘和改造一批 旅游特色街，办好“旅游夜间一台戏”，丰富旅游产品；优化、做大“厦金”特色旅游；建设某某旅游目的地营销系统（DMS），增设火车站、机场等重点游客集散地的旅游信息服务网点，完善游客公共服务体系。未来随着这些旅游业促进措施的提出和落实，作为联合国“最适宜居住城市”的某某， 其旅游

46、市场将会更加活跃，这也为该市发展较高层次的旅游产业提供机遇，为项目开展创造有利条件。3.6某某经济环境对项目的影响本地经济的持续快速增长，将为本地商业及其它服务业的持续增长提供良好的基础, 另外，某某市本地经济结构的优化及资源配置的日趋合理，较之其它沿海城市更为 有利于项目的开展。未来随着某某市第二产业的发展，将为第三产业的发展提供较大的生存空间，加之 政府加大调整产业结构力度，积极引进现代服务业，产业结构有望得到优化，第三 次产业的发展空间将会较大，这也为项目发展提供较好的宏观环境。外商投资恢复增长，外资企业增速平稳，外籍人士不断增加，同时相对其它同类城 市较低的利用外资额和外资企业数，也反

47、映出该地增长的巨大潜力，这些因素的存 在都将为本地中高端消费市场的形成及发展提供较好的客观环境。城镇居民可支配收入的持续增长，说明某某和沿海同类城市具备相似的中高端消费 的发展必需的客观条件。平稳增长的居民储蓄，消费结构的优化调整，反映出其消 费市场发展的巨大潜力。将会有效增加对项目的需求，客观上为项目开展提供了有 利条件。旅游业的复苏，以台湾人和外国游客为主的高端消费国际游客的增加，将增大对中 高端消费产业的需求。随着政府促进旅游业措施的提出和落实，某某旅游市场将会 更加活跃，这也为该市发展较高层次的旅游产业提供机遇，为项目开展创造有利条 件。4国内外游艇俱乐部发展状况4.1某某高尔夫俱乐部

48、（会所）发展状况4.1.1某某主要高尔夫俱乐部概况东方（某某）高尔夫乡村俱乐部东方（某某）高尔夫乡村俱乐部位于同安县潘涂美人山麓、福厦公路旁，跨杏林、海沧两大台商投资区，夹南北两通道核心地带，交通便捷，距某某国际机场仅20分钟车- 1 - _ B g - - I 1 - 1 -_mg - - - _ 1 - - - l_- 1 - .111. .lll-l -/. -1 1 I _ I - - 1 I * * 1 I i- 厶-11-. - II. * 1 1 - 一 i” -11 -1 i- . 1 - - 1 - 111 -Il- 1 - 1 1球场占地3700亩（246公顷），为国际标准

49、27洞竞赛型球场，有和缓的山坡、广阔 的落球地区以及美丽的海滨风光。东方高尔夫球场于 1995年4月正式对外营业，1998年4月举办中国第一场亚洲职业高尔夫巡回赛（ APGA ）之东方名人赛，并于1999 年8月入选世界最佳高尔夫俱乐部。2000年4月1 日, 9洞灯光球场的开业，填补了东南沿海一带无灯光高尔夫球场的空白。俱乐部设施：中西餐厅、停车场、蒸气浴、球具专门店、练习场、住宿设备及美式别墅会价：个人会员（记名）：RMB$430,000.00眷属会员（记名）：RMB$258,000.00商务个人会员（记名）：RMB$268,880.00商务个人会员眷属卡（记名）：RMB$129,000.

