超市租售建议2014217(共19页)

1、 17/19双福【XXX项目(xingm)】超市(cho sh)租售建议(jiny)区域概述及项目定位不同租售比的经济测算租售分析及判断租售原则与建议前言(qin yn)XXX项目(xingm)作为申竹地产开发的第一个商住综合项目，项目位于周边居住板块的中心位置，周边社区商业配套相对完善，使本商业具备了成为功能(gngnng)中心的物理属性，此次，我们主要分析了区域规划及项目现状，通过分析公司未来开发商业的企业优势，可供选择开发模式，以及企业的运营方式等等，为超市主力店的租售提供依据，供公司决策。区域概述及项目定位（一）区域功能定位1、政治中心地块位于津马大道边与福城大道交汇处，双福管委会斜对

2、面；2、商贸中心北边紧临双福新街，与双福老街仅由支溪河一水之隔；3、居住中心西面为双福大道（现津马大道），东面和南面被支溪河环绕，分别与双福老街、水岸花都小区一河之隔。（二）周边商业现状1、福城中央是目前双福新区唯一一个新兴的大体量商业步行街，其商业主要以：大型超市、品牌零售店、酒店、餐饮及娱乐为主，其中超市主力店（上海华联超市）自持（超市租赁时间约为10年，租金为20元/平米/月），是我司超市主力店的直接竞争对手；2、双福公馆主力超市为百润发超市，同样也是由开发商自持有，租金30元/月，租赁时间为10-15年，递增方式为前三年每年3%，后每年5%递增.（三）区域(qy)商业预判除目前(mqi

3、n)已知的上海华联及百润发两个主要(zhyo)竞争超市外，未来将与我司形成竞争的还有同福国际和嘉飞置业项目，同福国际位于双福新街内，商业体量约1.5万方，总建筑面积5万方，超市卖场面积约6000，是双福目前已知的超市主力店面积最大的项目，预计2014年3月中旬左右商铺开盘；而最近已经进入品牌推广的嘉飞置业项目，据了解其体量更将接近100万方，其中商业体量约在8-10万方以上，这足以对我司的商业品牌形成足够的冲击。（四）项目定位结合建筑设计的整体性与开放性的原则，项目的设计本身使XXX项目项目区域体现出相对内向的凝聚感的空间特色，并通过外部广场及河道最大程度的与城市空间呈现良好的交流，通过商业的

4、琳琅纷呈使建筑本身具备时尚购物中心气质。超市(cho sh)不同租售比的经济测算（一）超市(cho sh)租金情况(qngkung)结合成本测算、市场比较法及各超市租金报价情况分析（具体详见：XXX项目超市定价报告），本项目的租金底价预计为：负一层超市租金：25元/平米/月；三号楼一层租金：36元/平米/月；注：该租金报价来至XXX项目租金价格建议（二）超市价格推算根据XXX项目超市成本估算，超市负一层成本单价约为4310元/平米，三号楼一层按主体建安成本1785元/平米计算，结合上海华联超市对我司负一层超市的报价：5500元/平米，我们将综合以上数据测算，XXX项目项目超市不同租售比的情况。

5、（三）租售比测算本项目超市主力店先后与新世纪超市、中百仓储超市、重客隆超市等多家品牌超市进行过租赁意向接触，且上海华联超市、青苹果超市及永辉超市等多家超市对整体购买亦有强烈的意向，结合前期超市洽谈情况，我部将就一下几种情况的租售条件进行逐一分析，来判断各种方式下的超市收益情况：1、负一层租赁/三号楼一层销售测算负一层租赁/三号楼一层销售租售模式楼层商业形态面积销售单价销售总价（万元）租金均价10年期租金收益（万元）备注租售情况租赁负一层超市4334.9251300.47重客隆/中百销售一层商业2161.58220004755.48 合计销售收入（万元）￥4,755.48 10年期期末资产持有￥

6、1,868.34 按负一层4310元/平米计算10年总计租金收益￥1,300.47未计算每年递增幅度通过(tnggu)上表反应(fnyng)，若仅租赁(zln)超市负一层，我司短期销售三号楼一层商业收益为：4755.48万元；超市租赁长期收益之和为：10期租赁总收益与10年末资产持有之和为3168.81万元，总收益约为：7924.29万元；若负一层超市按上海华联超市报价5500元/平米销售，则将直接实现短期收益4755.48万元+2384.195万元=7139.67万元；两者相差约784.62万元.小结：若仅租赁负一层超市，根据我部前期与各品牌超市的洽谈情况，则最终主力店将在重客隆超市、中百仓

7、储超市及几家意向购买超市中选择，综合几家超市实力，其租赁超市品牌及长期租金收益与意向购买超市相差无几，因此，销售更优于租赁，且能达到快速回款的目的。2、负一层租赁/三号楼一层租赁负一层租赁/三号楼一层租赁租售模式楼层商业形态面积销售单价销售总价（万元）租金均价10年期租金收益（万元）备注租售情况租赁负一层超市4334.9251300.47新世纪租赁一层超市百货1904.436822.7008销售一层零售257.1815000385.77 合计销售收入（万元）￥385.77 10年期期末资产持有￥6,058.02 负一层4310元/平米一层22000元/平米计算10年总计租金收益￥2,123.1

8、7 未计算每年递增幅度若超市负一层租赁及三号楼一层租赁，我司的短期收益(shuy)将锐减至385.77万元；超市租赁长期收益之和为：8181.19万元，总收益(shuy)约为：8566.96万元；若负一层按5500元/平米，三号(sn ho)楼一层按22000元/平米销售，则将实现短期收益：5500*4334.9+22000*1904.4+385.77=6831.06万元；两者相差约1735.9万元.小结：若以此方式测算，由于长期的自持有主力店超市，使短期的收益锐减，但从长期收益看，在未计算固定资产增值及租金递增的前提条件下，未来的总收益将大大高于短期的直接收益，同时，自持有部分也可根据公司的

9、自身需要，通过租金等方式运作，转化为现金流，有助于持续的开发。租售分析及判断1、收益分解上述(shngsh)测算，不难看出直接销售将直接为项目滚动开发迅速回收资金，而自持有则可能无法达到快速回款的目的，从短期看，销售超市无疑将缓解(hun ji)我司巨大的资金压力。从长期(chngq)看，自持有对后期及持续收益则十分可观，具体来看，可分为以下几种：浮动收益：即租金收益，若按首年29元/平米/月建议租金测算，租金收益按每两年6%递增计算，目前与我司较为有意向的几家超市报价均达到建议租金，因此，租金具有一定上浮空间，由此可见，超市后期的租金收益十分可观。固定资产融资：虽然不能通过直接销售一次性带来

10、巨大的收益，但通过稳定的租金回报，可以将其进行固定资产融资，为后期开发提供银行贷款，据了解一般经营性信贷可达到固定资产的60%-70%左右。固定资产出售：经过1-3年的经营及打造，提升其项目自身商业价值，再通过固定资产增值将其出售，实现利益最大化。2、品牌对比超市作为本项目的主力店，其品牌的优劣对我司商业及住宅的销售及后期的经营管理都具有较大的影响，根据我部前期与德克士、上岛咖啡、以纯等多家品牌商家前期沟通，品牌的聚合力至关重要，主力店的优劣将直接影响品牌商家的进驻，最终将直接影响商业销售及后期运营是否成功。租售方式超市品牌品牌知名度销售永辉超市高青苹果低世纪华联超市一般上海华联一般自持重客隆

11、超市一般新世纪超市高中百仓储超市一般上海华联一般由于我司商业采用小铺面销售为主，较难吸引大型品牌商家进驻，特别是品牌零售、服装等，加上小商铺本身将导致经营的品牌档次较低，很难通过小商铺聚集人气(rn q)，因此，主力店超市的确定尤为重要，无论是对项目前期的宣传推广或是中期小商铺销售来说，一旦主力店超市确定，将直接影响商业销售，而后期商业的经营也将持续影响项目乃至开发公司的口碑。3、优劣势对比(dub)销售优势劣势1、快速回款，保证开发现金流；2、前期投入较少；1、品牌超市出价较低；2、未进入经营周期，无法提高议价，价格无法利益最大化；3、品牌影响力较差，可能影响投资客户信心，导致后期商业销售速

12、度放缓；4、后期建筑设计可能受影响自持1、品牌影响力较大，利于前期宣传、推广，利于项目销售；2、固定租金收益，保证一定量现金流；3、通过租金收益可进行固定资产融资及商业经营信贷，保证持续开发资金 ；4、通过品牌超市，经营管理提升固定资产价值，增强议价空间，保证利于最大化；5、商业合作，积累商业地产开发经验；6、政府政绩；1、前期收益较低；2、前期投入较高，回款速度较慢；3、品牌超市租金出价较低租售原则(yunz)与建议(jiny)(一)超市选定(xun dn)原则分析区域规划、项目现状并综合对各租售比例的测算，结合对我司未来开发商业的判断，可供选择开发模式，以及企业的运营方式等等实际情况，我部