50、00年费：个人会员（记名）:免眷属会员（记名）：免商务个人会员（记名）：RMB$7,200.00商务个人会员眷属卡（记名）：RMB$2,400.00凯歌（某某）高尔夫球俱乐部位于海沧开发区鳌冠，球场位处福厦公路旁，交通十分便利，从某某机场到球场只需 -I - = - - - - -II. I-. -11. IB - Il - l- II- l-l - rir.Vll-l 1 . = =. = 1. II. Ill - 1 - I- - .-I-.十五分钟的车程，由球场到同安区五分钟，至漳洲三十分钟，两岸直航后，只需三十i ii- 1 1 i 、一 i 1 1 i- 1 1 i iil 1 I

51、1 1 r 1 1 1 - 1 - 1 - -r.r”. = 1* -11 -i - -111 ll-l.五分钟就可以从台湾飞到某某来打球。（位置不符）凯歌高尔夫俱乐部于 1996年建成启用，球场占地246公顷，拥有一个18洞的高尔夫球场和一个9洞的休闲球场，除了专业球场，凯歌规划有生活会馆、休闲俱乐部、度假酒店、生活度假别墅等，配套完整。设计：球场由号称大白鲨的高尔夫世界冠军 GREG NORMAN （诺曼）先生亲自设计, 在诺曼设计团队的精心策划下， 凯歌高尔夫球场呈现超乎完美的品质， 一度成为亚洲 最大的高尔夫球场。设施：中西餐厅、咖啡室、大堂吧、专卖店、会馆客房、会馆商务中心、练习场、

52、多功能会议室、按摩室及游泳池会价：个人会籍：RMB$205,000.00分期付款首期：RMB$65,000.00余款分6期：RMB$23,745.00余款分12期:RMB$12,050.00余款分24期：RMB$6,205.00分期付款之年息为 6%分期付款为每月一期，并签署付款保证书上述会籍在12个月内不可转让上述会籍名额有限，满额即止白金卡收费表（18洞/次）50次卡：RMB$20,000.00100次卡:RMB$37,000.00150次卡:RMB$54,000.00200次卡:RMB$70,000.004.1.2外地球会比较观澜湖高尔夫球会：其中一个成功的例子，会员人数多达5000人，

53、成功主要因素是以会员为本，清楚明白顾客需要。从1994年开业开始，不但努力建立好自己 名声，而且致力推动高球活动到普及化及年轻化。球会地点方便，邻近皇岗口岸，亦设球会专车接送会员往返球会，皇岗及香港。认真对代会员意见及诉求 ,不断改善会所设施及配套，可全面顾高尔夫球爱好者及其家庭成员的需要。此外，球会对会所及服务员训练严格，确保待客态度亲切有礼，给会员一个宾至如 归的感觉。又因应社会的转变及市场的接受情度，推出不同种类的会籍以汲立不同层面的会员。除球会外，其发展商-骏豪集团亦设骏豪酒店予会员入住及 住宅别墅予客人选购，作多方面发展。成为全中国最著名的高尔夫球场。棕榈岛高尔夫球渡假村：会员人数大

54、约有1000人，球会位于惠州，虽然地点比较偏远，但因为球会安排专车穿梭中港两地方便接送会员往返球会、皇岗及香港妥善，以及会所设计予人舒适的渡假村感觉，会所设施选择众多，质素亦是超水准，而且能够照顾到家庭的需要，所以很多会员都不介意车程久一点而入 会。棕榈岛高尔夫球渡假村亦设别墅供客人选购入住，多数客人均是由外地到 惠州工作的外国发展商及商人。上海畲山国际高尔夫俱乐部：球会位于上海松江市， 会员人数大约有 800人，设有高尚别墅区，设施完善，有高尔夫练习场、高尔夫学校、国际餐厅、专卖店、 酒吧、露天茶座、桑拿按摩中心、会员活动室、更衣室、红酒雪茄吧、室内恒 温游泳池、室外游泳池、康体健身中心及美

55、体中心，全部会所设施都采用高质 素质料营造出非常高尚格调。透过举办国际大型比赛，籍以提高会所的形象，以名 牌效应来吸引当地高收入人士或富商参加。从以上三个高尔夫球会的分析，球会地点故然重要，设施亦是其中一个重要因素，以棕榈岛高尔夫球渡假村为例，虽然位置较为偏远，但是设施完善及球会予人度假 村的感觉，故此亦能吸引客户成为会员及入住度假村，由此可见球会的设施能否满 足不同阶层人士的需要绝对跟会籍的销售量有密切的关系。4.1.3经验借鉴从某某市两个高尔夫俱乐部的经营情况，可以在其中得到一些启发和经验值得我们 借镜。因为我们相信它们的客群和组合与游艇会将来的目标客户群组合应是十分接 近。因为有能力支付