13、建议参考以下原则：1、品牌优先原则，本项目为我司第一个开发项目，迅速而快速的回款，保证开发现金流是首要的目标，而主力店超市的品牌将直接影响本项目的销售、经营，因此，无论是销售还是自持，建议都优先考虑主力店超市的品牌影响力；2、开发可持续原则，在公司保证现金流的同时，开发经验必不可少，无论是从前期的主力店超市的建筑规划设计，到中期的品牌推广销售，乃至后期的经营管理，开发每一个细节都决定了公司的未来，而主力店商业的规划、设计、施工等都只有通过自持物业才能切实的体验其中的精华，充分掌握细节，完善开发管理经验，并从中寻求一条适合我司的开发主线；3、利益最大化原则，企业的最终目的都将是利益最大化，在积累

14、(jli)经验的同时，通过项目的自持，经营、管理使项目利益最大化，最终达到为员工谋福利、为公司谋发展，为股东谋利益的最终目的。（二）不同(b tn)租售比例的预判与建议(jiny)超市的租售与否，根据前期我司与各超市的前期谈判情况来看，主要有1、全部销售；2、负一层租赁/三号楼一层销售；3、负一层租赁/三号楼一层租赁三种情况，而三种情况中，若考虑短期的绩效，全部销售和负一层租赁/三号楼一层销售都可以达到最快速回款目标，缓解开发上的资金压力，但由于可选择的主力店品牌相对于区域而言并无竞争力，加上未来竞争项目，大体量商业开发，将对项目本身带来严重的影响，例如销售前期将使原先购买的客户以及未来三号楼

15、住宅及商业投资客户对我司产生不信任感，增加观望情绪，影响销售、后期因主力店品牌效应差影响商铺经营，使商业运营及业态混乱，大品牌商家不敢进驻，中小品牌商家外流等，造成投资客户回报无法达到预期（据了解集团公司及公司关系在本项目的投资的比例不占少数）最终导致对项目甚至公司品牌产生情绪，导致扯皮事件发生，依据超市选定原则，不利于品牌优先原则及开发可持续原则。若按原计划(jhu)与新世纪合作，将负一层及三号楼一层一起租赁，从短期来看，我司将增加如设备(shbi)设施的各项成本，短期无法预见(yjin)明显效益，但长期的自持，前期将有利于项目的销售，增强客户的信心，同时也能在其他方面如政府政绩、企业精神理

16、念传递等方面起到一定作用，同时又能在开发建设的过程中有效的积累开发经营经验，特别对公司如工程建筑设计、设备设施安装及规划、商业运营与管理、财务预算等多个方面进行人才培养和经验积累，对于我司后续开发来说，无疑可以通过本次的有效合作运营、管理使物业增值，最终实现利益最大化的销售，从而达到从开发到建筑施工到运营管理到最终销售的全面开发运作经验，并通过实践探索利于我司发展的有效的开发模式及方向。最后我部建议加快与新世纪的洽谈进度，争取在三号楼开盘前确定利好，争取通过引入“新世纪百货”进驻噱头提升关注度，为实现项目的热销做好充分的准备。附：案例研究申竹地产(dchn)招商部2014年2月12日附件(fj

17、in)：案例研究大连万达集团(jtun)成立于 1988 年，经过20 年发展，万达集团成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300 亿元，年销售额200 亿元。从商业地产项目的规模、发展前景看，万达集团为国内最大的商业地产开发企业。万达集团目前在全国有 40 多个投资项目，已在全国开业19 个万达广场，6家五星级酒店，持有型物业面积近280 万平方米。从2008 年开始，万达计划每年有5-8 个万达广场开业，以及3-5 个五星级酒店开业。1、万达产品定位万达商业广场从 2000 年后开始(kish)逐渐走向市场，2001 年第一个项目长春万达商业广场开

18、业。万达商业广场发展到现在，短短几年时间，其发展模式共经历了三代产品。万达三代产品(chnpn)定位2、万达的赢利(yngl)模式万达地产的商业模式精髓“现金流滚资产”的模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润。受益于环节衔接的精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式已经走上了一条“通路”。万达集团的三代产品，对应(duyng)不同的商业模式。在第三代产品，万达非常强调“只租不售”，而“只租不售”针对的是购物中心部分。在第三代产品中，住宅、写字楼等销售部分的比例，相对以往显著提高(t go)，也是万达商业模式进入“通路(tngl)”的开始。3、万达的核心优势“订单式地产”联合发展：也叫共同

19、选址。即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。平均租金：不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约(jiyu)谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市。先租后建：招商在前，建设在后。招商绝非招一个主力店的问题，做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高所有(suyu)商

20、家的效益。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心(u w zhn xn)只要开业，一两个月就能收到租金。技术对接：也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求要多大的面积、高度、出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。万达的“订单模式”一直为业界所称道，万达“订单模式”中的国际和国内品

21、牌，对其商业资源平台发挥着核心的作用。4、万达的业态(y ti)组合集约建筑群打造城市地标：处于城市的显赫位置、重要通道，建筑规划(guhu)理念体现出对土地集约使用的聚合效应，使物业形态呈现立体分布形状，成为城市地标。物业形态组合丰富：万达城市综合体由酒店、商业、写字楼、公寓、城市广场等物业形态组成，这些物业形态有机组合形成城市核心区域的城中之城，满足各项商务、生活、娱乐(yl)体验，成为城市真正的中央。万达城市综合体具有如下特征：中央商务区：集酒店、写字楼等商务物业于一体；中央居住区：特制一个城市中心地段的居住物业；中央商业区：大型商业体量，多种商业业态形成城市商业中央；中央娱乐区：影城、

22、电玩、KTV、美食广场等成为娱乐中心。商业业态齐全：万达城市综合体有大型商场、超市、影城、电玩、健身、美食广场、酒吧街等多种商业业态，通过商业经营的聚合效应，有效吸纳大量人流，既满足了大量消费者购物、娱乐、餐饮等高品质的生活体验，也为商家带来巨大的财富商机，使万达城市综合体成为核心商业中心、城市中心的不夜城。百货、酒店的核心作用：在丰富的业态中，尤其百货、酒店的打造(dzo)和成功经营对整个万达广场的商业具有强有力的拉动作用，使得项目竞争力不断攀升。自持物业：大量自持物业是公司品牌、实力的体现，是商业经营模式的成功标志，是未来物业升值的有力(yul)保障。大量持有物业要求开发商合理化组合业态、

23、用心经营，持续提升物业品牌形象，促使物业不断保值、升值，从而带动买家、商家物业价值的同步提升、共创财富。不可复制的地段、交通、未来潜力，丰富的业态组合和经营形成了城市繁华的商业中心。由于城市综合体成为城市的名片，受到消费者的追捧，拥有极高的商业地位，拉动消费、吸纳人流、循环经济、自成一体，使城市综合体的物业极容易出租(chz)、转售，保值、增值功能，成为投资首选。星级酒店、大型商业、高级公寓、写字楼等，带来大量的都市高端消费人群。成功的运营模式，成为物业升值的有力保障。各种消费持续增长，使城市综合体成为城市经济发展的核心动力，撬动了整个区域板块的价值。招商部2014年2月12日 19/19各超

24、市前期租金报价测算租金报价递增方式第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年平均租金新世纪超市25每两年6%租金单价25.00 25.00 26.50 26.50 28.09 28.09 29.78 29.78 31.56 31.56 33.46 33.46 35.46 35.46 37.59 30.49 月租金10.84 10.84 11.49 11.49 12.18 12.18 12.91 12.91 13.68 13.68 14.50 14.50 15.37 15.37 16.30 合计年租金130.05 130.05 137.

25、85 137.85 146.12 146.12 154.89 154.89 164.18 164.18 174.03 174.03 184.47 184.47 195.54 2,378.73 28租金单价28.00 28.00 29.68 29.68 31.46 31.46 33.35 33.35 35.35 35.35 37.47 37.47 39.72 39.72 42.10 34.14 月租金12.14 12.14 12.87 12.87 13.64 13.64 14.46 14.46 15.32 15.32 16.24 16.24 17.22 17.22 18.25 合计年租金145.65 145.65 154.39 154.39 163.66 163.66 173.47 173.47 183.88 183.88 194.92 194.92 206.61 206.61 219.01 2,664.18 中百仓储25每三年5%租金单价25.00 25.00 25.00 26.2526.2526.2527.56 27.56 27.56 28.94 28.94 28.94 30.39 30.39 30.39 27.63 月租金10.84 10.84 10.84 11.38 11.38 11.38 11.95 11.9