56、高尔夫球会籍或平常打球费的人一定是属于当地高消费一族， 而这一批客户正是游艇回将来的主要目标。从两个球会的会员人数分析，两个球会总会员人数总和不超过800人，大部份为本地人，另加一些台湾商人为经常来打球的会员骨干，主要台湾会员均认识球会主办 人，会籍通常是情商购买。此外，实质会员打球的次数很少，主要来打球的人士多 是在外地组团打球而来的，另外亦发现此两个球会并非向每一名会员收取月费，相 信因为球会提供的设施不足，故此现阶段不适宜向会员收取月费。经实地考察及与 一些会员和同行访问和分析，一致认同会员人数及经营情况未如理想的原因有两个：场地与会所大部份受访者都认为会所质素欠佳，例如设施欠周全，没有

57、顾及会员整体家庭需要，直接影响成为会员的意欲，因为他们认为会所应完全具备俱乐部概念，能有不同类型设施供整个家庭不同成员享用，这便能大大增加这个会籍的价值和用途，购买意欲便大大提高，而质素问题亦正反映这个会籍不能给予外人一种尊贵的感觉，这亦是另一败笔。服务质素对于高端客户，服务质素非常受到重视，这两个高尔夫球会的另一致命伤就是服务 态度和热诚很不专业，给客人的感觉是未受过专业的培训，亦反映出管理层质素欠佳，作为服务性行业，每一部份都应为会员或客人着想，事事有周详安排及有热诚态度为所有会员及客人解决疑难，绝不是用漠不关心及不专业的态度对待会员，这样会大大减少客户购买会籍的意欲，所以五星级服务和管理

58、对俱乐部经营实在非常重要。4.2香港典型游艇俱乐部研究4.2.1深湾游艇会规模：深湾游艇会成立于1984年，位于香港仔避风塘，会所面积超过550,000平方尺，交通方便快捷，由中环驾车到会所只需15分钟。此会所为会员提供一系列国际标准船只停泊设施及船只租用服务。会所设有238个船位，长度由31尺至100尺不等，小型及中型船位占总船位数量达95%。此外会所更附设很多设施予会员及家人享用。船位数量分布如下:船只长度船位数量31尺-36尺5436尺-42尺5443尺-50尺8051尺-64尺3965尺-72尺873尺或以上3总船位238功能：中西餐厅，露天茶座，室内暖水泳池，儿童泳池，计算机室，停车

59、场，多用途室，网球场，壁球场，健身室，跳舞室，男女更衣室，水力按摩池，按摩房，蒸 气及桑拿浴，儿童游乐场，电子游戏室，麻雀房，酒吧，船用商品店，卡拉OK房,桌球室，会议室，休息室 价格水平：会价：个人会籍：港币1,550,000元正公司一提名人会籍：港币1,600,000元正公司二提名人会籍：已停售公司三提名人会籍：已停售（以上会价已包含转让费）转让费：个人会籍：港币550,000元正公司一提名人会籍：港币550,000 元正公司二提名人会籍：港币1,100,000 元正公司三提名人会籍：港币1,650,000 元正更改提名人费： 港币13,000元正（只适用于公司会籍）月费：个人会籍：港币1

60、,680元正公司一提名人会籍:港币1,680元正公司二提名人会籍:港币3,360元正公司三提名人会籍:港币5,040元正船位管理费分短期及长期，管理费如下短期船只长度每月租金（港币）每月管理费（港币）每月总支出（港币）31尺2,230元正1,770元正4,000元正36尺3,400元正2,700元正6,140元正42尺5,865元正3,640元正9,505元正50尺6,110元正4,890元正11,000元正64尺17,010元正6,660元正23,670元正72尺23,840元正7,800元正31,640元正90尺32,925元正11,550元正44,475元正100尺32,175元正19,